Οποιαδήποτε συναλλαγή ακινήτων συνδέεται με ορισμένους νομικούς ή τεχνικούς κινδύνους. Συχνά αναφέρεται ότι οι κίνδυνοι από την αγορά ενός κληρονομικού διαμερίσματος υπερτερούν κατά πολύ της πιθανότητας μιας δυσμενούς έκβασης της συναλλαγής κατά την απόκτηση άλλων τύπων κατοικιών. Στην πραγματικότητα, τέτοιες συμφωνίες ουσιαστικά δεν διαφέρουν από παρόμοιες. Η παραπάνω δήλωση προέρχεται κυρίως από το γεγονός ότι, σύμφωνα με στατιστικά στοιχεία, είναι η ιδιοκτησία κληρονομικής κατοικίας που γίνεται συχνότερα αντικείμενο διαμάχης.
Κανόνες κληρονομιάς ακίνητης περιουσίας
Οι κίνδυνοι του αγοραστή ενός διαμερίσματος που κληρονόμησε ο πωλητής είναι περίπου οι ίδιοι, ανεξάρτητα από το πώς έλαβε αυτό το ακίνητο. Ωστόσο, μερικές φορές οι ιδιαιτερότητες της κληρονομιάς μπορούν να παίξουν ρόλο στη μελλοντική εκτέλεση μιας σύμβασης πώλησης.
Με τη νομική έννοια, συνηθίζεται να ξεχωρίζουμε την κληρονομιά με νόμο και με διαθήκη. Ο πρώτος νομικός κανόνας συνεπάγεται ότι μετά το θάνατο του ιδιοκτήτη της ακίνητης περιουσίας μπορούν να το διεκδικήσουν οι συγγενείς του, οι οποίοι, σύμφωνα με το νόμο, χωρίζονται σε ουρές. Είναι οκτώ συνολικά: από συζύγους, παιδιά και εγγόνια που ανήκουν στην πρώτη γραμμή και τελειώνουν με εξαρτώμενα μέλη του ιδιοκτήτη.
Η μεταβίβαση της κυριότητας σε μια τέτοια κατάσταση πραγματοποιείται με μέθοδο προτεραιότητας. Αυτό σημαίνει ότι τα κληρονομικά δικαιώματα της πρώτης τάξης ικανοποιούνται πρώτα, και μόνο τότε — το δεύτερο και τα επόμενα. Ωστόσο, αυτό είναι δυνατό μόνο εάν δεν υπάρχουν κληρονόμοι στις γραμμές προτεραιότητας.
Η αγορά ενός διαμερίσματος που έχει κληρονομηθεί από το νόμο είναι επικίνδυνη λόγω λάθους στη μεταβίβαση των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας. Αυτό συνεπάγεται την κληρονομιά της κατοικίας από μακρινό συγγενή του αποθανόντος ιδιοκτήτη παρουσία ζώντος κληρονόμου ή κληρονόμων πρώτης γραμμής.
Ενδιαφέρον γεγονός! Στο νόμο υπάρχει κάτι τέτοιο ως ανάξιος κληρονόμος. Μπορεί να αναγνωριστεί ως πρόσωπο που στερείται του δικαιώματος κληρονομιάς, ανεξάρτητα από το αν ανήκει σε μια ορισμένη ουρά, λόγω πρόκλησης βλάβης στον διαθέτη ή στους αιτούντες των πρώτων γραμμών. Αυτή η ιδιότητα εκχωρείται στον κληρονόμο από το δικαστήριο.
Η κληρονομιά με διαθήκη είναι μια απόφαση που λαμβάνεται εκ των προτέρων, τεκμηριωμένη και συμβολαιογραφική, από τον ιδιοκτήτη του ακινήτου για μεταβίβαση περιουσίας μετά το θάνατό του στην κυριότητα συγκεκριμένου προσώπου ή ορισμένων προσώπων. Σε αυτή την περίπτωση, ο βαθμός συγγένειας δεν έχει σημασία — ένας απολύτως ξένος μπορεί να είναι κληρονόμος με διαθήκη.
