Πώς να πουλήσετε ένα μερίδιο σε ένα διαμέρισμα;

Το ίδιο ακίνητο μπορεί να έχει πολλούς ιδιοκτήτες ταυτόχρονα. Αυτός ο τύπος ιδιοκτησίας ονομάζεται κοινόχρηστο και τα μέρη της κατοικίας που έχουν διαφορετικούς ιδιοκτήτες ονομάζονται μετοχές, αντίστοιχα.

Είναι δυνατόν να πουληθεί νόμιμα ένα μερίδιο σε ένα διαμέρισμα, ακόμη και αν δεν αποξενωθούν άλλα μέρη του χώρου διαβίωσης; Η απάντηση σε αυτή την ερώτηση είναι καταφατική, καθώς μια μετοχή είναι ακριβώς το ίδιο ακίνητο και ο ιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα να το χρησιμοποιήσει και να το διαθέσει, συμπεριλαμβανομένης της πώλησής του.

Τι είναι το μερίδιο σε ένα διαμέρισμα;

Μια μετοχή, όπως ήδη αναφέρθηκε, είναι μέρος ενός ακινήτου, που ανήκει εξ ολοκλήρου σε χωριστό ιδιοκτήτη. Όταν χρησιμοποιείται ο όρος κοινή ιδιοκτησία σε σχέση με ακίνητα, μπορεί να είναι δύσκολο να προσδιοριστούν οι φυσικές παράμετροι του ακινήτου που οφείλονται σε κάθε ιδιοκτήτη.

Με άλλα λόγια, η μετοχή μπορεί να αναγράφεται ως ποσοστό μιας μονάδας ιδιοκτησίας, αλλά δεν είναι δυνατό να προσδιοριστεί ακριβώς ποια τετραγωνικά μέτρα ανήκουν στον έναν ή στον άλλο μέτοχο. Οι ερωτήσεις σε ποιο δωμάτιο θα διαμένει κάθε ιδιοκτήτης αποφασίζονται με κοινή συμφωνία και δεν ρυθμίζονται νομικά με κανέναν τρόπο.

Είναι σημαντικό να γίνει διάκριση μεταξύ κοινής, δηλαδή κοινής ιδιοκτησίας από κοινή. Στη δεύτερη περίπτωση, όλοι οι ιδιοκτήτες έχουν επίσης ισότιμο δικαίωμα διάθεσης ακίνητης περιουσίας, αλλά οι μετοχές τους δεν είναι καθορισμένες. Είναι αδύνατο να πουληθεί το ήμισυ του διαμερίσματος από έναν από τους ιδιοκτήτες σε μια τέτοια κατάσταση, διότι αυτό θα ισοδυναμούσε με πώληση του δικαιώματος ιδιοκτησίας και συναλλαγές αυτού του είδους δεν προβλέπονται από το νόμο.

Με την κοινή ιδιοκτησία, κάθε ιδιοκτήτης γνωρίζει ακριβώς το μέγεθος της ιδιοκτησίας του: μισό, ένα τρίτο, δύο τρίτα κ.λπ. Η πώληση μεριδίου ακίνητης περιουσίας σε αυτή την κατάσταση είναι αρκετά πιθανή.

Ποιες είναι οι μετοχές;

Με την πρώτη ματιά, ο ορισμός της κοινής ιδιοκτησίας είναι απλός και ξεκάθαρος. Ωστόσο, η διαδικασία για την πώληση μεριδίου σε ένα διαμέρισμα μπορεί να είναι γεμάτη με πολλές δυσκολίες, μία από τις οποίες είναι διαφορετικοί τύποι κλασματικής ιδιοκτησίας.

Συνηθίζεται να διακρίνουμε δύο τέτοιους τύπους: ιδανικό και φυσικό μερίδιο. Είναι το ιδανικό που χαρακτηρίζεται από σαφή ένδειξη του μεγέθους του ακινήτου, αρχειοθετημένο σε κλάσματα ή ποσοστά. Είναι πολύ δύσκολο να βρεθεί ένας αγοραστής για ένα τέτοιο μερίδιο στο διαμέρισμα — δεν του ανατίθενται ξεχωριστά δωμάτια, με αποτέλεσμα όλοι οι χώροι της κατοικίας να παραμένουν σε κοινή ιδιοκτησία και όλοι οι ιδιοκτήτες έχουν το δικαίωμα να τις χρησιμοποιούν τακτικά .

