Κατά την αγορά ακινήτου σε σπίτι υπό κατασκευή — σε αντίθεση με τη διαδικασία αγοράς δεύτερης κατοικίας και ανεξάρτητα από τον βαθμό ετοιμότητας του αντικειμένου — χρησιμοποιείται συμφωνία για συμμετοχή σε κοινόχρηστη κατασκευή. Διαφέρει σημαντικά από τη συνήθη συμφωνία πώλησης και αγοράς, έχει τα δικά του χαρακτηριστικά και προστατεύει αμοιβαία τα δικαιώματα του αγοραστή και του προγραμματιστή.
Τι είναι μια Συμφωνία Συμμετοχής Κοινόχρηστης Κατασκευής;
Η σύμβαση για συμμετοχή στην κοινή κατασκευή ακινήτων είναι ένα είδος συμφωνίας στην οποία ο αγοραστής μεταφέρει ένα προκαθορισμένο χρηματικό ποσό στον κύριο του έργου και σε αντάλλαγμα αναλαμβάνει να παράσχει στον μέτοχο ένα συγκεκριμένο διαμέρισμα μετά την τοποθέτηση του κτιρίου σε λειτουργία. Μάλιστα, ένας τέτοιος αγοραστής ή επενδυτής σε αυτό το στάδιο αποκτά μερίδιο της υπό κατασκευή εγκατάστασης και με δικά του κεφάλαια βοηθά στην περαιτέρω πρόοδο της κατασκευής.
Η κατασκευαστική εταιρεία, με τη σειρά της, αναλαμβάνει να χρησιμοποιήσει τα χρήματα που έλαβε μόνο για εργασίες σε αυτό το αντικείμενο. Η συμφωνία συμμετοχής στο μετοχικό κεφάλαιο υπόκειται σε υποχρεωτική εγγραφή στην Rosreestr, η οποία εγγυάται την εκπλήρωση των υποχρεώσεων από τα μέρη. Το πιο σημαντικό πλεονέκτημα της κρατικής εγγραφής μιας τέτοιας συμφωνίας είναι η αδυναμία επαναπώλησης του ίδιου χώρου διαβίωσης σε πολλούς αγοραστές. Εάν, για να λάβετε πιστοποιητικό ιδιοκτησίας, υποβληθούν στη Rosreestr έγγραφα με διεύθυνση ήδη στη βάση δεδομένων και ένδειξη του διαμερίσματος, ένα τέτοιο DDU δεν θα εγγραφεί — επομένως, ο επαναλαμβανόμενος αγοραστής δεν θα γίνει ο νόμιμος ιδιοκτήτης του το σπίτι.
Σπουδαίος! Μέχρι το 2019, μια συμφωνία για συμμετοχή σε κοινόχρηστη κατασκευή δεν προστάτευε πάντα τα συμφέροντα των αγοραστών. Αυτό είχε ως αποτέλεσμα πολλές περιπτώσεις εξαπάτησης των κατόχων μετοχών από αδίστακτους προγραμματιστές. Σήμερα, αυτό το είδος συμφωνίας ρυθμίζεται από τον ομοσπονδιακό νόμο-214 και τα χρήματα των αγοραστών προστατεύονται από μεσεγγυητικούς λογαριασμούς.
Χαρακτηριστικά του DDU με λογαριασμούς μεσεγγύησης
Στην πραγματικότητα, η εμφάνιση μεσεγγυημένων λογαριασμών ακύρωνε την ίδια την αρχή της μετοχικής συμμετοχής των επενδυτών στην κατασκευή πολυκατοικιών, αν και εξακολουθούν να ονομάζονται κάτοχοι μετοχών και η συμφωνία είναι συμφωνία συμμετοχής σε μετοχές. Σύμφωνα με τους κανόνες που ισχύουν επί του παρόντος, τα χρήματα που μεταφέρονται στον προγραμματιστή δεν κατευθύνονται πλέον απευθείας στην κατασκευή — για την περαιτέρω κατασκευή εγκαταστάσεων, η εταιρεία πρέπει να χρησιμοποιήσει δικά της ή πιστωτικά κεφάλαια.
