Good Realtor: Κριτήρια Επιλογής

Η επιλογή ενός μεσίτη είναι μια από τις πιο σημαντικές αποφάσεις που παίρνει ένας αγοραστής σπιτιού. Αφού στο δίλημμα «ψάξτε τον εαυτό σας ή απευθυνθείτε σε ειδικούς», ένα άτομο επέλεξε την επιλογή «να υποβάλει αίτηση», ενδιαφέρεται για το πού να βρει έναν καλό μεσίτη και ποια κριτήρια αξιολόγησης να χρησιμοποιήσει.

Τι υπηρεσίες παρέχει ένας μεσίτης;

Οι άνθρωποι που δεν έχουν ασχοληθεί με την αγορά/πώληση κατοικιών συνήθως δεν γνωρίζουν ποιες υπηρεσίες προσφέρουν τα μεσιτικά γραφεία εκτός από τη «βοήθεια στην επιλογή διαμερίσματος».

Το επάγγελμα του μεσίτη εμφανίστηκε στη Ρωσία τη δεκαετία του 1990 μαζί με την αγορά ακινήτων. Στις Ηνωμένες Πολιτείες, όπου είναι καταχωρημένο το εμπορικό σήμα REALTOR, οι ευθύνες του πράκτορα περιλαμβάνουν:

• αναζήτηση διαμερίσματος σύμφωνα με τα κριτήρια που καθορίζονται από τον πελάτη, π.χ. μπορείτε να ετοιμάσετε μια λίστα επιθυμιών εκ των προτέρων και να υποδείξετε πόσο σημαντικό είναι για εσάς να ταιριάξετε το διαμέρισμα με καθένα από αυτά.
• παροχή πληροφοριών σχετικά με την υποδομή της επιλεγμένης περιοχής και τα χαρακτηριστικά της·
• σύνταξη σύμβασης πώλησης και διεξαγωγή συναλλαγής — αυτό το στοιχείο περιλαμβάνει επικοινωνία με τον πωλητή, την ασφαλιστική εταιρεία και τον δικηγόρο, εάν είναι απαραίτητο.

Εκτός από τις αγοραπωλησίες, κάθε πρακτορείο ασχολείται με την ενοικίαση διαμερισμάτων. Με τη σύναψη συμφωνίας με έναν μεσίτη ή πρακτορείο, ο ίδιος ο πελάτης καθορίζει ποιες υπηρεσίες χρειάζεται.

Νομικές και χρηματοοικονομικές υπηρεσίες: θα τις παρέχει ένας κτηματομεσίτης

Στον κατάλογο των καθηκόντων ενός αρμόδιου μεσίτη, ερωτήσεις όπως:

• έλεγχος της νομικής καθαρότητας της συναλλαγής·
• επαλήθευση των εγγράφων που υποβάλλονται από τον πωλητή του διαμερίσματος.

Ένα κτηματομεσιτικό γραφείο μπορεί να παρέχει αυτές τις υπηρεσίες, αλλά θα πρέπει να ληφθεί υπόψη ότι κατά τον έλεγχο εγγράφων, ένας δικηγόρος χρησιμοποιεί αυτές τις βάσεις δεδομένων που είναι δημόσια. Μπορεί να μάθει:

• εάν υπάρχει βάρος στο διαμέρισμα με τη μορφή υποθήκης.
• αν ο ιδιοκτήτης είναι σε πτώχευση, προς την οποία υπάρχουν οικονομικές απαιτήσεις από τρίτους.

Αλλά ακόμη και ο καλύτερος μεσίτης δεν μπορεί να προστατεύσει έναν πελάτη που αγόρασε ένα διαμέρισμα στη δευτερογενή αγορά από αξιώσεις από συγγενείς του πωλητή (σύζυγος, ενήλικα παιδιά, των οποίων τα συμφέροντα δεν ελήφθησαν υπόψη κατά την πώληση). Επομένως, ο αγοραστής δεν πρέπει να παραμελήσει την ευκαιρία να μιλήσει με γείτονες, να κοιτάξει τις σελίδες του πωλητή στα κοινωνικά δίκτυα για να εντοπίσει εκ των προτέρων πιθανά προβλήματα.