Πιο συγκεκριμένη είναι η φυσική μετοχή που ονομάζεται και παραχωρούμενη. Η ουσία της κατανομής ενός τέτοιου μέρους της ιδιοκτησίας έγκειται στο γεγονός ότι ένα ή περισσότερα δωμάτια εκχωρούνται στον κάτοχο αυτού του μεριδίου, λιγότερο συχνά — ένας ορισμένος αριθμός τετραγωνικών μέτρων. Ωστόσο, δεν χάνει το δικαίωμα χρήσης κοινών χώρων.

Η κατανομή σε είδος είναι πιο κατάλληλη για ιδιωτικές κατοικίες παρά για διαμερίσματα. Σύμφωνα με ορισμένες απαιτήσεις, για την εγγραφή μιας φυσικής μετοχής απαιτείται χωριστή έξοδος από τις εγκαταστάσεις που καταλαμβάνει αποκλειστικά ένας τέτοιος ιδιοκτήτης. Είναι μάλλον δύσκολο να εφαρμοστεί αυτό στην πράξη, επομένως τέτοιες απαιτήσεις συχνά αγνοούνται, ειδικά εάν το θέμα της διευθέτησης των σχέσεων μεταξύ των ιδιοκτητών είναι στην ημερήσια διάταξη.

Είναι περισσότερο ή λιγότερο επικερδές να πουλήσεις ένα μερίδιο σε ένα διαμέρισμα μόνο όταν αυτό διατίθεται σε είδος. Αυτό αφορά κυρίως την πώληση ακινήτου σε τρίτους, η οποία δεν πραγματοποιείται σε όλες τις περιπτώσεις. Γεγονός είναι ότι οι συνμέτοχοι έχουν το δικαίωμα της κύριας αγοράς. Σε τέτοιες συναλλαγές, που συνάπτονται μεταξύ στενών συγγενών, ο τύπος προσδιορισμού της μετοχής, κατά κανόνα, δεν έχει σημασία.

Έχοντας ένα ιδανικό μερίδιο ενός σαφώς καθορισμένου μεγέθους, ο ιδιοκτήτης μπορεί να το αυξήσει με την πάροδο του χρόνου. Μια τέτοια ευκαιρία του δίνουν τακτικές και σημαντικές επενδύσεις που βελτιώνουν την κατάσταση του διαμερίσματος. Η βελτίωση των συνθηκών διαβίωσης θα πρέπει να σχετίζεται άμεσα με την ακίνητη περιουσία και να αποτελεί αναπόσπαστο κομμάτι της, για παράδειγμα, τοποθέτηση νέων κουφωμάτων με διπλά τζάμια, επισκευή μπαλκονιού κ.λπ. Εάν πριν από αυτό ο ιδιοκτήτης κατείχε, για παράδειγμα, το 50% του ακινήτου, τότε μετά από τέτοιες ενέργειες μπορεί να υπολογίζει σε αύξηση αυτού του αριθμού στο 55%.

Σε ποιες περιπτώσεις μπορεί ένα άτομο να γίνει κύριος μιας μετοχής;

Οι ιδιοκτήτες μπορούν να λαμβάνουν και να διαιρούν τις μετοχές τους τόσο κατά βούληση όσο και ανεξάρτητα, σύμφωνα με το νόμο. Η πρώτη περίπτωση εμφανίζεται κατά την από κοινού αγορά ενός διαμερίσματος, κατά την οποία οι ιδιοκτήτες συμφωνούν εκ των προτέρων για τη διανομή των μετοχών. Το δεύτερο είναι όταν ο αριθμός και το μέγεθος των μετοχών καθορίζεται από άλλο πρόσωπο, για παράδειγμα, διαθέτη, από τον οποίο η περιουσία περνά στα χέρια άλλων ατόμων.

