Στον σύγχρονο κόσμο, η παρουσία της κατοικίας ενός ατόμου από μόνη της είναι ένα από τα σημάδια επιτυχίας και είναι εξαιρετικά σημαντικό αυτή η κατοικία να ανήκει σε έναν συγκεκριμένο πολίτη. Το δικαίωμα κατοχής και διάθεσης ακίνητης περιουσίας συνεπάγεται την ικανότητα να είναι ο πλήρης ιδιοκτήτης ενός σπιτιού ή διαμερίσματος, να αποφασίζει για τη μοίρα του και να φέρει επίσης πλήρη ευθύνη.
Όπως κάθε άλλο αντικείμενο ιδιοκτησίας, το διαμέρισμα είναι επίσης ιδιωτική ιδιοκτησία. Ωστόσο, αυτός ο ορισμός δεν είναι τόσο απλός: υπάρχουν διαφορετικοί τύποι ιδιοκτησίας, καθώς και τα χαρακτηριστικά προβλήματα που σχετίζονται με αυτά.
Τι σημαίνει ιδιωτική ιδιοκτησία;
Μέχρι το 1990, η ιδιοκτησία ενός διαμερίσματος καθαυτή δεν υπήρχε. Αν και το ακίνητο, το οποίο είχε εκχωρηθεί σε μεμονωμένο ιδιοκτήτη, θεωρήθηκε προσωπικό, στην πραγματικότητα δεν ήταν. Όλη η στέγαση που παραχωρήθηκε στους πολίτες από το κράτος ανήκε νόμιμα σε αυτόν.
Στις αρχές της τελευταίας δεκαετίας του 20ού αιώνα ξεκίνησε μια διαδικασία μαζικής ιδιωτικοποίησης. Για αυτό, πολλοί νόμοι άλλαξαν και εγκρίθηκαν που θα μπορούσαν να ρυθμίσουν ριζικά νέες απόψεις για την ιδιοκτησία ακινήτων εκείνη την εποχή. Μετά τη συμμετοχή τους στην ιδιωτικοποίηση, οι ένοικοι που είχαν δικαίωμα να ζουν σε συγκεκριμένα τετραγωνικά έγιναν ιδιοκτήτες τους.
Σήμερα, η ιδιωτική κατοικία είναι ακίνητη περιουσία που ανήκει νόμιμα σε φυσικό πρόσωπο, νομικό πρόσωπο ή ομάδα ατόμων που μπορούν ελεύθερα να τα διαθέτουν χωρίς τη συμμετοχή του κράτους ή άλλου τρίτου.
Πώς μπορείτε να γίνετε ιδιοκτήτης;
Εάν οι πρώτοι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων έγιναν ιδιοκτήτες μόνο μέσω ιδιωτικοποίησης, τώρα κάθε ιδιοκτησία μπορεί να αποκτηθεί με διαφορετικούς τρόπους. Το κράτος δεν το παρέχει πλέον δωρεάν, αλλά προσφέρει πολλές επιλογές για προνομιακή απόκτηση για εκείνα τα τμήματα του πληθυσμού που δυσκολεύονται να αγοράσουν κατοικία αποκλειστικά από μόνα τους.
Οι πιο κοινές μορφές ιδιοκτησίας σπιτιού περιλαμβάνουν:
- Ιδιωτικοποίηση. Σε ορισμένα ακίνητα η διαδικασία ιδιωτικοποίησης δεν έχει ακόμη ολοκληρωθεί. Επιπλέον, υπάρχουν και άλλοι νομικοί λόγοι για τη μεταβίβαση ορισμένων μονάδων ακινήτων από δημοτική σε ιδιωτική ιδιοκτησία.
- Αγορά και πώληση. Το έντυπο αυτό περιλαμβάνει όλες τις οικιστικές συναλλαγές που έχουν εμπορικό χαρακτήρα. Το ακίνητο μπορεί να αγοραστεί τόσο από τον προηγούμενο ιδιοκτήτη όσο και από την τράπεζα που το κατέσχεσε για χρέη ή μπορεί να αγοραστεί σε δημοπρασία.
