Τα διαμερίσματα αγοράζονται σε δύο περιπτώσεις: στέγαση για τον εαυτό τους ή ως πηγή επένδυσης. Μεταξύ αυτών που αγοράζουν για τον εαυτό τους, παρατηρείται μια τάση μείωσης της αγοραστικής δύναμης λόγω της πανδημίας και της οικονομικής ύφεσης. Ορισμένοι πιθανοί αγοραστές στραφούν σε τακτικές αναμονής. Θετικά στο ερώτημα αν αξίζει να αγοράσετε ένα διαμέρισμα τώρα, απαντούν μόνο όσοι χρειάζονται επειγόντως στέγαση. Λοιπόν, όσοι επενδύουν είναι πάντα έτοιμοι να αγοράσουν. Τους ενδιαφέρουν μόνο οι προβλέψεις τιμών και τα αναμενόμενα οφέλη.
Αξίζει να αγοράσετε ένα διαμέρισμα το 2022;
Όσοι ανησυχούν σοβαρά για το αν θα αγοράσουν ένα διαμέρισμα το 2022 θα πρέπει να λάβουν υπόψη ότι οι τιμές κατοικιών στη Ρωσία το πρώτο τρίμηνο του 2022 αυξήθηκαν κατά 18,78% σε σύγκριση με την ίδια περίοδο πέρυσι. Πρόκειται για μια μάλλον απότομη αύξηση αν συγκρίνουμε τη διαφορά μεταξύ της δυναμικής του πρώτου και του δεύτερου τριμήνου του 2021. Ανήλθε σε μόλις 5,23%.
Μάλιστα, σε ονομαστικούς όρους, οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 32% σε ένα χρόνο. Επηρεάστηκαν από τον πληθωρισμό, ο οποίος έφτασε σε ιστορικό υψηλό. Στη Μόσχα, οι τιμές των ακινήτων αυξήθηκαν κατά 20,4% σε ετήσια βάση. Τα τελευταία 15 χρόνια, αυτός είναι ο δεύτερος μεγαλύτερος αριθμός.
Όπως και για τις προηγούμενες περιόδους, μεταξύ 2011 και 2019 οι τιμές παρουσίασαν πτώση. Ως εκ τούτου, οι απόψεις των ειδικών για το αν είναι κερδοφόρο να αγοράζει κανείς ακίνητα τώρα είναι εξαιρετικά επιφυλακτικές.
Το οικιστικό ζήτημα και τα χαρακτηριστικά του
Η αγορά ακινήτων 2020-2022 είναι αρκετά δυναμική. Το 2020, η πανδημία ανάγκασε τους ιδιοκτήτες διαμερισμάτων να επανεξετάσουν τη στάση τους απέναντι στο σπίτι τους. Προηγουμένως, η οικογένεια μαζευόταν μόνο το βράδυ για να δειπνήσει και να χαλαρώσει. Η απομόνωση και η καραντίνα «απαίτησε» να εξοπλιστεί ένας χώρος εργασίας και μελέτης για κάθε μέλος της οικογένειας από το σπίτι. Τα διαμερίσματα ενός δωματίου ήταν πολύ άβολα. Η επιθυμία βελτίωσης των συνθηκών διαβίωσης επηρέασε και τους ιδιοκτήτες διαμερισμάτων δύο δωματίων. Η απάντηση στο ερώτημα αν αξίζει να αγοράσετε ένα διαμέρισμα τώρα έχει γίνει έντονα θετική.
Η ζήτηση αυξήθηκε άμεσα. Πάνω από όλα υπήρχαν εκείνοι που θα ήθελαν να αγοράσουν ένα νέο διαμέρισμα, έχοντας πουλήσει το προηγούμενο. Σύμφωνα με έρευνα κτηματομεσιτικών γραφείων, το ποσοστό ήταν 64% του συνολικού αριθμού των δυσαρεστημένων από τις συνθήκες στέγασης.
Περιφερειακές τάσεις
Τι συμβαίνει με την αγορά ακινήτων στις περιφέρειες; Η ανοδική τάση των τιμών είναι άνιση. Κυρίως, οι τιμές αυξήθηκαν στη Μόσχα, στην Επικράτεια του Κρασνοντάρ και στις παράκτιες πόλεις των νότιων περιοχών. Άνθρωποι που δεν ήταν «δεμένοι» με την παραγωγική διαδικασία άρχισαν να μετακινούνται εκεί. Αυτοί είναι ειδικοί πληροφορικής διαφορετικών κατευθύνσεων, σχεδιαστές, προσωπικό ηλεκτρονικών καταστημάτων.