Μόνο ο αγοραστής έχει πρόσβαση στον λογαριασμό μεσεγγύησης και μόνο εάν το DDU τερματιστεί πριν από το χρονοδιάγραμμα. Στην πραγματικότητα, ένας τέτοιος λογαριασμός δεσμεύει τα χρήματα του κατόχου του μετοχικού κεφαλαίου μέχρι το αντικείμενο να είναι πλήρως έτοιμο και να συμφωνηθεί το πιστοποιητικό αποδοχής. Μόνο τότε τα κεφάλαια θα μεταφερθούν στον λογαριασμό της κατασκευαστικής εταιρείας.
Εάν, λόγω οποιωνδήποτε παραγόντων, η κατασκευή σταματήσει ή δεν ολοκληρωθεί εντός αποδεκτού χρονικού πλαισίου, ο επενδυτής θα μπορεί να επιστρέψει πλήρως τις αποταμιεύσεις του. Έτσι, τα χρήματα παραμένουν προστατευμένα καθ’ όλη τη διάρκεια της κατασκευής του σπιτιού και αποκλείει εντελώς την πιθανότητα δόλιων ενεργειών από την πλευρά του προγραμματιστή.
Το μόνο μειονέκτημα μιας κοινής συμφωνίας κατασκευής που χρησιμοποιεί μεσεγγυητικούς λογαριασμούς είναι η επίδραση του πληθωρισμού. Η ανοδική τάση της αξίας των ακινήτων παραμένει σχεδόν πάντα, ενώ το ύψος των κεφαλαίων στον μεσεγγυητικό λογαριασμό δεν αυξάνεται με την πάροδο του χρόνου. Εάν, για διάφορους λόγους, ο αγοραστής αναγκαστεί να εγκαταλείψει αυτήν την επιλογή αγοράς και να αποσύρει τα χρήματά του, ενδέχεται να μην επαρκούν για να αγοράσει άλλο ακίνητο παρόμοιας κατηγορίας και τεχνικών χαρακτηριστικών.
Κανόνες σύνταξης συμφωνίας συμμετοχής στο μετοχικό κεφάλαιο
Κατά κανόνα, κάθε κατασκευαστική εταιρεία έχει το δικό της τυποποιημένο σχέδιο συμφωνίας συμμετοχής στο μετοχικό κεφάλαιο, στο οποίο, εάν είναι επιθυμητό, μπορούν να γίνουν αμοιβαία εγκεκριμένες τροποποιήσεις και διευκρινιστικά σημεία. Το DDU συντάσσεται σε τρία αντίγραφα: για τον αγοραστή, τον προγραμματιστή και ένα ξεχωριστό για αποθήκευση στο Rosreestr.
Σημείωση! Δικαίωμα υπογραφής μετοχικής σύμβασης έχει μόνο ο γενικός διευθυντής κατασκευαστικής εταιρείας ή πρόσωπο που τον εκπροσωπεί με συμβολαιογραφικό πληρεξούσιο. Εάν κάποιος εκπρόσωπος του προγραμματιστή συμμετέχει στην υπογραφή της συμφωνίας και δεν υπάρχει πληρεξούσιο, είναι καλύτερο να αρνηθείτε μια τέτοια συμφωνία.
Ο κατάλογος των DDU πρέπει να περιλαμβάνει τα ακόλουθα χαρακτηριστικά της αποκτηθείσας ιδιοκτησίας:
- το κόστος του διαμερίσματος·
- τον ενδεικτικό του αριθμό·
- διεύθυνση του υπό κατασκευή αντικειμένου·
- κτηματολογικός αριθμός χωριστού τεμαχίου γης στο οποίο εκτελούνται οικοδομικές εργασίες·
- τοποθεσία του διαμερίσματος στον όροφο, η περιοχή του.
- ύψος οροφής, παρουσία ή απουσία λότζια ή μπαλκονιών.
- τον τύπο του φινιρίσματος και τα τεχνικά του χαρακτηριστικά.
- περίοδος εγγύησης — τόσο για το ίδιο το διαμέρισμα όσο και για το φινίρισμα.
- όρος για τη θέση σε λειτουργία του κτιρίου.
