Η αγορά ακινήτων, όπως και η οικονομία στο σύνολό της, αναπόφευκτα παρουσιάζει διακυμάνσεις από καιρό σε καιρό. Υπάρχουν πολλοί λόγοι για τους οποίους τα διαμερίσματα έχουν αυξηθεί στην τιμή το 2022. Αυτά περιλαμβάνουν τον συνεχιζόμενο κίνδυνο πληθωρισμού, πολιτικά κίνητρα υλικοτεχνικές διαταραχές και δύσκολα διαχειρίσιμες ανισορροπίες προσφοράς-ζήτησης.
Οι τιμές των κατοικιών έχουν υποστεί σημαντικές αλλαγές κατά τη διάρκεια του τρέχοντος έτους και ποιοι παράγοντες επηρεάζουν τη διαμόρφωση της αξίας των ακινήτων; Μόνο μετά την ανάλυση αυτών των θεμάτων, είναι δυνατό να δοθεί μια πρόβλεψη για το πώς θα εξελιχθεί η αγορά στο εγγύς μέλλον.
Πώς έχουν αλλάξει οι τιμές των ακινήτων το 2022;
Σήμερα, η ρωσική οικονομία δεν αισθάνεται πλέον τις δονήσεις που γνώρισε στα τέλη Φεβρουαρίου και στις αρχές Μαρτίου του τρέχοντος έτους. Ωστόσο, οι παράγοντες που εξακολουθούν να είναι τόσο ακριβά τα διαμερίσματα σχετίζονται άμεσα με τα γεγονότα που πυροδότησαν την ανοιξιάτικη κρίση στην αγορά ακινήτων.
Η μάλλον υψηλή ζήτηση για αγορά διαμερισμάτων, που παρατηρήθηκε τον Ιανουάριο, αυξήθηκε ακόμη περισσότερο στις αρχές Μαρτίου. Αυτό οφειλόταν στο γεγονός ότι ο πληθυσμός προσπαθούσε με αυτόν τον τρόπο να προστατεύσει τις αποταμιεύσεις του από την έναρξη του πληθωρισμού. Όταν το τελευταίο έφτασε στο αποκορύφωμά του, η ζήτηση μειώθηκε απότομα.
Ο δεύτερος παράγοντας, που μαζί με την υποτίμηση του εθνικού νομίσματος, οδήγησε έμμεσα σε αύξηση των τιμών των κατοικιών, είναι το βασικό επιτόκιο της Κεντρικής Τράπεζας. Τον Μάρτιο, τα στοιχεία αυτά έφτασαν το 20%, γεγονός που ήταν μια δυσάρεστη έκπληξη για όσους θέλουν να προσελκύσουν στεγαστικά κεφάλαια για την αγορά κατοικίας. Παρά τη μείωση της ζήτησης και την αδυναμία του μεγαλύτερου μέρους του πληθυσμού να αγοράσει ακίνητα με υποθήκη, οι τιμές των διαμερισμάτων, σύμφωνα με τους νόμους της αγοράς, έχουν αυξηθεί.
Μετά τη μείωση του βασικού επιτοκίου, η ζήτηση άρχισε σταδιακά να επιστρέφει στα προηγούμενα επίπεδα, αλλά αυτό δεν είχε σχεδόν καμία επίδραση στη δυναμική της αύξησης των τιμών. Καθ ‘όλη την άνοιξη και τις αρχές του καλοκαιριού του 2022, οι αξίες των ακινήτων συνέχισαν να αυξάνονται. Για παράδειγμα, στη Μόσχα, σύμφωνα με τις συναλλαγές που κατέγραψε η Sberbank, η τιμή Ιανουαρίου ενός τετραγωνικού μέτρου ήταν κατά μέσο όρο 248.000 ρούβλια. Τον Φεβρουάριο, αυξήθηκε σε 253 χιλιάδες, τον Μάρτιο — έως και 262 χιλιάδες, τον Απρίλιο — έως και 272 χιλιάδες, και τον Μάιο έφτασε έως και 288 χιλιάδες ρούβλια.
