Όλες οι παγίδες που προκύπτουν κατά την αγορά ενός διαμερίσματος μπορούν να χωριστούν σε 2 ομάδες:
- νομικός;
- φυσικός.
Τα πρώτα σχετίζονται με καταστάσεις που εμφανίζονται όταν δεν δίνεται επαρκής προσοχή στα έγγραφα. Και το δεύτερο αφορά τη φυσική κατάσταση της κατοικίας. Για παράδειγμα, ένα κτίριο έκτακτης ανάγκης ή προβλήματα με τη θερμομόνωση.
Όσοι αναζητούν πώς να αγοράσουν ένα διαμέρισμα χωρίς κίνδυνο, συνιστάται να αγοράσουν ένα νέο κτίριο. Και είναι σωστό. Στο διαμέρισμα που πουλάει ο κατασκευαστής, κανείς δεν είναι εγγεγραμμένος και δεν θα αμφισβητήσει τη συμφωνία. Το ακίνητο είναι σε καλή κατάσταση.
Νομικοί κίνδυνοι του αγοραστή
Όλοι οι νομικοί ή νομικοί κίνδυνοι του αγοραστή κατά την αγορά ενός διαμερίσματος σχετίζονται με την πρόκληση. Σύμφωνα με στατιστικά στοιχεία, το μερίδιο τέτοιων συναλλαγών στη ρωσική αγορά φτάνει το 10-15%. Αυτός είναι ένας πολύ υψηλός αριθμός για να ληφθεί σοβαρά υπόψη. Ποιοι είναι οι κίνδυνοι που συνδέονται με την αγορά ενός διαμερίσματος;
Κληρονομική περιουσία
Η κληρονομιά γίνεται σύμφωνα με τους όρους μιας διαθήκης ή από το νόμο.
Ο κύριος κανόνας: δεν μπορείτε να αμφισβητήσετε μόνο αυτή τη διαθήκη, η οποία δεν παραβιάζει τα δικαιώματα άλλων κληρονόμων. Ας πούμε ότι ο ιδιοκτήτης του διαμερίσματος έκανε διαθήκη υπέρ ενός από τα παιδιά του. Άλλοι μπορεί να το αμφισβητήσουν εάν:
- να αποδείξει την ανικανότητα του διαθέτη·
- δεν λαμβάνεται υπόψη η υποχρεωτική συμμετοχή στην κληρονομιά των εξαρτώμενων προσώπων (σύζυγος/σύζυγος, ηλικιωμένοι γονείς, ανήλικα τέκνα).
Υπάρχουν επίσης κίνδυνοι από την αγορά ενός διαμερίσματος σχετικά με την ίδια τη διαθήκη: έγιναν λάθη στο κείμενο, η διαθήκη δεν καταχωρήθηκε σε συμβολαιογράφο, το έγγραφο δεν παρέχει ξεκάθαρη κατανόηση της διαθήκης του θανόντος. Αν δεν υπήρχε διαθήκη, τότε η πιθανότητα διαφωνίας πλησιάζει το 100%, ειδικά όταν υπάρχουν αρκετοί πιθανοί κληρονόμοι.
Αλλαγή ιδιοκτησίας τα τελευταία 3 χρόνια
Ο κύριος κανόνας: μετά την εγγραφή μιας συναλλαγής για την πώληση ενός διαμερίσματος, μπορεί να αμφισβητηθεί εντός 3 ετών.
Για παράδειγμα, ο πολίτης Α., που πουλά ένα διαμέρισμα, το αγόρασε πριν από ένα χρόνο από τον πολίτη Β. Ο τελευταίος κήρυξε πτώχευση. Οι πιστωτές του θα αμφισβητήσουν τη συμφωνία προκειμένου να αποπληρώσουν το κόστος του διαμερίσματος για τις ζημιές τους. Όσο περισσότερες μεταπωλήσεις στην αλυσίδα, τόσο πιο δύσκολο είναι για τους δικηγόρους να εντοπίσουν αυτούς που μπορούν να προσφύγουν στα δικαστήρια και να αυξήσουν τους κινδύνους του αγοραστή όταν αμφισβητούν την πώληση του διαμερίσματος.
