Τι είναι καλύτερο: νέο κτίριο ή μεταπώληση;

Πρωτότυπο άρθρο στο περιοδικό Kylie

Η αγορά κατοικίας θεωρείται επάξια μια από τις πιο κερδοφόρες επενδύσεις. Αφενός, αυτός είναι ένας τρόπος να παρέχετε στον εαυτό σας και την οικογένειά σας τον δικό σας χώρο διαβίωσης, αφετέρου αποτελεί πηγή παθητικού πρόσθετου εισοδήματος όταν ενοικιάζονται δωρεάν τετραγωνικά μέτρα. Σε κάθε περίπτωση, τα ακίνητα είναι ένα περιουσιακό στοιχείο που, παρά τις σημαντικές διακυμάνσεις της αγοραίας αξίας, δεν υποτιμάται ποτέ πλήρως.

Ποια είναι η πρωτογενής και δευτερογενής αγορά ακινήτων;

Από την άποψη της παρουσίας ιδιοκτητών, η στέγαση κατά τη σύναψη σύμβασης απόκτησης ακινήτων διακρίνεται συνήθως σε πρωτογενή και δευτερεύουσα.

Η δευτερογενής αγορά, η οποία στην καθημερινή ζωή αναφέρεται απλώς ως «δευτερεύουσα αγορά», είναι ιδιωτικές κατοικίες ή διαμερίσματα σε έτοιμα, παραγγελθέντα κτίρια, για τα οποία υπάρχουν δικαιώματα ιδιοκτησίας καταχωρημένα σε μια ενιαία βάση δεδομένων Rosreestr. Κατά τη διάρκεια της πώλησης, ο ιδιοκτήτης αλλάζει και το διαμέρισμα, θα έλεγε κανείς, πηγαίνει «από δεύτερο χέρι» — εξ ου και το όνομα αυτού του τύπου ακινήτου.

Εάν ο κύριος του έργου, κατά τη διάρκεια της κατασκευής ή στο στάδιο της θέσης σε λειτουργία του αντικειμένου, επισημοποιήσει το δικαίωμα ιδιοκτησίας, αυτή η κατοικία θα συμπεριληφθεί επίσης στη δευτερογενή αγορά. Επομένως, ο ισχυρισμός ότι η δευτερεύουσα κατοικία είναι χώρος διαβίωσης σε μακροχρόνια και κατοικημένα κτίρια είναι θεμελιωδώς εσφαλμένος.

Πρωτογενή ακίνητη περιουσία, αντίθετα, είναι κατοικίες που είναι ακόμη υπό κατασκευή ή έχουν ήδη κατασκευαστεί, η κυριότητα των οποίων δεν είναι εγγεγραμμένη και δεν εκδίδεται σε συγκεκριμένο ιδιοκτήτη. Η απόκτηση πρωτογενούς ακίνητης περιουσίας ρυθμίζεται από άλλους νομικούς κανόνες εκτός από τα δευτερεύοντα ακίνητα. Στην πρώτη περίπτωση, η αγορά είναι δυνατή με συμβόλαια εκχώρησης δικαιωμάτων απαίτησης ή συμμετοχής στα ίδια κεφάλαια, ενώ συναλλαγή για διαμέρισμα που έχει ιδιοκτήτη καταρτίζεται με σύμβαση πώλησης.

Μεταπωλητές

Σύμφωνα με μεσίτες, υπάρχει ένα σημαντικό ποσοστό αγοραστών που εξετάζει επιλογές για την απόκτηση κατοικίας αποκλειστικά στη δευτερογενή αγορά. Οι κύριοι λόγοι είναι η απροθυμία να περιμένουμε την ολοκλήρωση της κατασκευής και η δυσπιστία των προγραμματιστών μετά από πολλές περιπτώσεις μαζικής εξαπάτησης των κατόχων μετοχών, οι οποίες έλαβαν ευρεία δημοσιότητα.