Έτσι, αν λάβουμε υπόψη μόνο τις συναλλαγές στεγαστικών δανείων, το κόστος στέγασης αυξήθηκε σχεδόν κατά 6% έως τον Μάιο. Για άλλους τύπους συμβάσεων, τα στοιχεία ποικίλλουν ελαφρώς, αλλά η ανοδική τάση της τιμής παρέμεινε η ίδια για όλους. Έτσι, η ανάλυση των ολοκληρωμένων συναλλαγών, ανεξάρτητα από το αν επρόκειτο για δανειακά κεφάλαια, δείχνει ότι στην πρωτεύουσα ο βαθμός αύξησης των τιμών για τα διαμερίσματα ήταν 11,4%.
Με τα δευτερεύοντα ακίνητα, η κατάσταση είναι ελαφρώς διαφορετική. Εάν τα τεχνικά και υλικοτεχνικά προβλήματα των προγραμματιστών εξηγούν γιατί η κύρια κατοικία είναι τόσο ακριβή, τότε οι πωλητές του δευτερεύοντος τμήματος γλίτωσαν από τέτοια προβλήματα. Φυσικά, η πρωταρχική αγορά ακινήτων είναι διαμορφωτική των τιμών, επομένως το κόστος των παλαιών διαμερισμάτων κατά την άνοιξη αυξήθηκε επίσης, αλλά με πολύ πιο αργό ρυθμό. Ωστόσο, τον Μάιο, όταν τα νέα κτίρια έφτασαν στο απόγειο της τιμής τους, η δευτερεύουσα κατοικία, αντίθετα, έπεσε σε τιμή. Για παράδειγμα, στην περιοχή της Μόσχας στα τέλη της άνοιξης, ένα τετραγωνικό μέτρο κόστιζε κατά μέσο όρο 111 χιλιάδες ρούβλια, ενώ τον Ιανουάριο υπολογίστηκε σε 117 χιλιάδες.
Το καλοκαίρι, η δραστηριότητα στην αγορά ακινήτων αναμενόμενα μειώθηκε, οπότε η αύξηση των τιμών των κατοικιών σταμάτησε προσωρινά. Κατά κανόνα, οι φθινοπωρινοί μήνες χαρακτηρίζονται από αυξημένο επίπεδο ζήτησης, το οποίο μπορεί να οδηγήσει σε αύξηση του κόστους των αντικειμένων που πωλούνται. Αυτή τη στιγμή, η κατάσταση παραμένει σχεδόν αμετάβλητη.
Σύμφωνα με τους ειδικούς, δεν πρέπει να περιμένουμε ακόμη ταχεία άνοδο των τιμών — η αγορά βρίσκεται ακόμα στο στάδιο της ανάκαμψης μετά τους κραδασμούς που υπέστησαν την άνοιξη. Και μόνο προς το τέλος του έτους, είναι πιθανές οι διακυμάνσεις των τιμών λόγω των πωλήσεων, της αύξησης της καταναλωτικής δραστηριότητας και άλλων αρκετά γνωστών φαινομένων. Ωστόσο, αυτό θα είναι δυνατό μόνο εάν η γενική οικονομική κατάσταση παραμείνει στο σημερινό επίπεδο.
Γιατί τα ακίνητα έχουν αυξηθεί στην τιμή: οι κύριοι λόγοι
Όπως ήδη αναφέρθηκε, υπάρχουν αρκετοί λόγοι για τους οποίους τα διαμερίσματα είναι τόσο ακριβά μέχρι σήμερα. Ωστόσο, μόνο μερικά από αυτά είναι θεμελιώδη και άμεσα τιμολογιακά. Εάν κατανοήσετε προσεκτικά τις διαδικασίες που ξεκινούν από τον αντίκτυπο του ενός ή του άλλου, θα είναι ευκολότερο να προβλέψετε περαιτέρω δυναμική τιμών και, κυρίως, τη σκοπιμότητα αγοράς ακινήτων ή επενδύσεων που σχετίζονται με αυτό.
