Η αγορά ενός διαμερίσματος στο στάδιο της κατασκευής είναι μια διαδικασία γεμάτη κινδύνους:
- πτώχευση κατασκευαστικής εταιρείας·
- σταματήσει την κατασκευή για λόγους που δεν ελέγχουν τον αγοραστή.
Τι μπορεί να κάνει ένας μέτοχος για να προστατεύσει τον εαυτό του και πώς το μητρώο των επηρεαζόμενων πολιτών των συμμετεχόντων σε κοινόχρηστα κατασκευαστικά έργα, διαβάστε στο υλικό.
Χρόνος κατασκευής και ορισμός μακροχρόνιας κατασκευής
Η ταχύτητα κατασκευής μιας πολυκατοικίας εξαρτάται από τις τεχνολογίες που χρησιμοποιούνται. Έτσι, τα πιο γρήγορα πάνελ και μονολιθικά κτίρια κατασκευάζονται σε 7-10 μήνες. Η περίοδος κατασκευής ενός σπιτιού από τούβλα είναι 2 χρόνια ή περισσότερο.
Το άρθρο 6 του ομοσπονδιακού νόμου αριθ. 214-FZ «Σχετικά με τη συμμετοχή σε κοινόχρηστη κατασκευή» επισημαίνει ότι η περίοδος για μια συγκεκριμένη κατοικία αναφέρεται στην κοινή συμφωνία κατασκευής. Υποχρέωση του κατασκευαστή είναι να παραδώσει το σπίτι πριν από την ημερομηνία που ορίζεται στο συμβόλαιο.
Όταν ένα από τα μέρη δεν εκπληρώσει τις υποχρεώσεις του, μπορεί να του επιβληθεί πρόστιμο και να ανακτηθούν οι ζημίες που προκλήθηκαν.
Επαναπρογραμματισμός
Ο ομοσπονδιακός νόμος αριθ. 214 υποχρεώνει τον προγραμματιστή να προβεί σε δύο ενέργειες σε σχέση με τους μελλοντικούς ιδιοκτήτες διαμερισμάτων:
- αναφορά καθυστερήσεων το αργότερο 2 μήνες πριν από την ημερομηνία που καθορίζεται στη σύμβαση (θα πρέπει να υπάρχουν 2 ημερομηνίες — θέση σε λειτουργία του σπιτιού και παράδοση των κλειδιών στον μέτοχο).
- προτείνει αναδιάταξη.
Ο μέτοχος έχει το δικαίωμα να συμφωνήσει ή να διαφωνήσει με τη μεταβίβαση. Συνήθως ο προγραμματιστής στέλνει μια ειδοποίηση ότι είναι απαραίτητο να υπογράψει μια πρόσθετη συμφωνία. Την καθορισμένη ημέρα, ο μέτοχος προσέρχεται στα γραφεία της εταιρείας και υπογράφει άλλη σύμβαση με νέο όρο. Εάν το κύριο έγγραφο προέβλεπε ποινή για μη τήρηση των προθεσμιών, τότε με την υπογραφή πρόσθετου. συμφωνία, ο μέτοχος θα χάσει το δικαίωμα σε αυτήν. Επομένως, την απόφαση για το αν θα υπογράψει ή όχι, την παίρνει με βάση το δικό του όφελος.
Τι είναι το μητρώο μετοχών
Το μητρώο είναι μια μορφή λογιστικής. Τα μητρώα είναι:
- δημόσιο και ιδιωτικό (μητρώο κατόχων όπλων)·
- ιδιωτική (μητρώο πελατών της επιχείρησης) και κρατική (μητρώο επηρεαζόμενων μετόχων ή ενιαίο κρατικό μητρώο ακινήτων).
Η ένταξη ενός ατόμου σε ένα ή άλλο μητρώο δεν σημαίνει ότι έχει πρόσθετα δικαιώματα ή υποχρεώσεις. Αυτός ο κανόνας ισχύει για όλους, συμπεριλαμβανομένου του μητρώου εξαπατημένων μετόχων.
Τα στοιχεία αυτού του μητρώου είναι απαραίτητα για την αλληλεπίδραση του Υπουργείου Οικονομικών με τις περιφερειακές αρχές. Αρχικά, κάθε περιοχή διατηρούσε το δικό της μητρώο. Ο κυβερνήτης, για να μην χαλάσει τα στατιστικά, απεικόνιζε τα δεδομένα με τρόπο που ήταν πιο βολικό. Ως εκ τούτου, έως το 2020, τα περιφερειακά μητρώα, με εξαίρεση τη Μόσχα, έχουν συγχωνευθεί σε ένα.