- Μοιραστείτε το κτίριο. Σε αυτή την περίπτωση, το δικαίωμα ιδιοκτησίας δεν έρχεται αμέσως μετά την αγορά, καθώς αυτού του είδους η συμφωνία είναι δυνατή μόνο κατά την αγορά ενός διαμερίσματος σε μια κατοικία υπό κατασκευή. Ο αγοραστής λαμβάνει κρατική εγγραφή ως ιδιοκτήτης μόνο όταν ολοκληρωθούν όλες οι εργασίες, το σπίτι τεθεί σε λειτουργία, υπογραφεί το πιστοποιητικό αποδοχής.
- Η θέληση των άλλων. Οι πιο δημοφιλείς τύποι ελεύθερης βούλησης είναι η μεταβίβαση ακίνητης περιουσίας ως δώρο ή με διαθήκη. Σε μια τέτοια κατάσταση, ο νέος ιδιοκτήτης ενός διαμερίσματος ή ενός σπιτιού μπαίνει νόμιμα, ενώ είναι ο μόνος όπου δεν εμφανίζονται καθόλου χρηματικοί διακανονισμοί.
Δυστυχώς, ορισμένα υπογεγραμμένα συμβόλαια ή άλλα έγγραφα δεν αρκούν για να αποκτήσει στέγη στην πλήρη διάθεσή του — το κράτος εξακολουθεί να επιφυλάσσεται της τελικής απόφασης σχετικά με τον διακανονισμό και την καταχώριση των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας. Μόνο αφού το περάσει στο Rosreestr, ένα άτομο γίνεται πλήρης ιδιοκτήτης.
Επιλογές ιδιοκτησίας διαμερίσματος
Δεν υπάρχουν περιορισμοί «ένα διαμέρισμα — ένας ιδιοκτήτης» στη νομοθεσία, επομένως το ίδιο αντικείμενο μπορεί να έχει πολλούς νόμιμους ιδιοκτήτες. Υπάρχουν οι ακόλουθοι τύποι ιδιοκτησίας για ένα διαμέρισμα ή σπίτι: κοινός, κοινόχρηστος ή ατομικός.
Ατομική περιουσία
Είναι αυτή η μορφή που υπονοεί ότι η κατοικία έχει έναν μόνο ιδιοκτήτη. Μπορεί να είναι τόσο φυσικό όσο και νομικό πρόσωπο που διαχειρίζεται και διαθέτει αποκλειστικά ακίνητη περιουσία. Κανείς δεν μπορεί να πουλήσει ένα διαμέρισμα, να το νοικιάσει ή να κάνει άλλες νομικές ενέργειες με αυτό, εκτός από αυτόν.
Σε μια πολυκατοικία, μόνο ένα ξεχωριστό διαμέρισμα μπορεί να είναι αντικείμενο ατομικής ιδιοκτησίας, αφού όλα τα άλλα μέρη είναι κοινή ιδιοκτησία. Ωστόσο, σε ορισμένες περιπτώσεις, ο ενοικιαστής μπορεί να αποκτήσει το δικαίωμα της λεγόμενης αποκλειστικής ιδιοκτησίας. Αυτό σημαίνει ότι θα μπορεί να διαθέτει κάποια μέρη που παλαιότερα θεωρούνταν κοινά, κατά την κρίση του και χωρίς τη συμμετοχή άλλων κατοίκων. Συχνά αυτή η μορφή ιδιοκτησίας περιλαμβάνει θέσεις στάθμευσης, αποθήκες κ.λπ.
Μερικές φορές η ατομική περιουσία μπορεί να γίνει κοινή και τις περισσότερες φορές αφορά την κατανομή των δικαιωμάτων μεταξύ των συζύγων. Εάν ένας από αυτούς, όντας νόμιμα παντρεμένος, αγοράσει διαμέρισμα, αρχίζει αυτόματα να θεωρείται κοινό. Αυτός ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να το πουλήσει ή να το διαθέσει με οποιονδήποτε άλλο τρόπο χωρίς τη συγκατάθεση του δεύτερου συζύγου.
