Το κόστος στέγασης στο Κρασνοντάρ το 2022, όπως και τα προηγούμενα δύο χρόνια, σπάει όλα τα ρεκόρ. Παρά το γεγονός ότι η πρωτεύουσα του Κουμπάν ήταν πάντα στη λίστα με τις πιο απρόσιτες πόλεις για αγορά ακινήτων, σήμερα οι τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο έχουν ξεπεράσει τις ίδιες. Για να καταλάβετε ποιοι λόγοι το επηρέασαν και αν είναι δυνατόν να υπολογίζετε σε μείωση των τιμών, πρέπει να αναλύσετε την αγορά ακινήτων αυτής της νότιας πόλης, καθώς και να επισημάνετε τους κύριους παράγοντες τιμολόγησης.
Γιατί αυξήθηκαν οι τιμές των διαμερισμάτων στο Κρασνοντάρ;
Η άνοδος των τιμών των διαμερισμάτων στο Κρασνοντάρ ξεκίνησε μερικά χρόνια πριν από φέτος. Ο τεράστιος ενθουσιασμός, που προκάλεσε μια άνευ προηγουμένου ζήτηση για ακίνητα, υπαγορεύτηκε από το προνομιακό επιτόκιο στεγαστικών δανείων που όρισε η κυβέρνηση στο 7% ετησίως. Δεδομένου ότι το Krasnodar ήταν πάντα δημοφιλές μεταξύ των αγοραστών και των επενδυτών, ο αριθμός των ατόμων που θέλουν να αγοράσουν στέγαση άρχισε κυριολεκτικά να υπερβαίνει τον αριθμό των προσφορών.
Δεν έπαιξε τον τελευταίο ρόλο το γεγονός ότι για πολύ καιρό πριν από τον καθορισμό του προνομιακού συντελεστή, η τοπική διοίκηση μείωσε σημαντικά τον αριθμό των αδειών που εκδόθηκαν για την ανέγερση πολυκατοικιών. Μία από τις απαιτήσεις των αρχών ήταν ότι τα κτίρια κατοικιών πρέπει να συνοδεύονται από σχετικές μονάδες υποδομής που θα μπορούσαν να μειώσουν την έλλειψη των εγκαταστάσεων της. Δεν ήταν όλοι οι προγραμματιστές έτοιμοι να συμμορφωθούν με αυτές τις απαιτήσεις, επομένως ο όγκος της κατασκευής μειώθηκε σημαντικά.
Κατά συνέπεια, οι συμμετέχοντες στην αγορά έχουν μειωθεί αισθητά και οι περισσότεροι από αυτούς έχουν μετακινηθεί στο τμήμα της μεταπώλησης ακινήτων. Η μείωση του ποσοστού παρουσίας πρωτογενών αντικειμένων που παίζουν σημαντικό ρόλο καθορισμού των τιμών είναι ένας από τους κύριους λόγους για τους οποίους η κατοικία στο Κρασνοντάρ γίνεται πιο ακριβή.
Ο επόμενος παράγοντας που οδήγησε σε ραγδαία άνοδο της τιμής των ακινήτων είναι η μείωση του αριθμού των προμηθευτών και των κατασκευαστών δομικών υλικών. Για πρώτη φορά, προβλήματα με τα εργοστάσια παραγωγής εμφανίστηκαν στην αρχή της πανδημίας, όταν, λόγω καραντίνας, πολλά από αυτά ανέστειλαν τη δουλειά τους. Επιπλέον, η ζήτηση για υλικά προκάλεσε αλλαγές στην εγχώρια αγορά: πολλοί κατασκευαστές προτίμησαν να στραφούν στις εξαγωγές.
Έτσι, σε μια κατάσταση όπου άρχισε να αναπτύσσεται έλλειψη νέων κατασκευαστικών έργων και η ζήτηση δεν σκεφτόταν καν να μειωθεί, η δυναμική της αύξησης των τιμών των ακινήτων στο Κρασνοντάρ έγινε πολύ γρήγορη. Αυτό εξηγείται από το γεγονός ότι λόγω του μεγάλου αριθμού αγοραστών, οι επενδυτές προτίμησαν να αυξήσουν το κόστος στέγασης.
Οι κυρώσεις και οι περιορισμοί το 2022 ήταν περισσότερο ψυχολογικός παράγοντας. Η αντίδραση των αγοραστών που δεν ξέρουν πώς να προστατεύσουν τις αποταμιεύσεις από πιθανό πληθωρισμό δεν συνέβαλε στη μείωση της ζήτησης για διαμερίσματα στην πρωτεύουσα της περιοχής και ακόμη και η προσωρινή ακύρωση του προνομιακού επιτοκίου δεν οδήγησε σε μείωση της ακίνητης περιουσίας τις τιμές, αλλά προκάλεσαν μόνο στασιμότητα στην αγορά.