Οι μεταπωλητές έχουν μια σειρά από πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα. Μερικά από αυτά μπορεί να είναι τυπικά για νέα κτίρια, και μερικά μπορούν να βρεθούν μόνο σε σπίτια που κατοικούνται από καιρό.

πλεονεκτήματα

Η αγορά κατοικίας στη δευτερογενή αγορά προσφέρει περισσότερες ευκαιρίες όσον αφορά την επιλογή ενός διαμερίσματος στην περιοχή που σας αρέσει, με εύκολη πρόσβαση στον χώρο εργασίας σας. Ωστόσο, αυτά δεν είναι τα μόνα πλεονεκτήματα αυτού του τύπου ακίνητης περιουσίας, μπορούν να αποδοθούν οι ακόλουθες θετικές πτυχές:

• Υποδομή. Αυτός είναι ίσως ο πρώτος παράγοντας που δίνεται προσοχή κατά την επιλογή ενός διαμερίσματος. Σε μια κατοικημένη περιοχή, η υποδομή, κατά κανόνα, είναι αρκετά ανεπτυγμένη σε όλους τους τομείς της ζωής.

Στις μικροπεριοχές της δευτερεύουσας κατοικίας, οι συγκοινωνιακές συνδέσεις και οι οδικοί κόμβοι είναι καλά οργανωμένοι, καταστήματα, καταστήματα εστίασης, φαρμακεία, νηπιαγωγεία και σχολεία, κλινικές και χώροι αναψυχής βρίσκονται σε κοντινή απόσταση με τα πόδια.

• Εκπλήρωση. Στις περισσότερες περιπτώσεις, η κοντινή περιοχή έχει οριστικά διαμορφωθεί, δεν γίνονται εργασίες κατασκευής και εγκατάστασης σε αυτήν, έχουν οργανωθεί χώροι στάθμευσης και παιδικές χαρές.
• Μεγάλη επιλογή. Εάν εστιάσετε στη δευτερεύουσα αγορά ακινήτων ολόκληρης της πόλης και δεν περιορίζεστε σε μια συγκεκριμένη μικροπεριφέρεια, η εύρεση κατάλληλης κατοικίας μπορεί να πάρει αρκετό χρόνο. Ακόμη και μέσα στην ίδια κατοικημένη περιοχή, υπάρχει πάντα μια καλή επιλογή διαμερισμάτων προς πώληση οποιασδήποτε διαρρύθμισης και διαφορετικών κατηγοριών τιμών.
• Εξοικονόμηση σε επισκευές. Ένα καλά συντηρημένο διαμέρισμα δευτερογενούς αγοράς απαιτεί μόνο καλλυντικές επισκευές και ελάχιστες οικονομικές δαπάνες. Εκτός από αυτό, πολλοί ιδιοκτήτες, όταν πωλούν ένα σπίτι, αφήνουν τα απαραίτητα έπιπλα και υδραυλικά σε αυτό. Το μόνο προβληματικό σημείο μπορεί να είναι η θέση της ηλεκτρικής καλωδίωσης στους τοίχους.
• Διαφάνεια λογαριασμών κοινής ωφέλειας. Όταν μετακομίζετε σε κατοικημένη κατοικία, θα είναι γνωστό το κατά προσέγγιση ποσό του μηνιαίου λογαριασμού κοινής ωφέλειας, ενώ σε ορισμένα νέα κτίρια, οι κάτοικοι αντιμετωπίζουν δυσάρεστες εκπλήξεις με τη μορφή αυξημένου κόστους ρεύματος και άλλων υπηρεσιών.
• Λιγότερος θόρυβος. Σε κατοικημένες περιοχές με εδραιωμένη υποδομή και κατ’ οίκον, γίνονται λιγότερες οικοδομικές και επισκευαστικές εργασίες. Ως αποτέλεσμα, οι συνεχείς ήχοι εργαλείων και εξοπλισμού δεν παρεμβαίνουν στην άνετη διαβίωση, λιγότερη σκόνη και βρωμιά διεισδύουν στο διαμέρισμα.
• Περισσότερες πληροφορίες. Από την κατάσταση της εισόδου και τις πτήσεις των σκαλοπατιών, μπορείτε να πάρετε μια γενική εντύπωση για τους κατοίκους και την εσωτερική τάξη του σπιτιού, μπορείτε να ρωτήσετε τους γείτονες για την ασφάλεια της ίδιας της περιοχής.
• Ταχεία τακτοποίηση. Εάν το επιθυμείτε, μπορείτε να μετακομίσετε σε διαμέρισμα που ανήκει στη δευτερογενή αγορά την επόμενη κιόλας μέρα. Ακόμα κι αν πρέπει να κάνετε καλλυντικές επισκευές ή να εξοπλίσετε τον χώρο σύμφωνα με τις προτιμήσεις σας, εξακολουθεί να είναι απολύτως κατοικήσιμος.