Παρά τη νόμιμη εκτέλεση όλων των απαραίτητων εγγράφων που πιστοποιούν το δικαίωμα ιδιοκτησίας, εξακολουθούν να υπάρχουν κίνδυνοι αγοράς διαμερίσματος βάσει διαθήκης. Μια διαθήκη, άρα και η νομιμότητα μιας συναλλαγής αγοραπωλησίας, μπορεί να αμφισβητηθεί σε δύο από τις πιο συνηθισμένες περιπτώσεις.
Το πρώτο από αυτά είναι η παρουσία προσώπων που δικαιούνται υποχρεωτική συμμετοχή σε ακίνητη περιουσία. Ο νόμος λέει κατηγορηματικά ότι ορισμένοι πολίτες μπορούν να διεκδικήσουν μέρος της κληρονομικής περιουσίας εάν ανήκουν σε μια συγκεκριμένη κατηγορία. Περιλαμβάνει ανίκανα ή ανάπηρα παιδιά του ιδιοκτήτη του σπιτιού, της συζύγου, των ηλικιωμένων γονέων. Τα δικαιώματα τέτοιων προσώπων προστατεύονται αξιόπιστα από το νόμο και καμία διαθήκη, ανεξάρτητα από το πώς διατυπώνεται, δεν μπορεί να τους στερήσει την ευκαιρία να λάβουν μερίδιο στο διαμέρισμα.
Το δεύτερο περιλαμβάνει ορισμένες από τις συνθήκες υπό τις οποίες συντάχθηκε η διαθήκη. Αυτό το έγγραφο θεωρείται παράνομο εάν ο διαθέτης το έκανε, όντας ανίκανος ή υπό πίεση. Στη δεύτερη περίπτωση, υπάρχει ποινικό αδίκημα, στην πρώτη περίπτωση, η διαθήκη χάνει απλώς τη νομική της ισχύ.
Η αγορά ενός διαμερίσματος με κληρονομιά είναι επικίνδυνη και για αυτούς τους λόγους, γιατί στις περισσότερες περιπτώσεις τέτοια γεγονότα θα προκύψουν σίγουρα στο εγγύς μέλλον. Οι κίνδυνοι για τον αγοραστή να αντιμετωπίσει περιπτώσεις απάτης είναι πολύ μεγάλοι, αλλά τα κύρια προβλήματα μπορούν να τον περιμένουν όταν η διαθήκη συντάχθηκε υπό πίεση.
Εάν σε μια κατάσταση με ανικανότητα του διαθέτη, η διαθήκη και η συναλλαγή αγοραπωλησίας κινδυνεύουν να ακυρωθούν, τότε στη δεύτερη περίπτωση ο αγοραστής μπορεί να αναγνωριστεί ως συμμετέχων στο έγκλημα. Αυτό τον απειλεί όχι μόνο με πρόστιμο ή απώλεια διαμερίσματος, αλλά και με πολύ μεγαλύτερο πρόβλημα.
Σημείωση! Νόμιμη ισχύ έχει μόνο μία διαθήκη, επικυρωμένη από συμβολαιογράφο. Εάν έχει συνταχθεί επανειλημμένα και το περιεχόμενό του έχει αλλάξει, τότε το πιο πρόσφατο έγγραφο που αντικατοπτρίζει τη βούληση του διαθέτη θεωρείται σχετικό.
Ο κύριος κίνδυνος κατά την αγορά ενός κληρονομικού διαμερίσματος
Κατά την αγορά ενός διαμερίσματος, είναι απαραίτητο να ελέγξετε τους κληρονόμους. Ο κύριος κίνδυνος για ένα άτομο που έγινε πρόσφατα ιδιοκτήτης καλής κατοικίας είναι η εμφάνιση αφανών αιτούντων για αυτό. Για να είμαστε δίκαιοι, πρέπει να σημειωθεί ότι ακόμη και οι επαγγελματίες δικηγόροι κατά τη διάρκεια ενός εις βάθος ελέγχου δεν είναι πάντα σε θέση να λαμβάνουν υπόψη όλες τις αποχρώσεις των δικαιωμάτων των ενδιαφερομένων. Συχνά, οι πωλητές που έχουν λάβει ακίνητη περιουσία ως αποτέλεσμα κληρονομιάς μπορεί να μην γνωρίζουν την ύπαρξή τους και τυπικά να είναι απολύτως ειλικρινείς με τους αγοραστές.