Επίσης, το πρακτορείο μπορεί να αναλάβει τις υπηρεσίες μεταφοράς χρημάτων για ένα διαμέρισμα από τον αγοραστή στον πωλητή. Μερικοί άνθρωποι βρίσκουν πιο βολικό ένα χρηματοκιβώτιο ή τη διαδικτυακή μεταφορά πληρωμών. Το κελί είναι ένα χρηματοκιβώτιο. Ο πελάτης συνάπτει σύμβαση μίσθωσης με την τράπεζα με υπηρεσία φύλαξης. Τα χρήματα τοποθετούνται στο κελί παρουσία του πωλητή, του αγοραστή, του τραπεζικού υπαλλήλου. Ο υπάλληλος κάνει μια απογραφή του συνημμένου. Στο μέλλον, τα μέρη μπορούν να χρησιμοποιούν το κελί με τον τρόπο και σύμφωνα με τους όρους της σύμβασης μίσθωσης. Κατά κανόνα, ανοίγει δεύτερη φορά μετά την επανέκδοση των εγγράφων στον αγοραστή. Το κλειδί το κρατάει ο τραπεζικός υπάλληλος.

Το κόστος των υπηρεσιών μεσιτικού γραφείου

Κατά μέσο όρο, ο οργανισμός εκτιμά το έργο του στο 2-3% της αξίας του ακινήτου. Με τιμή διαμερίσματος 6 εκατομμύρια ρούβλια. η αμοιβή του πρακτορείου θα είναι 120-180 χιλιάδες ρούβλια. Οι τιμές μπορεί να διαφέρουν ανά περιοχή. Υπάρχουν 7%, 10% και περισσότερα. Σε πόλεις όπως το Σότσι ή η Μόσχα, θα χρεώνουν περισσότερα από το Lipetsk ή το Voronezh.

Επιπλέον, το κόστος επηρεάζεται από τη λίστα των υπηρεσιών που περιλαμβάνονται στη σύμβαση και την πολυπλοκότητα της συναλλαγής. Για παράδειγμα, ένας αγοραστής θέλει να πουλήσει το διαμέρισμα των τριών δωματίων του και σε αντάλλαγμα να αγοράσει δύο διαμερίσματα δύο δωματίων με επιπλέον χρέωση. Σύμφωνα με τα στατιστικά στοιχεία των συναλλαγών στις οποίες ο αγοραστής σχεδιάζει μια νέα αγορά — περισσότερο από το 70% του συνόλου. Επομένως, η κύρια υπηρεσία που χρειάζονται οι πελάτες είναι μια κερδοφόρα ανταλλαγή.

Παράγοντες που επηρεάζουν την τιμή της υπηρεσίας

Το κόστος της υπηρεσίας καθορίζεται από:

• την αγοραία τιμή του διαμερίσματος·
• ρευστότητα — ένα παλιό διαμέρισμα που ανακαινίστηκε πριν από 20 χρόνια είναι πιο δύσκολο να πουληθεί, ανεξάρτητα από το επίπεδο δεξιοτήτων ενός κτηματομεσίτη.
• κατάλογο των εργασιών που περιλαμβάνονται στη σύμβαση με τον μεσίτη.

Πώς να βρείτε έναν μεσίτη για να πουλήσετε ένα διαμέρισμα

Μπορείτε να επικοινωνήσετε με οποιοδήποτε γραφείο που παρέχει υπηρεσίες στην πόλη σας. Ή σε διάφορα πρακτορεία, συγκρίνετε τις εντυπώσεις της επικοινωνίας με τους διαχειριστές, δείτε τις τιμές και επιλέξτε αυτόν που σας φαίνεται ο καλύτερος μεσίτης.

