Κάθε άτομο που ενδιαφέρεται τουλάχιστον κατά προσέγγιση για τη διαδικασία λήψης στεγαστικού δανείου γνωρίζει ότι η λήψη έγκρισης από μια τράπεζα δεν είναι τόσο εύκολη. Τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα θέτουν υψηλές απαιτήσεις όχι μόνο για τη φερεγγυότητα του αιτούντος, αλλά και για το επιλεγμένο διαμέρισμα.
Καμία τράπεζα δεν θα διαθέσει κεφάλαια ίσα με το πλήρες κόστος του διαμερίσματος — και αυτό είναι ένα σημαντικό μειονέκτημα των στεγαστικών δανείων. Για το λόγο αυτό, είναι σημαντικό για πολλούς αγοραστές να γνωρίζουν εάν είναι δυνατόν να διογκώσουν το κόστος ενός διαμερίσματος για να καλύψουν το κόστος του μόνο με τη βοήθεια πιστωτικών χρημάτων;
Γιατί το στεγαστικό δάνειο δεν καλύπτει ολόκληρη την τιμή της κατοικίας;
Απαραίτητη προϋπόθεση για την παροχή στεγαστικού δανείου είναι η προκαταβολή. Το ποσό αυτό αποτελεί μέρος του κόστους του αγορασμένου διαμερίσματος, καταβάλλεται από τον αγοραστή από τις αποταμιεύσεις του και, κατά κανόνα, κυμαίνεται από 10-20% της τιμής του ακινήτου. Όσο μεγαλύτερο είναι το ποσό της πρώτης δόσης, τόσο πιο πρόθυμα η τράπεζα θα εγκρίνει το δάνειο και θα παρέχει ευνοϊκότερους όρους.
Προκειμένου να αποκαλυφθούν αντικειμενικά το μελλοντικό κόστος, θα απαιτηθεί αξιολόγηση από εμπειρογνώμονα. Μερικές φορές μπορεί να αποδειχθεί ότι ο εκτιμητής αποτίμησε το διαμέρισμα πάνω από την αξία του πωλητή, αλλά πιο συχνά συμβαίνει το αντίστροφο — η τιμή αγοράς του αντικειμένου που υπολογίζεται από τον ειδικό αποδεικνύεται χαμηλότερη. Με βάση τα στοιχεία που ελήφθησαν, καθώς και την προκαταβολή που είναι διατεθειμένος να πληρώσει ο δανειολήπτης, λαμβάνεται απόφαση σχετικά με το συνολικό ποσό του δανείου.
Οι πιστωτές χρειάζονται προκαταβολή για δύο λόγους. Το πρώτο είναι επιβεβαίωση της ετοιμότητας του οφειλέτη να εκπληρώσει τις δανειακές του υποχρεώσεις, ώστε να μην χάσει το συσσωρευμένο και κατατεθειμένο ποσό, το ποσό του οποίου μπορεί να μην είναι καθόλου μικρό. Επιπλέον, η παρουσία αποταμίευσης υποδηλώνει την ευθύνη του δανειολήπτη και την ικανότητά του να διαχειρίζεται τα οικονομικά του.
Ο δεύτερος λόγος είναι η εγγύηση για την κάλυψη των δαπανών ενός χρηματοπιστωτικού οργανισμού εάν το υποθηκευμένο διαμέρισμα κατασχεθεί αργότερα από τον οφειλέτη και πωληθεί σε πλειστηριασμό. Κατά κανόνα, τα ακίνητα πωλούνται σε πλειστηριασμό σε μειωμένες τιμές στο συντομότερο δυνατό χρονικό διάστημα και ως εκ τούτου αποδεικνύεται ότι αντισταθμίζει μόνο το 80% περίπου της αγοραίας αξίας του. Αυτά τα 80% θα είναι απλώς το ποσό του δανείου εάν το 20% καταβλήθηκε ως προκαταβολή.
Για το λόγο αυτό, εάν ο αγοραστής θέλει να υπερεκτιμήσει το κόστος του διαμερίσματος, η τράπεζα είναι απίθανο να τον συναντήσει στα μισά του δρόμου, καθώς εστιάζει μόνο στην πραγματική αγοραία αξία του.
