Ο έλεγχος ενός διαμερίσματος από τράπεζα με στεγαστικό δάνειο είναι απαραίτητη προϋπόθεση, χωρίς την οποία δεν μπορεί να εκδοθεί στεγαστικό δάνειο. Η δήλωση αυτή ισχύει ειδικά για τα ακίνητα, τα οποία, σύμφωνα με τη δανειακή σύμβαση, θα θεωρούνται ως εξασφάλιση.
Γιατί η τράπεζα πρέπει να ελέγξει το διαμέρισμα;
Κατά τη λήψη απόφασης για την έγκριση στεγαστικού δανείου, απολύτως όλες οι πτυχές της συναλλαγής υπόκεινται σε λεπτομερή ανάλυση: η τράπεζα ελέγχει το εισόδημα του δανειολήπτη κατά την έκδοση υποθήκης και ταυτόχρονα προσπαθεί να βεβαιωθεί ότι το αντικείμενο της ασφάλειας συμμορφώνεται με τα καθιερωμένα πρότυπα .
Εκ πρώτης όψεως, φαίνεται ότι ένα χρηματοπιστωτικό ίδρυμα δεν πρέπει να ενδιαφέρεται για την ποιότητα της αγορασμένης κατοικίας και την ιδιοκτησία της, επειδή όλα τα πιθανά προβλήματα αφορούν μόνο τους αγοραστές. Στην πραγματικότητα, οι τράπεζες επιδιώκουν ένα πολύ συγκεκριμένο συμφέρον — ένα ενυπόθηκο διαμέρισμα χρησιμεύει ως ένα είδος ασφάλισης για αυτές σε περίπτωση που ο δανειολήπτης δεν εκπληρώσει τις δανειακές του υποχρεώσεις. Με άλλα λόγια, εάν οι πληρωμές παρακαμφθούν ή καθυστερήσουν συστηματικά, το διαμέρισμα θα δεσμευτεί και θα πωληθεί. Έτσι, η τράπεζα θα μπορεί να αποζημιώσει το κόστος με τη μορφή εκδοθέντων κεφαλαίων, καθώς και να λάβει το προγραμματισμένο κέρδος.
Μεταξύ άλλων, η τράπεζα ελέγχει τον πωλητή του διαμερίσματος. Αυτό είναι απαραίτητο προκειμένου να αποκλειστούν τυχόν διαφορές με την ιδιοκτησία του υποθηκευμένου ακινήτου. Αυτή η διαδικασία διεκπεραιώνεται από το νομικό τμήμα του χρηματοπιστωτικού ιδρύματος και για τον δανειολήπτη είναι εντελώς δωρεάν.
Η επιβεβαιωμένη νομική καθαριότητα ενός ενυπόθηκου διαμερίσματος είναι απαραίτητη τόσο για τον δανειολήπτη όσο και για τον δανειστή και τον πρώτο ακόμη και σε μεγαλύτερο βαθμό. Εάν ξαφνικά η συναλλαγή αγοραπωλησίας αμφισβητηθεί στο δικαστήριο και ακυρωθεί, η κατοικία θα επιστρέψει στον νόμιμο ιδιοκτήτη, αλλά αυτό δεν θα αφαιρέσει την υποχρέωση αποπληρωμής του δανείου από τον δανειολήπτη. Σε ορισμένες περιπτώσεις, είναι δυνατή η επιστροφή των χρημάτων που μεταφέρθηκαν στον πωλητή και η επιστροφή τους στην τράπεζα, αλλά αυτό δεν συμβαίνει πάντα.