Σήμερα, η αύξηση των τιμών των ακινήτων στο Κρασνοντάρ έχει ουσιαστικά σταματήσει. Αυτό δεν σημαίνει ότι η οικονομική κατάσταση έχει σταθεροποιηθεί, οι προγραμματιστές έχουν λάβει το πράσινο φως να αυξήσουν τους όγκους και οι προμηθευτές έχουν επεκτείνει τη γκάμα τους και μείωσαν τις τιμές. Δυστυχώς, υπάρχει μόνο μία εξήγηση για τον καθορισμό του κόστους των διαμερισμάτων σε ένα συγκεκριμένο επίπεδο — έχει φτάσει στο ανώτατο όριο και δεν μπορεί πλέον να αυξηθεί χωρίς να προκαλέσει ζημίες στους συμμετέχοντες στην αγορά.
Όσον αφορά τους αριθμούς, το ελάχιστο κόστος ενός τετραγωνικού μέτρου στο Κρασνοντάρ αυτή τη στιγμή είναι περίπου 90 χιλιάδες ρούβλια και το μέγιστο είναι 190 χιλιάδες. Κατά τη διάρκεια του 2022, η μέση τιμή άλλαξε επίσης πολύ αισθητά, αυξάνοντας από 69 χιλιάδες ρούβλια σε 111 χιλιάδες. Έτσι, ανάλογα με την περιοχή της πόλης, την κατηγορία των ακινήτων και άλλους παράγοντες που επηρεάζουν τη ζήτηση, το 2022 οι κατοικίες αυξήθηκαν σε αξία κατά 20-30% σε σύγκριση με τα προηγούμενα χρόνια.
Πώς η ζήτηση και η τιμολόγηση επηρεάζουν την αγορά;
Η κρίση, η οποία ξέσπασε αμέσως μετά την απότομη άνοδο των τιμών των ακινήτων στο Κρασνοντάρ, οδήγησε σε μείωση του αριθμού των συναλλαγών και σε στάση αναμονής εκ μέρους των αγοραστών. Όσοι σχεδίαζαν να αγοράσουν ακίνητα με πίστωση εγκατέλειψαν τα σχέδιά τους για λίγο, επειδή το βασικό επιτόκιο το δεύτερο μισό του Μαρτίου ήταν έως και 20%.
Ωστόσο, οι τιμές των κατοικιών δεν έχουν υποχωρήσει. Τα νέα κτίρια παρέμειναν αξιόπιστα προστατευμένα από μεσεγγυητικούς λογαριασμούς και για τους πωλητές δευτερεύουσας ακίνητης περιουσίας δεν προέκυψε η ανάγκη μείωσης της αξίας τους, επειδή η ζήτηση παρέμενε ακόμα σε αποδεκτό επίπεδο.
Μια εντελώς διαφορετική εικόνα παρατηρείται στη στάση των κατασκευαστικών εταιρειών για την ποιότητα των κατοικιών που δημιουργούν. Για μια πόλη όπως το Κρασνοντάρ, η γεωγραφική της θέση θα είναι πάντα προτεραιότητα έναντι του τύπου, της ποιότητας και της κατηγορίας των συγκροτημάτων κατοικιών.
Δεδομένου ότι σε αυτήν την περίπτωση ο κύριος μοχλός της τιμολόγησης είναι η ζήτηση, οι προγραμματιστές δεν χρειάζεται να επενδύσουν πρόσθετους οικονομικούς και εργατικούς πόρους σε κάθε είδους βελτιώσεις στις εγκαταστάσεις τους. Αυτό δεν σημαίνει ότι αυτά τα αντικείμενα είναι κακά ή ειλικρινά χαμηλής ποιότητας, αλλά μόνο ότι το κόστος τους είναι σαφώς υπερεκτιμημένο.
Ωστόσο, η προσέγγιση για το φινίρισμα των διαμερισμάτων προς ενοικίαση έχει γίνει λίγο διαφορετική. Μόνο ένα μικρό μέρος τους μεταφέρεται στους ιδιοκτήτες χωρίς φινίρισμα — αυτό αφορά κυρίως αντικείμενα με τη λεγόμενη ελεύθερη διάταξη. Στις περισσότερες περιπτώσεις, τα διαμερίσματα είναι εντελώς έτοιμα για διαμονή και το κόστος των εργασιών φινιρίσματος περιλαμβάνεται εκ των προτέρων στην τελική τιμή της κατοικίας.