Πώς να εγγραφείτε στο μητρώο εξαπατημένων μετόχων
Για να συμπεριληφθεί στο μητρώο εξαπατημένων μετόχων, ένα άτομο πρέπει:
- να γράψω μια αίτηση?
- επιβεβαιώστε την ταυτότητά σας (αντίγραφο διαβατηρίου).
- επιβεβαιώστε τα δικαιώματά σας (αντίγραφο της σύμβασης — DDU).
- επιβεβαιώστε την πληρωμή (αντίγραφα τραπεζικών κινήσεων, επιταγές, πιστοποιητικό από τον προγραμματιστή κ.λπ.)
- επιβεβαιώστε τον ισχυρισμό, δηλ. επισυνάψετε δικαστική πράξη με την οποία ο μέτοχος αναγνωρίζεται ως ζημιωθείς. Εάν δεν υπάρχει τέτοιο έγγραφο, τότε είναι κατάλληλο ένα έγγραφο που υποδεικνύει ότι ο προγραμματιστής είναι σε πτώχευση. Τέτοιες πληροφορίες βρίσκονται στη βάση δεδομένων των αποφάσεων των διαιτητών δικαστηρίων και σε άλλα μητρώα.
Αίτηση στο μητρώο των πληγέντων πολιτών, μαζί με αντίγραφα εγγράφων, υποβάλλεται μέσω της πύλης δημόσιων υπηρεσιών ή του MFC. Βάση είναι η υπ’ αριθμ. 560-πρ από 12.08.2016 διαταγή του Υπουργείου Κατασκευών.
Σημαντικές αποχρώσεις του μητρώου
Εάν όλα είναι ξεκάθαρα με το ερώτημα πώς να εγγραφείτε στο μητρώο εξαπατημένων κατόχων μετοχών, τότε μένει να καταλάβουμε γιατί να το κάνουμε αυτό. Θεωρητικά, τίποτα απολύτως. Ως εκ τούτου, μεταξύ των κατόχων μετοχών από μακροπρόθεσμα κατασκευαστικά έργα επιχειρηματικής κλάσης και των αποτυχημένων ιδιοκτητών ακινήτων υψηλής ποιότητας, υπάρχουν μόνο λίγοι που υπέβαλαν αίτηση.
Αν πιστεύετε τα στατιστικά, στο 76% των σπιτιών που έχουν καθυστερήσει οι προθεσμίες παράδοσης, το ποσοστό όσων έγραψαν αίτηση στο μητρώο δεν ξεπερνά τα 100 άτομα, αν και είναι προφανές ότι υπάρχουν περισσότερα διαμερίσματα στη νέα πολυκατοικία. Υπάρχουν ακόμη και σπίτια όπου υπάρχουν από 1 έως 15 αιτούντες, δηλ. αυτό είναι ένα στα τρία από τα προβληματικά νέα κτίρια. Μεταξύ των μακροπρόθεσμων κατασκευαστικών έργων της Μόσχας που είναι εγγεγραμμένα στο μητρώο MKSI (Moskomstroyinvest), το μερίδιο των κατοικιών όπου περισσότερα από 500 άτομα έχουν υποβάλει αίτηση στο μητρώο δεν υπερβαίνει το 6%.
Το πρόβλημα είναι η παρεξήγηση. Όταν ξεκίνησε η μαζική κατασκευή πολυκατοικιών τη δεκαετία του 1990 με την πώληση κατοικιών στο στάδιο της κατασκευής, ορισμένες εταιρείες ήταν απλώς απατεώνες. Μάζεψαν χρήματα, αλλά όχι μόνο δεν ξεκίνησαν την κατασκευή, δεν πήραν καν άδειες για αυτό. Οι άνθρωποι που τους εμπιστεύτηκαν χρήματα πραγματικά δεν έλαβαν στέγη ή αποζημίωση. Είναι πράγματι «απατημένοι». Αλλά το μητρώο δεν δημιουργήθηκε για να καταγράφει τα θύματα των απατεώνων. Λαμβάνει υπόψη αντικείμενα για τα οποία έχουν εκδοθεί επίσημα έγγραφα για την έναρξη της κατασκευής.
Οι πόροι του Διαδικτύου που εξηγούν πώς να εγγραφείτε στο μητρώο καλύπτουν το ερώτημα «γιατί» από την άποψη του «ίσως δικαιούστε κάποιου είδους αποζημίωση από την περιοχή» ή «η παρουσία αιτήσεων θα αναγκάσει τον κυβερνήτη να επιλύσει γρήγορα το πρόβλημα με η μακροπρόθεσμη κατασκευή σας».