χωρισμένα ζευγάρια
Το οικογενειακό δίκαιο στη Ρωσία είναι ένας τομέας που συχνά εγκυμονεί νομικούς κινδύνους όταν αγοράζει ένα διαμέρισμα για έναν αγοραστή. Πάνω από τα 2/3 των ζευγαριών που χώρισαν δεν επισημοποιούν τον καταμερισμό της περιουσίας, αλλά συμφωνούν στα λόγια. Ή ο σύζυγος αφήνει το διαμέρισμα στη γυναίκα του και μετά αλλάζει γνώμη. Υπάρχουν 2 καταστάσεις για να αποφύγετε προβλήματα:
- οι κανόνες για τη διαίρεση της περιουσίας περιγράφονται στο συμβόλαιο γάμου του ζευγαριού.
- η συμφωνία πώλησης συνοδεύεται από τη συγκατάθεση του δεύτερου συζύγου να πουλήσει το ακίνητο, ανεξάρτητα από το αν είναι διαζευγμένοι ή παντρεμένοι.
Θα πρέπει να είναι σαφές από το έγγραφο ότι ο δεύτερος συνεργάτης δεν θα αμφισβητήσει την αγορά του διαμερίσματος και δεν φέρει κινδύνους για τον αγοραστή. Διαφορετικά, ο αγοραστής μπορεί να αντιμετωπίσει νομικές ενέργειες εντός 3 ετών από την ημερομηνία εγγραφής της συναλλαγής.
Συμφέροντα παιδιών και κίνδυνοι κατά την αγορά ενός διαμερίσματος
Εάν οι γονείς πουλήσουν ένα διαμέρισμα στο οποίο είναι εγγεγραμμένο ένα ανήλικο παιδί, τότε πρέπει να αγοραστεί άλλος χώρος διαβίωσης σε αντάλλαγμα και να διατεθεί μερίδιο του παιδιού σε αυτό. Η άδεια πώλησης δίνεται από τις αρχές κηδεμονίας. Για να αποφύγουν προβλήματα με την επιμέλεια και να επιταχύνουν την πώληση, οι γονείς αφαιρούν το παιδί από την εγγραφή και το καταχωρούν προσωρινά σε συγγενείς. Για παράδειγμα, παππούδες και γιαγιάδες.
Αυτός είναι ένας μεγάλος κίνδυνος όταν αγοράζετε ένα σπίτι για τον αγοραστή. Εάν οι γονείς «ξεχάσουν» να διαθέσουν ένα μερίδιο σε έναν ανήλικο σε ένα νέο διαμέρισμα, τότε το παιδί έχει το δικαίωμα να απαιτήσει μερίδιο στο δικαστήριο και να αμφισβητήσει τη συναλλαγή. Η παραγραφή δεν ισχύει για αυτήν την περίπτωση. Παρόμοιο πρόβλημα προκύπτει εάν ένα διαμέρισμα αγοράστηκε με κεφάλαιο μητρότητας και το μερίδιο του παιδιού δεν ελήφθη υπόψη κατά την εγγραφή στέγης.
Χαμηλές τιμές και φόροι
Ποιες άλλες παγίδες προκύπτουν κατά την αγορά ενός διαμερίσματος; Ένα από αυτά είναι οι προφορικές συμφωνίες. Μετά την πώληση της κατοικίας, ο πωλητής έλαβε εισόδημα. Και αυτό σημαίνει ότι πρέπει να πληρώσετε φόρους. Για να εξοικονομήσουν χρήματα, συμφωνούν να αναφέρουν χαμηλότερη τιμή στα έγγραφα. Τότε ο αγοραστής έχει 2 πιθανούς κινδύνους:
σε περίπτωση αξίωσης, ο αγοραστής μπορεί να υπολογίζει στην επιστροφή μόνο του ποσού που καθορίζεται στη σύμβαση.
ο αγοραστής θα χάσει μέρος της φορολογικής έκπτωσης. σύμφωνα με το νόμο, λαμβάνει το δικαίωμα να επιστρέψει το 13% του ποσού της συναλλαγής ως έκπτωση φόρου, αλλά όχι περισσότερο από 2 εκατομμύρια ρούβλια.
Αυτά είναι τα ελάχιστα προβλήματα που μπορεί να προκύψουν κατά την αγορά ενός διαμερίσματος. Εάν ο αγοραστής επιμένει να μειώσει το ποσό του φόρου για αυτόν, τότε οι ειδικοί συμβουλεύουν απλώς να του διατεθεί μέρος του ποσού για να πληρώσει τον φόρο ή να αναζητήσει άλλη προσφορά με έναν λιγότερο προβληματικό πωλητή.