Τα τελευταία σημεία είναι ιδιαίτερα σημαντικά για τα συμφέροντα του αγοραστή, γιατί εάν υπάρχουν παραβιάσεις από την πλευρά του προγραμματιστή, μπορεί να υπολογίζει στη λήψη χρηματικής αποζημίωσης. Συνήθως παρέχεται αποζημίωση σε περίπτωση παράτασης εργασίας για μικρό χρονικό διάστημα. Εάν η παράδοση του αντικειμένου καθυστερήσει για αρκετούς μήνες, ο αγοραστής έχει το δικαίωμα να ακυρώσει μονομερώς τη συμφωνία μετοχικού κεφαλαίου και να πάρει τα χρήματά του πίσω.
Κατά την υπογραφή του DDU, θα πρέπει να δοθεί ιδιαίτερη προσοχή στη νομιμότητα των δραστηριοτήτων του προγραμματιστή. Πριν λάβετε την τελική απόφαση για την αγορά ενός διαμερίσματος από μια συγκεκριμένη κατασκευαστική εταιρεία, είναι απαραίτητο να ελέγξετε τη διαθεσιμότητα:
- δήλωση έργου — κατά κανόνα, θα πρέπει να είναι ελεύθερα διαθέσιμη στον ιστότοπο της εταιρείας.
- έγγραφα για την κατασκευή — μεταξύ αυτών πρέπει να υπάρχει άδεια από την περιφερειακή διοίκηση, καθώς και το δικαίωμα χρήσης του οικοπέδου που διατίθεται για κατασκευή.
- διαπίστευση σε πολλές μεγάλες δεξαμενές — η παρουσία του είναι απόδειξη της οικονομικής σταθερότητας της εταιρείας, καθώς και του γεγονότος ότι όλα τα έγγραφα για την ανέγερση μιας πολυκατοικίας είναι εντάξει.
Αξίζει να θυμάστε! Αυτά τα σημαντικά έγγραφα ρυθμίζουν από ποια στιγμή ο κύριος του έργου έχει το δικαίωμα να συνάψει DDU — μόνο αφού λάβει επίσημη οικοδομική άδεια, δημοσίευση δήλωσης έργου και επίσημη εγγραφή του δικαιώματος χρήσης ενός συγκεκριμένου τεμαχίου γης.
Εγγραφή DDU στο Rosreestr
Η συμφωνία συμμετοχής στο μετοχικό κεφάλαιο αποκτά οριστική νομική ισχύ μόνο μετά την κρατική εγγραφή. Επιπλέον, εγγυάται στο μέλλον ότι ο αγοραστής θα λάβει το διαμέρισμα που αναφέρεται στη συμφωνία, καθώς και την ικανοποίηση όλων των απαιτήσεων σε περίπτωση διαφωνιών.
Στις περισσότερες περιπτώσεις, ο προγραμματιστής εμπλέκεται άμεσα στην εγγραφή συμβάσεων με την Rosreestr. Για να γίνει αυτό, ο μέτοχος θα χρειαστεί μόνο συμβολαιογραφικό πληρεξούσιο για μια τέτοια διαδικασία. Ωστόσο, μπορείτε να το κάνετε μόνοι σας επισκεπτόμενοι τη Rosreestr και παρέχοντας, εκτός από τη σύμβαση, ορισμένα απαραίτητα έγγραφα όπως:
- διαβατήριο μετόχου·
- πληροφορίες σχετικά με την κατασκευαστική εταιρεία·
- δήλωση έργου·
- λεπτομερές τεχνικό σχέδιο κτιρίου κατοικιών ·
- άδεια για την εκτέλεση κατασκευαστικών εργασιών ·
- συμπέρασμα σχετικά με τη συμμόρφωση της δήλωσης έργου με τους κανόνες του FZ-214.
- απόδειξη πληρωμής κρατικού δασμού.
Μπορείτε να λάβετε οικοδομική άδεια από τον κατασκευαστή. Εάν αυτό δεν γίνει, η Rosreestr θα ζητήσει ανεξάρτητα αυτές τις πληροφορίες από αυτόν και θα ελέγξει αν είναι αλήθεια. Έχοντας λάβει όλα τα απαραίτητα έγγραφα, η Rosreestr σίγουρα θα βεβαιωθεί ότι το διαμέρισμα δεν έχει καταχωρηθεί πριν. Εάν οι πληροφορίες σχετικά με αυτό ελήφθησαν από κρατικό οργανισμό για πρώτη φορά και όλα τα άλλα δεδομένα σχετικά με τη συναλλαγή συμμορφώνονται με τις κανονιστικές απαιτήσεις, το DDU θα καταχωρηθεί.