Μπορεί να φαίνεται ότι η τράπεζα δεν ενδιαφέρεται για το τι θα γίνει με την ιδιοκτησία της ακίνητης περιουσίας, γιατί η δανειακή σύμβαση ως επί το πλείστον αφορά χρήματα, αλλά στην πραγματικότητα η κατάσταση δεν είναι τόσο απλή. Ακόμα κι αν ο δανειολήπτης συνεχίσει να αποπληρώνει το χρέος, δεν υπάρχει καμία εγγύηση ότι θα ανταπεξέλθει στις υποχρεώσεις ή θα τις αρνηθεί. Τα δικαιώματα της τράπεζας ως ενεχύρου του αμφισβητούμενου ακινήτου σε αυτή την κατάσταση δεν υποστηρίζονται με τίποτα, επομένως, δεν θα είναι πλέον δυνατή η αντιστάθμιση του κόστους του με την πώλησή του σε πλειστηριασμό.
Για αυτόν τον λόγο, εάν ενδιαφέρεστε για τα στατιστικά στοιχεία, οι χρηματοπιστωτικές εταιρείες είναι λιγότερο πρόθυμες να εκδώσουν δάνειο για την αγορά κατοικιών στη δευτερογενή αγορά. Εάν η επιταγή του προγραμματιστή από την τράπεζα πριν από την υποθήκη περιλαμβάνει μόνο ανάλυση της νομιμότητας των δραστηριοτήτων του, τότε τα ακίνητα που έχουν αλλάξει επανειλημμένα ιδιοκτήτες δεν εγκρίνονται πολύ πρόθυμα ως εγγύηση.
Σπουδαίος! Εάν μια συναλλαγή πώλησης και αγοράς δεν περάσει από τραπεζική επιταγή για νομική καθαρότητα, αυτό απειλεί όχι μόνο με άρνηση έκδοσης στεγαστικού δανείου, αλλά και στην ίδια τη συναλλαγή.
Τι ελέγχει η τράπεζα για στεγαστικό δάνειο;
Ο έλεγχος της στέγασης από την τράπεζα πραγματοποιείται στο στάδιο της έγκρισης του επιλεγμένου αντικειμένου. Είναι σημαντικό να θυμάστε ότι είναι πολύ δύσκολο και ακόμη και επικίνδυνο για ένα άτομο που απέχει πολύ από τη βαθιά κατανόησή του να εξετάσει όλες τις λεπτές λεπτομέρειες μιας συναλλαγής — υπάρχει σημαντικός κίνδυνος να χάσει κάτι πολύ σημαντικό και στη συνέχεια να αντιμετωπίσει μια σειρά προβλημάτων.
Δυστυχώς, μόνο λίγοι αγοραστές προτιμούν να συμβουλευτούν έναν δικηγόρο για συμβουλές κατά την αγορά κατοικίας χωρίς τη συμμετοχή πιστωτικών κεφαλαίων. Όπως δείχνουν οι στατιστικές, ένα σημαντικό ποσοστό δόλιων και παραπλανητικών ενεργειών κατά τις συναλλαγές αγοραπωλησίας πέφτει σε αυτούς ακριβώς τους πολίτες που βασίζονται αποκλειστικά στις δικές τους δυνάμεις. Οι απατεώνες, αντίθετα, δεν τους αρέσει να ασχολούνται με υποθήκες — υπάρχει μεγάλος κίνδυνος οι επαγγελματίες δικηγόροι να εντοπίσουν γρήγορα όλες τις ανακρίβειες.
Με υποθήκη για νομική καθαρότητα, ελέγχονται με μεγάλη λεπτομέρεια:
Πωλητής
Τα κύρια έγγραφα για υποθήκη, τα οποία ελέγχει η τράπεζα, περιλαμβάνουν έγγραφα που επιβεβαιώνουν την κυριότητα του ακινήτου που γίνεται αντικείμενο εξασφάλισης. Είναι σημαντικό για τον μελλοντικό δανειστή να βεβαιωθεί ότι είναι ο πωλητής, άμεσα ή μέσω μεσάζοντα, που κάνει τη συναλλαγή, είναι ο ιδιοκτήτης του σπιτιού.