Παρόμοια κατάσταση υπάρχει και με την εγγραφή. Εκδίδεται πολύ γρήγορα μετά την προσκόμιση των εγγράφων ταυτότητας, καθώς και την ιδιοκτησία του ακινήτου.

ιστορική αξία. Αν βάλεις τέτοιο στόχο, στην αγορά ακινήτων μπορείς να βρεις προσφορές για πώληση διαμερισμάτων σε σπίτια που αποτελούν αρχιτεκτονικό μνημείο. Αυτό αφορά κυρίως προεπαναστατικά και σταλινικά κτίρια, τα οποία εξακολουθούν να είναι δημοφιλή στους επενδυτές σήμερα.

Μειονεκτήματα

Η αγορά κατοικίας στη δευτερογενή αγορά έχει σημαντικά μειονεκτήματα. Οι πιο σοβαρές, που μπορεί να συνεπάγονται σημαντικούς οικονομικούς κινδύνους και ζημίες, περιλαμβάνουν:

• νομικό κίνδυνο. Αυτός είναι ο κύριος κίνδυνος που περιμένει τους αγοραστές που θέλουν να αγοράσουν ένα σπίτι μεταπώλησης. Οι κίνδυνοι μπορεί να προκληθούν από τελείως διαφορετικούς λόγους: από αφανείς κληρονόμους και άτομα με μερίδιο στο διαμέρισμα, μέχρι την απάτη.

Εκτός από τον πωλητή, μη καταγεγραμμένοι κληρονόμοι, ανήλικοι με δικαίωμα διαμονής, ανίκανοι συγγενείς, ιδιοκτήτες μεριδίου διαμερίσματος που εκτίουν ποινές σε φυλακές μπορούν να διεκδικήσουν ότι έχουν κατοικία. Οι πιο εμπεριστατωμένες κτηματομεσιτικές και τραπεζικές επιταγές δεν εγγυώνται ότι σε λίγα χρόνια ο νέος ιδιοκτήτης του ζωτικού χώρου δεν θα λάβει κλήτευση για μήνυση.

Οι συνέπειες μπορεί να είναι διαφορετικές: από μια μακρά και κουραστική έξωση μη καταγεγραμμένων ενοικιαστών έως την πλήρη αποξένωση του διαμερίσματος υπέρ του ενάγοντα χωρίς χρηματική αποζημίωση στον αγοραστή.