Διαφορετικά, η διαδικασία απόκτησης του δικαιώματος κατοχής μεριδίου ακίνητης περιουσίας δεν διαφέρει από εκείνες τις περιπτώσεις κατά τις οποίες ο ιδιοκτήτης γίνεται ο μοναδικός ιδιοκτήτης της κατοικίας. Μπορείτε να λάβετε μερίδιο από:

• Κληρονομία. Αυτή η εξέλιξη είναι πιο συνηθισμένη όταν η ακίνητη περιουσία διανέμεται μεταξύ πολλών κληρονόμων ταυτόχρονα. Εάν ο διαθέτης δεν υπέδειξε άλλους όρους στη διαθήκη, το δικαστήριο μπορεί να ρυθμίσει τα δικαιώματα ιδιοκτησίας των νέων ιδιοκτητών.
• Γονική διαθήκη. Ακόμη και κατά τη διάρκεια της ζωής τους, οι γονείς μπορούν να διαθέσουν μερίδια σε ένα διαμέρισμα ή ένα σπίτι στα παιδιά τους. Αυτή η κατανομή είναι υποχρεωτική σε ορισμένες περιπτώσεις, για παράδειγμα, όταν αγοράζεται στέγη με κεφάλαιο μητρότητας. Με μια τέτοια αγορά, οι μετοχές διανέμονται σε όλα τα μέλη της οικογένειας και δεν είναι πλέον δυνατό να προσδιοριστεί το μέγεθός τους από μόνοι τους — αυτό γίνεται από τις τοπικές δημοτικές αρχές.
• Χωρισμός στο γάμο. Ένα διαμέρισμα που ανήκει σε κοινή ιδιοκτησία μπορεί να χωριστεί σε μετοχές όχι μόνο κατά τη λύση του γάμου, αλλά και κατόπιν αιτήματος των συζύγων. Η πώληση μεριδίου σε διαμέρισμα — κοινή ιδιοκτησία είναι κατ ‘αρχήν αδύνατη, δεδομένου ότι αυτός ο τύπος ιδιοκτησίας δεν προβλέπει την παρουσία μετοχών. Εάν η κατοικία χωρίστηκε, ένας από τους ιδιοκτήτες κερδίζει την ευκαιρία να πουλήσει το μέρος του.
• κοινή αγορά. Για πολλούς ανθρώπους, ιδιαίτερα τους νέους, η απόκτηση κατοικιών από μόνη της γίνεται ένα συντριπτικό οικονομικό έργο. Σε αυτή την περίπτωση, η συμμετοχή άλλων προσώπων, όπως οι γονείς, που μπορούν να προσθέσουν το ποσό που λείπει, μπορεί να βοηθήσει. Αυτό το παράδειγμα είναι το πιο συνηθισμένο όταν αγοράζετε ακίνητα μαζί. Το δικαίωμα ιδιοκτησίας βάσει μιας τέτοιας συμφωνίας διανέμεται με μετοχές.
• Ιδιωτικοποίηση. Όταν τα ακίνητα μεταβιβάζονται από δημοτική ιδιοκτησία σε προσωπική ιδιοκτησία, όλοι οι εγγεγραμμένοι ενοικιαστές μπορούν να λάβουν το δικαίωμα ιδιοκτησίας ή να το αρνηθούν. Στις περισσότερες περιπτώσεις, η διαδικασία ιδιωτικοποίησης λαμβάνει χώρα παράλληλα με τη διαίρεση του ζωτικού χώρου σε μετοχές.

Είναι δυνατή η πώληση μεριδίου σε ένα διαμέρισμα;

Μπορείτε να πουλήσετε ένα διαμέρισμα με μετοχές συνολικά ή τμηματικά. Είναι αδύνατο να γίνει αυτό χωρίς τη γνώση άλλων ιδιοκτητών — μια τέτοια συναλλαγή μπορεί στη συνέχεια να κηρυχθεί άκυρη από το δικαστήριο.

Οι πρώτοι στη σειρά για να αγοράσουν ένα ακίνητο είναι οι άλλοι ιδιοκτήτες του και μόνο αφού αρνηθούν να αγοράσουν ένα μερίδιο, μπορείτε να το προσφέρετε σε άλλους αγοραστές. Σύμφωνα με το νόμο, ο ιδιοκτήτης είναι υποχρεωμένος να ειδοποιεί τους μετόχους για την επιθυμία του, ορίζοντας ένα συγκεκριμένο τίμημα. Επιπλέον, σε περίπτωση άρνησης, δεν έχει το δικαίωμα να πουλήσει το μέρος του ακινήτου του σε τρίτους έναντι χαμηλότερου κόστους.