Οι καταστάσεις όπου το ακίνητο είναι κοινόχρηστο ή κοινό ιδιοκτησιακό αξίζουν ιδιαίτερης προσοχής. Για αυτές τις δύο περιπτώσεις, παρέχονται ελαφρώς διαφορετικές διαδικασίες πώλησης, αλλά ένα χαρακτηριστικό παραμένει κοινό: όλα τα άτομα χωρίς εξαίρεση που είναι ιδιοκτήτες του αντικειμένου του πρέπει να συμμετέχουν στη συναλλαγή. Μερικές φορές οι συμφωνίες με μεγάλο αριθμό συμμετεχόντων γίνονται αρκετά περίπλοκες όσον αφορά τη διατήρηση των δικαιωμάτων όλων των μερών, επομένως σε τέτοιες περιπτώσεις η συμμετοχή δικηγόρου είναι απλώς απαραίτητη.
Συμβουλή! Μπορείτε να μελετήσετε πληροφορίες για όλους τους ιδιοκτήτες ενός διαμερίσματος που αγοράστηκε με υποθήκη ζητώντας απόσπασμα από το USRN. Δεν είναι μυστικό και μπορεί να παρασχεθεί σε κάθε ενδιαφερόμενο πολίτη. Η εκτεταμένη έκδοσή του θα περιέχει επίσης πληροφορίες για όλους τους ιδιοκτήτες για όλη τη διάρκεια ζωής της κατοικίας, καθώς και τους λόγους για τη μεταβίβαση της ιδιοκτησίας από χέρι σε χέρι.
Υφιστάμενα βάρη
Το δεύτερο σημείο, μετά την επιβεβαίωση του δικαιώματος του πωλητή να διαθέσει το διαμέρισμα ως ιδιοκτήτης, είναι η απουσία βαρών στο διαμέρισμα που θα μπορούσε να περιορίσει με οποιονδήποτε τρόπο αυτό το δικαίωμα. Οι κύριοι τύποι βαρών περιλαμβάνουν ενέχυρο, μίσθωμα, σύλληψη, μίσθωμα.
Συνήθως, ο ιδιοκτήτης μιας τέτοιας ακίνητης περιουσίας περιορίζεται μόνο προσωρινά στο δικαίωμα διάθεσής της — έως ότου εξαλειφθούν οι αιτίες της επιβάρυνσης και αρθεί. Η μόνη εξαίρεση είναι το ενοίκιο. Το διαμέρισμα, στο οποίο έχει ανατεθεί ο ενοικιαστής, μπορεί κάλλιστα να γίνει αντικείμενο πώλησης, αλλά ο αγοραστής — ο νέος ιδιοκτήτης — θα αναγκαστεί να υποστηρίξει τον ενοικιαστή δια βίου. Εάν το γεγονός της ενοικίασης ήταν κρυφό, αυτό είναι ένας άμεσος λόγος αμφισβήτησης της συναλλαγής στο δικαστήριο.
Κατά τον ίδιο τρόπο, μια συναλλαγή μπορεί να ακυρωθεί εάν το αντικείμενο της είναι υπό κράτηση ή ενεχυρίαση από άλλο πιστωτή. Ο ίδιος κανόνας ισχύει και για τα ενυπόθηκα διαμερίσματα, των οποίων η οφειλή δεν έχει ακόμη εξοφληθεί. Μπορούν να αλλάξουν ιδιοκτησία ως αποτέλεσμα της συμφωνίας αγοραπωλησίας, αλλά μόνο με τη συγκατάθεση του πιστωτή.
Έτσι, ο έλεγχος της νομικής καθαρότητας ενός διαμερίσματος στη δευτερογενή αγορά προστατεύει στην πραγματικότητα τη μελλοντική συναλλαγή από το να κηρυχθεί άκυρη και τα μέρη της από πρόσθετες οικονομικές απώλειες.
Πληρεξούσιο
Συχνά ο ιδιοκτήτης του διαμερίσματος δεν εμπλέκεται άμεσα στη συναλλαγή — πραγματοποιείται για αυτόν από έναν διαχειριστή. Τεκμηριωμένη επιβεβαίωση αυτού του γεγονότος αποτελεί συμβολαιογραφικό πληρεξούσιο, το οποίο, κυρίως, έχει περιορισμένη διάρκεια ισχύος.
