Κατά τη σύναψη σύμβασης για την πώληση κατοικιών, και τα δύο μέρη της συναλλαγής έχουν τους δικούς τους λόγους για την ένδειξη μιας υποεκτιμημένης τιμής του διαμερίσματος στο DCT. Πρέπει να συμφωνήσω ή πρέπει να προσδιορίσω την πραγματική τιμή; Διαβάστε περισσότερα για αυτό στο υλικό.
Η επιλεξιμότητα μιας συναλλαγής με υποεκτίμηση του κόστους ενός διαμερίσματος για τον αγοραστή και τον πωλητή
Μια συναλλαγή πώλησης και αγοράς είναι μια πληρωμένη μεταφορά αγαθών από τον πωλητή στην ιδιοκτησία του αγοραστή. Αυτό αναφέρεται στο άρθρο 454 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας. Το κόστος της συναλλαγής καθορίζεται με συμφωνία των μερών. Επομένως, οποιαδήποτε τιμή μπορεί να εμφανιστεί στη σύμβαση — ακόμη και 1 ρούβλι. Το μόνο ερώτημα είναι για ποιο σκοπό τα μέρη πρόκειται να μειώσουν το κόστος ενός διαμερίσματος το 2021 και πόσο δικαιολογημένο είναι από οικονομική άποψη.
Η σύμβαση πρέπει να περιλαμβάνει πληροφορίες σχετικά με:
- μέρη στη συναλλαγή — ο αγοραστής και ο πωλητής.
- το αντικείμενο της σύμβασης — μια λεπτομερής περιγραφή του διαμερίσματος εισάγεται εδώ.
- περιστάσεις της συναλλαγής — μια σημείωση ότι πρόκειται για σύμβαση πώλησης, δωρεάς ή κάτι άλλο αναφέρεται στον τίτλο του εγγράφου και επεξηγείται στους όρους.
- το κόστος της σύμβασης.
Αυτό που θα αναφέρεται στην ενότητα τιμών ρυθμίζεται από το άρθρο 555 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας. Υπάρχουν μόνο τρεις τρέχοντες κανόνες:
- Είναι αδύνατον να συνάψετε σύμβαση χωρίς να προσδιορίσετε τιμή. Θα κηρυχθεί παράνομο.
- Η τιμή ενός κτιρίου που στέκεται σε οικόπεδο πρέπει να περιλαμβάνει το κόστος του οικοπέδου ή τη μεταβίβαση της κυριότητας του οικοπέδου.
- Εάν η τιμή αναφέρεται ανά μονάδα επιφάνειας, τότε η πληρωμή υπολογίζεται με βάση το πραγματικό μέγεθος του μεταβιβαζόμενου ακινήτου. Ελέγχεται σε σχέση με τη δήλωση USRN ή άλλα έγγραφα.
Δεν υπάρχουν άλλοι κανόνες για τον καθορισμό της τιμολογιακής πολιτικής στη σύμβαση πώλησης. Επομένως, η σύναψη μιας συναλλαγής με υποτίμηση του κόστους ενός διαμερίσματος πραγματοποιείται μόνο με αμοιβαία και εθελοντική συναίνεση του πωλητή και του αγοραστή.
Χαρακτηριστικά της φορολογίας ακίνητης περιουσίας
Μια συμφωνία με υποτίμηση του κόστους ενός διαμερίσματος εγκυμονεί ορισμένους κινδύνους για τα μέρη. Αλλά οι λόγοι που ώθησαν ένα άτομο σε μια τέτοια απόφαση μερικές φορές φαίνονται ακόμη πιο περίεργοι. Για παράδειγμα, η υποτιμημένη τιμή στη σύμβαση για την πώληση ακινήτων σε ορισμένες δημοσιεύσεις εξηγείται από την επιθυμία μείωσης της φορολογητέας βάσης.
