Συνιδιοκτησία σημαίνει ότι οι σύζυγοι αγόρασαν το ακίνητο, έχοντας λάβει μετοχές. Ή μερίδιο σε νέο κτίριο αποκτήθηκε κατά τη μεταπώληση μέρους του διαμερίσματος από τον ιδιοκτήτη. Είτε δίνουν υποθήκη σε μια μετοχή σε ένα διαμέρισμα και πώς οργανώνεται μια παρόμοια διαδικασία στη Ρωσία, θα εξετάσουμε λεπτομερέστερα.
Τι είναι μερίδιο σε ένα διαμέρισμα
Η έννοια των μετοχών εμφανίστηκε τη δεκαετία του 1990. Οι Σοβιετικοί πολίτες έλαβαν διαμερίσματα από το κράτος, αλλά δεν έγιναν ιδιοκτησία. Ήταν αδύνατο να πουλήσετε κατοικίες και να ξοδέψετε χρήματα κατά την κρίση σας. Μετά την υιοθέτηση του νόμου αριθ. 178-FZ, οι Ρώσοι έλαβαν το δικαίωμα να ιδιωτικοποιήσουν τη στέγαση στην οποία ζούσαν. Καθένας από αυτούς που έμενε στο διαμέρισμα εκείνη την εποχή έλαβε το μερίδιό του.
Από τότε έχουν περάσει 20 χρόνια. Οι ιδιοκτήτες πούλησαν μετοχές, δώρησαν. Μεγάλωσαν παιδιά και εγγόνια. Κάπως έτσι εμφανίστηκε η αγορά μεριδίων της δευτερογενούς αγοράς, όπου συναντώνται το 1/10, το 1/20 και μικρότερα τμήματα του διαμερίσματος. Οι συναλλαγές με τέτοια ακίνητα απαιτούν τη συγκατάθεση όλων εκείνων που είναι εγγεγραμμένοι σε στέγαση (άρθρο 250 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας).
Η τάση για την απόκτηση εκατοστών εμφανίστηκε στην πρωτεύουσα λόγω της ευκαιρίας να αποκτήσουν άδεια διαμονής στη Μόσχα και στη συνέχεια να αγοράσουν τις μετοχές τους από άλλους ιδιοκτήτες. Τέτοιες αγορές συχνά συνορεύουν με το έγκλημα, επομένως ακόμη και οι μεσίτες δεν θέλουν να μπλέξουν με μικρο-μετοχές. Είναι δυνατή η αγορά μεριδίου διαμερίσματος σε υποθήκη αν μιλάμε για τη δευτερογενή αγορά; Εν συντομία — όχι. Δεν απαγορεύεται νομικά, αλλά οι τράπεζες δεν δίνουν πίστωση για την αγορά τέτοιων ακινήτων.
Τι είναι μερίδιο σε ένα νέο κτίριο
Κατά την αγορά ενός διαμερίσματος στο στάδιο της κατασκευής, συνάπτεται συμφωνία μετοχών μεταξύ του αγοραστή και του κατασκευαστή. Ένα διαμέρισμα θεωρείται μετοχή, ως τμήμα πολυκατοικίας που χτίζεται. Μπορείτε να το αγοράσετε από τον κατασκευαστή ολόκληρο. Αλλά συμβαίνει ότι ο ιδιοκτήτης του διαμερίσματος μετά την ολοκλήρωση της κατασκευής χρειάστηκε χρήματα και δεν πουλά ολόκληρο το διαμέρισμα, αλλά μέρος του. Δεν απαγορεύεται ούτε από το νόμο.
Είναι δυνατή η άμεση αγορά μέρους του διαμερίσματος μέσω υποθήκης σε κοινή ιδιοκτησία
Ναι, αν η οικογένεια αγοράσει διαμέρισμα. Για παράδειγμα, σύμφωνα με τους όρους της Οικογενειακής Υποθήκης, όλα τα μέλη της οικογένειας, ενήλικες και παιδιά, θα είναι ιδιοκτήτες. Αντίστοιχα, αγοράζουν ένα διαμέρισμα με υποθήκη, αλλά κάθε μέλος της οικογένειας γίνεται ιδιοκτήτης μιας μετοχής και όχι ολόκληρου του ακινήτου.
Εάν ένα ζευγάρι υποβάλει αίτηση διαζυγίου μετά τη σύναψη σύμβασης στεγαστικού δανείου, τότε για να εξαργυρωθεί το μερίδιο του στεγαστικού δανείου από την τράπεζα, είναι απαραίτητο να ειδοποιήσει το χρηματοπιστωτικό ίδρυμα για τις αλλαγές που έχουν συμβεί. Η τράπεζα μπορεί:
- απαιτούν επείγουσα αποπληρωμή του 100% του κόστους του διαμερίσματος.
- επαναδιαπραγμάτευση της σύμβασης με νέους όρους.
Θα δώσει η τράπεζα στεγαστικό δάνειο για να εξαγοράσει μια μετοχή από συγγενή
Μπορείτε να ρωτήσετε τον διευθυντή της τράπεζας για αυτό, αλλά πιθανότατα δεν θα δώσει άδεια. Ειδικά όταν πρόκειται για μικρές μετοχές.
Πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα της συμφωνίας
Εάν αποφασίσετε να αγοράσετε το μισό του διαμερίσματος ως μετοχή, τότε η συμφωνία έχει τα θετικά και τα αρνητικά της. Το πλεονέκτημα είναι ότι το μερίδιο είναι φθηνότερο από το διαμέρισμα. Το μειονέκτημα είναι η ανάγκη λήψης της συγκατάθεσης όλων των ιδιοκτητών για οποιαδήποτε ενέργεια: αγορά / πώληση, επισκευή, ακόμη και διατήρηση κατοικίδιων ζώων. Δεν είναι μυστικό ότι, δημιουργώντας αφόρητες συνθήκες διαβίωσης για άλλους, οι κάτοχοι των μετοχών ανάγκασαν τους συνιδιοκτήτες να τους πουλήσουν μετοχές σε χαμηλή τιμή. Επομένως, η αγορά ενός διαμερίσματος με αγνώστους θα παραμένει πάντα σε περιοχή υψηλού κινδύνου.