Κατά τον έλεγχο ενός πληρεξούσιου, λαμβάνονται υπόψη δύο σημεία: εάν έχει λήξει μια τέτοια περίοδος ή εάν ο ιδιοκτήτης την έχει αποσύρει πριν από τη λήξη αυτής της περιόδου. Μερικές φορές αδίστακτοι εκπρόσωποι εκμεταλλεύονται την άγνοια των αγοραστών και τους πωλούν ακίνητα με άκυρο πληρεξούσιο. Τέτοιες συναλλαγές είναι προφανώς άκυρες και καθήκον της πιστώτριας τράπεζας είναι να διασφαλίσει ότι δεν υπάρχουν τέτοιοι κίνδυνοι ακόμη και στο στάδιο της έγκρισης της επιλεγμένης στεγαστικής επιλογής.
Έχοντας τη συγκατάθεση των συζύγων
Τα ακίνητα που αποκτήθηκαν κατά τη διάρκεια του γάμου θεωρούνται κοινή περιουσία του συζύγου. Έχουν επίσης το δικαίωμα να το διαθέσουν, αλλά βάσει νόμου δεν μπορούν να το κάνουν χωρίς τη γνώση του δεύτερου συζύγου.
Κατά την υποβολή αίτησης για υποθήκη, όταν το ενεχυριασμένο διαμέρισμα είναι κοινή ιδιοκτησία, απαιτείται έγγραφη άδεια από τον δεύτερο ιδιοκτήτη, εάν μόνο ένας από αυτούς είναι ο πωλητής. Διαφορετικά, το μέρος του οποίου τα δικαιώματα έχουν παραβιαστεί μπορεί να προσφύγει στο δικαστήριο και μια τέτοια συναλλαγή αγοραπωλησίας θα κηρυχθεί άκυρη.
Κληρονομία
Συνήθως, η τράπεζα ελέγχει το διαμέρισμα για μεγάλο χρονικό διάστημα με υποθήκη, εάν το παρέλαβε ο πωλητής κληρονομικά. Οι εργασίες με τέτοια διαμερίσματα θεωρούνται πάντα επικίνδυνες, ακόμα κι αν με την πρώτη ματιά δεν πρέπει να υπάρχουν αξιώσεις από τρίτους.
Κατά την πώληση ενός κληρονομικού διαμερίσματος, υπάρχει πάντα ο κίνδυνος κάποια στιγμή να εμφανιστούν αγνοούμενοι κληρονόμοι ή άλλα πρόσωπα με άμεσα ή έμμεσα δικαιώματα σε αυτό το ακίνητο. Συνήθως, τέτοιες διαφωνίες επιλύονται στο δικαστήριο, ωστόσο, όταν πρόκειται για υποθήκες, αυτό μπορεί να περιπλέξει σημαντικά την κατάσταση του δανειολήπτη και να τον βυθίσει σε πρόσθετο κόστος.
Σημείωση! Προκειμένου να ελαχιστοποιηθούν οι κίνδυνοι αμφισβήτησης της κληρονομιάς στο μέλλον, οι τράπεζες συνήθως ζητούν δεδομένα σχετικά με τη σύνθεση της οικογένειας του πωλητή κατά την είσοδο στην κληρονομιά ή το άνοιγμά της. Συνιστάται να ζητήσετε αμέσως από τον ιδιοκτήτη, μεταξύ άλλων εγγράφων, να προετοιμάσει αυτές τις πληροφορίες για να εξοικονομήσετε χρόνο. Οι τραπεζικοί δικηγόροι σίγουρα θα διευκρινίσουν τέτοια σημεία.