Ως αποτέλεσμα της πώλησης του διαμερίσματος, ο πωλητής λαμβάνει εισόδημα. Έτσι, γίνεται πληρωτής φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων (PIT). Στο τέλος του 2020, οι κανόνες για τον υπολογισμό των φόρων ακινήτων άλλαξαν ελαφρώς. Οι κοινωνικά απροστάτευτοι Ρώσοι και άλλες προνομιούχες κατηγορίες εξαιρέθηκαν από την καταβολή φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων. Στους δικαιούχους περιλαμβάνονται συνταξιούχοι, ανάπηροι, βετεράνοι πολέμου. Από το 2021, τα οφέλη έχουν επεκταθεί και στους κατόχους μετοχών.
Ο φορολογικός συντελεστής παραμένει ο ίδιος — 13%. Υπολογίζεται σύμφωνα με έναν απλό τύπο: τα έσοδα από την πώληση ενός διαμερίσματος λαμβάνονται, 1 εκατομμύριο ρούβλια λαμβάνονται από αυτό. και διαθέτουν 13%. Το ποσό είναι 1 εκατομμύριο ρούβλια. είναι το μέγιστο ποσό της έκπτωσης φόρου.
Υπολογίστε το ποσό του φόρου στο παράδειγμα:
- Για διαμέρισμα που αγοράστηκε μετά την 1η Ιανουαρίου 2016 και ανήκει για 5 ή περισσότερα χρόνια, δεν χρεώνεται φόρος εισοδήματος φυσικών προσώπων.
- Εάν το διαμέρισμα είναι ιδιοκτησία για λιγότερο από 5 χρόνια, τότε λαμβάνεται η διαφορά μεταξύ της τιμής αγοράς και της τιμής πώλησης, δηλ. εισόδημα που εισπράττει ο πωλητής. Για ένα διαμέρισμα που αγοράστηκε για 3 εκατομμύρια ρούβλια το 2020 και πωλήθηκε το 2021 για 3,5 εκατομμύρια ρούβλια. το εισόδημα είναι 500.000 ρούβλια. Προφανώς, ο φόρος εισοδήματος φυσικών προσώπων δεν είναι επίσης σημαντικός.
Το παράδειγμα δείχνει ότι δεν χρειάζεται κάθε Ρώσος να πληρώνει φόρο εισοδήματος φυσικών προσώπων. Επομένως, δεν είναι σκόπιμο να αναλάβουν τους κινδύνους που συνδέονται με την αγορά ενός διαμερίσματος με χαμηλότερο κόστος. Για όσους θα πρέπει να πληρώσουν φόρο, αξίζει να εξεταστούν τρόποι νομικής μείωσης του ποσού του φόρου με την εφαρμογή έκπτωσης ακινήτων.
Απόκρυψη εισοδήματος: τι απειλεί την κατάσταση
Ο δεύτερος δημοφιλής λόγος για τη μείωση της τιμής ενός διαμερίσματος στο συμβόλαιο πώλησης είναι η απόκρυψη εισοδήματος. Είναι επίσης δυνατό να αποκρύψετε εισόδημα και να μην πληρώσετε φόρο. Σε περίπτωση όμως που γίνει γνωστό το γεγονός της φοροδιαφυγής, θα συνεπάγεται διοικητική και ενίοτε ποινική ευθύνη.
Τι απειλεί τον πωλητή να υποτιμήσει την αξία του διαμερίσματος; Η μη πληρωμή συνεπάγεται πρόστιμο που κυμαίνεται από 20% έως 40% του ποσού του φόρου. Σε αυτή την περίπτωση, θα πρέπει να καταβληθεί ο ίδιος ο φόρος. Έτσι, η επιθυμία υπογραφής DCT με υποτίμηση του κόστους του διαμερίσματος μπορεί να οδηγήσει στην καταβολή ποσού 20-40% περισσότερο από το αρχικό ποσό φόρου.
