Η αγορά ενός σπιτιού είναι ένα δαπανηρό εγχείρημα και εάν τα ίδια κεφάλαια δεν επαρκούν, τότε οι άνθρωποι συνάπτουν υποθήκη. Ο δανειολήπτης πληρώνει για στέγαση με δανεικά κεφάλαια, τα οποία πρέπει να αποπληρωθούν με τόκο. Το αγορασμένο διαμέρισμα λειτουργεί ως τραπεζικό ενέχυρο. Τι προσέχετε όταν κάνετε μια συμφωνία υποθήκης, αξίζει να το εξετάσετε λεπτομερώς.
Κανονιστική βάση
Το άρθρο 334 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας θεωρεί το στεγαστικό δάνειο ως μια μορφή εξασφάλισης. Αντικείμενό του είναι οποιοδήποτε ακίνητο: σπίτι, διαμέρισμα, οικόπεδο για ατομική κατασκευή κατοικιών.
Κατά την υποβολή αίτησης για υποθήκη, αξίζει να προσέξετε ότι τόσο το αγορασμένο διαμέρισμα όσο και αυτό που ήδη ανήκει μπορούν να λειτουργήσουν ως εγγύηση. Για παράδειγμα, μια οικογένεια ζει σε ένα διαμέρισμα ενός δωματίου και σχεδιάζει να αγοράσει ένα διαμέρισμα δύο δωματίων. Οποιοδήποτε από αυτά μπορεί να δεσμευτεί. Η διαφορά είναι ότι το μέγεθος της υποθήκης για ένα διαμέρισμα ενός δωματίου είναι μικρότερο, για ένα διαμέρισμα δύο δωματίων είναι περισσότερο. Ένα μικρότερο ποσό είναι ωφέλιμο όταν ο δανειολήπτης έχει ήδη το 50% ή περισσότερο των ιδίων κεφαλαίων του και δεν χρειάζεται μεγάλο δάνειο. Αυτό μειώνει τον κίνδυνο αθέτησης υποθηκών.
Ένα εξασφαλισμένο δάνειο στη νομοθεσία διαφορετικών χωρών αντιμετωπίζεται με παρόμοιο τρόπο, αλλά τα στεγαστικά δάνεια έχουν αποχρώσεις. Εάν ένας Γάλλος ή ένας Ιταλός πτωχεύσει, τότε το αντικείμενο της εξασφάλισης (δηλαδή το διαμέρισμα) είναι το ίδιο με οποιοδήποτε άλλο. Ένας πιστωτής (όχι μια τράπεζα) μπορεί να υποβάλει αξίωση και να αφαιρέσει το ακίνητο για την πληρωμή του χρέους. Στη Ρωσία, ένα διαμέρισμα που υπόκειται σε τραπεζικό κόστος δεν μπορεί να αποσυρθεί για να ικανοποιηθεί η απαίτηση ενός πιστωτή χωρίς τη συγκατάθεση της τράπεζας. Παρόμοιες αποχρώσεις και λεπτές αποχρώσεις των υποθηκών προκύπτουν σε άλλα θέματα.
Η έκδοση στεγαστικών δανείων ρυθμίζεται από τις ακόλουθες ρυθμίσεις:
- Αστικός Κώδικας της Ρωσικής Ομοσπονδίας ·
- Ομοσπονδιακός νόμος «Περί ενεχύρου» αριθ. 2872-1 της 29ης Μαΐου 1992.
- Ομοσπονδιακός νόμος «Περί υποθήκης» αριθ. 102 της 16ης Ιουλίου 1998.
Υπάρχει επίσης μια σειρά νομοθετικών πράξεων που ρυθμίζουν ορισμένους τύπους κρατικών υποθηκών. Για παράδειγμα, ένα αγροτικό στεγαστικό ή ένα στρατιωτικό.