• Μακροπρόθεσμη συμφωνία. Κατά την αγοραπωλησία ακινήτων στη δευτερογενή αγορά, πολλά εξαρτώνται από τον ανθρώπινο παράγοντα. Είναι αδύνατο να προβλεφθούν οι όροι για την παράδοση των κλειδιών στη σύμβαση, οι πρώην ένοικοι μπορούν να εκκενώσουν τον χώρο διαβίωσης για μεγάλο χρονικό διάστημα, γεγονός που θα δημιουργήσει ορισμένες ενοχλήσεις. Δεν είναι ασυνήθιστο για τον πωλητή να αρνείται να συνάψει μια συμφωνία την τελευταία στιγμή και ο αγοραστής αναγκάζεται να αναζητήσει μια νέα επιλογή στέγασης το συντομότερο δυνατό.
• Δυσκολίες με στεγαστικά δάνεια. Η δευτερεύουσα στέγαση υπόκειται σε πιο ενδελεχή τραπεζικό έλεγχο, συμπεριλαμβανομένης μιας προκαταρκτικής αξιολόγησης της αγοράς ακινήτων από ειδικούς. Δεν είναι ασυνήθιστο η άρνηση υποθήκης λόγω της μη ικανοποιητικής κατάστασης του σπιτιού ή του ίδιου του διαμερίσματος. Όπως δείχνει η πρακτική, το επιτόκιο στεγαστικών δανείων για δευτερεύουσες κατοικίες είναι 1-2% ή περισσότερο υψηλότερο από το επιτόκιο για νέα κτίρια. Σε ορισμένες περιπτώσεις, ο αγοραστής, μη λαμβάνοντας υπόψη το κόστος των μελλοντικών επισκευών, αναγκάζεται να καλύψει αυτή τη διαφορά από δικά του κεφάλαια.
• Κτίρια χωρίς άδεια. Ορισμένα διαμερίσματα έχουν στοιχεία εσωτερικής ανάπλασης ή τζάμια που βλέπουν στο εξωτερικό του κτιρίου, τα οποία απαιτούν υποχρεωτική εγγραφή και νομιμοποίηση. Όταν προκύπτουν τέτοιες στιγμές κατά τη σύναψη της σύμβασης, είναι αδύνατη η καταχώριση της συναλλαγής έως ότου νομιμοποιηθούν αυτές οι αλλαγές.
• Κατάσταση σπιτιού. Οποιαδήποτε πολυκατοικία έχει ορισμένο διάστημα λειτουργίας. Όσο μεγαλύτερο είναι, όσο πιο φθαρμένη είναι η δομή του κτιρίου, τόσο πιο εύθραυστα είναι τα ρουλεμάν, τα προβλήματα με την οροφή και το δάπεδο εμφανίζονται τακτικά. Οι ανελκυστήρες σε παλιά κτίρια συχνά καταστρέφονται και αποτελούν πιθανό κίνδυνο, ειδικά εάν δεν είναι γνωστό πόσο ευσυνείδητα συντηρήθηκαν και επισκευάστηκαν.
• Φθαρμένες επικοινωνίες. Τις περισσότερες φορές, στα σπίτια του παλιού ταμείου, παραπονιούνται για την κατάσταση της ηλεκτρικής καλωδίωσης, επειδή η επιδείνωση είναι γεμάτη βραχυκυκλώματα και κίνδυνο πυρκαγιών. Η αντικατάστασή του είναι αρκετά προβληματική, αφού αυτό πρέπει να γίνει σε όλους τους χώρους του κτιρίου. Επίσης, η δευτερεύουσα κατοικία δεν μπορεί να καυχηθεί για ένα άψογα λειτουργικό σύστημα αποχέτευσης· απαιτεί περιοδική αντικατάσταση φθαρμένων σωλήνων νερού.