συνιδιοκτησία
Η ουσία της κοινής ιδιοκτησίας είναι ότι πολλά άτομα κατέχουν την ίδια κατοικία με ίσους όρους. Ταυτόχρονα, δεν υπάρχει σαφής κατανομή για το ποιο μέρος του σπιτιού ή του διαμερίσματος ανήκει σε συγκεκριμένο ιδιοκτήτη. Αυτό σημαίνει ότι απολύτως όλες οι αποφάσεις που αφορούν τα ακίνητα πρέπει να λαμβάνονται από κοινού, με κοινή συμφωνία.
Κατά την αγορά οποιασδήποτε κινητής ή ακίνητης περιουσίας σε γάμο, θεωρείται κοινή, εκτός εάν έχει συναφθεί γαμήλιο συμβόλαιο με τις σχετικές ρήτρες. Μερικές φορές αυτού του είδους η ιδιοκτησία εμφανίζεται μεταξύ στενών συγγενών μετά την ιδιωτικοποίηση, αλλά τις περισσότερες φορές εμφανίζεται μεταξύ συζύγων.
Στην πραγματικότητα, καθένας από τους ιδιοκτήτες τέτοιων ακινήτων έχει το δικό του μερίδιο σε αυτό, αλλά στην πραγματικότητα δεν καθορίζεται ούτε από τον αριθμό των τετραγωνικών μέτρων ούτε από συγκεκριμένους χώρους. Μάλιστα, με συνιδιοκτησία, κάθε ιδιοκτήτης σπιτιού κατέχει ίσο μέρος του, δίνοντάς του ίσα δικαιώματα να το διαθέτει.
Είναι αδύνατη η πώληση ενός διαμερίσματος χωρίς τη γνώση και τη συγκατάθεση του δεύτερου συζύγου ή άλλου συνιδιοκτήτη. Είναι επίσης αδύνατο να το κάνετε αυτό με το μέρος του περιβλήματος σας. Η αόριστη συμμετοχή σε ακίνητη περιουσία συνεπάγεται μόνο το δικαίωμα σε αυτήν και δεν περιέχει τεχνικές λεπτομέρειες. Είναι αδύνατο να πουληθεί μόνο το δικαίωμα, για το οποίο δεν έχει εκχωρηθεί σαφής αριθμός τετραγωνικών μέτρων.
Για τέτοιες καταστάσεις, υπάρχει μόνο ένας τρόπος επίλυσης των διαφωνιών — η κατανομή μιας σταθερής μετοχής σε κάθε ιδιοκτήτη μέσω του δικαστηρίου. Συχνά αυτή η μέθοδος καταφεύγει κατά τη διαδικασία διαζυγίου προκειμένου να γίνει νόμιμος διαχωρισμός της περιουσίας. Μετά από αυτό, μπορείτε να πουλήσετε το μερίδιό σας, ωστόσο, χωρίς να ξεχνάτε τον κανόνα της πρώτης αγοράς.
Με αυτήν τη μορφή ιδιοκτησίας μιας κατοικίας, δεν είναι πάντα δυνατή η κατανομή μετοχών αργότερα, για παράδειγμα, σε ένα στούντιο ή ένα μικρό διαμέρισμα ενός δωματίου. Σε αυτή την περίπτωση, το δικαστήριο μπορεί να λάβει απόφαση — να υποχρεώσει έναν από τους ιδιοκτήτες να αποζημιώσει τον δεύτερο για το κόστος της μετοχής του, με βάση την τρέχουσα αγοραία τιμή του ακινήτου.
Κλασματική ιδιοκτησία
Η κοινή ιδιοκτησία προκαλεί τις περισσότερες διαμάχες και αμφισβητούμενες καταστάσεις σχετικά με τη διάθεση μιας τέτοιας περιουσίας. Ποια είναι τα μερίδια ιδιοκτησίας σε ένα διαμέρισμα και πώς κατανέμονται, είναι σημαντικό όχι μόνο κατά την ιδιοκτησία ενός σπιτιού, αλλά και κατά την αγορά του.