Οι τράπεζες αναπτύσσουν τα δικά τους προγράμματα, τα οποία δημοσιεύονται στην ιστοσελίδα. Το πρόγραμμα καλύπτει όλα τα θέματα που σχετίζονται με την εγγραφή στεγαστικού δανείου. Για παράδειγμα, η VTB Bank έχει ένα πρόγραμμα σχεδιασμένο για υπαλλήλους του δημόσιου τομέα που ονομάζεται «Άνθρωποι της Δράσης». Έχει μειωμένο επιτόκιο. Η τράπεζα παρείχε επίσης ένα πρόγραμμα για αυτοαπασχολούμενους και μεμονωμένους επιχειρηματίες — «Νίκη επί των τυπικών». Το χαρακτηριστικό του είναι η έλλειψη πιστοποιητικού εισοδήματος. Αρκετά διαβατήριο και SNILS.
Ποιος μπορεί να είναι δανειολήπτης
Ένας πολίτης της Ρωσικής Ομοσπονδίας, καθώς και ένας αλλοδαπός με διπλή υπηκοότητα μπορούν να υποβάλουν αίτηση για υποθήκη. Για αυτό πρέπει να είναι:
- ενήλικας;
- διαλυτικό μέσο.
Απόδειξη φερεγγυότητας είναι βεβαίωση μισθού. Όσο υψηλότερο είναι το επίσημο εισόδημα, τόσο μεγαλύτερο είναι το ποσό του δανείου στο οποίο μπορείτε να βασιστείτε. Κατά τη σύνταξη μιας σύμβασης στεγαστικού δανείου, θα πρέπει να γνωρίζετε ότι η κανονικότητα του εισοδήματος είναι πιο σημαντική για την τράπεζα παρά το μέγεθος. Ένα άτομο του οποίου το εισόδημα εξαρτάται από τις εποχές ή άλλους παράγοντες δεν θα λάβει το ποσό που περιμένει.
Επίσης, ο δανειολήπτης πρέπει να έχει θετική πιστοληπτική ικανότητα. Πληροφορίες αξιολόγησης ζητούνται από το Γραφείο Πιστώσεων. Η υπηρεσία παρέχεται δωρεάν εάν αυτό είναι το πρώτο αίτημα εντός ενός έτους ή για ένα ορισμένο ποσό εάν συμπληρωθεί το όριο αιτήματος. Εάν η πιστοληπτική ικανότητα δεν είναι πολύ καλή, τότε η τράπεζα θα προσφέρει ένα στεγαστικό δάνειο με υψηλότερο επιτόκιο για την κάλυψη των αναδυόμενων κινδύνων.
Η επόμενη απόχρωση του στεγαστικού δανεισμού είναι οι συνοφειλέτες. Ο δανειολήπτης μπορεί να είναι ένας ή περισσότεροι. Οι συνοφειλέτες είναι συγγενείς και άτομα που δεν έχουν σχέση. Για παράδειγμα, συνιδιοκτήτες της εταιρείας. Συνάπτοντας μια υποθήκη για δύο μέλη της οικογένειας, αυξάνετε την πιθανότητα αποπληρωμής των δανειακών κεφαλαίων, πράγμα που σημαίνει ότι μπορείτε να υπολογίζετε σε χαμηλότερο επιτόκιο.
Έντυπο σύμβασης
Η υποθήκη εκδίδεται με τη μορφή γραπτής συμφωνίας μεταξύ των μερών. Η απουσία σύμβασης ή η απουσία εγγραφής καθιστά τη συμφωνία άκυρη. Η σύμβαση υποθήκης είναι εγγεγραμμένη στο Ενιαίο Κρατικό Μητρώο Ακινήτων (EGRN). Για να εγγραφείτε, θα χρειαστεί να ετοιμάσετε ένα πακέτο εγγράφων και να πληρώσετε ένα τέλος. Διάρκεια — 5 εργάσιμες ημέρες μετά την υπογραφή της σύμβασης υποθήκης.
Λεπτές λεπτομέρειες της σύμβασης υποθήκης
Στη σύμβαση πρέπει να προσδιορίζονται:
- είδος;
- εκτιμώμενη αξία των εξασφαλίσεων·
- υποχρεώσεις των μερών·
- προθεσμίες εκπλήρωσης των υποχρεώσεων.