Πολλές αμφιλεγόμενες και δύσκολες καταστάσεις προκύπτουν όταν πωλείται ένα διαμέρισμα, ένας από τους μετόχους του οποίου είναι ανήλικος. Αυτή η διαδικασία απαιτεί τη συμμετοχή των αρχών κηδεμονίας και κηδεμονίας, οι οποίες είναι πολύ απρόθυμες να ανταποκριθούν σε τέτοιες συναλλαγές. Συνήθως, σε τέτοιες περιπτώσεις, εμφανίζεται η πώληση όχι μίας ή δύο μετοχών, αλλά ολόκληρου του διαμερίσματος, αλλά και τότε επιβάλλονται ορισμένοι περιορισμοί στην όλη διαδικασία.

Η σύνταξη σύμβασης για την πώληση ενός μεριδίου ή ενός ολόκληρου διαμερίσματος που ανήκει εν μέρει σε ένα παιδί είναι δυνατή μόνο αφού του παρέχουμε νέα στέγαση, όχι χειρότερη σε ποιότητα, με την κατανομή ενός νέου μεριδίου, όχι λιγότερο από το προηγούμενο.

Σε κάθε περίπτωση, όλες οι συναλλαγές που αφορούν κοινά ακίνητα πρέπει να πραγματοποιούνται με κοινή συμφωνία και να καταχωρούνται σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία. Μπορείτε να πουλήσετε ένα μερίδιο χωρίς συμβολαιογράφο όταν και οι άλλοι ιδιοκτήτες πουλήσουν τα μέρη του διαμερίσματός τους, ενώ η πώληση πραγματοποιείται βάσει ενιαίας συμφωνίας.

Οι καινοτομίες στους νόμους καθιστούν δυνατή την πραγματοποίηση χωρίς συμβολαιογραφική εγγραφή, αλλά όχι σε περιπτώσεις όπου μια μετοχή πωλείται χωριστά από τα υπόλοιπα. Εάν άλλοι ιδιοκτήτες σπιτιού δεν συμμετέχουν στη συναλλαγή, αλλά δίνουν μόνο τη συγκατάθεσή τους σε αυτήν, απαιτείται η υπογραφή του συμβολαιογράφου στα έγγραφα. Αυτό ισχύει επίσης για περιπτώσεις όπου, με την ταυτόχρονη πώληση όλων των μετοχών, συνάπτονται χωριστές συμφωνίες για λογαριασμό κάθε μετόχου.

Ποιο μερίδιο του διαμερίσματος δεν μπορεί να πωληθεί;

Είναι πολύ πιθανό να πουλήσετε ένα διαμέρισμα που έχει δύο ή περισσότερους ιδιοκτήτες χωρίς τη συγκατάθεσή τους, εάν πληρούται η κύρια προϋπόθεση — να τους ειδοποιήσετε εκ των προτέρων. Η παράβλεψη της ειδοποίησης από την πλευρά των συνμετόχων θα ισοδυναμεί με άρνηση εάν υπάρχει γεγονός λήψης τέτοιου μηνύματος. Δυσκολίες μπορεί να προκύψουν μόνο όταν η τοποθεσία του μετόχου είναι άγνωστη. Σε μια τέτοια κατάσταση, υπάρχει ο κίνδυνος να μην καταχωρηθεί η συναλλαγή από τις κρατικές ρυθμιστικές αρχές.

Παράλληλα με αυτό, υπάρχουν και άλλες περιπτώσεις που μπορεί να επηρεάσουν τις εργασίες με μετοχές. Δεν θα μπορείτε να πουλήσετε το μέρος του διαμερίσματός σας εάν:

• δεν έχει ληφθεί η συγκατάθεση κηδεμονίας και κηδεμονίας για συναλλαγή ακινήτων, ο εναγόμενος της οποίας είναι ανήλικος·
• το υποθηκευμένο διαμέρισμα είναι υπό τραπεζικό βάρος και το χρηματοπιστωτικό ίδρυμα δεν δίνει άδεια για την εκποίηση της μετοχής.
• ο ιδιοκτήτης του διαμερίσματος είναι παντρεμένος, ενώ η κατοικία αγοράστηκε με κοινά κεφάλαια — σε αυτήν την περίπτωση, χωρίς τη συγκατάθεση του δεύτερου συζύγου, το δικαστήριο μπορεί να απαγορεύσει την πώληση του διαμερίσματος ή ακόμη και ένα μερίδιο σε αυτό, εάν έχει υπάρξει διαίρεση της περιουσίας?
• μερίδιο θεωρείται ασήμαντο.