Πριν προσλάβετε έναν μεσίτη για την αγορά / πώληση ενός διαμερίσματος, δώστε προσοχή στα εξής:

1. Κακές κριτικές στα social media. Φυσικά, μπορείτε να καθαρίσετε τα σχόλια των δυσαρεστημένων πελατών στη σελίδα σας και να γράψετε θετικές κριτικές. Ωστόσο, υπάρχουν ιστότοποι που ειδικεύονται στην δημοσίευση κριτικών σχετικά με προϊόντα ή υπηρεσίες. Τέτοιες κριτικές γράφονται από απλούς ανθρώπους για εσωτερικά κίνητρα — την επιθυμία να μοιραστούν τη χαρά μιας επιτυχημένης συναλλαγής και να συστήσουν τον πωλητή ή να μοιραστούν μια αρνητική εμπειρία από την επικοινωνία.
2. Δραστηριότητα. Πόσες ανακοινώσεις δημοσιεύει το πρακτορείο, ποιες πληροφορίες δημοσιεύονται στην επίσημη ιστοσελίδα του και πόσο συχνά ενημερώνονται.
3. Τιμή πωλήσεως. Βεβαιωθείτε ότι οι τιμές που αναφέρονται στις διαφημίσεις της εταιρείας αντιστοιχούν στο εύρος τιμών που θέλετε. Εάν η μέση τιμή ενός διαμερίσματος είναι 2-3 εκατομμύρια ρούβλια, το πρακτορείο υποδεικνύει επίσης 2-3 εκατομμύρια στις διαφημίσεις και πρέπει να πουλήσετε για 3,5-4 εκατομμύρια, τότε με υψηλό βαθμό πιθανότητας ο πελάτης θα πειστεί να χαμηλώστε την τιμή.
4. Τόπος πώλησης. Αναλύστε πληροφορίες μόνο για εκείνα τα πρακτορεία που δραστηριοποιούνται στην περιοχή όπου σκοπεύετε να αγοράσετε ή να πουλήσετε ένα διαμέρισμα.

Πριν βρείτε έναν κτηματομεσίτη για να αγοράσετε ένα διαμέρισμα, είναι συνετό να ελέγξετε όλες τις διαθέσιμες πληροφορίες και να μην αγνοήσετε τις αμφιβολίες.

Είναι δυνατόν να βρείτε ένα διαμέρισμα χωρίς μεσίτη;

Ναι, ορισμένοι πωλητές και αγοραστές προτιμούν να δραστηριοποιούνται μόνοι τους. Το θέμα είναι η διαθεσιμότητα του χρόνου. Πιστεύεται ότι περνούν 3 μήνες από τη στιγμή που λαμβάνεται απόφαση για την αγοραπωλησία μέχρι τη στιγμή που το δικαίωμα ιδιοκτησίας του ακινήτου περνά στον αγοραστή. Η οικογενειακή φροντίδα και η εργασία είναι δύσκολο να συνδυαστούν με την κλήση κατάλληλων προσφορών, τις διαπραγματεύσεις, τα ταξίδια στον χώρο για επιθεώρηση του προτεινόμενου διαμερίσματος. Γι’ αυτό χρειάζεστε έναν καλό μεσίτη.

Για μερικούς ανθρώπους, η απαλότητα του χαρακτήρα γίνεται μεγάλο πρόβλημα. Δεν μπορούν να επιμείνουν σε μια τιμή ή δυσκολεύονται να πείσουν τον πωλητή να ρίξει την τιμή. Σε αυτή την περίπτωση, ένας πράκτορας αγοράς διαμερισμάτων έρχεται στη διάσωση. Παίρνει πάνω του την ανάγκη να πείσει και να επιμείνει.

Πλεονεκτήματα του καλύτερου κτηματομεσίτη:

• διαπραγματευτικές δεξιότητες·
• την ικανότητα να πείσει?
• γνώση του στεγαστικού δικαίου.