Ανίκανος ιδιοκτήτης
Νομική ικανότητα είναι η ικανότητα ενός ενήλικα να λαμβάνει αποφάσεις ανεξάρτητα: να αγοράζει, να πουλά, να δίνει κ.λπ. Από νομική άποψη, ο ιδιοκτήτης πρέπει να γνωρίζει το αποτέλεσμα των δικών του ενεργειών. Εάν αναγνωριστεί ως ψυχικά άρρωστος ή υπό την επήρεια ψυχοτρόπων ουσιών, τότε θα υπάρχουν λόγοι αμφισβήτησης της συναλλαγής. Μεταξύ των παγίδων κατά την αγορά ενός διαμερίσματος — αυτό είναι το πιο προφανές.
Το 2020, υποβλήθηκε νομοσχέδιο στην Κρατική Δούμα για τη δημιουργία μητρώου ανίκανων ατόμων για την προστασία των αγοραστών, αποκλείοντας αυτή την κατάσταση από τις παγίδες κατά την αγορά κατοικίας. Αλλά μέχρι στιγμής δεν υπάρχει τέτοια βάση.
Επομένως, εάν κατά την επιθεώρηση του διαμερίσματος δείτε ένα περίεργο άτομο ή υπάρχουν σημάδια κατάχρησης αλκοόλ, πρέπει να αρνηθείτε τη συναλλαγή. Ή ζητήστε να παρουσιάσετε το αποτέλεσμα της εξέτασης του ιδιοκτήτη από ναρκολόγο ή ψυχίατρο. Αυτό δεν εγγυάται ότι οι συγγενείς δεν θα αμφισβητήσουν τη συναλλαγή, αλλά παρέχει στον αγοραστή ένα έγγραφο με το οποίο μπορεί να υπερασπιστεί τον εαυτό του.
Σύμφωνα με στατιστικά στοιχεία, ένας ανίκανος ιδιοκτήτης είναι ο πιο συνηθισμένος λόγος για να ανοίξει μια διαφορά. Και το πιο δημοφιλές σύστημα απάτης, ο σκοπός του οποίου είναι να πάρει τα χρήματα ενός πιθανού αγοραστή.
Πώληση με αντιπρόσωπο
Αυτή είναι μια άλλη απάτη υψηλού κινδύνου για τον αγοραστή όταν αγοράζει ένα ακίνητο. Ο πωλητής συμφωνεί εκ των προτέρων με το πρόσωπο στο οποίο έχει εκδοθεί το πληρεξούσιο. Ο τελευταίος ολοκληρώνει τη συμφωνία. Και ο πωλητής κάποια στιγμή ανακαλεί το πληρεξούσιο. Ως αποτέλεσμα, αποδεικνύεται ότι τα έγγραφα ήταν υπογεγραμμένα από κάποιον που δεν είχε το δικαίωμα να το κάνει. Ο ιδιοκτήτης κάνει μήνυση, κερδίζει και αφήνει τον άμοιρο αγοραστή πάμπτωχο.
Όταν αγοράζετε ένα διαμέρισμα, θα πρέπει να είστε προσεκτικοί σε περιπτώσεις όπου η πώληση πραγματοποιείται από άτομο με πληρεξούσιο. Το γεγονός ότι ο αγοραστής έχασε χρήματα λόγω απάτης δεν έχει ακόμη αποδειχθεί. Αναλύστε την κατάσταση και αν μπορείτε να δείξετε στοιχεία απάτης ή εάν είναι καλύτερο να αναζητήσετε αμέσως άλλο διαμέρισμα.
Ιδιωτικοποιημένη στέγαση
Το μεγαλύτερο μέρος του σοβιετικού οικιστικού αποθέματος έχει ιδιωτικοποιηθεί. Κατά την αγορά ενός διαμερίσματος, ο αγοραστής εμπίπτει στη ζώνη κινδύνου, εάν τη δεκαετία του 1990, τη στιγμή της ιδιωτικοποίησης, κάποιος εγκατέλειψε το μερίδιό του, αλλά τώρα δεν είναι εγγεγραμμένος πουθενά και δεν έχει τη δική του κατοικία. Ο νόμος του δίνει το δικαίωμα να αμφισβητήσει τη σύμβαση και να εγγραφεί σε ένα διαμέρισμα που θα μπορούσε να ιδιωτικοποιήσει. Επομένως, αξίζει να δείτε τις πληροφορίες σχετικά με όλους όσους ήταν εγγεγραμμένοι στο διαμέρισμα κατά τη στιγμή της ιδιωτικοποίησης και να ελέγξετε εάν έλαβαν το μερίδιό τους και εάν υπάρχουν εκείνοι που μπορούν να διεκδικήσουν ένα μέρος του διαμερίσματος και να αυξήσουν τους κινδύνους που σχετίζονται με την ακίνητη περιουσία .