βασικό επιτόκιο
Να σημειωθεί ότι η τάση για αύξηση του βασικού επιτοκίου της Κεντρικής Τράπεζας έχει σκιαγραφηθεί εδώ και καιρό. Πίσω στις αρχές της άνοιξης του 2021, ήταν σε χαμηλό ρεκόρ 4,5%. Καθ’ όλη τη διάρκεια του προηγούμενου έτους, η Κεντρική Τράπεζα την αύξησε σταδιακά, εστιάζοντας στις αλλαγές στο χρηματιστήριο και στη γενικότερη οικονομική κατάσταση.
Τον Φεβρουάριο, όταν η οικονομία αναγκάστηκε να αντιμετωπίσει ένα ολόκληρο πακέτο κυρώσεων και το ρούβλι υποτιμήθηκε απότομα, αποφασίστηκε να αυξηθεί το επιτόκιο στο 20%. Αυτό έγινε επίσης ένα είδος ρεκόρ, αλλά ήδη το μέγιστο.
Εκ πρώτης όψεως, οι λόγοι αυτής της αύξησης δεν είναι απολύτως σαφείς, διότι πριν από αυτό ο πληθυσμός άρχισε να ενδιαφέρεται μαζικά να αγοράσει ακίνητα για επενδυτικούς σκοπούς. Με μια πιο προσεκτική εξέταση, αποδεικνύεται ότι ήταν το άλμα στην αγοραστική δραστηριότητα που προκάλεσε την άνοδο των τιμών των κατοικιών και όχι το επιτόκιο ρεκόρ. Η τελευταία, με τη σειρά της, σχεδιάστηκε για να προστατεύει την οικονομία στο σύνολό της και να ενθαρρύνει τον πληθυσμό να διατηρεί τις αποταμιεύσεις σε τράπεζες.
Είναι πολύ σημαντικό να το θυμάστε αυτό, διότι το βασικό επιτόκιο της Κεντρικής Τράπεζας ρυθμίζει όχι μόνο τους όρους στεγαστικών δανείων, αλλά και άλλες τραπεζικές διαδικασίες, οι οποίες συχνά είναι προς το συμφέρον των πελατών. Το επιτόκιο καταθέσεων, μερικές φορές έως και 25%, θα μπορούσε να μειώσει την εκροή κεφαλαίων από τους λογαριασμούς. Στην πράξη, αυτό δεν είχε το επιθυμητό αποτέλεσμα — μόνο ένα ασήμαντο μέρος των πολιτών προτίμησε να διατηρήσει τα περιουσιακά του στοιχεία σε τράπεζες, ενώ πολλοί επιθυμούσαν να εξαργυρώσουν. Τελικά, οι τράπεζες αντιμετώπισαν το ενδεχόμενο να υποστούν ζημίες.
Αυτός ο λόγος, καθώς και η σταθεροποίηση της ισοτιμίας του ρουβλίου, οδήγησαν την Κεντρική Τράπεζα να επανεξετάσει την απόφασή της και στα τέλη Απριλίου μείωσε την ισοτιμία στο 14%. Ακολούθως, η διαδικασία μείωσής του συνεχίστηκε σταδιακά έως ότου έφτασε στο 9,5% τον Ιούνιο και στο 8% τον Ιούλιο.
Ένας άλλος σημαντικός παράγοντας που ώθησε την Κεντρική Τράπεζα να λάβει μια τέτοια απόφαση είναι η μόνιμα χαμηλή ζήτηση τόσο για αγορά ακινήτων όσο και για λήψη στεγαστικών δανείων. Αυτό για άλλη μια φορά εξηγεί γιατί τα διαμερίσματα είναι τόσο ακριβά στη Ρωσία, ακόμη και σε μια εποχή που ευνοϊκά δάνεια είναι διαθέσιμα στους αγοραστές. Με άλλα λόγια, οι τιμές των ακινήτων μειώθηκαν οριακά παρά τη διάθεση στεγαστικών δανείων.