Καθώς οι τιμές των ακινήτων αυξάνονται στο Κρασνοντάρ, παρατηρείται ένα άλλο φαινόμενο — μείωση της δραστηριότητας μεταξύ των επενδυτών. Πρώτα απ ‘όλα, αυτό αφορά την αγορά ενοικίασης κατοικιών, η οποία κάποτε ήταν πολύ ανεπτυγμένη και κερδοφόρα στις νότιες περιοχές. Το πρόβλημα είναι ότι η τιμή ενοικίασης δεν έχει αλλάξει τόσο όσο η τιμή αγοράς. Εάν η κατοικία έχει αυξηθεί σε τιμή κατά μέσο όρο 20-30%, τότε το κόστος της ενοικίασης — μόνο κατά 15%. Οι επενδύσεις σε ακίνητα στο Κρασνοντάρ για την απόκτηση αυτού του είδους κέρδους έχουν γίνει χαμηλή απόσβεση. Σήμερα, οι μεγάλες επενδυτικές εταιρείες δραστηριοποιούνται περισσότερο στην αγορά, πραγματοποιώντας συναλλαγές με μεγάλους όγκους ακινήτων και συνεργαζόμενες με προγραμματιστές.
Πώς εξελίσσεται η ζήτηση σήμερα;
Εν μέρει, το επίπεδο ζήτησης μεταξύ των αγοραστών εξαρτάται από την κατανόηση των λόγων που οδήγησαν στην άνοδο των τιμών, καθώς και από τις τάσεις στην ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων. Αύξηση των τιμών για υλικά και υπηρεσίες logistics, διακοπές εφοδιασμού, κυρώσεις, συναλλαγματικές διακυμάνσεις — όλοι αυτοί οι παράγοντες επηρέασαν τη δραστηριότητα των αγοραστών. Ως αποτέλεσμα, η κατάσταση σε διαφορετικά τμήματα της αγοράς είναι επί του παρόντος διαφορετική.
πρωτογενής αγορά
Αν και η πρωτογενής αγορά του Κρασνοντάρ δεν έχει τώρα τόσο εύρος ευκαιριών όπως πριν, μέχρι τον Απρίλιο του 2022 ήταν ακόμα αρκετά ενεργή. Όταν ξέσπασε η κρίση, υποστηριζόμενη από κυρώσεις, το θέμα της εξοικονόμησης κεφαλαίων από τις υποτιμήσεις έγινε πολύ οξύ. Η συντριπτική πλειοψηφία του πληθυσμού πίστευε και συνεχίζει να πιστεύει ότι τα ακίνητα είναι η καλύτερη επένδυση, παρά την αντικειμενικότητα της τιμής.
Τον Απρίλιο, αντίθετα, η αγορά, σύμφωνα με τους ειδικούς, κατέρρευσε κατά περίπου 70%. Αυτό οφειλόταν στη σημαντική αύξηση του βασικού επιτοκίου, καθώς και στην αβεβαιότητα: τι θα συμβεί στη συνέχεια με το εθνικό νόμισμα και την οικονομία συνολικά. Η λεγόμενη στάση αναμονής συνδέεται επίσης με την απώλεια της ευκαιρίας αγοράς κατοικιών με μειωμένο επιτόκιο, στην οποία βασίζονταν πολλοί πολίτες.
Σήμερα, αφού μειώθηκε το επιτόκιο και τέθηκαν ξανά σε ισχύ διάφορα είδη στεγαστικών δανείων με κρατική στήριξη, η πρωτογενής αγορά αναβίωσε ξανά. Επιπλέον, αυτή τη στιγμή είναι πολύ πιο κερδοφόρο να αγοράσετε νέα κατοικία με το χαμηλότερο δυνατό επιτόκιο από μια φθηνότερη δευτερεύουσα, αλλά στο 9-11% ετησίως.
Η αστάθεια στην οικονομία, καθώς και η διακοπή της συνεργασίας με πολλούς ξένους προμηθευτές και εταιρείες logistics, επηρεάζουν επίσης τον όγκο των πωλήσεων πρωτογενών κατοικιών όχι απολύτως θετικά. Παρά το γεγονός ότι στους προγραμματιστές παρέχεται πάντα ένα μαξιλάρι ασφαλείας, οι αγοραστές και οι επενδυτές ανησυχούν σοβαρά για την τύχη της ημιτελούς κατασκευής.