Η ζήτηση μειώθηκε στις υπανάπτυκτες περιοχές. Η μείωση των εισοδημάτων των ανθρώπων μείωσε την αγοραστική δύναμη του πληθυσμού. Στην Κεντρική Ρωσία, οι τιμές αυξήθηκαν 7-11% πιο αργά από ό,τι στην Επικράτεια του Κρασνοντάρ και την Κριμαία.
Το 2020-2021, η κυβέρνηση προσπάθησε να αυξήσει τη ζήτηση για στέγαση μειώνοντας το κόστος των στεγαστικών δανείων, γεγονός που οδήγησε σε σχετική σταθεροποίηση της αγοράς. Ωστόσο, στις αρχές του 2022, η Κεντρική Τράπεζα αύξησε το βασικό επιτόκιο κατά 2 φορές. Η αγορά έχει παγώσει. Ο αριθμός των αγοραστών έχει μειωθεί. Έχει γίνει πλέον ασύμφορο να αγοράζεις ακίνητη περιουσία.
Το δεύτερο εξάμηνο του 2022, το βασικό επιτόκιο μειώθηκε στο 14%. Σύμφωνα με τις κυβερνητικές προβλέψεις, θα συνεχίσει να προσαρμόζεται προς τα κάτω. Επομένως, παρά το γεγονός ότι τώρα είναι πιο κερδοφόρο να αγοράσετε ένα διαμέρισμα από ό,τι στην αρχή του έτους, οι αγοραστές συνεχίζουν να τηρούν στάση αναμονής.
Πρωτογενής αγορά ακινήτων
Τι συμβαίνει με τα ακίνητα στην πρωτογενή αγορά; Η αλλαγή στο βασικό επιτόκιο σήμαινε σημαντική αύξηση του κόστους ενός στεγαστικού δανείου για τον τελικό αγοραστή. Ως εκ τούτου, η ζήτηση για διαμερίσματα στο στεγαστικό δάνειο μειώθηκε απότομα.
Μια άλλη τάση σχετίζεται με τις αμφιβολίες των αγοραστών για τις κατασκευαστικές εταιρείες. Κάποια από αυτά αντιμετωπίζουν οικονομικές δυσκολίες λόγω ανόδου των τιμών ή δυσκολιών με την αγορά και παράδοση υλικών. Η αγορά ενός διαμερίσματος στο στάδιο της κατασκευής για τον αγοραστή μπορεί να μετατραπεί σε μακροπρόθεσμη κατασκευή. Εάν συμβεί αυτό, οι προοπτικές δεν είναι ξεκάθαρες. Επομένως, ο υποψήφιος αγοραστής δεν βιάζεται. Η κατάσταση αναγκάζει τους Ρώσους να εγκαταλείψουν τις αγορές κατά τη φάση κατασκευής. Όταν αποφασίζουν αν θα αγοράσουν ένα διαμέρισμα τώρα, οι άνθρωποι απαντούν «ναι» εάν αγοράζουν με μετρητά και σε ένα σπίτι που τέθηκε σε λειτουργία πριν από 1-2 χρόνια.
Αν ο αγοραστής είναι επενδυτής, τότε δεν είναι τόσο σημαντικό για αυτόν αυτό που συμβαίνει τώρα στην αγορά ακινήτων. Το αν θα αγοράσετε ένα διαμέρισμα τώρα ή όχι εξαρτάται από την ευκαιρία να επενδύσετε χρήματα κερδοφόρα. Από τις αρχές του 2022, ο αριθμός των επενδυτικών ευκαιριών έχει αλλάξει:
- εισήγαγε απαγόρευση αγοράς μετοχών ξένων εταιρειών·
- Η αδυναμία ανοίγματος καταθέσεων σε ξένο νόμισμα έγινε σχετική.
Ορισμένες μεγάλες ρωσικές επιχειρήσεις αρνήθηκαν να πληρώσουν μερίσματα με βάση τα αποτελέσματα του 2021. Έτσι, η αγορά ενός διαμερίσματος αποδείχθηκε ένας από τους λίγους τρόπους επένδυσης χρημάτων. Όταν αλλάξει η κατάσταση ανταλλαγής, ο επενδυτής θα μπορεί να πουλήσει το διαμέρισμα και να μεταφέρει κεφάλαια προς άλλη κατεύθυνση. Ως εκ τούτου, οι πιθανοί επενδυτές πιστεύουν ότι αξίζει να αγοράσετε ένα διαμέρισμα τώρα.