Ένα μερίδιο είναι ένα αυστηρά καθορισμένο μέρος του ακινήτου που ανήκει σε συγκεκριμένο ιδιοκτήτη. Υπάρχουν δύο τύποι μετοχών:
- ιδανικό — με ψηφιακή ονομασία ενός τμήματος του ακινήτου, το οποίο συνήθως στερεώνεται με τη μορφή κλασμάτων (1/2, 1/3, κ.λπ.) ή λιγότερο συχνά σε αριθμό τετραγωνικών μέτρων.
- φυσικό — με την κατανομή σε κάθε έναν από τους ιδιοκτήτες συγκεκριμένων χώρων.
Ένα ιδανικό μερίδιο μπορεί να συγκριθεί κάπως με ένα μερίδιο σε μια κοινή ιδιοκτησία. Δηλώνει μόνο τη νόμιμη, επίσημη ιδιοκτησία της ακίνητης περιουσίας. Για παράδειγμα, το 1/2 μέρος σε ένα διαμέρισμα δύο δωματίων δεν σημαίνει ότι ένα από τα δωμάτια ανήκει στον ιδιοκτήτη του. Υποδεικνύει μόνο ότι αυτός ο ιδιοκτήτης μπορεί να συμμετέχει στη λήψη αποφάσεων και να διαθέτει ολόκληρο το διαμέρισμα σε ίση βάση με τον δεύτερο ιδιοκτήτη. Με άλλα λόγια, κάθε απόφαση ή διάθεση αυτής της περιουσίας πρέπει να είναι συντονισμένη.
Η φυσική αναλογία, αν και φαίνεται πιο καθορισμένη, στην πραγματικότητα δεν έχει λιγότερες πολυπλοκότητες από την ιδανική. Η κατανομή του είναι πολύ δύσκολη από τεχνική άποψη, επομένως αυτή η μορφή ιδιοκτησίας συναντάται συχνότερα σε ιδιωτικές κατοικίες.
Για να χωρίσετε ένα ξεχωριστό δωμάτιο ή δωμάτια για κάθε ιδιοκτήτη, είναι επιτακτική ανάγκη να εξοπλιστεί μια ξεχωριστή έξοδος στο δρόμο ή την προσγείωση. Στις πολυκατοικίες αυτό σπάνια είναι εφικτό, με εξαίρεση τα διαμερίσματα στο ισόγειο. Η δεύτερη δυσκολία είναι η κατανομή των χώρων μη κατοικιών, οι οποίες δεν μπορούν να συνεχίσουν να είναι κοινοκτημοσύνης εάν τα σαλόνια κατανέμονται μεταξύ των ιδιοκτητών. Είναι πολύ δύσκολο να γίνει αυτό στην πράξη.
Ωστόσο, για τους πιθανούς αγοραστές το φυσικό μερίδιο είναι προτιμότερο. Η απόκτηση ιδανικού μεριδίου, δηλαδή του δικαιώματος διάθεσης περιουσίας σε ίση βάση με άλλους ιδιοκτήτες, στις περισσότερες περιπτώσεις πραγματοποιείται από συγγενείς που σχετίζονται άμεσα ή έμμεσα με αυτό το ακίνητο.
Ο ιδιοκτήτης είναι προικισμένος με μερίδιο κατά τη στιγμή της παραλαβής της στέγασης με παράλληλο ορισμό αυτού σε κοινή ιδιοκτησία. Αυτό μπορεί να συμβεί τόσο κατά τη στιγμή της αγοράς, όσο και ως αποτέλεσμα δώρου ή διαθήκης, εάν το παρήγγειλε ο δωρητής ή ο διαθέτης. Όταν αγοράζεται ακίνητη περιουσία με κεφάλαιο μητρότητας, το παιδί ή τα παιδιά είναι απαραίτητα προικισμένα με ισοδύναμα μερίδια σε αυτό. Οι μετοχές κατανέμονται σε ιδανική μορφή και οποιαδήποτε διάθεσή τους είναι δυνατή μόνο με την άδεια της υπηρεσίας κηδεμονίας και κηδεμονίας.