Μάλιστα, η ένταξη μετόχου στο μητρώο δεν γεννά καμία υποχρέωση για τον κυβερνήτη ή το κράτος. Εάν το κτίριο ολοκληρωθεί, τότε οι κάτοχοι μετοχών στους οποίους θα πρέπει να δοθούν διαμερίσματα θα καταμετρηθούν σύμφωνα με τις κοινόχρηστες κατασκευαστικές συμφωνίες που έχουν καταχωριστεί στην Rosreestr. Μια αίτηση στο μητρώο όσων εξαπατήθηκαν δεν θα προσθέσει τετραγωνικά μέτρα και η απουσία της δεν στερεί από τον πολίτη το δικαίωμα να λάβει διαμέρισμα.
Η υποβολή αίτησης στο μητρώο εξαπατημένων μετόχων είναι ανθρώπινο δικαίωμα, αλλά όχι υποχρέωση. Δεν έχει νομικές επιπτώσεις. Αν και, είναι πιθανό οι περιφέρειες να έχουν τις δικές τους νομοθετικές πράξεις που προβλέπουν πρόσθετα δικαιώματα ή παροχές για τους πολίτες που περιλαμβάνονται στο μητρώο εξαπατημένων πολιτών.
Τι είναι ένα αποπροσωποποιημένο μητρώο των επηρεαζόμενων μετόχων
Αυτό είναι ένα μητρώο που άνοιξε τον Οκτώβριο του 2018 στον ιστότοπο του Glavstroynadzor στην περιοχή της Μόσχας. Δημιουργήθηκε για να απλοποιήσει την κατάθεση εγγράφων, ώστε οι άνθρωποι να μην στέκονται σε ουρές. Αλλά μέχρι το 2022, μπορείτε να υποβάλετε έγγραφα μέσω του λογαριασμού σας στον ιστότοπο των κρατικών υπηρεσιών. Συγκεντρώθηκαν πληροφορίες από τα μητρώα διαφορετικών περιοχών, πράγμα που σημαίνει ότι τα έγγραφα υποβάλλονται επίσης στο Αποπροσωποποιημένο Μητρώο Επηρεαζόμενων Πολιτών μέσω των Κρατικών Υπηρεσιών. Ονομάζεται αποπροσωποποιημένο γιατί στον πίνακα, που είναι διαθέσιμος για προβολή από κάθε επισκέπτη, δεν φαίνονται τα προσωπικά δεδομένα όσων υπέβαλαν την αίτηση. Αλλά κατά την υποβολή εγγράφων, αυτά τα δεδομένα εισάγονται.
Τι είναι το μητρώο προβληματικών προγραμματιστών
Το Υπουργείο Κατασκευών διατηρεί ενιαίο μητρώο κατασκευαστικών εταιρειών. Αντικατοπτρίζει πληροφορίες σχετικά με την κατάσταση της επιχειρηματικής τους δραστηριότητας. Στην περιοχή της Μόσχας, υπάρχει ξεχωριστό μητρώο όπου καταχωρούνται προβληματικά νέα κτίρια. Όσοι σχεδιάζουν απλώς να αγοράσουν ένα διαμέρισμα συνιστάται να ελέγξουν την αξιοπιστία της κατασκευαστικής εταιρείας χρησιμοποιώντας αυτά τα μητρώα. Μπορείτε να μάθετε εάν η εταιρεία είναι σε πτώχευση και αν υπάρχει ανοιχτή διαδικασία επ’ αυτής στην αρχειοθέτηση υποθέσεων διαιτησίας. Εκεί πρέπει να εξετάσετε την κατάσταση του προγραμματιστή.
Τι μπορεί να κάνει ένας μέτοχος αν καθυστερήσει ο χρόνος κατασκευής
Ο μέτοχος μπορεί να υποβάλει καταγγελία στο Υπουργείο Κατασκευών. Ο ιστότοπος «Nash.dom.rf» είναι η βάση δεδομένων του Υπουργείου Κατασκευών. Μια αίτηση που περιγράφει το πρόβλημα μπορεί να υποβληθεί μέσω αυτού του ιστότοπου.