Πιστοποιητικό ιδιοκτησίας μπορεί να ληφθεί μόνο όταν το σπίτι τεθεί επίσημα σε λειτουργία, συμφωνηθεί η πράξη αποδοχής και μεταβίβασης και διευθετηθούν πιθανές διαφωνίες.
Πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα του DDU
Οι ουσιαστικοί όροι της συμφωνίας συμμετοχής στο μετοχικό κεφάλαιο, που ισχύουν σήμερα, προστατεύουν σε μεγάλο βαθμό τα συμφέροντα των αγοραστών και τις οικονομικές τους επενδύσεις. Ωστόσο, οι δεσμευτικοί λογαριασμοί δεν είναι το μόνο πλεονέκτημα της αγοράς ακινήτων στην πρωτογενή αγορά. Η απόκτηση κατοικίας στο πλαίσιο του DDU έχει μια σειρά από αναμφισβήτητα πλεονεκτήματα:
- Χαμηλή τιμή. Σε σύγκριση με τα δευτερεύοντα ακίνητα, τα διαμερίσματα σε μια κατοικία υπό κατασκευή κοστίζουν πολύ λιγότερο, ειδικά στα αρχικά στάδια της εργασίας. Έτσι, αποκτώντας ακίνητη περιουσία στο στάδιο της εκσκαφής, μπορείτε να κάνετε μια καλή επένδυση, γιατί όσο προχωρά η κατασκευή αυξάνεται η τιμή του ίδιου διαμερίσματος. Έχοντας πουλήσει μια τέτοια κατοικία μετά τη θέση σε λειτουργία του αντικειμένου, είναι πολύ πιθανό να έχετε ένα καλό κέρδος.
- Ασφάλεια. Πρώτον, τα χρήματα των κατόχων μετοχών προστατεύονται από ειδικούς λογαριασμούς, οι οποίοι κατά κάποιο τρόπο τα παγώνουν μέχρι την ολοκλήρωση της κατασκευής και τη μεταβίβαση των διαμερισμάτων στους αγοραστές. Αυτό καθιστά δυνατή την αποφυγή των κινδύνων απώλειας κεφαλαίων σε περίπτωση που ο κύριος του έργου κηρυχθεί σε πτώχευση ή διακοπεί η κατασκευή. Δεύτερον, η κρατική εγγραφή του DDU εγγυάται την τήρηση των δικαιωμάτων των μερών και επίσης αποκλείει το γεγονός των επαναλαμβανόμενων πωλήσεων.
- Αποζημίωση. Εάν παραβιάστηκαν οι όροι παράδοσης του αντικειμένου που καθορίζονται στη σύμβαση ή η περιοχή του διαμερίσματος ως αποτέλεσμα δεν αντιστοιχεί σε αυτή που αναφέρεται στην τεχνική τεκμηρίωση, ο αγοραστής έχει το δικαίωμα να λάβει αποζημίωση από τον προγραμματιστή. Σε περίπτωση που η κατοικία είναι μικρότερη από την αναγραφόμενη, η κατασκευαστική εταιρεία υποχρεούται να επιστρέψει τα χρήματα στον κάτοχο του μετοχικού κεφαλαίου για τα τετραγωνικά μέτρα που λείπουν. Εάν αποκαλυφθούν περισσότερα, ο αγοραστής θα πρέπει να πληρώσει επιπλέον για την υπέρβαση της περιοχής.
- Τεχνικός έλεγχος. Το αντικείμενο της μετοχικής συμμετοχής τίθεται σε λειτουργία μόνο μετά τη σύναψη ειδικής προμήθειας. Αυτό εγγυάται τη νομιμότητα του ακινήτου, καθώς και την ασφάλεια και τη κατοικησιμότητα του.