Τι να κάνετε με τους νομικούς κινδύνους
Πρώτα απ ‘όλα, πρέπει να ελέγξετε τη νομική καθαρότητα της συναλλαγής. Οι συμβολαιογράφοι το κάνουν αυτό όταν πιστοποιούν έγγραφα συναλλαγής και ιδιώτες δικηγόρους. Συνιστάται επίσης η ασφάλιση των νομικών κινδύνων της ακίνητης περιουσίας. Αυτό σημαίνει ότι σε περίπτωση αγωγής, η ασφαλιστική εταιρεία θα αποζημιώσει τις ζημιές σας. Ωστόσο, το ύψος της ασφαλιστικής αποζημίωσης αποτελεί αντικείμενο συγκεκριμένης σύμβασης με συγκεκριμένη εταιρεία.
Φυσικοί κίνδυνοι
Η αγορά ενός διαμερίσματος δεν φέρει μόνο τις παγίδες που σχετίζονται με έγγραφα και δικαιώματα. Οι φυσικοί κίνδυνοι περιλαμβάνουν:
- πώληση διαμερισμάτων σε ερειπωμένα σπίτια ή σπίτια έκτακτης ανάγκης.
- μεγάλη επιδείνωση των επικοινωνιών.
Ο αριθμός των προβλημάτων αυξάνεται εάν αγοράσουν όχι ένα διαμέρισμα, αλλά ένα ιδιωτικό σπίτι. Τα περισσότερα ιδιωτικά σπίτια έχουν προβλήματα με θερμομόνωση, φθορά λυμάτων κ.λπ. Η καταστροφή συχνά καλύπτεται από καλλυντικές επισκευές και η χαμηλή γονιμότητα — από ένα μικρό στρώμα μαύρου χώματος.
Εάν είναι δύσκολο για τον αγοραστή να εκτιμήσει την ποιότητα της επισκευής και τον βαθμό φθοράς, συνιστάται να προσκαλέσετε έναν έμπειρο κατασκευαστή να επιθεωρήσει. Θα σας βοηθήσει να καταλάβετε πώς η κατάσταση του σπιτιού αντιστοιχεί στη ζητούμενη τιμή.
Μια άλλη συγκεκριμένη ομάδα κινδύνων μετά την αγορά ενός διαμερίσματος ή ενός σπιτιού είναι οι προβληματικοί γείτονες. Εάν υπάρχει ένα εγκαταλελειμμένο οικόπεδο κοντά ή ζουν περιθωριακά άτομα, τότε δεν θα λειτουργήσει η πώληση ή η ενοικίαση ενός τέτοιου διαμερίσματος σε καλή τιμή. Αυτό ισχύει ιδιαίτερα για το παλιό απόθεμα κατοικιών.
Πώς να μειώσετε τους κινδύνους που σχετίζονται με την αγορά ενός διαμερίσματος
Ακολουθήστε μερικούς κανόνες:
- Μην συνάπτετε προφορικές συμφωνίες και μην συμφωνείτε να εισάγετε διαφορετική τιμή στα έγγραφα.
- Ελέγξτε τη νομική καθαρότητα της συναλλαγής με έναν δικηγόρο που ειδικεύεται στα ακίνητα.
- Ελέγξτε τα έγγραφα. Προσπαθήστε να ελέγξετε οτιδήποτε σχετίζεται με ανήλικα παιδιά ή άτομα που μπορούν να αμφισβητήσουν τη συναλλαγή.
Περιγράψτε αναλυτικά στο συμβόλαιο το αντικείμενο της συναλλαγής, την κατάσταση του διαμερίσματος και τα αντικείμενα που παραμένουν σε αυτό και τον λόγο για τον οποίο ο προηγούμενος ιδιοκτήτης θα τα αφήσει. Μην κάνετε τίποτα που δεν είναι στη σύμβαση.
Διαβάστε το άρθρο στο περιοδικό της Kylie: https://qayli.com/journal/10-riskov-pri-pokupke-kvartiry-kak-bezopasno-pokupat-nedvijimost/