Χαρακτηριστικά της αγοράς διαμερισμάτων σε κοινή και κοινή ιδιοκτησία
Ανεξάρτητα από το πόσους ιδιοκτήτες έχει το διαμέρισμα, καθένας από τους συμμετόχους έχει το δικαίωμα να πουλήσει το μέρος του, μεταξύ άλλων σε τρίτο. Όλες οι εργασίες αυτού του είδους συνδέονται με ορισμένες δυσκολίες και περιορισμούς και μπορεί να υπάρχουν παγίδες στο δρόμο τους, τις οποίες θα πρέπει να θυμάται όχι μόνο ο αγοραστής, αλλά και ο πωλητής.
Εάν η κατοικία είναι κοινή ιδιοκτησία, είναι δυνατή η πώληση μεριδίου σε αυτήν μόνο με τη συγκατάθεση του δεύτερου ιδιοκτήτη — αυτή η προϋπόθεση είναι υποχρεωτική. Στην περίπτωση αυτή, η συγκατάθεση πρέπει να εκτελεστεί κανονικά και να πιστοποιηθεί από συμβολαιογράφο.
Μερικές φορές σε έναν γάμο, η κατοικία που ανήκει ατομικά σε έναν από τους συζύγους μπορεί να πωληθεί. Αυτό συμβαίνει όταν το διαμέρισμα ήταν:
- αγοράστηκε πριν από το γάμο?
- έλαβε ως κληρονομιά ή δώρο·
- αγοράστηκε με συμβόλαιο γάμου.
Όταν αγοράζετε ένα τέτοιο ακίνητο, πρέπει να είστε απολύτως σίγουροι ότι ο πωλητής είναι ο μοναδικός ιδιοκτήτης. Μπορείτε να βρείτε τον τύπο ιδιοκτησίας του διαμερίσματος στην απόδειξη USRN ζητώντας το μόνοι σας εάν υπάρχουν αμφιβολίες για τη νομιμότητα της συναλλαγής. Θα ήταν επίσης χρήσιμο να ελέγξετε την ημερομηνία εγγραφής του γάμου — η κατοικία σε ατομική ιδιοκτησία πρέπει να παραληφθεί νωρίτερα.
Σε αντίθεση με την κοινή ιδιοκτησία, ένα κατανεμημένο μερίδιο σε ένα διαμέρισμα, ιδανικό ή σε είδος, μπορεί να πωληθεί χωρίς τη συγκατάθεση των άλλων ιδιοκτητών, ωστόσο, υπό έναν όρο. Οι μέτοχοι έχουν δικαίωμα προτίμησης, επομένως, εάν κάποιος από αυτούς αποφασίσει να εξαγοράσει το μερίδιό του από τον πωλητή, δεν έχει το δικαίωμα να αρνηθεί και να το πουλήσει σε τρίτο.
Για μια τέτοια πώληση υπάρχει μια ολόκληρη διαδικασία που ρυθμίζεται από το νόμο. Ένας από τους ιδιοκτήτες στέλνει ειδοποίηση στους συν-μετόχους για την πρόθεση να πουλήσει το μέρος της κατοικίας του για μια συγκεκριμένη τιμή. Μπορούν είτε να το αρνηθούν είτε να το αγοράσουν. Η παραίτηση πρέπει να είναι γραπτή — θα χρησιμεύσει στη συνέχεια ως απόδειξη ότι ο πωλητής δεν έχει παραβιάσει το δικαίωμα κανενός για πρώτη αγορά.
Μια μετοχή μπορεί να πωληθεί σε τρίτο μόνο για την τιμή που προσφέρθηκε στους συμμετόχους, όχι λιγότερο. Εάν αλλάξει αυτή η τιμή, πρέπει να επαναληφθεί όλη η διαδικασία με ειδοποίηση.