Δευτερογενής αγορά κατοικίας
Αξίζει να αγοράσετε ένα σπίτι τώρα όταν πρόκειται για τη δευτερογενή αγορά κατοικίας; Όλα είναι σταθερά εδώ. Οι τιμές της δευτερογενούς αγοράς αυξήθηκαν όπως και στην πρωτογενή, αλλά σε μια περίοδο που είναι ασύμφορη η λήψη στεγαστικών δανείων, οι πωλητές δευτερογενούς ακίνητης περιουσίας βρίσκονται σε δυσμενείς συνθήκες. Δεν θέλουν να μειώσουν τις τιμές.
Ωστόσο, ο αριθμός των προσφορών υπερβαίνει τον αριθμό των αγοραστών. Επομένως, οι τιμές της αγοράς πρέπει να μειωθούν. Δεδομένης της άρνησης των αγοραστών να αγοράσουν πρωτογενή, οι πωλητές προσπαθούν να αυξήσουν τις τιμές αντί να μειώσουν. Οι πωλήσεις κινούνται αργά. Οι ειδικοί προβλέπουν πτώση των τιμών στη δευτερογενή αγορά στο επίπεδο του 5-7%, αλλά αυτό θα διαρκέσει περίπου ένα χρόνο. Αν αναρωτιέστε αν αξίζει να αγοράσετε μια μεταπώληση τώρα το 2022, τότε η απάντηση είναι όχι.
Χώρα ακίνητα και τάσεις
Μια ξεχωριστή τάση είναι η άνοδος των τιμών για τις εξοχικές κατοικίες. Το να είσαι κοντά στη φύση έχει θετική επίδραση στην ευεξία και θεωρείται ευεργετικό για τα παιδιά και τους ηλικιωμένους. Η ανάπτυξη ξεκίνησε στην αρχή της πανδημίας. Τώρα η δυναμική της αύξησης του κόστους των εξοχικών κατοικιών είναι μπροστά από τις τιμές των διαμερισμάτων κατά 8,1%. Το αν θα αγοράσετε ακίνητα στα προάστια το 2022 ή θα περιμένετε εξαρτάται από την οικονομική κατάσταση του αγοραστή. Αλλά είναι λογικό να αγοράσετε τώρα, δεδομένης της συνεχιζόμενης αύξησης των τιμών των οικοδομικών υλικών. Και αυτό παρά το γεγονός ότι η αγορά εξοχικών κατοικιών έχει φτάσει σε ισορροπία προσφοράς και ζήτησης.
Τι είναι πιο κερδοφόρο να αγοράσετε — πρωτεύον ή δευτερεύον
Το ερώτημα αν είναι κερδοφόρο να αγοράζει κανείς ακίνητα τώρα δεν είναι το μόνο που απασχολεί τον αγοραστή. Μόλις ληφθεί μια απόφαση αγοράς, οι άνθρωποι αρχίζουν να συγκρίνουν επιλογές. Τι ακίνητο πρέπει να αγοράσετε τώρα; Οι επενδυτές προτιμούν την πρωτογενή. Τέτοια διαμερίσματα διατηρούνται στην κορυφή των τιμών περισσότερο από τη δευτερεύουσα στέγαση.
Όσοι αγοράζουν μόνοι τους θα πρέπει να υπολογίσουν το κατά προσέγγιση κόστος του κόστους επισκευής πριν αποφασίσουν να αγοράσουν μια φθηνή μεταπώληση. Ο κύριος κανόνας: εάν η τιμή επισκευής υπερβαίνει το 30% της τιμής του διαμερίσματος, τότε είναι καλύτερο να αρνηθείτε την αγορά. Δεν θα μπορείτε να επιστρέψετε τα επενδυμένα κεφάλαια εάν αποφασίσετε να πουλήσετε ένα τέτοιο διαμέρισμα. Εξαίρεση αποτελούν τα διαμερίσματα σε κτίρια ιστορικής σημασίας. Εκεί οι επισκευές αυξάνουν το συνολικό κόστος, αλλά υπάρχουν αγοραστές με κάθε τιμή.