Αναγράφεται το αντικείμενο της σύμβασης ώστε να γίνει η ταυτοποίηση του διαμερίσματος. Η περιγραφή περιλαμβάνει τη διεύθυνση και μια περιγραφή της εμφάνισης του διαμερίσματος (ακατέργαστο φινίρισμα ή κλειδί στο χέρι). Αυτό είναι απαραίτητο για όσους σχεδιάζουν να λάβουν έκπτωση φόρου όχι μόνο για το διαμέρισμα, αλλά και για την ανακαίνιση των χώρων.
Η εκτίμηση του αντικειμένου της υποθήκης πραγματοποιείται από εξειδικευμένες εταιρείες σύμφωνα με τις απαιτήσεις του άρθ. 67 του ομοσπονδιακού νόμου «Περί υποθήκης». Το ποσό αναφέρεται σε χρηματικούς όρους. Εάν το στεγαστικό δάνειο προβλέπεται να εξοφληθεί τμηματικά, τότε η σύμβαση συνοδεύεται από χρονοδιάγραμμα αποπληρωμής που θα αναφέρει τους όρους πληρωμής και το ποσό.
Δικαιώματα και υποχρεώσεις των μερών
Οι όροι που συμφωνήθηκαν από τα μέρη καθορίζονται στη σύμβαση. Δεν υπάρχουν περιορισμοί στους όρους πίστωσης. Για παράδειγμα, μια τράπεζα εισάγει μια ρήτρα που απαγορεύει σε άλλα άτομα να εγγραφούν σε ένα διαμέρισμα, εκτός από τον δανειολήπτη, ή να νοικιάσουν ένα υποθηκευμένο διαμέρισμα. Αυτό δεν αποτελεί παραβίαση του νόμου. Εάν ο δανειολήπτης δεν συμφωνεί με ορισμένα σημεία, τότε έχει το δικαίωμα να μην υπογράψει το έγγραφο και η τράπεζα, κατά συνέπεια, έχει το δικαίωμα να του αρνηθεί δάνειο εάν δεν επιτευχθεί η συμφωνία των μερών. Εάν ορισμένες προϋποθέσεις δεν είναι σαφείς, μπορείτε πάντα να επικοινωνήσετε με τον διευθυντή της τράπεζας ή να συμβουλευτείτε έναν δικηγόρο.
Ο δανειστής έχει το δικαίωμα να αρνηθεί την παροχή εν όλω ή εν μέρει εάν διαπιστώσει ότι ο δανειολήπτης δεν θα αποπληρώσει το δάνειο εγκαίρως. Ο δανειολήπτης έχει επίσης το δικαίωμα να αρνηθεί να εκπληρώσει τις υποχρεώσεις του, αλλά αυτό πρέπει να κοινοποιηθεί στην τράπεζα στο έντυπο αίτησης και να περιμένει την εξέτασή του. Μέχρι τότε, πρέπει να κάνετε πληρωμές σύμφωνα με το χρονοδιάγραμμα.
Απαιτήσεις για τον δανειολήπτη
Ο πολίτης πρέπει να αποπληρώσει τα δανεισμένα κεφάλαια στο ποσό που καθορίζεται στη σύμβαση δανείου και να πληρώσει τόκους για τη χρήση του δανείου, καθώς και να αποζημιώσει για ζημίες εάν προκύψουν κατά την εκπλήρωση των δανειακών υποχρεώσεων (κύρωση, πρόστιμο, κατάπτωση). Εάν προκύψει διαφορά και τα μέρη δεν καταλήξουν σε συμφωνία, τότε η πληρωμή των δικαστικών εξόδων ανατίθεται επίσης στον δανειολήπτη, εκτός εάν η συμφωνία ορίζει διαφορετικά.
Τι να προσέχετε όταν συνάπτετε ένα στεγαστικό δάνειο; Ο ιστότοπος της επιλεγμένης τράπεζας περιέχει ένα δείγμα τυπικής σύμβασης και έναν υπολογιστή υποθήκης. Δημιουργούνται έτσι ώστε ο δανειολήπτης να μπορεί να περιηγηθεί στα προγράμματα δανεισμού και να καθορίσει ποιο είναι πιο κατάλληλο για τους σκοπούς του.