Επίσης, το μερίδιο ενός ιδιοκτήτη μπορεί να διαιρεθεί επιπλέον. Αυτό όμως δικαιολογείται μόνο όταν πρόκειται για ακίνητη περιουσία μεγάλης έκτασης. Σε τυπικά διαμερίσματα, μια τέτοια διαίρεση μπορεί να οδηγήσει στο σχηματισμό πολύ πενιχρών μετοχών, οι οποίες μπορούν να ονομαστούν ιδιοκτησία μόνο υπό όρους. Προκειμένου να αποφευχθεί η εμφάνιση τέτοιων κατακερματισμένων τμημάτων, που ονομάζονται ασήμαντα, ο νόμος καθορίζει μια ελάχιστη έκταση για την ιδιοκτησία της ακίνητης περιουσίας. Σε διαφορετικές περιοχές, διαφέρει και κυμαίνεται μεταξύ 8-15 τετραγωνικών μέτρων.
Εάν ο ιδιοκτήτης σχεδιάζει αρχικά να πουλήσει το μερίδιό του σε έναν από τους συμμετόχους, δεν είναι υποχρεωμένος να ενημερώσει σχετικά τους άλλους. Ο κανόνας της αγοράς κατά προτεραιότητα δεν ισχύει για τις περιπτώσεις εκείνες που το διαμέρισμα παραχωρείται ή κληροδοτείται ως κληρονομιά.
Το κύριο πρόβλημα των συμφωνιών για διαμερίσματα που χωρίζονται σε μετοχές είναι το πεδίο για διάφορες δόλιες δραστηριότητες ή τυχαία παραβίαση της ισχύουσας νομοθεσίας. Εάν η πώληση πραγματοποιήθηκε παρακάμπτοντας τους συμμετόχους ή η άρνησή τους να αγοράσουν πλαστογραφήθηκε, έχουν το δικαίωμα να προσφύγουν στο δικαστήριο εντός τριών μηνών με αξίωση για την αναγνώριση μιας τέτοιας συμφωνίας ως άκυρης. Είναι εύκολο να μαντέψει κανείς ότι το πραγματικό θύμα σε αυτή την περίπτωση θα είναι ο αγοραστής, γιατί δεν είναι γνωστό αν θα μπορέσει να επιστρέψει τα χρήματα που δαπανήθηκαν.
Ταυτόχρονα, τα γεγονότα της απάτης μπορούν να λειτουργήσουν και στον νομικό τομέα, χωρίς μάλιστα να υπάρχει αδίκημα. Για παράδειγμα, ένας αγοραστής αγοράζει ένα μερίδιο σε ένα διαμέρισμα μετά την άρνηση των συνιδιοκτητών και εγκαταστάθηκε σε αυτό. Η ουσία της απάτης έγκειται στο γεγονός ότι από την πλευρά των άλλων ενοικιαστών-μετόχων θα του δημιουργηθούν εξαιρετικά άβολες συνθήκες διαβίωσης. Σε μια τέτοια κατάσταση, ο νέος ιδιοκτήτης δεν θα έχει άλλη επιλογή από το να τους πουλήσει το μέρος του σε μειωμένη τιμή, επειδή δεν θα είναι δυνατό να βρει άλλους αγοραστές σε μια κατάλληλη τιμή με τέτοιους γείτονες.
Μερικές φορές η πώληση πολλών μετοχών γίνεται ταυτόχρονα. Ο ευκολότερος τρόπος είναι όταν συντάσσεται σε μία σύμβαση — σε αυτήν την περίπτωση δεν είναι καν απαραίτητο να την καταχωρίσετε σε συμβολαιογράφο. Αλλά όταν κάθε ιδιοκτήτης επιθυμεί να συνάψει ξεχωριστή συμφωνία, μια τέτοια συναλλαγή υπόκειται σε υποχρεωτική εγγραφή. Επιπλέον, η σύνταξη μιας τέτοιας συμφωνίας ή πολλών παράλληλων δεν είναι εύκολη διαδικασία που απαιτεί καλή γνώση της νομοθεσίας και κατά προτίμηση τη συμμετοχή δικηγόρου.
Διαβάστε το άρθρο στο περιοδικό Kylie: https://qayli.com/journal/tipy-sobstvennosti-kvartiry/