Η αγορά ακινήτων είναι η ταχύτερα αναπτυσσόμενη και η πιο ποικιλόμορφη. Αυξάνεται λόγω του πληθωρισμού, της δυσπιστίας του κόσμου στο σύστημα των καταθέσεων και των μετοχών, ως πηγές συσσώρευσης. Τα άτομα αγοράζουν σπίτια και διαμερίσματα και οι επιχειρηματίες αγοράζουν κτίρια διαφόρων σκοπών για να λάβουν εισόδημα από ενοίκια. Ως εκ τούτου, είναι σημαντικό για έναν επενδυτή να κατανοήσει τα κύρια τμήματα της αγοράς ακινήτων. Αυτό θα απλοποιήσει την επιλογή και θα προστατεύσει από λάθος επενδύσεις.
Ποια είναι τα τμήματα της αγοράς ακινήτων
Το ακίνητο αποτελείται από 2 μέρη:
- γη;
- αντικείμενο που είναι προσαρτημένο σε αυτό, είτε πρόκειται για γκαράζ είτε για παλάτι.
Ένα «προσκολλημένο» στοιχείο μπορεί επίσης να είναι ένας φυσικός πόρος (στοιχεία με βάση το νερό, ορυκτά, φυτά). Και μετά μιλάμε για αγορά εξοχικής κατοικίας με κήπο, κέντρο αναψυχής στην ακτή της θάλασσας κ.λπ.
Επομένως, ο πρώτος τρόπος τμηματοποίησης της αγοράς ακινήτων είναι στοχευμένος. Τα αντικείμενα τμηματοποίησης της αγοράς σε αυτή την περίπτωση είναι:
- εμπορικά ακίνητα (συμπεριλαμβανομένων των βιομηχανικών ακινήτων).
- Κατοικίες;
- οικόπεδο για κατασκευή.
Το πρώτο αγοράζεται με σκοπό την επιχειρηματική δραστηριότητα ή τη γεωργία. Το δεύτερο περιλαμβάνει την αγορά / πώληση κτιρίων για σκοπούς διαβίωσης και γης με σκοπό την περαιτέρω οικοδόμηση ενός σπιτιού (CLI).
Οικιστικά τμήματα
Ο τομέας των οικιστικών ακινήτων επικεντρώνεται στην αγοραπωλησία ακινήτων που χρησιμοποιούνται ως κατοικία ή για μη εμπορικούς σκοπούς. Το 2021-2022 Η τιμή της αυξάνεται σταθερά και σε όλες τις ευρωπαϊκές χώρες.
Τμηματοποίηση της αγοράς ακινήτων κατοικιών κατά κύρια αντικείμενα:
- Σπίτι. Μονοκατοικία οποιουδήποτε μεγέθους, που προορίζεται για μια μόνο οικογένεια. Συνώνυμη έννοια: «ξεχωριστό σπίτι», «σπίτι», «μονοκατοικία».
- Διαμέρισμα. Μια ομάδα σπιτιών διαφορετικού ύψους που προορίζονται για περισσότερες από μία οικογένειες.
- Διαμέρισμα. Ξεχωριστός χώρος διαβίωσης απομονωμένος από άλλους, στον οποίο ζει μια οικογένεια.
- Συγκυριαρχία. Μονοόροφη ή διώροφη κατοικία με ξεχωριστές μονάδες που ανήκουν σε διαφορετικές οικογένειες.
- Κινητό Σπίτι. Ένα όχημα σε τροχούς με μόνιμη κατοικία. Συνώνυμο: «ρυμουλκούμενο», «μηχανοκίνητο».
- Βίλα. Ένα κτίριο με μεγάλη έκταση που το περιβάλλει.
Η τμηματοποίηση της αγοράς ακινήτων για κατοικίες στη Ρωσία συνεπάγεται διαίρεση με:
- τοποθεσία
- όροι χρήσης.
Στην πρώτη περίπτωση, υπάρχει μια διαίρεση σε εξοχικές και αστικές κατοικίες και στη δεύτερη, σε δευτερεύουσες και πρωτογενείς. Η κύρια κατοικία είναι αυτό που πουλά ο προγραμματιστής. Δευτερεύον είναι αυτό που πουλάει ο ιδιοκτήτης. Ακόμα κι αν το διαμέρισμα αγοράστηκε από τον κύριο του έργου και μεταπωλήθηκε αμέσως, μια τέτοια κατοικία εξακολουθεί να ανήκει στη δευτερεύουσα.