Ταυτόχρονα, τα διαμερίσματα σε νέα κτίρια χαρακτηρίζονται επίσης από ορισμένα μειονεκτήματα, τα οποία περιλαμβάνουν:
- ΧΡΟΝΟΣ ΑΝΑΜΟΝΗΣ. Το όφελος από την αγορά ενός διαμερίσματος στην πρωτογενή αγορά είναι ευθέως ανάλογο με τον χρόνο αναμονής για την ετοιμότητά του. Με άλλα λόγια, όσο νωρίτερα αγοραστεί η κατοικία, για παράδειγμα, στο στάδιο της εκσκαφής, τόσο φθηνότερο θα κοστίσει και τόσο περισσότερος χρόνος θα χρειαστεί για τη μετακόμιση.
- Καθυστέρηση κατασκευής. Σύμφωνα με το νόμο, ο κύριος του έργου έχει το δικαίωμα να αυξήσει το χρόνο των κατασκευαστικών εργασιών, ενημερώνοντας εκ των προτέρων τους μετόχους. Ο αριθμός τέτοιων μεταβιβάσεων δεν ρυθμίζεται πουθενά, επομένως η κατασκευαστική εταιρεία μπορεί νόμιμα να μετατοπίσει τις προθεσμίες απεριόριστες φορές. Έτσι, η θέση σε λειτουργία του αντικειμένου μπορεί να διαρκέσει αρκετά χρόνια περισσότερο από ό,τι είχε υποσχεθεί.
- Πληθωρισμός. Αυτό το μειονέκτημα εκδηλώνεται σε περιπτώσεις όπου, για κάποιο λόγο, για παράδειγμα, λόγω της επαναλαμβανόμενης μετατόπισης της ημερομηνίας παράδοσης του σπιτιού, ο αγοραστής αναγκάζεται να τερματίσει το DDU και να αποσύρει τα χρήματά του από τον λογαριασμό μεσεγγύησης. Εάν έχει περάσει αρκετά μεγάλο χρονικό διάστημα από την αγορά, υπάρχει υψηλός κίνδυνος υποτίμησης αυτών των κεφαλαίων, ειδικά με απότομη αύξηση των τιμών των ακινήτων.
- Αλλαγές στη δήλωση έργου. Ο νόμος επιτρέπει την πραγματοποίηση αλλαγών στο κύριο έγγραφο για ένα συγκεκριμένο αντικείμενο κατά τη διάρκεια της εργασίας. Βασική προϋπόθεση είναι να μην επηρεάζουν την ασφάλεια και την καταλληλότητά του για μόνιμη κατοικία. Μετά από τέτοιες αλλαγές, η περιοχή και η διάταξη του διαμερίσματος που αγοράσατε μπορεί να αλλάξει αισθητά, αλλά δεν θα είναι δυνατή η λήψη αποζημίωσης για αυτό. Η μόνη διέξοδος για τον μέτοχο, εάν δεν είναι ικανοποιημένος με τις αλλαγές, είναι να λύσει το συμβόλαιο και να βρει νέα οψιόν αγοράς.
Οι κύριοι κίνδυνοι από τη σύναψη συμφωνίας συμμετοχής σε μετοχές
Η αγορά ενός διαμερίσματος σε κοινόχρηστη κατασκευή είναι μια κερδοφόρα και βολική λύση για εκείνους τους ανθρώπους που δεν χρειάζονται στέγαση αυτή τη στιγμή, αλλά είναι έτοιμοι να περιμένουν λίγο χρόνο πριν μετακομίσουν σε ένα νέο διαμέρισμα. Ωστόσο, ακόμη και σε αυτή την περίπτωση, υπάρχουν κίνδυνοι για τους επενδυτές. Σχεδόν όλα προέρχονται από μια σημαντική απόχρωση — τη μη διαθεσιμότητα στέγασης ως τέτοια.
Πριν από την έναρξη ισχύος του ομοσπονδιακού νόμου-214, ο κύριος κίνδυνος για τους κατόχους μετοχών ήταν η χρεοκοπία του προγραμματιστή ή οι δόλιες ενέργειες εκ μέρους του. Τώρα, χάρη στους ασφαλείς λογαριασμούς, ο αγοραστής κινδυνεύει να χάσει μόνο χρόνο. Επιπλέον, εάν έχει περάσει αρκετά μεγάλο χρονικό διάστημα από την πληρωμή, υπάρχει κίνδυνος απόσβεσης του καταβληθέντος ποσού, το οποίο δεν θα επαρκεί πλέον για την αγορά παρόμοιου ακινήτου ακόμη και στο στάδιο της εκσκαφής.