Το τελευταίο σημείο χρήζει διευκρίνισης. Θεωρητικά, κάθε ιδιοκτήτης μπορεί να διαιρέσει το μερίδιό του σε πολλά στοιχεία και να το πουλήσει όχι εξ ολοκλήρου, αλλά τμηματικά. Για κάποιο διάστημα, αυτή η διαδικασία δεν ρυθμιζόταν επαρκώς από το νόμο, γεγονός που οδήγησε στον κατακερματισμό ορισμένων μετοχών σε πολύ πενιχρά μέρη.

Μέχρι σήμερα, υπάρχουν περιοριστικά πρότυπα, σύμφωνα με τα οποία ένα άτομο δεν μπορεί να κατέχει μια μετοχή εάν το μέγεθός της σε τετραγωνικά μέτρα είναι μικρότερο από 8 τετραγωνικά μέτρα. μ. Αυτός είναι ο ελάχιστος αριθμός, ο οποίος διαφέρει ανάλογα με την περιοχή της χώρας. Για παράδειγμα, στη Μόσχα είναι 10 τ. m, και σε άλλες πόλεις μπορεί να φτάσει τα 15 τ. Μ.

Οι περιορισμοί καταρτίστηκαν με βάση το γεγονός ότι μια μετοχή δεν μπορεί να θεωρηθεί ως μέρος ενός διαμερίσματος που δεν μπορεί να μετατραπεί σε ξεχωριστό δωμάτιο. Από την άλλη πλευρά, οι συναλλαγές αγοράς μετοχών που δεν συμμορφώνονται με αυτά τα πρότυπα συχνά συνάπτονται αποκλειστικά με σκοπό την απόκτηση εγγραφής. Δεν εμπίπτουν στον ορισμό της εικονικής εγγραφής, αλλά στην πραγματικότητα αντιστοιχούν σε αυτόν.

Με τον ίδιο τρόπο περιορίζεται και η διαίρεση όλου του διαμερίσματος σε μετοχές. Εάν, σύμφωνα με τα πρότυπα, χωριστεί μόνο σε δύο μέρη, τότε δεν θα έχει τρεις ιδιοκτήτες.

Πώς να πουλήσετε μέρος ενός διαμερίσματος: οδηγίες βήμα προς βήμα

Μπορείτε να κανονίσετε σωστά την πώληση ενός διαμερίσματος με μετοχές εάν συμμορφώνεστε προσεκτικά με όλες τις απαιτήσεις του νόμου για τέτοιες συναλλαγές. Η διαδικασία περιλαμβάνει πολλά προπαρασκευαστικά και οργανωτικά στάδια, τα οποία πρέπει να εναλλάσσονται με μια συγκεκριμένη σειρά.

Βήμα 1. Ειδοποιήστε άλλους ιδιοκτήτες

Χαρακτηριστικά της συναλλαγής για την πώληση μεριδίου σε ένα διαμέρισμα με πολλούς ιδιοκτήτες είναι ότι έχουν το δικαίωμα προτεραιότητας να αγοράσουν αυτό το μέρος της κατοικίας. Μια γραπτή ειδοποίηση μπορεί να συνταχθεί σε οποιαδήποτε μορφή, αλλά φροντίστε να συμπεριλάβετε τις ακόλουθες πληροφορίες σε αυτήν:

• περιγραφή της αλλοτριωμένης ιδιοκτησίας·
• την πλήρη αξία της μετοχής που θα πωληθεί·
• τη διαδικασία για τη διενέργεια υπολογισμών·
• τη φύση και το χρονοδιάγραμμα της μεταβίβασης της περιουσίας.

Η τιμή της ακίνητης περιουσίας είναι πολύ σημαντική, γιατί σε αυτήν την κατάσταση χρησιμεύει ως ένα από τα σημάδια των ειλικρινών προθέσεων του πωλητή.

Εάν ο δικαιούχος αρνηθεί να αγοράσει και ο πωλητής αποφασίσει να απευθυνθεί σε τρίτο πρόσωπο, θα πρέπει να πουλήσει το ακίνητο στην ίδια τιμή που αναφέρεται στην ειδοποίηση. Σε αντίθετη περίπτωση, θα του αρνηθεί την εγγραφή της σύμβασης για την πώληση μετοχών. Εάν η τιμή έχει μειωθεί για αντικειμενικούς λόγους, η διαδικασία κοινοποίησης θα πρέπει να επαναληφθεί, επομένως είναι καλύτερο να αποφασίσετε για το τελικό κόστος εκ των προτέρων.