Είναι δυνατόν να συνεργαστείτε μόνο με έναν μεσίτη

Οι μεσίτες, οι συμβολαιογράφοι, οι δικηγόροι δεν είναι απαραίτητα υπάλληλοι πρακτορείων. Οι καλύτεροι κτηματομεσίτες μπορούν να εργαστούν χωριστά, γεγονός που υποδηλώνει επαρκές επίπεδο επαγγελματισμού. Ειδικά αν αυτός ο ειδικός εργάζεται σε αυτήν τη λειτουργία για 3 ή περισσότερα χρόνια.

Τι ισχυρισμοί διατυπώνονται κατά των «κακών» ειδικών

Τα αρνητικά σχόλια μπορεί να σχετίζονται με το αποτέλεσμα της εργασίας, καθώς και με τον τρόπο επιχειρηματικής δραστηριότητας. Τα πιο συνηθισμένα αρνητικά σχόλια:

• ο πράκτορας πίεσε τον πελάτη να αλλάξει τις αρχικές του απαιτήσεις.
• ο μεσίτης, όταν αγόρασε ένα διαμέρισμα, υπέγραψε συμφωνία με τον πρώτο πωλητή που ήρθε στο χέρι και «δεν παρατήρησε» άλλες πιο κερδοφόρες προσφορές.
• ο αντιπρόσωπος πουλάει εδώ και πολύ καιρό.
• ο πράκτορας δεν απαντούσε στις κλήσεις ή άργησε να ανταποκριθεί στα λόγια του πελάτη.

Πώς να βρείτε έναν αξιοπρεπή μεσίτη

Οι ρίζες της δυσπιστίας προς τους μεσίτες ανάγονται στην εποχή των 90s, όταν πολλοί απατεώνες δρούσαν στην αγορά ακινήτων. Ως εκ τούτου, σήμερα ορισμένοι Ρώσοι προτιμούν να συναλλάσσονται με το πρακτορείο που προτείνει κάποιος που γνωρίζουν.

Για να βρείτε έναν μεσίτη που δεν θα απογοητευτείτε, προσδιορίστε τι ακριβώς αρέσει στους φίλους σας ο μεσίτης. Ίσως τα κριτήριά σας για «καλό» μεσίτης να μην ταιριάζουν με αυτά των γνωστών σας. Η εργασία που τους έλυσε ο πράκτορας θα μπορούσε να είναι ευκολότερη από τη δική σας και ούτω καθεξής.

Αφιερώστε χρόνο για να καθίσετε και να διατυπώσετε ξεκάθαρα τις προτεραιότητές σας:

• Τι στυλ επικοινωνίας αναζητάτε;
• προτιμάτε να γράφετε μηνύματα σε μια συνομιλία ή να μιλάτε στο τηλέφωνο.
• πώς πρέπει να είναι το διαμέρισμα (περιοχή, αριθμός ορόφων, περιοχή όπου πάνε τα παράθυρα, υποδομή στην περιοχή του σπιτιού)·
• Χρειάζεστε πρόσθετες προσφορές που δεν ταιριάζουν με τις επιθυμίες σας ή το θεωρείτε ενοχλητικό;
• ορίστε «κόκκινες σημαίες» (που δεν θέλετε) και προειδοποιήστε τον μεσίτη για αυτές.

Χρησιμοποιήστε την τεχνολογία για να βρείτε έναν αξιόπιστο μεσίτη που ανταποκρίνεται στις προσδοκίες σας. Το 2020, το 97% των αγοραστών ακινήτων χρησιμοποίησαν το Διαδίκτυο για να βρουν ένα διαμέρισμα. Επιπλέον, η πανδημία έχει αναγκάσει τις εταιρείες να προσφέρουν διαδικτυακές υπηρεσίες σε πελάτες. Ανάμεσα τους:

• εικονική επιθεώρηση ακίνητης περιουσίας.
• ηλεκτρονική ανταλλαγή εγγράφων και υπογραφή με χρήση ψηφιακής υπογραφής.

Σύγκρουση συμφερόντων: οι παγίδες της αγοράς

Μια σημαντική ιδιότητα που πρέπει να διαθέτει ένας κτηματομεσίτης είναι η εστίαση στον πελάτη. Σκοπός της δουλειάς του είναι να πετύχει το καλύτερο αποτέλεσμα για τον πελάτη.