Ωστόσο, οι πιο δυσάρεστες καταστάσεις συμβαίνουν όταν οι αφανείς κληρονόμοι ανακοινώνονται χρόνια μετά την αγορά. Είναι αδύνατο να ασφαλιστείτε έναντι αυτού όταν αγοράζετε ένα διαμέρισμα με κληρονομιά και ευθύνεται η παραγραφή που προβλέπει ο νόμος για τέτοιες αξιώσεις.
Η συνήθης παραγραφή είναι τρία, σπανιότερα πέντε χρόνια, και στη συντριπτική πλειονότητα των περιπτώσεων αρχίζει να μετράει από τη στιγμή που θα τεθεί σε ισχύ το σχετικό κανονιστικό έγγραφο. Αλλά σε μια κατάσταση με παρακάμπτοντες ή αφανείς κληρονόμους, αυτός ο κανόνας λειτουργεί λίγο διαφορετικά.
Η τριετής παραγραφή για τα πρόσωπα αυτά δεν ξεκινά από τη στιγμή που το ακίνητο κληρονομήθηκε από άλλα άτομα, αλλά από την ημέρα που έμαθαν για την παραβίαση των δικαιωμάτων τους. Για παράδειγμα, ο κληρονόμος δεν ενημερώθηκε για τον θάνατο του διαθέτη ή δεν ήξερε καθόλου ότι μπορούσε να διεκδικήσει κάτι, αλλά χρόνια αργότερα η αλήθεια βγήκε στην επιφάνεια. Ακόμα κι αν έχουν περάσει πέντε ή περισσότερα χρόνια από την ημερομηνία πώλησης του διαμερίσματος, μπορεί να καταθέσει αγωγή στο δικαστήριο και να διεκδικήσει τα δικαιώματά του. Ο νέος ιδιοκτήτης δεν μπορεί να προστατευτεί από αυτόν τον κίνδυνο όταν αγοράζει ένα κληρονομικό διαμέρισμα, όπως δεν μπορεί να είναι σίγουρος ότι δεν υπάρχουν τέτοιοι κληρονόμοι.
Σπουδαίος! Ο αιτών κληρονομιά πρέπει να προσκομίσει ισχυρές αποδείξεις για τους λόγους για τους οποίους δεν προσέφυγε στο δικαστήριο για την ανάκτηση του μέρους της κληρονομιάς του εντός των προθεσμιών που ορίζει ο νόμος. Το ίδιο ισχύει και για τους κύριους κληρονόμους, οι οποίοι προσχώρησαν στα δικαιώματά τους αργότερα από την προβλεπόμενη εξάμηνη προθεσμία.
Πώς να ελέγξετε ένα διαμέρισμα κληρονομιάς για καθαριότητα;
Η αγορά ενός διαμερίσματος που λαμβάνεται από κληρονομιά μπορεί να γίνει λιγότερο επικίνδυνη εάν ρωτήσετε λεπτομερώς για ορισμένες από τις αποχρώσεις της μεταβίβασης της ιδιοκτησίας. Μεταξύ των ερωτήσεων που πρέπει να τεθούν στον πωλητή και αργότερα να ελεγχθούν από ειδικούς, οι πιο σημαντικές είναι:
Πώς κληρονομήθηκε το διαμέρισμα;
Οι ιδιαιτερότητες της σύναψης κληρονομιάς και της κατανομής των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας από το νόμο και με διαθήκη διαφέρουν μερικές φορές πολύ.