Επίσης, το κριτήριο για την κατάτμηση της αγοράς ακινήτων μπορεί να είναι το επίπεδο άνεσης και ποιότητας φινιρίσματος. Η στέγαση χωρίζεται στις ακόλουθες κατηγορίες:
- ΠΟΛΥ ΣΠΟΥΔΑΙΟ ΠΡΟΣΩΠΟ;
- Διαμερίσματα business class?
- Βελτιωμένα διαμερίσματα?
- ακίνητα οικονομίας.
Δεν υπάρχουν τυποποιημένα κριτήρια που θα επέτρεπαν την ανάθεση ενός διαμερίσματος σε μια ή την άλλη κατηγορία. Κάθε προγραμματιστής κατανοεί τη δική του κατανόηση των όρων. Επομένως, διαμερίσματα στην ίδια περιοχή που είναι απολύτως πανομοιότυπα ως προς την περιοχή, το φινίρισμα και τον αριθμό δωματίων στην ίδια περιοχή γίνονται διαμερίσματα με βελτιωμένο σχεδιασμό για έναν προγραμματιστή και ο δεύτερος τα περιγράφει ως κατοικίες επαγγελματικής κλάσης.
Για τον αγοραστή και τον επενδυτή, είναι πιο σημαντικό να μην ταξινομεί, αλλά να χαρακτηρίζει τα τμήματα ακινήτων, τα θετικά και τα αρνητικά του. Τα χαρακτηριστικά σας επιτρέπουν να καταλάβετε αν αξίζει να επενδύσετε σε έναν ή άλλο τύπο ακινήτων.
σπίτι
Μεταξύ των τμημάτων της αγοράς ακινήτων, ένα σπίτι θεωρείται η καλύτερη επιλογή εάν έχετε παιδιά ή ηλικιωμένους συγγενείς. Η γη κοντά στο σπίτι σας επιτρέπει να εξοπλίσετε μια παιδική χαρά, να φυτέψετε έναν κήπο ή να δημιουργήσετε έναν χώρο αναψυχής. Η επαφή με τη φύση έχει ευεργετική επίδραση στη διάθεση και την ευημερία ενός ατόμου.
Πλεονεκτήματα της αγοράς σπιτιού:
- μεγαλύτερη συνολική έκταση ιδιοκτησίας σπιτιού.
- διαθεσιμότητα ανοιχτών χώρων·
- ιδιωτικότητα — ο θόρυβος στο σπίτι ενοχλεί τους γείτονες λιγότερο από τη δυνατή μουσική στο διαμέρισμα.
Μειονεκτήματα της αγοράς:
- υψηλότερο κόστος?
- φροντίδα του σπιτιού.
Το σπίτι αναθέτει περισσότερες ευθύνες στον ιδιοκτήτη. Μια μέρα, μπορεί να απαιτηθεί μια ακριβή επισκευή της στέγης, του συστήματος εξαερισμού. Αλλά η επένδυση σε ένα σπίτι δημιουργεί περισσότερες ευκαιρίες για να κερδίσετε απόδοση επένδυσης. Η αγορά ενός μικρού σπιτιού σε μια δημοφιλή περιοχή και η αναβάθμισή του λίγο έχει μεγάλο εισόδημα από μεταπώληση. Ένα άλλο σημαντικό όφελος για τις νέες οικογένειες είναι περισσότερες ευκαιρίες για αυτοέκφραση. Μπορείτε να βάψετε ξανά την πρόσοψη, να φυτέψετε έναν κομψό κήπο με λουλούδια κοντά στο σπίτι και να απολαύσετε τον θαυμασμό των άλλων.