Επιπλέον, από το 2021, η κυβέρνηση σχεδίαζε να στραφεί σε νέο μηχανισμό υπολογισμού φόρου, λαμβάνοντας υπόψη την κτηματολογική αξία των κατοικιών για υπολογισμό και όχι την αξία στη σύμβαση και τη διαφορά μεταξύ των τιμών αγοράς και πώλησης. Ορισμένες περιφέρειες εφαρμόζουν ήδη το νέο καθεστώς. Οι υπόλοιποι σχεδιάζουν μια σταδιακή μετάβαση σε 3 χρόνια. Ως εκ τούτου, οι συναλλαγές με υποτίμηση του κόστους ενός διαμερίσματος στο DCT θα καταστούν χωρίς νόημα.
Ο μηχανισμός της συναλλαγής με την υποτίμηση της αξίας των ακινήτων κατά την αγορά
Για την ασφάλιση, τα μέρη συνάπτουν δύο συμβόλαια. Στο πρώτο συμβόλαιο, αναγράφεται ένα ημιτελές ποσό κατά την αγορά διαμερίσματος. Το δεύτερο συμβόλαιο είναι μια πρόσθετη συμφωνία στην οποία καταχωρείται το υπόλοιπο μέρος της τιμής.
Η πρώτη σύμβαση υποβάλλεται για εγγραφή στο Rosreestr. Όταν τα χρήματα στο πλαίσιο της πρόσθετης συμφωνίας μεταφερθούν από τον αγοραστή στον πωλητή και η συναλλαγή καταχωρηθεί, τα μέρη θα υπογράψουν την πράξη αποδοχής της μεταβίβασης του διαμερίσματος και ο πωλητής θα παραδώσει τα κλειδιά στον αγοραστή.
Κίνδυνοι για τον πωλητή
Όταν πρόκειται για το αν είναι επικίνδυνο να αγοράσει κανείς ένα διαμέρισμα με μερικό κόστος, το πρώτο πράγμα που σκέφτονται είναι οι κίνδυνοι του πωλητή. Σε τελική ανάλυση, ο αγοραστής μπορεί να μην πληρώσει το υπόλοιπο του ποσού μετά την εγγραφή της συναλλαγής στο Rosreestr. Για να αποδειχθεί το γεγονός ότι ο αγοραστής έχει συνεισφέρει μόνο ένα μέρος του κόστους δεν θα λειτουργήσει. Η πρόσθετη συμφωνία δεν έχει καταχωρηθεί πουθενά, επομένως είναι παράνομη και δεν θα γίνει αποδεκτή στο δικαστήριο. Ο πωλητής πραγματικά δεν θα είναι σε θέση να ασφαλίσει όταν αγοράζει ένα διαμέρισμα με χαμηλότερη τιμή.
Εάν ο πωλητής καταφέρει να αποδείξει στο δικαστήριο ότι η πρόσθετη συμφωνία υπάρχει, τότε με αυτόν τον τρόπο δηλώνει ένοχος για απόπειρα φοροδιαφυγής. Μια συμφωνία με υποτίμηση της τιμής ενός διαμερίσματος σε μια σύμβαση πώλησης αναγνωρίζεται ως παράνομη. Ο πωλητής θα επιστρέψει το διαμέρισμα. Θα πρέπει να επιστρέψει τα χρήματα στον αγοραστή και να πληρώσει πρόστιμο ίσο με το 20-40% του ποσού του απλήρωτου φόρου. Τα δικαστήρια και οι δικηγόροι αυξάνουν επίσης το συνολικό κόστος του πωλητή.
Μια επιπλέον πτυχή που θα πρέπει να σκεφτεί ο πωλητής είναι οι υποψίες από την εφορία σχετικά με τη συναλλαγή αγοραπωλησίας με υποτιμημένη αξία. Μια συμφωνία που καθορίζει μια τιμή κάτω από την τιμή της αγοράς θα προσελκύσει αναπόφευκτα την προσοχή της Ομοσπονδιακής Φορολογικής Υπηρεσίας.