Ως αποτέλεσμα, μόνο λίγοι από αυτούς αναλαμβάνουν το ρίσκο να αγοράσουν διαμερίσματα στο αρχικό στάδιο της κατασκευής, φοβούμενοι τον κίνδυνο κατασκευής σε εξέλιξη ή χαμένων προθεσμιών. Περισσότερη ζήτηση είναι εκείνα τα αντικείμενα που μπαίνουν στο τελικό στάδιο πριν τεθούν σε λειτουργία, ειδικά αφού το κόστος τους, λόγω χρηματοδότησης έργων, έχει πλέον ισοδυναμεί με την τιμή των διαμερισμάτων στο στάδιο της θεμελίωσης.
Σύμφωνα με τους νόμους της οικονομίας, τα χαμηλά επιτόκια οδηγούν σε υψηλότερες αξίες ακινήτων και το αντίστροφο. Αυτό σημαίνει ότι δεν αξίζει ακόμα να μιλάμε για μείωση της τιμής των διαμερισμάτων στο Κρασνοντάρ, αν και υπάρχουν κάποιες ενδείξεις. Επιπλέον, μην ξεχνάτε ότι η σταθερή ζήτηση επίσης δεν ωφελεί τους αγοραστές όσον αφορά την αποταμίευση.
Δευτερογενής αγορά
Ορισμένοι ειδικοί υποστηρίζουν ότι η κρίση για τη δευτερογενή αγορά δεν έχει ακόμη τελειώσει. Τα προγράμματα προνομιακής στεγαστικής πίστης δεν έχουν απτό αντίκτυπο σε αυτό και το τρέχον ελάχιστο βασικό επιτόκιο 9,5%, σε συνδυασμό με το υψηλό κόστος στέγασης στο Κρασνοντάρ, μειώνει την οικονομική προσιτότητα της ακίνητης περιουσίας.
Τα δεδομένα για το πόσο ακριβά διαμερίσματα στο Κρασνοντάρ έχουν αυξηθεί σε τιμές ποικίλλουν, ανάλογα με τις συνοικίες της πόλης. Σε ορισμένες διοικητικές μονάδες, όπου, λόγω της επίμονης δημοτικότητας, η ζήτηση ξεπερνά αισθητά την προσφορά, το ποσοστό των αυξήσεων των τιμών είναι τεράστιο — έως 75, 90 και ακόμη και 100%. Ταυτόχρονα, άλλα, λιγότερο δημοφιλή τρίμηνα έχουν γίνει πιο προσιτά — τους τελευταίους μήνες, το κόστος των διαμερισμάτων σε αυτά μειώθηκε κατά μέσο όρο κατά 300-400 χιλιάδες ρούβλια.
Ένα ξεχωριστό υποείδος της δευτερογενούς αγοράς είναι το περίβλημα του παλιού αποθέματος, το οποίο δεν ανταποκρίνεται στις σύγχρονες απαιτήσεις: στενό σε μέγεθος, με άβολες διατάξεις κ.λπ. Στην περίπτωσή του, είναι αδύνατο να δοθεί μια γενική περιγραφή του κόστους — όλα εξαρτώνται από τον πωλητή. Μερικοί ιδιοκτήτες είναι έτοιμοι να μειώσουν την τιμή σε αποδεκτό μέγεθος, ενώ άλλοι προτιμούν να επικεντρωθούν στη μέση αγοραία αξία.
Ατομικές κατασκευές και ιδιωτικός τομέας
Ένα πολύ μεγάλο χάσμα είναι πλέον αισθητό μεταξύ του κόστους των διαμερισμάτων στο Κρασνοντάρ και των ιδιωτικών κατοικιών στα χωριά που αποτελούν την πόλη. Πρόσφατα, η δημοτικότητα του τελευταίου αυξήθηκε ραγδαία, και κυρίως λόγω των 55-60 χιλιάδων ρούβλια που ζητούνται ανά τετραγωνικό μέτρο του χώρου διαβίωσης.
Ακόμη και αν οι ειδικοί συμφωνούν ομόφωνα ότι το τρέχον κόστος των διαμερισμάτων δεν μπορεί να χαρακτηριστεί δίκαιο, τότε για τον ιδιωτικό τομέα παρέμεινε αρκετά αντικειμενικό. Παρά το γεγονός ότι η τιμή των ακινήτων σε πόλεις και προάστια ασκεί πίεση στην πρωτογενή και δευτερογενή αγορά, το πλεονέκτημα παραμένει στην πλευρά της τελευταίας. Με άλλα λόγια, στο εγγύς μέλλον τα διαμερίσματα σε αστικές περιοχές πιθανότατα δεν θα γίνουν φθηνότερα, αλλά οι ιδιωτικές κατοικίες πιθανότατα θα αυξηθούν στην τιμή.