Είναι επίσης σημαντικό να ειδοποιήσετε την κατασκευαστική εταιρεία. Για να το κάνετε αυτό, στείλτε μια αξίωση με συστημένη επιστολή. Ένα αντίγραφο της επιστολής φυλάσσεται και η αποστολή γίνεται με απόδειξη επιστροφής. Και τα δύο έγγραφα (αντίγραφο της επιστολής και μια ειδοποίηση) θα χρειαστούν εάν ο μέτοχος σχεδιάζει να ασκήσει αγωγή. Ο προγραμματιστής πρέπει να απαντήσει εγγράφως στην καταγγελία.
Εάν το πρόβλημα δεν λυθεί, ο μέτοχος έχει το δικαίωμα να προσφύγει στα δικαστήρια με αξίωση για μη εκπλήρωση από την κατασκευαστική εταιρεία των υποχρεώσεών του. Έχει το δικαίωμα να απαιτήσει πρόστιμο για καθυστέρηση στην περίοδο κατασκευής. Σύμφωνα με τη νομοθεσία για την προστασία των καταναλωτών, η ποινή ισούται με το κόστος του διαμερίσματος, πολλαπλασιαζόμενο επί το 1/150 του επιτοκίου αναχρηματοδότησης της Κεντρικής Τράπεζας, πολλαπλασιαζόμενο επί τον αριθμό των ημερών. Από τον Ιούλιο του 2022 το ποσοστό είναι 8%. Εάν το διαμέρισμα κοστίζει 6 εκατομμύρια ρούβλια και η καθυστέρηση είναι έξι μήνες (180 ημέρες), τότε το ποσό της ποινής είναι 576 χιλιάδες ρούβλια. (6 εκατομμύρια x 180 ημέρες x 1/150 x 8%).
Πώς λειτουργεί το μητρώο αξιώσεων σε κατοικίες;
Εάν η κατασκευαστική εταιρεία έχει ήδη κηρυχθεί σε πτώχευση, και όχι απλώς «βιώνει προσωρινές δυσκολίες» και καθυστερεί την κατασκευή, τότε ορίζεται σύνδικος πτώχευσης ως μέρος της διαδικασίας πτώχευσης. Ένα από τα καθήκοντά του είναι να σχηματίσει ένα μητρώο αξιώσεων για κατοικίες (άρθρο 201.7 του ομοσπονδιακού νόμου αριθ. 127-FZ «Περί πτώχευσης»). Για να συμπεριληφθεί σε αυτό το μητρώο, ο μέτοχος πρέπει να στείλει αίτημα στον διαχειριστή για εγγραφή στο μητρώο. Αυτό δίνει το δικαίωμα αίτησης για διαμέρισμα μετά την ολοκλήρωση της προβληματικής κατασκευής.
Η διαδικασία αποτελείται από 3 βήματα:
- Αρχικά, ο διαχειριστής αποστέλλει ειδοποιήσεις σχετικά με την έναρξη της διαδικασίας πτώχευσης σε όλους τους αναγνωρισμένους μετόχους.
- Έχοντας λάβει ειδοποίηση, ο πολίτης γράφει αίτημα. Σε αυτό διατυπώνει οικονομική απαίτηση.
- Ο διαχειριστής περιλαμβάνει τον μέτοχο στο μητρώο βάσει αυτού του εγγράφου και του αποστέλλει ειδοποίηση εγγραφής στο μητρώο.
Είναι σημαντικό ο μέτοχος να μην χάσει τις προθεσμίες. Εάν η προθεσμία χαθεί, τότε οι απαιτήσεις του θα ληφθούν υπόψη στο ποσό που καθορίζει ο σύνδικος της πτώχευσης κατά γενικό τρόπο.
Συνοψίζοντας, υπενθυμίζουμε ότι δεν υπάρχει καμία σχέση μεταξύ της εγγραφής στο μητρώο εξαπατημένων μετόχων και του δικαιώματος λήψης ενός διαμερίσματος για την αντικατάσταση αυτού που είχε «κολλήσει» στο στάδιο της κατασκευής. Τα δικαιώματα προκύπτουν σύμφωνα με άλλο μητρώο, όπου καταχωρείστε από τον σύνδικο πτώχευσης εάν χάσετε την προθεσμία υποβολής αξίωσης. Και αν δεν το χάσετε, θα έχετε την ευκαιρία να απαιτήσετε όλα τα χρήματα που οφείλει ο προγραμματιστής βάσει της σύμβασης, συμπεριλαμβανομένων των προστίμων, των κυρώσεων και της αποζημίωσης για ηθική ταλαιπωρία.
Αρχικό άρθρο: https://qayli.com/journal/reestr-obmanutyh-dolshchikov-kakie-reestry-vajny-dlya-pokupatelya-kvartiry/