Ποιες τράπεζες εκδίδουν στεγαστικά δάνεια σε κοινή ιδιοκτησία
Η υποθήκη για μετοχές ενός διαμερίσματος δεν μπορεί να είναι προνομιακή, πράγμα που σημαίνει ότι υπόκειται στους συνήθεις κανόνες για την αγορά ακινήτων. Ένα στεγαστικό δάνειο για μετοχές μπορεί να ληφθεί από τη Sberbank, τη VTBB και μια σειρά από άλλες μεγάλες ρωσικές τράπεζες.
Τυπικές προϋποθέσεις για τη λήψη στεγαστικού δανείου:
- προκαταβολή — τουλάχιστον 15%.
- επιτόκιο — 8-11%;
- διάρκεια δανείου — 15-30 χρόνια.
Ποιες είναι οι απαιτήσεις για τον αγοραστή μεριδίου ακίνητης περιουσίας
Οι απαιτήσεις βάσει των οποίων μπορείτε να εκδώσετε ένα κοινόχρηστο ακίνητο σε υποθήκη δεν διαφέρουν από τις απαιτήσεις για άλλους δανειολήπτες:
- ο αγοραστής πρέπει να είναι 21 ετών.
- πρέπει να είναι πολίτης της Ρωσικής Ομοσπονδίας·
- πρέπει να έχει επίσημο χώρο εργασίας και να έχει εργαστεί εκεί για τουλάχιστον 1 χρόνο.
Η τράπεζα θα ελέγξει επίσης το επίπεδο εισοδήματός του και το πιστωτικό ιστορικό του. Το μέγιστο ποσό δανείου που εγκρίνεται εξαρτάται από το επίπεδο εισοδήματος. Το πιστωτικό ιστορικό επηρεάζει την έγκριση του δανείου γενικά και τους όρους του. Έτσι, ένα άτομο που καθυστερεί τις πληρωμές του μπορεί να πιστωθεί με υψηλότερο επιτόκιο και με μικρότερο ποσό από αυτό που του επιτρέπει το εισόδημά του.
Πώς να πάρετε μια υποθήκη σε μια μετοχή σε ένα διαμέρισμα
Πρώτον, ο πελάτης κάνει αίτηση για υποθήκη. Η τράπεζα αναλύει τις χρηματοοικονομικές της δυνατότητες και τη φερεγγυότητά της. Εάν η αίτηση εγκριθεί, ο δανειολήπτης προχωρά στη διαδικασία επιλογής διαμερίσματος. Βασική προϋπόθεση είναι να συμμορφώνεται με τις απαιτήσεις της τράπεζας, που ισχύουν για το στεγαστικό πρόγραμμα που έχετε επιλέξει. Η απάντηση στο ερώτημα αν είναι δυνατή η αγορά μεριδίου σε ένα διαμέρισμα με υποθήκη βρίσκεται σε αυτά.
Εάν αυτό είναι δυνατό, τότε:
- Ο δανειολήπτης διαπραγματεύεται με τον πωλητή, συνάπτει μια προσύμβαση πώλησης μαζί του.
- Λαμβάνει τα έγγραφα που απαιτούνται από την τράπεζα για την ανάλυση της καθαρότητας της συναλλαγής.
- Τους πάει στην τράπεζα και περιμένει την ετυμηγορία.
- Εάν όλα είναι καλά με το διαμέρισμα και τα έγγραφα, τότε τα μέρη προχωρούν στην υπογραφή της σύμβασης υποθήκης.
Είναι δυνατόν να πουληθεί κοινόχρηστο ακίνητο με υποθήκη;
Όπως προαναφέρθηκε, η πώληση μετοχών είναι ένα πολύπλοκο εγχείρημα. Ο ιδιοκτήτης μπορεί να προσπαθήσει να πουλήσει το μερίδιο του διαμερίσματος ο ίδιος ή μέσω ενός κτηματομεσιτικού γραφείου. Εάν η τράπεζα εγκρίνει μια τέτοια αγορά για έναν πιθανό αγοραστή, τότε γιατί να μην την πουλήσει.
Μπορεί μια τράπεζα να αρνηθεί μια υποθήκη σε μια μετοχή σε ένα διαμέρισμα
Το ποσοστό των αρνήσεων για μετοχές είναι αρκετές φορές υψηλότερο από ό,τι για τα κοινά διαμερίσματα. Ένας τραπεζικός δικηγόρος μπορεί να ελέγξει αν υπάρχουν αγωγές που σχετίζονται με ακίνητα, αν είναι ενέχυρο. Δεν θα χάσει όμως χρόνο να ελέγξει καμιά δεκαριά ιδιοκτήτες και τους συγγενείς τους για αξιώσεις κατά του μετοχοπώλη. Ως εκ τούτου, θα γράψει μια άρνηση, γλιτώνοντας στον εαυτό του χρόνο και στον υποψήφιο αγοραστή τα νεύρα και τα χρήματα που θα ξοδέψει στα δικαστήρια εάν συναντήσει σύγκρουση συμφερόντων των ιδιοκτητών.
Αρχικό άρθρο: https://qayli.com/journal/mojno-li-vzyat-ipoteku-na-chast-kvartiry-i-kak-eto-sdelat/