Μεγάλη ζήτηση έχουν και δάνεια για κατοικίες και εξοχικές κατοικίες, για τα οποία εκδίδονται στεγαστικά δάνεια με ευνοϊκότερους όρους. Σε αυτήν την κατάσταση, μπορεί να συμβεί η ίδια οικονομική διαδικασία όπως και με την πρωτογενή ακίνητη περιουσία — το κόστος δεν θα μειωθεί λόγω της υψηλής ζήτησης για τέτοια ακίνητα.
Πρόβλεψη τιμών για ακίνητα στο Κρασνοντάρ το 2022
Πριν από περίπου δέκα χρόνια, η στέγαση στο Κρασνοντάρ θεωρούνταν, αν όχι η πιο προσιτή για όλα τα τμήματα του πληθυσμού, τότε όχι τόσο υπερβατική όσο σε ορισμένες άλλες μεγάλες πόλεις. Οι τιμές, που αυξήθηκαν ραγδαία σε σύντομο χρονικό διάστημα, σχεδόν εξίσωσαν την πόλη με τη Μόσχα και την Αγία Πετρούπολη.
Μπορείτε συχνά να ακούσετε την άποψη ότι το τρέχον κόστος στέγασης στην περιφερειακή πρωτεύουσα είναι προκατειλημμένο, πολύ υπερεκτιμημένο και δεν αντιστοιχεί στην ποιότητα των αντικειμένων. Τα κύρια μέσα που εμπλέκονται στην τιμολόγηση είναι δύσκολο να διαχειριστούν και εξαρτώνται από πολλούς εσωτερικούς και εξωτερικούς οικονομικούς παράγοντες.
Αν μιλάμε για προβλέψεις για το άμεσο μέλλον, τότε δεν αναμένονται ιδιαίτερες αλλαγές στην τιμολογιακή πολιτική της τοπικής αγοράς ακινήτων. Το φθινόπωρο, στην παραδοσιακή αιχμή της αγοραστικής δραστηριότητας, το κόστος των διαμερισμάτων μπορεί να αυξηθεί ελαφρώς, αλλά όχι σημαντικά, αφού στο Κρασνοντάρ έχει ήδη φτάσει στο μέγιστο. Ταυτόχρονα, η δευτερεύουσα στέγαση υπόσχεται να γίνει λίγο φθηνότερη μέχρι το τέλος του έτους, κατά περίπου 5%. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι αυτή η περίοδος συνήθως χαρακτηρίζεται από ποικίλες προσφορές και πωλήσεις από προγραμματιστές που κάνουν την αγορά νέων διαμερισμάτων πιο κερδοφόρα. Έτσι, για να παραμείνει ζωντανή, η πρωτογενής αγορά θα πρέπει να μειώσει τις τιμές τους.
Κυρίως, οι ειδικοί εναποθέτουν τις ελπίδες τους στην ανάπτυξη της αγοράς νέων κτιρίων και στην αύξηση του όγκου τους. Η χρηματοδότηση έργων, στην οποία οι τράπεζες και όχι οι κάτοχοι μετοχών αναλαμβάνουν το χρηματικό βάρος μέχρι την ολοκλήρωση των εργασιών, θα πρέπει να μειώσει τους κινδύνους για τις τελευταίες. Στο μέλλον, αυτό θα εξαλείψει τους φόβους των αγοραστών να μείνουν χωρίς κεφάλαια σε περίπτωση χρεοκοπίας του προγραμματιστή και θα αυξήσει τη δραστηριότητά τους. Ωστόσο, αυτή η εξέλιξη των γεγονότων υπόσχεται έναν ακόμη γύρο αυξήσεων τιμών.
Δεν χρειάζεται να περιμένουμε ειδικές διακυμάνσεις στην αγορά ακινήτων στο εγγύς μέλλον, αυξήσεις τιμών είναι δυνατές μόνο το δεύτερο εξάμηνο του 2023. Αυτό σημαίνει ότι οι πολίτες που σκοπεύουν να αγοράσουν κατοικία στο Κρασνοντάρ μπορεί να μην βιαστούν να αγοράσουν, να ρωτήσουν την τιμή και να επιλέξουν προσεκτικά τις κατάλληλες επιλογές.
Πηγή άρθρου: https://qayli.com/journal/stoit-li-ojidat-rost-cen-na-nedvijimost-v-krasnodare-v-2022-godu/