Υπάρχουν τρεις τρόποι να επιδοθεί μια ειδοποίηση σε έναν συνιδιοκτήτη: αυτοπροσώπως, με συστημένη επιστολή ή μέσω συμβολαιογράφου. Στην πρώτη περίπτωση, πρέπει να δημιουργήσετε δύο αντίγραφα του εγγράφου, το ένα από τα οποία παραμένει στον πωλητή με την ημερομηνία, την υπογραφή και τα αρχικά του άλλου ιδιοκτήτη, επιβεβαιώνοντας την παραλαβή. Με συστημένη επιστολή, η ταχυδρομική απόδειξη θα χρησιμεύσει ως τέτοια επιβεβαίωση.

Ο συνιδιοκτήτης έχει προθεσμία ενός μήνα για να αποφασίσει. Εάν δεν σκοπεύει να προβεί σε αγορά, πρέπει να γράψει μια άρνηση, η οποία στη συνέχεια θα πρέπει να βεβαιωθεί από συμβολαιογράφο. Χωρίς αυτό το έγγραφο, η Rosreestr δεν θα μπορεί να καταχωρήσει μια μελλοντική συναλλαγή.

Βήμα 2. Βρείτε έναν αγοραστή

Η πώληση κοινόχρηστης ιδιοκτησίας σε τρίτο είναι δυνατή μόνο μετά από άρνηση του μετόχου, αλλά αυτό δεν σημαίνει ότι η αναζήτηση πρέπει να ξεκινήσει το νωρίτερο ένα μήνα μετά την υποβολή της ειδοποίησης. Συνήθως ο πωλητής με υψηλό βαθμό βεβαιότητας γνωρίζει εκ των προτέρων εάν ο συνιδιοκτήτης θα αποκτήσει μέρος της κατοικίας ή όχι. Σε κάθε περίπτωση, για να μην καθυστερήσει η πώληση, μπορεί να γίνει εκ των προτέρων σχετική ανακοίνωση.

Όλα τα είδη δωρεάν πόρων είναι κατάλληλα για αυτό, και σε ιδιαίτερα δύσκολες περιπτώσεις, μπορείτε να ζητήσετε την υποστήριξη ενός μεσίτη. Η τιμή, η οποία, όπως ήδη αναφέρθηκε, είναι πολύ σημαντική, θα πρέπει να αναφέρεται όσο το δυνατόν νωρίτερα, έχοντας μελετήσει την αγορά ακινήτων και έχοντας αποφασίσει για το αντικειμενικό κόστος των τετραγωνικών μέτρων.

Βήμα 3. Προετοιμάστε έγγραφα

Η πώληση ενός διαμερίσματος, εάν έχει πολλούς ιδιοκτήτες, πρακτικά δεν διαφέρει από μια κανονική συναλλαγή ακινήτων. Εδώ, με τον ίδιο τρόπο, πρέπει να ελέγξετε εάν υπάρχει χρέος για πληρωμή στέγασης και κοινοτικών υπηρεσιών ή άλλου είδους οικονομική επιβάρυνση σε αυτήν τη διεύθυνση και, στη συνέχεια, να παράσχετε στον αγοραστή ένα πλήρες πακέτο εγγράφων. Περιλαμβάνει:

• δελτίο ταυτότητας, σε αυτήν την περίπτωση διαβατήριο, το οποίο απαιτείται για την κρατική εγγραφή της συναλλαγής·
• ένα απόσπασμα από το USRN με ακριβή ένδειξη του μεγέθους της μετοχής που θα χρησιμεύσει ως έγγραφο τίτλου ή πιστοποιητικό ιδιοκτησίας.
• έγγραφα που επιβεβαιώνουν την απόκτηση της κυριότητας: σύμβαση πώλησης, δωρεά, διαθήκη ή έγγραφα ιδιωτικοποίησης·
• απόσπασμα από το κτηματολογικό διαβατήριο του διαμερίσματος, συμπεριλαμβανομένων των κύριων τεχνικών χαρακτηριστικών του.
• ένα τεχνικό σχέδιο από τη ΔΔΠ, αποκλείοντας την παράνομη ανάπλαση ή επιβεβαίωση της νομιμοποίησής τους.
• αρνήσεις άλλων ιδιοκτητών από την αγορά κατά προτεραιότητα ή απόδειξη ότι η ειδοποίηση ελήφθη από αυτούς, αλλά παρέμεινε αναπάντητη εντός ενός μήνα·
• τη συγκατάθεση των αρχών κηδεμονίας και κηδεμονίας, εάν ένας ανήλικος έχει μερίδιο στο διαμέρισμα.
• έγκριση τράπεζας εάν η κατοικία είναι υπό δάνειο.
• τη συγκατάθεση του δεύτερου συζύγου για την πώληση στην περίπτωση που το ακίνητο αγοράστηκε με κοινά κεφάλαια.