Οι προβλέψεις των ειδικών για την περαιτέρω διαμόρφωση του βασικού επιτοκίου ποικίλλουν. Αφενός, εάν το τρέχον επίπεδο του πληθωρισμού συνεχιστεί, υπάρχουν λόγοι για τη μείωσή του. Ωστόσο, λόγω άλλων οικονομικών λόγων, καθώς και της άμεσης συμμετοχής της αγοράς ακινήτων στη διαμόρφωση του συντελεστή, είναι πιθανό έως το τέλος του 2022 το μέγεθός της να φτάσει το 10,8%.
Πληθωρισμός
Ο πληθωρισμός είναι ένας από τους κύριους λόγους για τους οποίους τα νέα κτίρια γίνονται πιο ακριβά. Δεδομένου ότι το πρωτεύον τμήμα της αγοράς ακινήτων επηρεάζει άμεσα την τιμολόγηση του δευτερεύοντος, αυτό συνεπάγεται αυτόματα αύξηση του κόστους παλαιών διαμερισμάτων ή διαμερισμάτων που έχουν συγκεκριμένο ιδιοκτήτη.
Για να κατανοήσει κανείς τους λόγους της ανόδου των τιμών, πρέπει να στραφεί και πάλι στα οικονομικά γεγονότα της άνοιξης. Σε μια εποχή που η ισοτιμία του ρουβλίου έπεσε κατακόρυφα, τα διαμερίσματα αναμενόταν να αυξηθούν στην τιμή, ειδικά στα νέα κτίρια. Ωστόσο, στην πράξη δεν υπήρξε ταχεία αύξηση των τιμών. Ο λόγος έγκειται στο γεγονός ότι οι προγραμματιστές διαθέτουν ένα είδος μαξιλαριού ασφαλείας σε μια τέτοια περίπτωση, και οι μεσεγγυημένοι λογαριασμοί, με τη σειρά τους, εγγυώνται επίσης προσωρινή διατήρηση των τιμών στο ίδιο επίπεδο. Το κόστος των τετραγωνικών μέτρων αυξήθηκε αργά, διαφορετικά θα απειλούσε με πλήρη κατάρρευση της αγοράς.
Το καλοκαίρι ήταν δυνατό να παρατηρηθεί μια εντελώς αντίθετη εικόνα — αποπληθωρισμός, δηλαδή μείωση του κόστους των αγαθών. Επηρέασε πολλούς σοβαρούς τομείς της οικονομίας, συμπεριλαμβανομένης της αγοράς ακινήτων. Λόγω της χαμηλής ζήτησης, οι πωλητές αναγκάστηκαν να μειώσουν τις τιμές για να τονώσουν τη δραστηριότητα των αγοραστών. Ωστόσο, αυτό κατέστη δυνατό μόνο εάν υπήρχε μια σταθερή συναλλαγματική ισοτιμία του εθνικού νομίσματος.
Σύμφωνα με αναλυτές, το τρέχον επίπεδο πληθωρισμού, ελλείψει απρόβλεπτων οικονομικών κραδασμών, θα συνεχιστεί και στο εγγύς μέλλον. Αυτό σημαίνει ότι στην περαιτέρω διαμόρφωση των τιμών των ακινήτων, οι εσωτερικές διαδικασίες θα διαδραματίσουν πιο εξέχοντα ρόλο: ζήτηση, προσφορά, εκπτώσεις και παρόμοια.