Γνωρίζοντας εκ των προτέρων ποιες αμφιλεγόμενες καταστάσεις μπορεί να χρειαστεί να αντιμετωπίσετε, είναι πιο εύκολο να προετοιμαστείτε για τη λύση τους. Είναι επίσης σημαντικό να μάθουμε εάν υπήρξε δικαστική απόφαση για τον καθορισμό της κληρονομιάς και εάν ναι, για ποιους λόγους; Εάν υπάρχουν δικαστικές διαφορές μεταξύ συγγενών του θανόντος σχετικά με ακίνητη περιουσία, υπάρχει μεγάλη πιθανότητα να προκύψουν τέτοιες αξιώσεις στο μέλλον.
Πόσοι νόμιμοι κληρονόμοι υπάρχουν;
Είναι ασφαλές να αγοράσετε ένα διαμέρισμα με κληρονομιά μόνο όταν ο σημερινός ιδιοκτήτης του είναι ο μόνος που έχει το δικαίωμα να διεκδικήσει την περιουσία ενός αποθανόντος. Στην πραγματικότητα, αυτό δεν συμβαίνει πάντα. Πρώτα απ ‘όλα, ο αγοραστής θα πρέπει να ενδιαφέρεται για εκείνους τους κληρονόμους που ανήκουν στην ίδια ουρά με τον πωλητή.
Χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι η περίπτωση που ο ιδιοκτήτης του ακινήτου, έχοντας αδέρφια, το παραλαμβάνει στην αποκλειστική κατοχή του. Είναι εξαιρετικά σημαντικό να μάθετε γιατί συνέβη έτσι και όχι διαφορετικά. Ο πωλητής θα μπορούσε να κληρονομήσει το διαμέρισμα, σύμφωνα με τη διαθήκη του θανόντος, ή άλλοι αιτούντες έκαναν άρνηση υπέρ του.
Εάν δεν πληρούται καμία από τις παραπάνω προϋποθέσεις, η πιθανότητα να ζητήσουν αποζημίωση οι κληρονόμοι των οποίων τα δικαιώματα έχουν παραβιαστεί είναι πολύ μεγάλη. Επιπλέον, είναι σημαντικό να λαμβάνετε διαβεβαιώσεις από τον πωλητή, κατά προτίμηση γραπτώς, ότι δεν υπάρχουν αφανείς αιτούντες.
Συμβουλή! Οι ειδικοί συνιστούν να συμπεριληφθεί μια ρήτρα στη σύμβαση πώλησης, σύμφωνα με την οποία όλη η ευθύνη, συμπεριλαμβανομένης της οικονομικής, σε περίπτωση πιθανής αμφισβήτησης της κληρονομιάς στο μέλλον, βαρύνει τον πωλητή.
Υπάρχει παραίτηση από διαθήκη;
Ο έλεγχος ενός διαμερίσματος που αγοράστηκε μετά την παραλαβή του ως κληρονομιά θα πρέπει επίσης να περιλαμβάνει την ταυτοποίηση μιας διαθήκης άρνησης, εάν αυτή εκδόθηκε από τον διαθέτη. Ένα τέτοιο έγγραφο δίνει ορισμένα δικαιώματα σε άλλους που δεν εμπλέκονται άμεσα στην κληρονομιά, πρόσωπα – κληροδόχους – και μάλιστα αποτελεί ένα είδος βαρύτητας επί της ακίνητης περιουσίας.
Σύμφωνα με άρνηση διαθήκης, το πρόσωπο που αναφέρεται σε αυτήν μπορεί να ζήσει στο διαμέρισμα εφ’ όρου ζωής ή ο ιδιοκτήτης του ακινήτου αναλαμβάνει να πληρώσει ενοίκιο στον κληροδόχο. Στην πραγματικότητα, μπορεί να υπάρχουν περισσότερες αποχρώσεις μιας άρνησης διαθήκης, αλλά η ουσία τους παραμένει η ίδια — όλες οι υποχρεώσεις εκπλήρωσης των όρων αυτού του εγγράφου μεταφέρονται στον νέο ιδιοκτήτη.