• Ξεπερασμένη αρχιτεκτονική. Στις περισσότερες περιπτώσεις, οι δευτερεύουσες κατοικίες πωλούνται σε μάλλον παλιά σπίτια που δεν διαφέρουν ως προς τις αρχικές αρχιτεκτονικές λύσεις και αποτελούν μέρος μιας οικιστικής περιοχής χωρίς χαρακτηριστικά. Επιπλέον, η διάταξη σε τέτοια κτίρια είναι τυπική και, λόγω του μεγάλου αριθμού φέροντα εξαρτήματα, δεν παρέχει ευκαιρίες για ανάπλαση.
• Πτώση σε αξία. Σε αυτή την περίπτωση, είναι απαραίτητο να γίνει σαφής διάκριση μεταξύ δευτερεύουσας στέγασης σε νέα, ιδιόκτητα κτίρια και σε σπίτια του παλαιού ταμείου. Οι πρώτες χαρακτηρίζονται από σταδιακή αύξηση της τιμής λόγω της αναπτυσσόμενης υποδομής και της επέκτασης της μικροπεριοχής. Τα διαμερίσματα σε παλιά κτίρια αναπόφευκτα θα πέφτουν σε τιμή με την πάροδο του χρόνου: λόγω της φθοράς του κτιρίου, της ξεπερασμένης εμφάνισης και της εσωτερικής του διάταξης.
• Κρυμμένα ελαττώματα. Αυτό το μειονέκτημα σχετίζεται άμεσα με την ασυνειδησία του πωλητή, ο οποίος προσπαθεί να κρύψει τις σοβαρές ελλείψεις του διαμερίσματος για να μην μειώσει την τιμή του. Για παράδειγμα, η επικίνδυνη για την υγεία μούχλα μπορεί να καλυφθεί με φρέσκο ​​χρώμα ή νέα ταπετσαρία. Την ώρα της αγοράς θα είναι αόρατο, αλλά μετά από έξι μήνες το πολύ θα βγει σε πολλά σημεία. Για έναν νέο ιδιοκτήτη σπιτιού, μια τέτοια εξέλιξη γεγονότων είναι γεμάτη με μια ακόμη οικονομική απώλεια, συμπεριλαμβανομένων νέων καλλυντικών επισκευών, εγκατάστασης υψηλής ποιότητας εξαερισμού και μάλλον δαπανηρής και χρονοβόρας απολύμανσης των χώρων.

Νέο κτίριο

Ένα νέο κτίριο δεν είναι πάντα μόνο μια κύρια κατοικία, δηλαδή ένα που δεν έχει εγγεγραμμένο ιδιοκτήτη. Όχι πολύ καιρό πριν, ο όρος «νέα δευτερεύουσα στέγαση» εισήχθη στην καθημερινή ζωή των μεσιτών. Αυτή η έννοια αναφέρεται σε νεόδμητες ή ακόμη και υπό κατασκευή ακατοίκητες κατοικίες, τα διαμερίσματα στα οποία ανήκουν ο κύριος του έργου, οι επενδυτές βάσει συμφωνίας μετοχικού κεφαλαίου ή το κράτος. Έτσι, οι νόμοι και οι κανονισμοί στους οποίους υπόκειται αυτού του είδους τα ακίνητα κατά τη σύναψη των συμβάσεων πώλησης εμπίπτουν στην κατηγορία της δευτερεύουσας κατοικίας.

Πολλά από τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα των νέων κτιρίων ισχύουν επίσης για τη δευτερεύουσα στέγαση , αλλά σε ορισμένες περιπτώσεις έχουν βασικές διαφορές.

πλεονεκτήματα

Το κύριο πλεονέκτημα των νέων κτιρίων έναντι της δευτερεύουσας κατοικίας είναι, φυσικά, η καινοτομία. Μεταξύ των άλλων θετικών πτυχών της πρωτογενούς ακίνητης περιουσίας είναι τα ακόλουθα:

• Τιμή. Σε σύγκριση με τη δευτερεύουσα κατοικία στην ίδια περίπου κατηγορία, ένα διαμέρισμα σε μια νέα πολυκατοικία μπορεί να κοστίσει σημαντικά λιγότερο. Από πολλές απόψεις, αυτή η διαφορά στην τιμή οφείλεται στο γεγονός ότι η στέγαση σε ένα σπίτι υπό κατασκευή πρέπει να αναμένεται για μεγάλο χρονικό διάστημα.

Ένα άλλο αναμφισβήτητο πλεονέκτημα είναι ότι με την ολοκλήρωση της κατασκευής, το πραγματικό κόστος του χώρου διαβίωσης αυξάνεται σημαντικά. Κατά μέσο όρο, αυτή η διαφορά είναι 10-30% τοις εκατό, αλλά σε ορισμένες περιπτώσεις μπορεί να φτάσει έως και 50%. Έτσι, με πιθανή μελλοντική πώληση του διαμερίσματος, ο επενδυτής λαμβάνει επιπλέον κέρδος.