Προσφορά και ζήτηση
Ένας σημαντικός λόγος για τον οποίο τα διαμερίσματα ανέβηκαν σε τιμές το 2022 είναι η αύξηση της ζήτησης. Δεν ήταν πάντα τόσο υψηλό — στην αρχή της κρίσης, ο αριθμός εκείνων που επιθυμούσαν να επενδύσουν τις αποταμιεύσεις τους σε ακίνητα για να τους προστατέψουν από τις υποτιμήσεις αυξήθηκε κατακόρυφα. Ο πληθυσμός άρχισε να εξαργυρώνει μαζικά κεφάλαια και να αγοράζει κατοικίες. Αυτή η διαδικασία σταμάτησε με την έγκριση ενός υψηλού βασικού επιτοκίου.
Η κύρια εξήγηση σε αυτή την περίπτωση είναι η απώλεια της ευκαιρίας υποβολής αίτησης για υποθήκη για το μεγαλύτερο μέρος των αγοραστών. Όπως γνωρίζετε, το ποσοστό των κατοικιών που αγοράζονται με τη βοήθεια πιστωτικών κεφαλαίων είναι πολύ μεγάλο και σημαντικό στην αγορά. Εάν οι πολίτες που προηγουμένως μπορούσαν να αντέξουν οικονομικά ένα στεγαστικό δάνειο και είχαν τα μέσα να το αποπληρώσουν, χάσουν αυτήν την ευκαιρία, αυτό επηρεάζει άμεσα το επίπεδο ζήτησης. Έτσι, όταν το επιτόκιο των στεγαστικών δανείων έγινε απαγορευτικό για τους περισσότερους πιθανούς δανειολήπτες, μειώθηκε η ζήτηση για ακίνητα και μαζί με αυτό άρχισε να μειώνεται και η τιμή του.
Η ζήτηση κορυφώθηκε τον Μάρτιο, όταν καταγράφηκε ο μεγαλύτερος αριθμός συναλλαγών αγοράς ακινήτων σε όλη τη χώρα. Για παράδειγμα, στη Μόσχα ο αριθμός αυτός ξεπέρασε τις 18 χιλιάδες. Συγκριτικά, τον Μάιο καταγράφηκαν στην πρωτεύουσα κάτι λιγότερο από 7,5 χιλιάδες τέτοιες συναλλαγές.
Καθώς η δραστηριότητα των αγοραστών μειώθηκε, παρατηρήθηκε μια άλλη τάση — μείωση του αριθμού των προσφορών. Ξεκίνησε επίσης στο απόγειο της κρίσης, όταν πολλοί πωλητές επέλεξαν να διατηρήσουν το ακίνητο μέχρι να γίνει ασύμφορη η τρέχουσα τιμή της αγοράς. Αυτή η διαδικασία θα μπορούσε να εξισορροπήσει τη σχέση μεταξύ προσφοράς και ζήτησης προκειμένου να μπορέσει να ρυθμίσει το ρυθμό αύξησης ή μείωσης της τιμής της κατοικίας.
Το καλοκαίρι, τόσο η προσφορά όσο και η ζήτηση τείνουν να είναι τουλάχιστον ενεργές. Αύξηση του αριθμού των προσφορών, ιδίως στην πρωτογενή αγορά, αναμένεται το δεύτερο εξάμηνο του φθινοπώρου και στις αρχές του χειμώνα. Εάν μέχρι αυτή τη στιγμή το τρέχον επιτόκιο παραμείνει ή αυξηθεί ελαφρά, τότε η ζήτηση θα αυξηθεί προβλέψιμα. Αυτό μπορεί να οδηγήσει σε έναν ακόμη γύρο αυξήσεων των τιμών των διαμερισμάτων.
Αποχρώσεις της πρωτογενούς αγοράς
Παρά όλα τα μέτρα ασφαλείας που ελήφθησαν, η πρωτογενής αγορά δεν κατάφερε να διατηρήσει τις τιμές στα προ κρίσης επίπεδα. Ακόμη και σε μια εποχή που η ζήτηση έπεσε στα χαμηλότερα επίπεδα, παρέμεινε πιο ζωντανή από το δευτερεύον τμήμα. Η δημοτικότητα των νέων κτιρίων οφείλεται σε διάφορες επιλογές για προνομιακή αγορά, οι περισσότερες από τις οποίες δεν είναι διαθέσιμες για δευτερεύοντα διαμερίσματα.