Ανήλικοι ιδιοκτήτες
Αρκετά δύσκολη θεωρείται επίσης η κατάσταση στην οποία ο ιδιοκτήτης ενός διαμερίσματος ή το μερίδιό του είναι ανήλικος. Στις περισσότερες από αυτές τις περιπτώσεις, θα απαιτείται επιπλέον η συγκατάθεση των αρχών κηδεμονίας για τη συναλλαγή. Αυτό είναι απαραίτητο για την όσο το δυνατόν μεγαλύτερη προστασία των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας του παιδιού.
Όλα είναι πολύ πιο απλά εάν ο ανήλικος, ή τουλάχιστον η οικογένειά του, έχει άλλη ακίνητη περιουσία, όπου μπορεί να εγγραφεί το παιδί και όπου μπορεί να του παραχωρηθεί μερίδιο. Οι τραπεζικοί δικηγόροι ελέγχουν εάν τηρούνται οι νόμιμες προϋποθέσεις συναλλαγών που αφορούν ανηλίκους. Με την παραμικρή αμφιβολία, η επιλογή ενός τέτοιου διαμερίσματος ως παράπλευρου αντικειμένου θα απορριφθεί.
Ποια έγγραφα πρέπει να προσκομίσω για νομική επαλήθευση;
Για να ελέγξει το ακίνητο για νομική καθαρότητα, η τράπεζα που εκδίδει το στεγαστικό δάνειο θα χρειαστεί οπωσδήποτε:
- το διαβατήριο του πωλητή και μερικές φορές ένα πρόσθετο έγγραφο ταυτότητας.
- πιστοποιητικό ιδιοκτησίας·
- εκτεταμένο απόσπασμα από το Ενιαίο Κρατικό Μητρώο Ακινήτων, που περιέχει δεδομένα για όλους τους ιδιοκτήτες και τις συναλλαγές με το ακίνητο για μια εικοσαετή περίοδο·
- κτηματογραφική τεκμηρίωση για το διαμέρισμα.
- έγγραφο ιδιοκτησίας ιδιοκτησίας·
- πιστοποιημένες πληροφορίες από το βιβλίο του σπιτιού.
- τεχνικά δεδομένα σχετικά με το αντικείμενο της συναλλαγής·
- τη συγκατάθεση του συζύγου, εάν η στέγαση είναι είδος κοινής ιδιοκτησίας·
- άδεια από τις αρχές κηδεμονίας εάν ο ιδιοκτήτης είναι ανήλικος.
Αυτή δεν είναι μια πλήρης λίστα με έγγραφα που θα ήθελε να δει το νομικό τμήμα της τράπεζας. Εάν τυχόν αποχρώσεις ιδιοκτησίας του ακινήτου που πωλείται εγείρουν ερωτήματα, ο έλεγχος θα γίνει βαθύτερος. Για το λόγο αυτό, καλό είναι πρώτα να επικοινωνήσετε με τους υπεύθυνους του χρηματοπιστωτικού οργανισμού για μια λεπτομερή λίστα εγγράφων.
Μια τραπεζική επιταγή εγγυάται θετική έκβαση της συναλλαγής;
Δυστυχώς, δεν μπορεί να υπάρξει σαφής θετική απάντηση σε αυτό το ερώτημα. Ο λόγος δεν βρίσκεται καθόλου στην έλλειψη επάρκειας των δικηγόρων της τράπεζας, όπως ίσως νομίζουν κάποιοι, αλλά στις προτεραιότητες της αξιολόγησης.
Κατά την υποβολή αίτησης για στεγαστικό δάνειο, ο μισθός του δανειολήπτη, τα ανεπίσημα εισοδήματά του ελέγχονται όσο το δυνατόν λεπτομερέστερα και, βάσει των στοιχείων που αποκτήθηκαν, αξιολογείται η φερεγγυότητά του. Είναι αυτές οι πληροφορίες που θεωρούνται προτεραιότητα.