Σημείωση! Τα περισσότερα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα προτιμούν να συναλλάσσονται μόνο με διαπιστευμένους εκτιμητές ή οργανισμούς σε μόνιμη βάση. Οι τράπεζες μπορεί να αγνοήσουν εντελώς την αύξηση του ποσού στη σύμβαση για την πώληση ενός διαμερίσματος από τον πωλητή ή τη σύναψη ειδικού τρίτου.
Γιατί ένας αγοραστής θα διογκώσει την τιμή ενός διαμερίσματος;
Θα πρέπει αμέσως να σημειωθεί ότι μια υπερτιμημένη υποθήκη είναι επωφελής, πρώτα απ ‘όλα, για τον αγοραστή και όχι για τον πωλητή. Όταν η διαφορά στην αξία δημιουργείται τεχνητά, το δεύτερο άτομο δεν έχει κανένα επιπλέον κέρδος από μια τέτοια συναλλαγή, αλλά μπορεί στη συνέχεια να αντιμετωπίσει μια σειρά προβλημάτων.
Η υπερεκτίμηση της τιμής της σύμβασης πώλησης ενός διαμερίσματος συμβαίνει συχνότερα για διάφορους λόγους. Το πρώτο από αυτά είναι η απροθυμία ή η αδυναμία του αγοραστή να κάνει προκαταβολή από τις αποταμιεύσεις του. Όταν δεν υπάρχουν κονδύλια για αυτή τη συνεισφορά, ορισμένοι πολίτες καταφεύγουν στη λήψη καταναλωτικού δανείου. Ως αποτέλεσμα, εάν μια υποθήκη πέσει επίσης στους ώμους του δανειολήπτη, αυτό οδηγεί σε πολύ μεγάλη οικονομική επιβάρυνση.
Γεγονός είναι ότι εκτός από το κεφάλαιο του δανείου, ο οφειλέτης υποχρεούται να πληρώσει και τόκους σε αυτό. Σε περίπτωση συνδυασμού καταναλωτικών και στεγαστικών δανείων, αναγκάζεται να πληρώνει δύο επιτόκια ταυτόχρονα, εκ των οποίων το ένα -καταναλωτικό- κατά κανόνα είναι πολύ υψηλότερο.
Ο δεύτερος λόγος είναι η ανάγκη για επισκευές στο διαμέρισμα, για τις οποίες δεν υπάρχουν κεφάλαια. Σε τέτοιες περιπτώσεις καταφεύγουν προσπάθειες να γίνουν υπερτιμημένα στεγαστικά δάνεια όταν η κατοικία είτε απαιτεί επισκευή λόγω της παρωχημένης της κατάστασης είτε αγοράζεται χωρίς φινίρισμα. Οι αγοραστές σχεδιάζουν να χρησιμοποιήσουν την προκύπτουσα διαφορά στα δανειακά κεφάλαια για να εκτελέσουν αυτές τις εργασίες χωρίς να ξοδέψουν δικά τους χρήματα.
Ο τρίτος λόγος, ο πιο αδικαιολόγητος από σκοπιμότητας, είναι η χρήση διαθέσιμων κεφαλαίων για τρέχοντα έξοδα ή εξόφληση άλλων οφειλών: για κοινόχρηστα, δάνεια κ.λπ. Η αναλογία κινδύνου και οφέλους σε αυτήν την κατάσταση δεν θα είναι υπέρ της τελευταίας.
Πώς πραγματοποιείται μια συναλλαγή υπερτίμησης;
Θεωρητικά, είναι δυνατή η σύναψη υποθήκης μεγαλύτερης από το κόστος του διαμερίσματος, αλλά αυτό είναι δυνατό μόνο εάν υπάρχουν συμφωνίες μεταξύ του πωλητή και του αγοραστή. Το πιο κοινό σχέδιο για μια τέτοια λειτουργία είναι το εξής.