Διαμέρισμα
Το πιο δημοφιλές τμήμα της αγοράς ακινήτων είναι το διαμέρισμα. Ο αγοραστής έχει πρόσβαση σε μια μεγάλη ποικιλία από αυτά στην πρωτογενή και δευτερογενή αγορά κατοικίας. Μεταξύ αυτών είναι μονόχωρα, δίχωρα, στούντιο διαμερίσματα. Διαφέρουν στη διάταξη, και οι ίδιες οι πολυκατοικίες διαφέρουν ως προς τον τύπο (πάνελ, τούβλο) και την ποιότητα των υλικών που χρησιμοποιούνται στη διακόσμηση. Το εύρος τιμών για διαμερίσματα είναι από 1 εκατομμύριο ρούβλια. για ένα διαμέρισμα ενός δωματίου σε μια μικρή πόλη μέχρι δεκάδες εκατομμύρια ρούβλια. για VIP ακίνητα στο Σότσι.
Πλεονεκτήματα διαμερισμάτων:
- προσιτή τιμή — είναι φθηνότερα από τα σπίτια, αλλά υπάρχουν εξαιρέσεις.
- τοποθεσία — τα διαμερίσματα καταλαμβάνουν το κεντρικό τμήμα των πόλεων και αποτελούν τους περισσότερους χώρους ύπνου, ενώ τα σπίτια βρίσκονται έξω από την πόλη ή στα περίχωρα.
- χαμηλότερο κόστος συντήρησης — είναι φθηνότερο να κάνετε γενικό καθαρισμό σε ένα διαμέρισμα ή να κάνετε καλλυντικές επισκευές σε αυτό παρά σε ένα σπίτι.
Μειονεκτήματα:
- λιγότερη ιδιωτικότητα — οι κάτοικοι διαμερισμάτων έχουν λιγότερες ευκαιρίες να συνταξιοδοτηθούν από τα μέλη της οικογένειας από ό,τι οι κάτοικοι ιδιωτικών κατοικιών.
- πρόσθετα τέλη — οι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων πληρώνουν όχι μόνο λογαριασμούς κοινής ωφελείας, αλλά και τέλη για τη συντήρηση και τη συντήρηση κοινόχρηστων χώρων.
Εάν ο αγοραστής επιλέξει στέγαση για τον εαυτό του στην αγορά ακινήτων, εστιάζει στον τρόπο ζωής του. Σε κάποιον αρέσει ένα διαμέρισμα και σε κάποιον αρέσει να χαλαρώνει μετά τη δουλειά, καθισμένος στον κήπο του.
Για να επιλέξει ένα αντικείμενο μεταξύ των τμημάτων της αγοράς ακινήτων, ένας επενδυτής πρέπει να υπολογίσει το εισόδημα. Για παράδειγμα, ένα διαμέρισμα αγοράζεται για μεταγενέστερη ενοικίαση. Το κόστος συντήρησής του ανά έτος λαμβάνεται ίσο με το 36% του εισοδήματος. Το υπόλοιπο εισόδημα διαιρείται με το κόστος του διαμερίσματος για να μάθετε το ποσό της πιθανής κερδοφορίας. Η επιλογή γίνεται υπέρ του ακινήτου, το ποσοστό κερδοφορίας του οποίου θα είναι μεγαλύτερο.
εμπορικά ακίνητα
Μεταξύ των τμημάτων της αγοράς ακινήτων, ανάλογα με τον σκοπό τους, διακρίνουν τα εμπορικά, δηλ. κτίρια που σχετίζονται με επιχειρήσεις: παροχή χώρου εργασίας, αποθηκευτικού χώρου, αλλά όχι στέγασης. Εμπορικά ακίνητα αγοράζονται για μεταγενέστερη μίσθωση. Επιπλέον, σε αντίθεση με τα οικιστικά, τα εμπορικά ακίνητα παρέχουν στον ιδιοκτήτη πρόσθετο εισόδημα μέσω υπεραξίας.
Τύποι εμπορικών ακινήτων:
- αποθήκες?
- γραφεία?
- τα μαγαζια;
- βιομηχανικές εγκαταστάσεις.
Ένας αριθμός αντικειμένων ταξινομείται επιπλέον. Αυτά είναι ξενοδοχεία και θέρετρα, ιατρικά ιδρύματα, εστιατόρια. Όλα χωρίζονται σε υποκατηγορίες:
- κλάση Α — αντιπροσωπεύει τα καλύτερα αντικείμενα όσον αφορά την αισθητική, την ηλικία του κτιρίου, την ποιότητα της υποδομής και την τοποθεσία.