Βήμα 4. Συντάξτε μια σύμβαση

Κατά την πώληση δύο μετοχών με ένα συμβόλαιο, όταν το διαμέρισμα πωλείται στο σύνολό του, η συμμετοχή συμβολαιογράφου δεν είναι απαραίτητη. Για μια τέτοια συναλλαγή, υπάρχει μόνο ένας όρος — οι ιδιοκτήτες πρέπει να είναι ενήλικες, οπότε ακόμη και ένας απλός μεσίτης μπορεί να συνάψει συμφωνία.

Όταν τα ακίνητα πωλούνται σε μετοχές στο πλαίσιο χωριστών συμφωνιών, ο νόμος προβλέπει ρητά την υποχρεωτική συμβολαιογραφική εγγραφή τέτοιων συμφωνιών. Σε αυτή την περίπτωση, είναι καλύτερο να αναθέσετε τη σύνταξη της σύμβασης σε συμβολαιογράφο, καθώς ένα τέτοιο έγγραφο μπορεί να περιλαμβάνει πολλές αποχρώσεις άγνωστες στον λαϊκό.

Για την προετοιμασία του DCP θα χρειαστείτε:

• πληροφορίες σχετικά με τον αγοραστή και τον πωλητή: στοιχεία διαβατηρίου, διευθύνσεις κατοικίας και εγγραφή.
• δεδομένα σχετικά με το αντικείμενο πώλησης: το μέγεθος της μετοχής, τη διεύθυνση όπου βρίσκεται το ακίνητο, τον αριθμό κτηματογράφησης.
• έγγραφα που πιστοποιούν το δικαίωμα στέγασης: απόσπασμα από το USRN ή πιστοποιητικό εγγραφής ιδιοκτησίας, σύμβαση πώλησης κ.λπ.
• γραπτή άρνηση των συνιδιοκτητών να αγοράσουν μετοχή ή αποδεικτικά στοιχεία ισοδύναμα με αυτήν·
• πληροφορίες για την τιμή της μετοχής που πωλείται, καθώς και για τη διαδικασία πληρωμής και μεταβίβασης της κυριότητας·
• ημερομηνία και υπογραφές των μερών.

Παράλληλα με τη σύμβαση, με την παρουσία συμβολαιογράφου, αξίζει να συνταχθεί πράξη αποδοχής και μεταφοράς κεφαλαίων ή απόδειξη παραλαβής από τον αγοραστή. Συντάσσονται με οποιαδήποτε μορφή και η υπογραφή και η σφραγίδα του συμβολαιογράφου τους δίνει νομική ισχύ.

Βήμα 5. Καταχωρίστε μια συμφωνία

Η τελική μεταβίβαση της ιδιοκτησίας στην πώληση κοινής ιδιοκτησίας πραγματοποιείται μόνο μετά την εγγραφή της συναλλαγής στην Rosreestr. Αυτό μπορεί να γίνει τόσο από τον πωλητή όσο και από τον αγοραστή — η βάση για αυτό είναι μια υπογεγραμμένη σύμβαση πώλησης. Μπορείτε να τα υποβάλετε είτε στο περιφερειακό γραφείο είτε μέσω του πολυλειτουργικού κέντρου. Όλα τα έγγραφα γίνονται δεκτά ηλεκτρονικά, αλλά σε σαρωμένη μορφή.