Στη σύμβαση πώλησης, ο πωλητής δηλώνει εν γνώσει του μια διογκωμένη τιμή. Η διαφορά μεταξύ της πραγματικής αγοραίας αξίας και αυτής που καθορίζεται στη συμφωνία θα αντιμετωπίζεται ως προκαταβολή. Μετά από αυτό, συνάπτεται προσύμφωνο, σύμφωνα με το οποίο ο αγοραστής φέρεται να μεταφέρει στον πωλητή και αυτός δέχεται τα χρήματα ως προκαταβολή.
Σπουδαίος! Ένα τέτοιο προσύμφωνο από νομική άποψη είναι εντελώς πλασματικό. Εάν εντοπιστεί μια τέτοια συναλλαγή, υπάρχει κίνδυνος ακύρωσής της. Επιπλέον, συχνά οι συμμετέχοντες σε μια τέτοια συναλλαγή μπορεί να θεωρηθούν υπεύθυνοι για απάτη.
Μετά την κατάρτιση προσύμβασης, ο αγοραστής θα χρειαστεί μόνο να υποβάλει αίτηση στην τράπεζα για δάνειο του υπόλοιπου ποσού που είναι απαραίτητο για την πλήρη αποπληρωμή του κόστους στέγασης. Εάν το διαμέρισμα αξίζει λιγότερο από την εγκεκριμένη υποθήκη ή ισούται πραγματικά με την τιμή του, ο πωλητής λαμβάνει το επιθυμητό ποσό και ο αγοραστής εξοικονομεί την προκαταβολή.
Όσον αφορά τα οφέλη, αυτό το καθεστώς είναι πολύ βολικό για τον δανειολήπτη, καθώς σας επιτρέπει να αγοράσετε ακίνητη περιουσία με ένα μόνο δάνειο και με ευνοϊκότερους όρους από μια υποθήκη χωρίς προκαταβολή. Ωστόσο, μην ξεχνάτε ότι η αγορά ενός διαμερίσματος με υπερεκτίμηση του κόστους είναι μια εντελώς παράνομη επιχείρηση, η οποία τουλάχιστον απειλεί να χάσει νεύρα και χρόνο, και το πολύ — ποινική ευθύνη.
Γιατί είναι επικίνδυνο να υπερεκτιμάται το κόστος ενός διαμερίσματος με υποθήκη;
Μια υπερτιμημένη υποθήκη έχει μεγάλους κινδύνους τόσο για τον πωλητή όσο και για τον αγοραστή. Όλες, ανεξαιρέτως, σχετίζονται με το γεγονός ότι η πράξη αυτή είναι εγγενώς παράνομη και βασίζεται μόνο σε προφορικά, που δεν υποστηρίζονται από νομικά δεσμευτικά έγγραφα.
Για τον πωλητή
Οι κίνδυνοι για τον πωλητή κατά την παράνομη αύξηση του κόστους ενός διαμερίσματος με υποθήκη είναι σχεδόν μεγαλύτεροι από ό,τι για τον αγοραστή. Το πρώτο από αυτά αφορά τη δυνατότητα αναγνώρισης μιας τέτοιας συναλλαγής ως άκυρης. Δεδομένης της παράνομης φύσης του, αυτό μπορεί να συμβεί με μεγάλο βαθμό πιθανότητας.
Όταν η σύμβαση ακυρωθεί, ο νόμος θα υποχρεώσει τον πωλητή να επιστρέψει στον αγοραστή όλα τα έξοδα της αγοράς. Σε αυτήν την περίπτωση, υπόκειται σε επιστροφή ακριβώς το ποσό που ορίζεται στη σύμβαση πώλησης, συμπεριλαμβανομένης της εικονικής προκαταβολής. Έτσι, ο πωλητής θα επιστρέψει όχι μόνο το πραγματικό κόστος της στέγασης, αλλά θα υποστεί και οικονομικές ζημίες.
Ο δεύτερος κίνδυνος δεν συνεπάγεται τέτοιες καταστροφικές συνέπειες όπως ο πρώτος, αλλά απειλεί με προβλήματα με τη μορφή απώλειας χρόνου. Αφορά τις περιπτώσεις εκείνες που ένας αγοραστής που θέλει να συνάψει συμφωνία με αύξηση της τιμής ενός διαμερίσματος θα αρνηθεί τη χορήγηση στεγαστικού δανείου.