Ο δεύτερος κοινός κίνδυνος για τους κατόχους μετοχών, που εξακολουθεί να είναι κοινός σήμερα, είναι η αποτυχία τήρησης των προθεσμιών για την ολοκλήρωση ενός αντικειμένου, που θα πρέπει να καθορίζονται στο DDU. Εάν ο προγραμματιστής αναβάλλει συστηματικά τον χρόνο παράδοσης, ειδοποιώντας τους αγοραστές ή παραβιάζει τις προθεσμίες χωρίς προηγούμενη ειδοποίηση, ο κάτοχος των τόκων έχει το δικαίωμα να προσφύγει στο δικαστήριο για να ανακτήσει αποζημίωση από την κατασκευαστική εταιρεία.
Η πιθανότητα να ικανοποιηθεί η απαίτηση είναι μεγαλύτερη εάν αποτελείται από πολλούς κατόχους μετοχών που αγόρασαν διαμερίσματα σε αυτό το σπίτι ταυτόχρονα.
Η τρίτη παγίδα της κύριας κατοικίας είναι η αναντιστοιχία του τελικού διαμερίσματος που καθορίζεται στη συμφωνία. Εάν μικρές διακυμάνσεις στην περιοχή στέγασης μπορούν να πληρωθούν από ένα από τα μέρη, τότε μια μεγάλη διαφορά αποτελεί ήδη βάση για τη λύση της σύμβασης.
Περισσότερες δυσκολίες προκύπτουν κατά τον εντοπισμό ασυνεπειών, ελλείψεων και ελαττωμάτων που εμφανίστηκαν λόγω υπαιτιότητας του κατασκευαστή ή του εργολάβου. Ο αγοραστής έχει το δικαίωμα να μην αποδεχθεί το διαμέρισμα σε αυτή την περίπτωση και να απαιτήσει από την κατασκευαστική εταιρεία να τα εξαλείψει.
Σπουδαίος! Από τις 25 Μαρτίου 2022, ορισμένες διατάξεις του νόμου περί προστασίας των καταναλωτών δεν ισχύουν για τους αγοραστές κύριας κατοικίας. Σύμφωνα με τους νέους κανόνες, οι κάτοχοι μετοχών μπορούν να υποβάλουν αίτηση στο δικαστήριο όχι νωρίτερα από τη στιγμή που ο κύριος του έργου θα εκτελέσει εργασίες για την εξάλειψη των ελλείψεων ή για να αρνηθεί να τις εκτελέσει.
Μια άλλη καινοτομία είναι ο προσδιορισμός της ουσιαστικότητας και της ασημαντότητας των εντοπισμένων ελλείψεων. Ταυτόχρονα, μόνο ένας πραγματογνώμονας του οποίου τα στοιχεία βρίσκονται σε ειδικό μητρώο μπορεί να τα προσδιορίσει. Εάν νωρίτερα ο μέτοχος είχε το δικαίωμα να προσελκύσει έναν τέτοιο εμπειρογνώμονα μόνος του, τώρα αυτό το καθήκον ανατίθεται στον προγραμματιστή.
Επιπλέον, οι ελλείψεις, οι οποίες θα αναγνωριστούν ως ασήμαντες, δεν αποτελούν εμπόδιο για την υπογραφή του πιστοποιητικού αποδοχής. Η κατασκευαστική εταιρεία έχει το δικαίωμα να το κάνει μονομερώς και αργότερα να εξαλείψει την αιτία της διαφοράς. Με τη σειρά του, ο κάτοχος του μετοχικού κεφαλαίου δεν μπορεί πλέον να διορθώσει μόνος του τις αδυναμίες του διαμερίσματος και να ζητήσει χρηματική αποζημίωση από τον πωλητή — όλες οι εργασίες αυτού του είδους εκτελούνται μόνο από ειδικούς της εταιρείας ανάπτυξης.
Διαβάστε το άρθρο στο περιοδικό Kylie: https://qayli.com/journal/chto-takoe-ddu-pri-pokupke-kvartiry/