Τάσεις τιμών στη Μόσχα
Ο κύριος αντίκτυπος στις τιμές στη Μόσχα το 2022 είναι η μείωση της ζήτησης γενικά και το τέλος της στήριξης για προνομιακά στεγαστικά δάνεια σε ορισμένες τράπεζες. Δεδομένου ότι οι τιμές θα αυξηθούν, η ζήτηση δεν θα αυξηθεί. Ορισμένοι ειδικοί επισημαίνουν ότι τα εισοδήματα του πληθυσμού δεν αυξάνονται εδώ και αρκετά χρόνια. Αυτός είναι ο σημαντικότερος αποτρεπτικός παράγοντας για τις αυξήσεις των τιμών.
Τιμές στο Σότσι
Το Σότσι είναι μια πόλη-θέρετρο και η «εξοχική» πρωτεύουσα της Ρωσίας. Εδώ η άνοδος των τιμών υπερβαίνει την άνοδο των τιμών για τα διαμερίσματα της Μόσχας. Είναι το Σότσι που δίνει δείκτη αύξησης τιμών 32%. Ταυτόχρονα, ο όγκος της προσφοράς στα νέα κτίρια του Σότσι μειώθηκε κατά ένα τρίτο, γεγονός που συμβάλλει επίσης στην αύξηση του κόστους. Το επόμενο έτος, η κατάσταση με τα διαμερίσματα εδώ δεν θα αλλάξει.
Χαρακτηριστικά των προγραμμάτων στεγαστικών δανείων
Εάν ο αγοραστής αποφασίσει ότι αξίζει να αγοράσει ακίνητη περιουσία, αλλά δεν έχει αρκετά κεφάλαια, τότε προχωρά στην ανάλυση των προγραμμάτων στεγαστικών δανείων. Τα κύρια χαρακτηριστικά τους:
- Αρχική πληρωμή — 15%. Εδώ συνιστάται να λάβετε υπόψη το ακόλουθο σημείο: όσο υψηλότερη είναι η προκαταβολή, τόσο χαμηλότερο είναι το επιτόκιο και τόσο λιγότερα χρήματα ο αγοραστής υπερπληρώνει ως τόκους για τη χρήση του δανείου. Είναι δυνατό να βρεθεί στεγαστικό δάνειο χωρίς προκαταβολή, αλλά δεν είναι κερδοφόρο ως προς το τελικό ποσό.
- Το επιτόκιο είναι περίπου 9%. Το επιτόκιο υπολογίζεται ξεχωριστά για κάθε αγοραστή. Όσο υψηλότερη είναι η φερεγγυότητά σας, τόσο χαμηλότερο είναι το επιτόκιο που είναι έτοιμη να προσφέρει η τράπεζα.
- Το μέγιστο ποσό δανείου είναι 6-12 εκατομμύρια ρούβλια. Στη Μόσχα και την Αγία Πετρούπολη είναι υψηλότερη, στις περιοχές είναι χαμηλότερη. Το ποσό του εγκεκριμένου δανείου εξαρτάται από τη διάρκεια του δανείου και τον τρόπο με τον οποίο η τράπεζα εκτίμησε τη φερεγγυότητα του πελάτη.
Από την εφαρμογή όλων αυτών των παραμέτρων σε μια συγκεκριμένη κατάσταση, εξαρτάται από το πόσο επικερδής θα είναι η αγορά ακινήτων τώρα. Μπορεί ακόμα να εκδοθεί δάνειο για αγορά νέου κτιρίου, δευτερεύουσας κατοικίας ή ιδιωτικής κατοικίας.
Καινοτομίες στα στεγαστικά δάνεια το 2022
Οι καινοτομίες άγγιξαν τα στεγαστικά δάνεια για τους ειδικούς της πληροφορικής. Το κράτος τους προσφέρει ευνοϊκότερους όρους:
- επιτόκιο υποθήκης — 5%;
- αύξηση του μέγιστου ποσού δανείου στο κεφάλαιο έως 18 εκατομμύρια ρούβλια. και στις περιοχές έως 9 εκατομμύρια ρούβλια.
Ταυτόχρονα, τίθενται οι ακόλουθες προϋποθέσεις για έναν πιθανό δανειολήπτη:
- ηλικία — από 22 έως 45 ετών.
- μισθός — τουλάχιστον 150 χιλιάδες ρούβλια. κάθε μήνα;
- ο εργοδότης του δανειολήπτη πρέπει να είναι διαπιστευμένος από το Υπουργείο Ψηφιακής Ανάπτυξης.