Στην πραγματικότητα, αυτό συμβαίνει αρκετά συχνά — σπάνια οι τράπεζες πηγαίνουν για έγκριση χωρίς διαπιστευμένη έκθεση αξιολόγησης. Εάν υπάρχει μια μικρή πιθανότητα διαπραγμάτευσης με έναν ανεξάρτητο ειδικό, τότε οι υπηρεσίες που προτείνει η τράπεζα είναι εγγυημένο ότι δεν θα προχωρήσουν σε ένα τέτοιο σχέδιο. Αυτό ισχύει και για τους περισσότερους ιδιωτικούς εκτιμητές, οι οποίοι δεν θα σπιλώσουν τη φήμη τους συμμετέχοντας σε αμφίβολες συναλλαγές.
Ο τρίτος κίνδυνος είναι η συνενοχή στην απάτη. Στην πραγματικότητα, μια τέτοια συναλλαγή αποτελεί εξαπάτηση της τράπεζας προκειμένου να αποκομίσει οφέλη. Εάν το χρηματοπιστωτικό ίδρυμα το αντιληφθεί, μπορεί να προσφύγει στα δικαστήρια. Από ποια πλευρά το δικαστήριο θα εξετάσει την κατάσταση και συνεπάγεται τον προσδιορισμό του είδους της ευθύνης.
Στην καλύτερη περίπτωση, οι συμμετέχοντες θα κληθούν να πληρώσουν ένα αρκετά μεγάλο πρόστιμο, στη χειρότερη θα τους επιβληθεί ποινή φυλάκισης.
Ο τέταρτος κίνδυνος είναι ο φόρος εισοδήματος. Εάν ο ιδιοκτήτης κατέχει το ακίνητο για λιγότερο από πέντε χρόνια, κατά την πώλησή του, υποχρεούται να καταβάλει φόρο ύψους 13% επί του εισπραχθέντος κέρδους. Φυσικά, ο φόρος θα υπολογιστεί όχι από τα χρήματα που πραγματικά έλαβε ο πωλητής, αλλά από το ποσό που καθορίζεται στη σύμβαση. Έτσι θα πληρώσει φόρο για ανύπαρκτα κέρδη.
Για τον αγοραστή
Ένας από τους κινδύνους για τον αγοραστή αφορά μια κατάσταση στην οποία υπάρχει συμφωνία μεταξύ των μερών ότι ο πωλητής θα επιστρέψει στον αγοραστή τη διαφορά μεταξύ του πραγματικού κόστους στέγασης και του ποσού που μεταφέρθηκε από την τράπεζα. Ο πωλητής μπορεί να αρνηθεί να το κάνει και θα λάβει πρόσθετο κέρδος χωρίς να παραβιάσει το νόμο. Δεν είναι δυνατό να αποδειχθεί ένα τέτοιο γεγονός στο δικαστήριο, επομένως, για τον αγοραστή, αυτό το καθεστώς θα οδηγήσει μόνο σε οικονομικές ζημίες.
Ένας άλλος σοβαρός κίνδυνος είναι η διαπίστωση του γεγονότος της παροχής λανθασμένων στοιχείων στο στάδιο της εξέτασης αίτησης για δάνειο. Σε αυτή την περίπτωση, η χρηματοοικονομική εταιρεία μπορεί να μην κάνει μήνυση για απάτη, αλλά να βάλει σε μαύρη λίστα τον δανειολήπτη. Δεδομένου ότι ένας τέτοιος κατάλογος αναξιόπιστων προσώπων είναι διαθέσιμος στο κοινό, θα καταστεί αδύνατο να αποκτήσετε υποθήκη σε οποιαδήποτε άλλη τράπεζα.
Εάν ο δανειολήπτης δεν αντεπεξέλθει στις πιστωτικές υποχρεώσεις, σίγουρα θα βγει το γεγονός της εξαπάτησης. Σε αυτή την περίπτωση, αντιμετωπίζει ποινικές ευθύνες.
Διαβάστε το άρθρο στο περιοδικό Kylie: https://qayli.com/journal/mojno-li-vzyat-ipoteku-bolshe-stoimosti-kvartiry/