• Στεγαστικών δανείων. Οι τράπεζες είναι πολύ πιο πρόθυμες να εγκρίνουν στεγαστικά δάνεια για την αγορά κατοικίας σε νέο κτίριο. Όσον αφορά την πρωτοβάθμια στέγαση, υπάρχει μεγάλος αριθμός κρατικών και τραπεζικών προγραμμάτων για την παροχή επιδοτήσεων στεγαστικών δανείων και το ύψος της ασφάλισης και των τόκων του δανείου είναι πολύ μικρότερο από ό,τι για τη δευτερεύουσα στέγαση.

Σε πολλές περιπτώσεις, ένας εκπρόσωπος της τράπεζας — ένας μεσίτης στεγαστικών δανείων — είναι πάντα παρών στο ίδιο το γραφείο του προγραμματιστή, επομένως το δάνειο μπορεί να εκδοθεί ταυτόχρονα με την υπογραφή της συμφωνίας μετοχικού κεφαλαίου, χωρίς να χάνεται χρόνος για επίσκεψη στην τράπεζα.

• Διαφάνεια της συναλλαγής. Η απόκτηση κατοικίας σε νέο κτίριο στερείται νομικών κινδύνων που μπορεί να αντιμετωπίσει ένας αγοραστής στην περίπτωση δευτερεύουσας ακίνητης περιουσίας. Ένα διαμέρισμα που προηγουμένως δεν είχε ιδιοκτήτες είναι εγγυημένο ότι θα είναι απαλλαγμένο από κάθε είδους βάρη, αφανές για συνιδιοκτήτες και κληρονόμους, επομένως ο κίνδυνος αμφισβήτησης της ιδιοκτησίας της κατοικίας σε ένα νέο κτίριο είναι μηδενικός.
• Αντοχή. Δεδομένου ότι κάθε σπίτι έχει μια συγκεκριμένη περίοδο λειτουργίας, στην περίπτωση της πρωτογενούς ακίνητης περιουσίας, μπορείτε να είστε σίγουροι ότι θα εξυπηρετήσει πλήρως για πολλές δεκαετίες. Η χρήση των τελευταίων τεχνολογικών εξελίξεων επιτρέπει σήμερα να παρατείνει σημαντικά τη διάρκεια ζωής των κτιρίων κατοικιών.

Για παράδειγμα, η διάρκεια ζωής των σύγχρονων κτιρίων πάνελ έχει αυξηθεί από 70 σε 100 χρόνια, τούβλο — έως και 120 χρόνια, και πολλά μονολιθικά σπίτια μπορούν να εξυπηρετήσουν 200 χρόνια ή περισσότερα.

• πρωτότυπη αρχιτεκτονική. Σήμερα, η απόκτηση έγκρισης για την κατασκευή μιας μη τυποποιημένης εγκατάστασης είναι πολύ πιο εύκολη από ό,τι πριν από μερικές δεκαετίες. Αυτή η προσέγγιση λύνει το πρόβλημα του απρόσωπου συγκροτήματος κατοικιών και μικροπεριοχών, καθιστά δυνατό να γίνει μια ξεχωριστή ομάδα κτιρίων ένα ενιαίο και μοναδικό αρχιτεκτονικό σύνολο.

Οι προσόψεις των νέων σπιτιών μπορούν επίσης να έχουν επιπλέον λειτουργικά (ασυνήθιστα μπαλκόνια, βεράντες, παράθυρα σε προεξοχή) και διακοσμητικά στοιχεία.

• Βολική διάταξη. Η περιοχή των σύγχρονων διαμερισμάτων μπορεί να είναι απολύτως οτιδήποτε: από μικρά, συμπαγή στούντιο έως ευρύχωρα διαμερίσματα. Ακόμη και στο στάδιο της κατασκευής, προβλέπεται να υπάρχει χώρος διαβίωσης για οικογένειες διαφορετικών μεγεθών, άτομα με διαφορετικές οικονομικές δυνατότητες.