- κατηγορία Β — κτίρια χτισμένα νωρίτερα και ελαφρώς ξεπερασμένα από άποψη υποδομής. οι επενδυτές τα επιλέγουν για να αποκαταστήσουν και να προσφέρουν στους ενοικιαστές σε υψηλότερη τιμή από αυτή που ήταν αρχικά.
- κατηγορία Γ — τα παλαιότερα κτίρια που χτίστηκαν πριν από 20 ή περισσότερα χρόνια. βρίσκονται σε ελκυστικές περιοχές αλλά χρειάζονται πρόσθετη συντήρηση.
Η κατανομή των αντικειμένων της αγοράς ακινήτων για την αξιολόγηση της κατάστασης της στέγασης είναι δυνατή και στον τομέα των οικιστικών ακινήτων. Ωστόσο, δεν υπάρχουν επενδυτές ανάμεσα σε αυτούς που θέλουν να επενδύσουν στην αποκατάσταση της μικρής οικογένειας του 1970-1975. Σύμφωνα με τους κανόνες, εάν η επισκευή κοστίζει περισσότερο από το 30% της τιμής του διαμερίσματος, τότε αυτό είναι ένα μη κερδοφόρο αντικείμενο για επένδυση. Ως εκ τούτου, η διαίρεση της αγοράς ακινήτων κατοικιών ανά τιμή γίνεται μόνο από κατασκευαστικές εταιρείες. Διαθέτουν κατηγορία άνεσης, οικονομική θέση, στέγαση business class για τη βελτίωση της διαχείρισης πωλήσεων.
Κτίρια γραφείων
Τα κτίρια γραφείων ομαδοποιούνται ανά τάξη:
- Α — το καλύτερο από άποψη σχεδιασμού και τοποθεσίας.
- Β — κτίρια υψηλής ποιότητας, αλλά βρίσκονται σε λάθος μέρος.
- Γ — ερειπωμένο και βρίσκεται σε δυσμενές σημείο.
Η ταξινόμηση των προαστιακών κτιρίων γραφείων πραγματοποιείται σύμφωνα με τον αριθμό των ορόφων, τα πλάνα, την παρουσία συνοδευτικών κτιρίων (καντίνα ή καφετέρια, χώρο στάθμευσης).
Βιομηχανικό κτίριο
Οι βιομηχανικές εγκαταστάσεις ποικίλλουν πολύ σε μέγεθος και περιπτώσεις χρήσης. Η βαριά παραγωγή περιλαμβάνει την κατασκευή ειδικών κτιρίων που είναι δύσκολο να ανοικοδομηθούν για έναν νέο ενοικιαστή. Οι χώροι αποθήκης είναι ο πιο βολικός τύπος εμπορικών ακινήτων για τους επενδυτές.
Ακίνητο Ειδικής Χρήσης
Οι παραπάνω τύποι κτιρίων καλύπτουν τους κύριους τύπους εμπορικών ακινήτων. Υπάρχουν όμως και άλλα είδη:
- λούνα παρκ;
- μπόουλινγκ;
- στάθμευση;
- στάδιο;
- θέατρο;
- ζωολογικός κήπος και άλλα.
Η ταξινόμηση μπορεί να είναι ατελείωτη. Επομένως, στην ανάλυση της αγοράς ακινήτων ανά τμήματα, συμπεριλαμβάνεται μόνο ό,τι ενδιαφέρει έναν συγκεκριμένο επενδυτή.
Στις πόλεις, ο όγκος των νέων κατασκευών περιορίζεται από τη γη και τα αντικείμενα για επένδυση χαρακτηρίζονται από διαφορετική κερδοφορία. Παράλληλα, τα έσοδα από εμπορικά ακίνητα είναι μεγαλύτερα από ό,τι από την αγορά διαμερισμάτων προς ενοικίαση. Επομένως, για όσους αναζητούν τρόπους να επενδύσουν χρήματα, η γνώση για τα τμήματα της αγοράς ακινήτων, τα χαρακτηριστικά και την κερδοφορία τους μπορεί να είναι χρήσιμη.
Πηγή: https://qayli.com/journal/segmentirovanie-rynka-nedvijimosti/