Ειδικά αν η τιμή που αναγράφεται στο DCT αποδειχθεί χαμηλότερη από την κτηματογράφηση. Το όριο είναι 70% της κτηματολογικής αξίας. Μια διακύμανση της τιμής της τάξης του 30% μπορεί να εξηγηθεί από την κακή κατάσταση του διαμερίσματος, την αηδιαστική υποδομή ή την κακή ανταλλαγή μεταφορών στη μικροπεριοχή κ.λπ. Ωστόσο, ανάλογα με την κατάσταση, μπορούν να ξεκινήσουν τον έλεγχο. Στη συνέχεια, ο ένοχος αντιμετωπίζει πρόστιμο 100-300 χιλιάδες ρούβλια. σύμφωνα με το άρθ. 198 του Ποινικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας.
Οι συνέπειες της σύγκρουσης με την εφορία και οι κίνδυνοι από την αγορά ενός διαμερίσματος με χαμηλότερο κόστος είναι:
- μια αγωγή που απαιτεί να κηρυχθεί παράνομη η συναλλαγή·
- πρόσθετοι φόροι·
- πρόστιμα?
- διεξαγωγή βαθύτερου ελέγχου εάν ένα από τα μέρη της συναλλαγής είναι νομικό πρόσωπο·
- επακόλουθο στενό έλεγχο από τις φορολογικές αρχές σε άλλες ενέργειες των συμμετεχόντων.
Κίνδυνοι υποτίμησης του κόστους ενός διαμερίσματος για έναν αγοραστή
Εκ πρώτης όψεως, ο αγοραστής είναι σε κερδοφόρα θέση και δεν ρισκάρει τίποτα. Αυτή είναι μια επικίνδυνη και λάθος αυταπάτη. Το βασικό πρόβλημα έγκειται στο εξής: εάν η συναλλαγή κηρυχθεί παράνομη από το δικαστήριο, τότε μόνο το ποσό βάσει της κύριας σύμβασης που έχει καταχωριστεί με τη Rosreestr θα επιστραφεί στον αγοραστή.
Η απάτη υποτιμολόγησης δεν μπορεί να περιλαμβάνει καμία ενέργεια για πρόσθετη συμφωνία. Και μπορεί να μην είναι καν απάτη από την πλευρά του πωλητή.
Πώς λειτουργεί το κύκλωμα:
- Ο αγοραστής μεταφέρει τα χρήματα. Η σύμβαση είναι καταχωρημένη.
- Κάποιος φαίνεται να αμφισβητεί τη συμφωνία. Οποιοσδήποτε μπορεί να είναι αυτό το άτομο. Για παράδειγμα, ο πωλητής κήρυξε τον εαυτό του σε πτώχευση. Ο πιστωτής θα ζητήσει από το δικαστήριο να ακυρώσει τη σύμβαση. Ή ο πωλητής είναι διαζευγμένος. Το διαμέρισμα ήταν κοινή ιδιοκτησία, αλλά το ζευγάρι δεν μοίρασε την περιουσία στο διαζύγιο. Και τώρα ο σύζυγος ή η γυναίκα του πωλητή διεκδίκησαν το μερίδιό τους.
- Έχει προγραμματιστεί δικαστική συνεδρίαση. Εάν η συναλλαγή αναγνωριστεί ως παράνομη, τότε μόνο τα χρήματα που αναφέρονται στην κύρια σύμβαση θα επιστραφούν στον αγοραστή.
Η αγορά ενός διαμερίσματος με χαμηλότερο κόστος στο συμβόλαιο μπορεί να είναι εξαιρετικά ασύμφορη για τον αγοραστή στο μέλλον. Ούτε ένας δικηγόρος δεν θα καταλάβει όλους τους ανθρώπους που θέλουν και θα αμφισβητήσουν τη συμφωνία. Επομένως, μην εκθέτετε τον εαυτό σας σε αδικαιολόγητο κίνδυνο.
Μια άλλη πτυχή που θα προκύψει στο μέλλον είναι η έκπτωση φόρου. Ας πούμε ότι ο σημερινός αγοραστής αποφασίζει να πουλήσει το διαμέρισμα σε 3 χρόνια. Η βάση για τον υπολογισμό της έκπτωσης φόρου θα είναι η διαφορά μεταξύ των τιμών αγοράς και πώλησης. Φυσικά, θα ληφθεί υπόψη το κόστος που έχει καταχωρηθεί στο Rosreestr. Αντιστοιχεί σε αυτό που ορίζεται στο συμβόλαιο για την αγορά διαμερίσματος με υποεκτίμηση του κόστους.