Ένας από τους κύριους λόγους για τους οποίους τα διαμερίσματα σε νέες πολυκατοικίες έχουν γίνει τόσο ακριβά είναι η ραγδαία αύξηση του κόστους των υλικών και τα προβλήματα με την παράδοσή τους. Ήταν πιο εύκολο για εκείνες τις κατασκευαστικές εταιρείες που είχαν δική τους παραγωγή. Οι προγραμματιστές που αναγκάστηκαν να παραδώσουν υλικά από το εξωτερικό αντιμετώπισαν οικονομικές δυσκολίες και χρονικές καθυστερήσεις. Το ίδιο ισχύει και για ξένο κατασκευαστικό εξοπλισμό, εξαρτήματα για τα οποία δεν είναι διαθέσιμα.
Οι υλικοτεχνικές και τεχνικές καθυστερήσεις είχαν ως αποτέλεσμα την αναβολή της παράδοσης των εγκαταστάσεων, και σε ορισμένες περιπτώσεις ακόμη και το πάγωμα τους. Οι προγραμματιστές αναγκάστηκαν να αντισταθμίσουν ορισμένες οικονομικές απώλειες αυξάνοντας σταδιακά την τιμή των διαμερισμάτων.
Με τη μείωση της ζήτησης, το κόστος της πρωτοβάθμιας κατοικίας έπαψε να αυξάνεται. Μέχρι το τέλος του έτους αναμένεται να ακολουθήσουν πολυάριθμες προωθητικές ενέργειες και ειδικές προσφορές από κατασκευαστικές εταιρείες. Ωστόσο, δεν πρέπει να υπολογίζουμε ιδιαίτερα σε σημαντική μείωση των τιμών — πιθανότατα θα παραμείνουν στο ίδιο επίπεδο.
Πόσο κερδοφόρο είναι να επενδύεις σε ακίνητα σήμερα;
Οι απόψεις των ειδικών για τη μελλοντική άνοδο των τιμών των ακινήτων βασίζονται κυρίως στα στατιστικά στοιχεία των ολοκληρωμένων συναλλαγών. Σύμφωνα με αυτήν, τα τελευταία δύο χρόνια, σημαντικό μέρος φερέγγυων πολιτών έχει ήδη αποκτήσει στέγη που την ενδιαφέρει. Αυτό σημαίνει ότι τα επόμενα χρόνια δεν θα πρέπει να περιμένετε μια διαφημιστική εκστρατεία γύρω από τα ακίνητα, όπως δεν πρέπει να ελπίζετε σε υψηλό επίπεδο ζήτησης. Επομένως, δεν υπάρχει λόγος να φοβάστε την υπερβολική αύξηση της τιμής.
Μόνο εκείνα τα ακίνητα που θεωρούνται εξαιρετικά ρευστά μπορούν να αυξηθούν σε τιμή. Περιλαμβάνει αντικείμενα που βρίσκονται σε δημοφιλείς περιοχές και η αναλογία του κόστους και της ποιότητας των διαμερισμάτων δεν είναι το λιγότερο σημαντικό. Έτσι, δεν είναι ακόμη απαραίτητο να ελπίζουμε σε πολύ υψηλό κέρδος κατά την επακόλουθη μεταπώληση κατοικιών που αγοράζονται σήμερα. Το πιο δικαιολογημένο θα είναι η απόκτηση ακινήτων για μεγάλο χρονικό διάστημα, αφού αυτή τη στιγμή τόσο οι τιμές όσο και το επιτόκιο ευνοούν αρκετά σε αυτό.
Πηγή: https://qayli.com/journal/pochemu-kvartiry-podorojali-i-chto-budet-s-cenami-na-jile-dalshe/