Το πακέτο εγγράφων για το Rosreestr είναι κάπως μικρότερο:

• το διαβατήριο του αιτούντος εγγραφή ή τα διαβατήρια και των δύο μερών, εάν αποφασίσουν να το υποβάλουν από κοινού·
• συμβολαιογραφική συμφωνία πώλησης και αγοράς σε περίπτωση που πωλήθηκε μία μετοχή ή ολόκληρο το διαμέρισμα εκποιήθηκε βάσει διαφορετικών συμφωνιών.
• αποδεικτικά στοιχεία για την άρνηση των μετόχων από την κύρια απόκτηση μιας μετοχής: γραπτή αρνητική απάντηση ή αποδείξεις παράδοσης της ειδοποίησης·
• ένα έγγραφο που πιστοποιεί την ιδιοκτησία της ακίνητης περιουσίας — απόσπασμα από το USRN.

Οι εργασίες που υποβάλλονται αυτοπροσώπως γίνονται δεκτές σύμφωνα με την απογραφή έναντι παραλαβής από τον παραλήπτη εκτελεστή. Μετά την επανεγγραφή της μετοχής για τον νέο ιδιοκτήτη, θα λάβει ειδοποίηση και τη δική του δήλωση σχετικά με την εμφάνιση τέτοιου δικαιώματος.

Χαρακτηριστικά της πώλησης μετοχών στο διαμέρισμα σε άλλο ιδιοκτήτη

Εφόσον οι άλλοι ιδιοκτήτες έχουν δικαίωμα πρώτης άρνησης, πρέπει πρώτα να ειδοποιηθούν για την πώληση τμήματος του διαμερίσματος. Μερικές φορές, αν και σπάνια, προκύπτουν καταστάσεις στις οποίες πολλοί κάτοχοι μετοχών εκφράζουν ταυτόχρονα την επιθυμία να αποκτήσουν τη μετοχή που πωλείται. Σε αυτό το θέμα, δεν υπάρχουν κανόνες ακολουθίας — όλα αποφασίζονται σε ατομική βάση.

Οι αγοραστές μετοχών του διαμερίσματος, οι οποίοι είναι ταυτόχρονα και οι ιδιοκτήτες του, μπορούν να λύσουν αυτό το πρόβλημα μεταξύ τους ή μπορούν να το αφήσουν στη διακριτική ευχέρεια του πωλητή. Εάν το μέγεθος του μεριδίου της στην εκτιμώμενη περιοχή είναι επαρκές, αυτό το μερίδιο μπορεί να διαιρεθεί και να πωληθεί τμηματικά στους αιτούντες. Δυστυχώς, το κύριο αρνητικό σημείο αυτής της κατάστασης είναι ότι εάν ο πωλητής επιλύσει ανεξάρτητα το ζήτημα υπέρ ενός μετόχου, ο δεύτερος μπορεί να υποβάλει αγωγή για να αμφισβητήσει τη συναλλαγή. Ως αποτέλεσμα, αυτό μπορεί να οδηγήσει σε περιττές μακροχρόνιες δικαστικές διαμάχες.

Ιδιαίτερη προσοχή θα πρέπει να δοθεί σε περιπτώσεις όπου η μετοχή παραχωρείται σε τρίτους. Με μια τέτοια εξέλιξη των γεγονότων, το πλεονέκτημα των άλλων ιδιοκτητών έναντι του δωρεοδόχου εξαφανίζεται και ο δωρητής δεν είναι υποχρεωμένος να τους ενημερώσει για την απόφασή του. Ωστόσο, οι κάτοχοι μετοχών έχουν το δικαίωμα να προσφύγουν στο δικαστήριο ζητώντας να αναγνωρίσουν τη συμφωνία δωρεάς ως εικονική συναλλαγή προκειμένου να τους στερήσουν το δικαίωμα προτεραιότητας αγοράς. Εάν αυτό αποδειχθεί, μια τέτοια συμφωνία θα ακυρωθεί.

Εάν για κάποιο λόγο η μετοχή αποσυρθεί από τον ιδιοκτήτη και τεθεί σε δημοπρασία, οι κάτοχοι μετοχών διατηρούν τη δυνατότητα προληπτικής αγοράς και μπορούν να ενημερωθούν για το γεγονός της πώλησης ακόμη και πριν από την επίσημη έναρξη της δημοπρασίας.

Διαβάστε ένα άρθρο στο περιοδικό της Kylie: https://qayli.com/journal/kak-prodat-dolyu-v-kvartire-podrobnaya-instrukciya-prodaji-chasti-kvartiry/