Αλλά ως υπάλληλος γραφείου, μπορεί να ενδιαφέρεται περισσότερο να κάνει μια καλή συμφωνία. Έτσι, σε μια κατάσταση όπου το πρακτορείο έχει ήδη έναν πελάτη με ένα δύσκολα προς πώληση διαμέρισμα στην περιοχή όπου ο δεύτερος πελάτης σχεδιάζει να αγοράσει ένα διαμέρισμα, είναι δύσκολο για έναν αδίστακτο πράκτορα να αποφύγει τον πειρασμό να κλείσει δύο συμβόλαια ταυτόχρονα . Ένας κανονικός μεσίτης δεν θα πιέσει. Αντιμέτωποι με την πίεση από έναν υπάλληλο του πρακτορείου, είναι καλύτερα να αρνηθείτε τη συνεργασία και να βρείτε πιο κατάλληλους μεσίτες.

Χρειάζομαι μεσίτη όταν αγοράζω ένα νέο κτίριο;

Διαμερίσματα σε νέα κτίρια πωλούνται από γραφεία ανάπτυξης. Αυτό είναι ένα τμήμα του προγραμματιστή, που δημιουργήθηκε για την πώληση διαμερισμάτων σε σπίτια που χτίστηκαν από τη μητρική κατασκευαστική εταιρεία.

Οι προγραμματιστές σπάνια επιμένουν σε ένα συγκεκριμένο διαμέρισμα. Είμαστε πάντα έτοιμοι να προσφέρουμε αυτό που ταιριάζει στις παραμέτρους που περιγράφει ο αγοραστής. Για να απλοποιήσετε την αλληλεπίδραση με μια εταιρεία ανάπτυξης, πρέπει:

1. Αποφασίστε εκ των προτέρων για τον προϋπολογισμό της αγοράς.
2. Επιλέξτε μια περιοχή ή ένα συγκεκριμένο νέο κτίριο.
3. Αποφασίστε για τον αριθμό των δωματίων και την περιοχή.
4. Δείτε τις επιλογές που προσφέρονται. Αξιολογήστε τη θέα από το παράθυρο, τον φωτισμό και άλλες σημαντικές παραμέτρους για τον αγοραστή.
5. Εξοικειωθείτε με το τυπικό συμβόλαιο. Αν χρειαστεί, συζητήστε το με δικηγόρο για να διευκρινιστούν τυχόν ακατανόητα σημεία.
6. Συνάψτε συμφωνία με το πρακτορείο.

Ένας αξιόπιστος μεσίτης για την αγορά ακινήτων όχι μόνο βοηθά στην εύρεση κατάλληλων επιλογών, αλλά και απαλλάσσει τον πελάτη από το άγχος. Εάν νιώθετε δυσπιστία, μην φοβάστε να εκφράσετε τις ανησυχίες σας, γιατί η αγορά ενός σπιτιού είναι μια από τις πιο σημαντικές αγορές στη ζωή. Απορρίψτε τις περιττές υπηρεσίες. Κάντε μερικές από τις ενέργειες στον εαυτό σας εάν η εργασία είναι στενή και κατανοητή. Μην αμελείτε τη βοήθεια εξειδικευμένων ειδικών. Για παράδειγμα, ένας δικηγόρος που ειδικεύεται στο ποινικό δίκαιο θα μπορεί να διαβάσει τη σύμβαση, αλλά είναι απίθανο να παρατηρήσει τις αποχρώσεις που θα σημειώσει κάποιος που ειδικεύεται στα ακίνητα. Και να θυμάστε ότι «αξιόπιστοι», «ικανοί» και «τίμιοι» μερικές φορές αποδεικνύονται τρεις διαφορετικοί άνθρωποι. Να είστε ρεαλιστές λοιπόν.

Πρωτότυπο άρθρο: https://qayli.com/journal/horoshiy-rieltor-kriterii-vybora/