Ο κληροδόχος, με τη σειρά του, ενημερώνεται αμέσως για το θάνατο του παραχωρητή και έχει στη διάθεσή του τρία χρόνια για να διεκδικήσει τα δικαιώματά του. Εάν αυτό δεν συμβεί, τα εν λόγω δικαιώματα ανακαλούνται. Προκειμένου να αποκλειστεί αυτό το είδος βαρών από τη λίστα των κινδύνων, θα πρέπει να δοθεί προσοχή σε προτάσεις για αγορά ακίνητης περιουσίας που κληρονομήθηκε πριν από τρία και πλέον χρόνια.
Εξοικονόμηση χρόνου! Ακόμη και στο στάδιο της εξέτασης μιας επιλογής για αγορά, εάν αποδειχθεί ότι ο πωλητής την κληρονόμησε, είναι δυνατό να λάβετε ανεξάρτητα τις ελάχιστες απαραίτητες πληροφορίες — να ζητήσετε ένα ενημερωμένο απόσπασμα από το USRN. Αυτό το έγγραφο θα περιέχει όχι μόνο πληροφορίες για τον πωλητή, αλλά και όλα τα πιθανά βάρη, συμπεριλαμβανομένων των βεβαιωμένων.
Τι απειλεί τον αγοραστή εάν αμφισβητηθεί η κληρονομιά;
Οι κύριοι κίνδυνοι από την αγορά ενός διαμερίσματος μετά την παραλαβή του ως κληρονομιά είναι απάτη από τον πωλητή και αφανείς κληρονόμοι. Στην πρώτη περίπτωση, ο νεοαποκτηθείς ιδιοκτήτης προστατεύεται εν μέρει από ένα κράτος δικαίου που έχει σχεδιαστεί για τη διερεύνηση τέτοιων εγκλημάτων, την τιμωρία των δραστών και την παροχή υποστήριξης στα θιγόμενα μέρη. Οι μόνες εξαιρέσεις είναι ιδιαίτερα πολύπλοκα συστήματα στα οποία ο αγοραστής μπορεί να κατηγορηθεί για συμπαιγνία με τον πωλητή. Ωστόσο, ακόμη και εδώ υπάρχει μια ευκαιρία να αποδείξει κανείς την αθωότητα και την αθωότητά του.
Πολύ πιο ανησυχητικές είναι οι αμφισβητούμενες καταστάσεις στις οποίες αποδεικνύεται ότι έχουν δίκιο τόσο οι αγοραστές όσο και τα άτομα που έχουν υποβάλει αγωγή για την αποκατάσταση των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας τους. Σε αυτή την περίπτωση, οι νέοι ιδιοκτήτες δικαίως ανησυχούν ότι θα μείνουν χωρίς ακίνητη περιουσία, και θα μεταβιβαστεί στους νόμιμους κληρονόμους.
Στην πραγματικότητα, υπάρχουν λίγοι λόγοι ανησυχίας. Η δικαστική πρακτική δείχνει ότι στις περισσότερες περιπτώσεις η απόφαση λαμβάνεται υπέρ του σημερινού ιδιοκτήτη του διαμερίσματος. Φυσικά, αυτό συμβαίνει μόνο όταν, κατά τη διαδικασία εξέτασης της απαίτησης, αναγνωριστεί ως καλόπιστος αγοραστής. Οι ενάγοντες-κληρονόμοι μπορούν επίσης να διεκδικήσουν χρηματική αποζημίωση ίση με το μερίδιό τους στην κληρονομική περιουσία, η οποία καταβάλλεται από τον πρώην πωλητή σε άλλη δικαστική συνεδρίαση.
Θυμάμαι! Μόνο η ασφάλιση τίτλων μπορεί να σας προστατεύσει από τους κινδύνους κατά την αγορά ενός κληρονομικού σπιτιού. Συνιστάται η έκδοσή του, ακόμα κι αν με την πρώτη ματιά όλα τα διαθέσιμα δεδομένα είναι σε τέλεια σειρά. Κατά κανόνα, η ισχύς μιας τέτοιας ασφάλισης είναι ίση ή υπερβαίνει τη χρονική περίοδο που προβλέπεται για την αμφισβήτηση των κληρονομικών δικαιωμάτων στο δικαστήριο.
Πηγή: https://qayli.com/journal/riski-pokupki-kvartiry-po-nasledstvu/