Στοιχεία που πρέπει να προσέξετε σε μια σύμβαση υποθήκης:
- Προϋποθέσεις τερματισμού. Δεδομένης της ασταθούς οικονομικής κατάστασης, μπορεί να συμβεί ο δανειολήπτης να χάσει τη δουλειά του και μαζί με αυτήν την ικανότητα πληρωμής. Είναι σημαντικό να γνωρίζουμε πόσο εύκολα μπορεί να καταγγείλει το δάνειο.
- Προϋποθέσεις πρόωρης εξόφλησης. Οι περισσότερες τράπεζες επιβάλλουν κυρώσεις εάν ο δανειολήπτης καταγγείλει τη σύμβαση ή την αποπληρώσει νωρίτερα.
- Ποινές και ποινές για καθυστερημένη πληρωμή.
- Δυνατότητα μονομερούς αλλαγής των όρων της σύμβασης. Είναι σημαντικό να γνωρίζουμε εάν η τράπεζα μπορεί να αλλάξει τους όρους της συμφωνίας (επιτόκιο) και πώς συμβαίνει αυτό.
Συνιστάται να επιλέξετε την τράπεζα στην οποία οι συνθήκες είναι όσο το δυνατόν πιο σαφείς. Όλες οι ακατανόητες ερωτήσεις πρέπει να γίνονται εκ των προτέρων κατά την υποβολή αίτησης για υποθήκη στον διαχειριστή της τράπεζας.
Η τράπεζα έχει το δικαίωμα να ελέγξει την εκπλήρωση των όρων της συμφωνίας: να έρθει στο διαμέρισμα με επιταγή. Εάν αποδειχθεί ότι ο δανειολήπτης παραβιάζει τη σύμβαση, για παράδειγμα, νοικιάζει ένα διαμέρισμα, το οποίο απαγορεύεται από τη σύμβαση, η τράπεζα έχει το δικαίωμα να απαιτήσει πρόωρη αποπληρωμή του δανείου.
Επιτόκιο
Το επιτόκιο είναι αυτό που πρέπει να προσέξεις όταν κάνεις αίτηση για στεγαστικό δάνειο. Το ποσοστό μπορεί να είναι σταθερό ή μεταβλητό. Ως εκ τούτου, για τη διευκόλυνση των χρηστών, οι τράπεζες παρέχουν υπολογιστές στεγαστικών δανείων. Εισάγετε τις παραμέτρους του μελλοντικού δανείου (ποσό, διάρκεια, τόκοι) στα κατάλληλα κελιά και παίρνετε τον τελικό υπολογισμό. Με τη βοήθεια αριθμομηχανών δανείου, μπορείτε να υπολογίσετε το ίδιο δάνειο από διαφορετικές τράπεζες για να καταλάβετε πού είναι πιο κερδοφόρο να πάρετε μια υποθήκη.
Από την 1η Μαρτίου, οι τράπεζες αύξησαν τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων από 9,5%. Τώρα είναι 18% και πάνω. Αυτό ισχύει για νέα δάνεια. Αυτά που εκδόθηκαν πριν από τον Μάρτιο του 2022 δεν έχουν αλλάξει. Μέχρι στιγμής, τα επιτόκια για προνομιακά δάνεια — «Οικογενειακό Στεγαστικό» κ.λπ. δεν έχουν αλλάξει.
Συμβολαιογραφική βεβαίωση της συναλλαγής
Η σύμβαση υποθήκης πρέπει να είναι επικυρωμένη από συμβολαιογράφο. Το περιεχόμενό του πρέπει να είναι σύμφωνο με το άρθρο. 9 του ομοσπονδιακού νόμου «Περί υποθήκης». Ο συμβολαιογράφος όχι μόνο εγκρίνει τη σύμβαση, αλλά και ελέγχει τη συμμόρφωση με τις απαιτήσεις του νόμου.