Κίνδυνοι που συνδέονται με τη διαμαρτυρία των πιστωτών για τη συναλλαγή
Εάν η προσφυγή κινείται από πιστωτές, τότε αυτός είναι ο μεγαλύτερος κίνδυνος αγοράς ενός διαμερίσματος με ελλιπές κόστος για τον αγοραστή. Μετά την ακύρωση της συναλλαγής, το διαμέρισμα θα επιστρέψει στον πωλητή και θα πουληθεί προκειμένου να εξοφλήσει το χρέος του προς τους πιστωτές. Ο αγοραστής θα μείνει χωρίς χρήματα, αλλά με δικαστική απόφαση, σύμφωνα με την οποία ο πτωχευμένος πωλητής μπορεί κάποτε να επιστρέψει τα χρήματα. Η πιθανότητα αυτού είναι μηδενική.
Για τον πωλητή, αυτή η κατάσταση δεν είναι επίσης θετική. Αναγνωρίζεται ως αδίστακτος οφειλέτης. Αυτό θα περιπλέξει τη διαδικασία πτώχευσης και διαγραφής οφειλών.
Το ξέπλυμα χρήματος και οι κίνδυνοι που συνδέονται με αυτό
Στον σύγχρονο κόσμο, το ζήτημα της νομικής προέλευσης των χρημάτων δεν έχει μικρή σημασία. Ο πολίτης μπορεί να καταθέσει οποιοδήποτε χρηματικό ποσό στον δικό του τραπεζικό λογαριασμό. Αλλά η αφαίρεσή τους μπορεί να είναι προβληματική. Η τράπεζα μπορεί να ζητήσει τη νομιμότητα της προέλευσης των κεφαλαίων. Και ο πωλητής έχει στα χέρια του ένα συμβόλαιο, το ποσό του οποίου είναι μικρότερο από αυτό που μπήκε στον λογαριασμό. Θα είναι δύσκολο να εξηγηθεί η νομική τους προέλευση.
Ζητήματα νομιμότητας αφορούν καταστάσεις που σχετίζονται με τις δραστηριότητες ενός πολίτη στο εξωτερικό. Για παράδειγμα, για να ζήσετε ή να σπουδάσετε σε ευρωπαϊκές χώρες, πρέπει να αποδείξετε ότι ο αιτών έχει ένα ποσό στον λογαριασμό του που επαρκεί για να πληρώσει για τις ανάγκες ενώ βρίσκεται στη χώρα. Θα χρειαστεί επίσης να αποδείξετε τη νομιμότητα της προέλευσης αυτών των χρημάτων, όταν πρόκειται να πληρώσετε για την εκπαίδευση, την αγορά ακινήτων, την έναρξη μιας επιχείρησης. Η τράπεζα πρέπει να επιβεβαιώσει τη νομιμότητα. Μπορεί όμως να αρνηθεί να δώσει ένα τέτοιο συμπέρασμα.
Επομένως, όταν αποφασίζετε να αναφέρετε ένα υποτιμημένο ποσό στη σύμβαση για την πώληση ενός διαμερίσματος, πρέπει να σταθμίσετε όλους τους κινδύνους, τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα που μπορεί να προκύψουν σε μια συγκεκριμένη κατάσταση. Θυμηθείτε ότι μερικές φορές οι συνέπειες ξεπερνούν τους «ορθολογικά σκεπτόμενους πολίτες» όταν και τα δύο μέρη έχουν ήδη καταφέρει να ξεχάσουν τον στόχο για τον οποίο πήγαν να αγοράσουν ένα διαμέρισμα με χαμηλότερο κόστος.
Μπορείτε να διαβάσετε το άρθρο στο περιοδικό της Kylie: https://qayli.com/journal/zanijennaya-stoimost-kvartiry-v-dogovore-chto-sleduet-uchityvat-storonam-sdelki/