Ο κύριος τομέας δραστηριότητας των μεγάλων τραπεζών σχεδόν δεν αφορά, και αν αφορά, τότε έμμεσα, τις συναλλαγές ακινήτων. Αν απλοποιήσουμε την προσέγγιση της υποθήκης, μπορούμε να πούμε ότι ο δανειστής δεν είναι τόσο σημαντικός για την εξασφάλιση ή την απουσία της όσο η ικανότητα του οφειλέτη να αποπληρώσει το δάνειο. Όπως δείχνει η πρακτική, μόνο ένα μικρό ποσοστό των δανειακών συμβάσεων τελειώνει με την απόσυρση ενός διαμερίσματος και την πώλησή του σε δημοπρασία. Τελικά το όφελος για την τράπεζα από μια τέτοια εξέλιξη γεγονότων είναι ελάχιστο.
Δεν μπορεί να ειπωθεί ότι η δεξαμενή διενεργεί νομικό έλεγχο ακίνητης περιουσίας εντελώς εξ αμελείας. Ωστόσο, δεν πρέπει να ξεχνάμε ότι αυτού του είδους η διαδικασία συνήθως δεν απαιτεί πολύ χρόνο, επειδή το πρωταρχικό καθήκον του δανειστή είναι να αξιολογήσει ο ίδιος τον δανειολήπτη και να σταθμίσει όλους τους κινδύνους. Ορισμένες περιστάσεις που σχετίζονται με την ιδιοκτησία κατοικίας απλά δεν μπορούν να εντοπιστούν βραχυπρόθεσμα και ως εκ τούτου συχνά παραβλέπονται από το νομικό τμήμα της τράπεζας.
Περισσότερο ή λιγότερο λεπτομερής αξιολόγηση όλων των κινδύνων από την αγορά ενός δευτερεύοντος διαμερίσματος μπορούν μόνο τα ασφαλιστικά γραφεία. Ωστόσο, όσοι συνεργάζονται με τράπεζες διενεργούν μόνο μια βασική αξιολόγηση των εγγράφων και, χωρίς να αποκαλύπτουν εμφανείς ασυνέπειες σε αυτά, αναγνωρίζονται ως νόμιμοι.
Θυμάμαι! Κατά την αγορά ενός διαμερίσματος σε υποθήκη στη δευτερογενή αγορά, είναι πολύ επιθυμητό να συνάψετε επιπλέον ασφάλεια τίτλου. Σε αντίθεση με την ασφάλιση ζωής και υγείας, προστατεύει ακριβώς τον τίτλο — το δικαίωμα στην ιδιοκτησία. Τα πρόσθετα έξοδα που δαπανώνται για αυτό θα προστατεύσουν αξιόπιστα τον δανειολήπτη από πολύ μεγαλύτερα προβλήματα στο μέλλον.
Μπορείτε να προστατευτείτε πλήρως από τον κίνδυνο ακύρωσης της συναλλαγής μόνο μετά από ενδελεχή νομική εξέταση του ακινήτου. Τέτοιες υπηρεσίες παρέχονται από πολλές αδειοδοτημένες εταιρείες που θα εντοπίσουν πιθανές ασυνέπειες και ανακρίβειες στην τεκμηρίωση.
Μερικά βήματα που μπορείτε να κάνετε μόνοι σας. Αυτό θα απαιτήσει και πάλι ένα εκτεταμένο απόσπασμα από το USRN, το οποίο μπορεί να ληφθεί έναντι ονομαστικής χρέωσης. Περιέχει δεδομένα για τους ιδιοκτήτες του διαμερίσματος σε όλη την ιστορία του, τις ενέργειες αλλαγής ιδιοκτητών, την παρουσία ή άρση βαρών. Σε κάθε περίπτωση, θα πρέπει να λάβετε ένα τέτοιο απόσπασμα, γιατί ακόμη και για έναν ανεξάρτητο δικηγόρο θα χρησιμεύσει ως η κύρια πηγή πληροφοριών.
Αρχικό άρθρο: https://qayli.com/journal/kak-bank-proveryaet-yuridicheskuyu-chistotu-kvartiry-pered-ipotekoy/