Πώς να πάρετε μια υποθήκη
Ξεκινήστε κοιτάζοντας διαφορετικές προσφορές και δώστε προσοχή στους όρους της υποθήκης. Για παράδειγμα, μια τράπεζα προσφέρει επιτόκιο 7% και μια άλλη 9%. Εκτός από το επιτόκιο, σημαντικοί είναι οι όροι του δανείου και το ποσό που χορηγεί η τράπεζα στον δανειολήπτη. Οι τράπεζες υποδεικνύουν το κατά προσέγγιση μέγεθος της υποθήκης. Αλλά το ποσό μιας συγκεκριμένης σύμβασης εξαρτάται από τη φερεγγυότητα και το επίπεδο εισοδήματος του αιτούντος. Επομένως, είναι σημαντικό να εξοικειωθείτε με τις συνθήκες πολλών τραπεζών για να επιλέξετε πιο ελκυστικές.
Ταυτόχρονα, επιλέξτε ακίνητα. Ορισμένες τράπεζες δίνουν στεγαστικά δάνεια μόνο για νέα κτίρια, ενώ άλλες συμφωνούν να δανείσουν για την αγορά κατοικιών στη δευτερογενή αγορά.
Στη συνέχεια συλλέγονται έγγραφα. Πρέπει να λάβετε πιστοποιητικό εισοδήματος από την εταιρεία. Η πλήρης λίστα των εγγράφων θα είναι διαφορετική για διαφορετικές τράπεζες. Μπορείτε να το βρείτε στον ιστότοπο της τράπεζας.
Απαιτείται ασφάλιση στεγαστικού δανείου;
Δεδομένου ότι η υποθήκη λαμβάνεται για μεγάλο χρονικό διάστημα, η τράπεζα απαιτεί να ασφαλίσει τους κινδύνους. Το ίδιο το διαμέρισμα είναι ασφαλισμένο, αλλά μπορείτε επίσης να ασφαλίσετε την υγεία και τον κίνδυνο απώλειας ιδιοκτησίας. Η επιλογή ασφαλιστικής εταιρείας γίνεται από την τράπεζα και προσφέρει μία ή περισσότερες εταιρείες με τις οποίες συνεργάζεται.
Το ασφαλιστικό ποσό αντιστοιχεί συνήθως στο σώμα του δανείου. Το συμβόλαιο δίνει προσοχή στον δικαιούχο — αυτόν που θα λάβει το ασφαλιστικό ποσό σε περίπτωση ασφαλιστικού συμβάντος. Ο δικαιούχος μπορεί να είναι είτε τράπεζα είτε δανειολήπτης.
Εάν δεν εκδοθεί το ασφαλιστήριο συμβόλαιο, η τράπεζα έχει το δικαίωμα να αυξήσει το επιτόκιο του δανείου. Η αύξηση θα είναι 1-3%.
Οι προμήθειες μπορεί να διαφέρουν από τράπεζα σε τράπεζα. Κατά μέσο όρο, το ποσοστό ασφάλισης για ένα διαμέρισμα είναι 0,3-1%. Ως εκ τούτου, συνιστάται η σύγκριση των υπηρεσιών που προσφέρουν οι ασφαλιστικές εταιρείες προκειμένου να επιλέξετε την καλύτερη προσφορά.
Εάν συμβεί ένα ασφαλιστικό συμβάν, ο πελάτης πρέπει να ενημερώσει αμέσως την ασφαλιστική εταιρεία. Στη συνέχεια, γράψτε μια αίτηση για ασφαλιστική αποζημίωση. Η ασφαλιστική εταιρεία θα αρχίσει να πληρώνει εντός 14 ημερών εάν αναγνωρίσει την επέλευση ενός ασφαλισμένου συμβάντος.
Διαβάστε το άρθρο στο περιοδικό μας: https://qayli.com/journal/na-chto-oratit-vnimanie-pri-oformlenii-ipoteki-osobennosti-i-nyuansy-kreditnogo-dogovora/