Αξίζει να πουλήσεις ένα σπίτι;
Άτομα με χρήματα στο χέρι και όσοι έχουν το πιο πιεστικό ζήτημα να αγοράσουν ένα σπίτι θα αγοράσουν σε οποιαδήποτε οικονομική κατάσταση. Δεν έχουν ερώτηση σχετικά με τη σκοπιμότητα αγοράς διαμερίσματος το 2022. Οι πιθανοί πωλητές ενδιαφέρονται για το ερώτημα εάν αξίζει να πουλήσετε ακίνητα το 2022 ή αξίζει να περιμένετε.
Απογοητευτικές είναι οι προβλέψεις των ειδικών για πωλητές δευτερεύουσας ακίνητης περιουσίας. Οι τιμές θα μειωθούν, επομένως συνιστάται να πουλήσετε το διαμέρισμα τώρα. Εάν δεν χρειάζονται χρήματα και δεν υπάρχει σαφής κατανόηση του πού να τα επενδύσετε, τότε είναι λογικό να νοικιάσετε ένα διαμέρισμα. Το τμήμα των ενοικιαστών έχει αυξηθεί από την αρχή του έτους. Περιμένετε λοιπόν την ασταθή κατάσταση και βάζετε το διαμέρισμα προς πώληση όταν σταθεροποιηθεί η αγορά.
Τι είδους ακίνητα είναι σε ζήτηση: οικιστική ή επαγγελματική
Πριν από την πανδημία, οι άνθρωποι προσπαθούσαν να αγοράσουν φθηνότερα σπίτια. Επέλεξαν χώρους ύπνου, αγόρασαν διαμερίσματα στούντιο αντί για odnushki, καθώς ήταν φθηνότερα. Τώρα η κατάσταση έχει αλλάξει και προτιμώνται οι ανέσεις. Μεταξύ αυτών είναι βολικές υποδομές, καταστήματα και σχολεία σε κοντινή απόσταση, καθώς και εσωτερικές ανέσεις. Περισσότερα δωμάτια, πιο φωτεινές και πιο ευρύχωρες κουζίνες, διαμερίσματα με παράθυρα που βλέπουν ανατολικά ή δυτικά. Οι πωλητές ακινήτων με τα αναγραφόμενα χαρακτηριστικά ήταν σε καλύτερες συνθήκες από άλλους.
Επίσης, μέχρι το 2021, οι επενδυτές προτιμούσαν επαγγελματικές κατοικίες, οι οποίες ενοικιάζονταν ως γραφεία. Μετά την πανδημία, η κατάσταση έχει αλλάξει. Η ζήτηση για οικιστικά ακίνητα έχει αυξηθεί. Στα ίδια επίπεδα βρίσκεται και το 2022 η ζήτηση για οικιστικά και εμπορικά ακίνητα για επενδυτικούς σκοπούς. Πολλοί εμπορικοί οργανισμοί έχουν επιστρέψει σε μερική ή πλήρη απασχόληση γραφείου για τους υπαλλήλους τους.
Rosreestr στην αγορά ακινήτων το 2022
Αν αναλύσουμε την κατάσταση της αγοράς ακινήτων σύμφωνα με στοιχεία που δημοσίευσε η Rosreestr, τότε η κατάσταση μετά την πανδημία σταθεροποιήθηκε το 2021 και συνεχίζει να παραμένει σταθερή. Έτσι, το 2020, 24,6 χιλιάδες συμβόλαια για την αγορά οικιστικών ακινήτων και 8,7 χιλιάδες συμβόλαια για την αγορά εμπορικών ακινήτων καταχωρήθηκαν στο Rosreestr. Το 2021, τα στοιχεία ήταν 35,9 χιλιάδες και 18,8 χιλιάδες, αντίστοιχα, και το 202 — 36,4 χιλιάδες και 18,7 χιλιάδες. Επομένως, το ερώτημα εάν θα αγοράσετε ένα διαμέρισμα τώρα ή θα περιμένετε είναι για τους πωλητές και τους αγοραστές δεν εξαρτάται από τις τάσεις της αγοράς, αλλά για την επείγουσα επίλυση του ζητήματος της στέγασης.
Πηγή: https://qayli.com/journal/stoit-li-pokupat-kvartiru-v-2022-godu-prognozy-i-dinamika-rosta-cen/