Ένα άλλο μεγάλο πλεονέκτημα των νέων κτιρίων είναι ότι ένας μεγάλος αριθμός προγραμματιστών προσφέρει τη δυνατότητα αυτοσχεδιασμού και χωροθέτησης του χώρου διαβίωσης. Αυτή η προσέγγιση σάς επιτρέπει να επιτύχετε μια πρωτότυπη διάταξη, εστιάζοντας στη δική σας ευκολία.

• Στάθμευση. Στις συνθήκες των σύγχρονων μεγαλουπόλεων, οι θέσεις στάθμευσης είναι σε μεγάλη έλλειψη και η πληρωμή για μια μόνιμη θέση σε ένα φυλασσόμενο χώρο στάθμευσης μπορεί να είναι αρκετά ακριβή. Για το λόγο αυτό, πολλά νέα συγκροτήματα κατοικιών σχεδιάζονται με τέτοιο τρόπο ώστε να οργανώνουν υπόγειους χώρους στάθμευσης, ενίοτε πολυεπίπεδους, σε κάθε κτίριο. Αυτό καθιστά δυνατή την απελευθέρωση της κοντινής περιοχής από την υπερβολική αφθονία αυτοκινήτων, για να γίνουν οι αυλές περιποιημένες, εξευγενισμένες και ασφαλείς.
• Διαμορφωμένος χώρος. Σχεδόν όλα τα έργα ανάπτυξης σήμερα περιλαμβάνουν ενδιαφέρουσες επιλογές σχεδιασμού για κοντινές τοποθεσίες. Τα συγκροτήματα κατοικιών διαμορφώνονται με τέτοιο τρόπο ώστε να αποκλείεται η διείσδυση μη εξουσιοδοτημένων προσώπων στην επικράτεια: τοποθετούνται φράχτες και σημεία ελέγχου.

Οι αυλές είναι σχεδιασμένες με τέτοιο τρόπο ώστε να κάνουν τη ζωή των κατοίκων όσο το δυνατόν πιο άνετη. Τα νέα κτίρια προβλέπουν την παρουσία ασφαλών παιδικών χαρών με μαλακή επιφάνεια, άνετους πάγκους, περιποιημένα παρτέρια, χώρους αναψυχής με κιόσκια και χώρους μπάρμπεκιου.

• Γείτονες. Τα σπίτια που ανήκουν στην πρωτογενή αγορά ακινήτων αρχικά χωρίζονται κυρίως σε κατηγορίες: ξεκινώντας από οικονομικές επιλογές και τελειώνοντας με ελίτ χώρο διαβίωσης. Τα διαμερίσματα σε αυτά, αντίστοιχα, ανήκουν σε ένα ενιαίο τμήμα τιμών, επομένως υπάρχει πολύ μεγάλη πιθανότητα όλοι οι ενοικιαστές να είναι εκπρόσωποι περίπου της ίδιας κοινωνικής θέσης και οικονομικών δυνατοτήτων.

Μειονεκτήματα

Παρά τον μεγάλο αριθμό θετικών πτυχών, τη χαμηλή τιμή και τη συμμόρφωση με τις σύγχρονες απαιτήσεις και τάσεις, η αγορά κατοικίας σε ένα νέο κτίριο εγκυμονεί ορισμένους κινδύνους και έχει ορισμένα μειονεκτήματα. Ανάμεσα στα πιο δημοφιλή μειονεκτήματα της πρωτογενούς ακίνητης περιουσίας, τα οποία αναφέρονται συχνότερα από τους κατοίκους, είναι τα ακόλουθα:

• Περίοδος αναμονής. Σε πολλές περιπτώσεις, τα διαμερίσματα προσφέρονται για αγορά ακόμη και στο στάδιο της τοποθέτησης των θεμελίων του μελλοντικού σπιτιού. Ως αποτέλεσμα, οι νέοι ιδιοκτήτες σπιτιού αναγκάζονται να περιμένουν για αρκετά χρόνια πριν λάβουν τα κλειδιά και την επίσημη μετακόμιση. Εάν προσθέσουμε σε αυτό παράγοντες που δεν ελέγχουν ο κατασκευαστής: ακραίες καιρικές συνθήκες, οικονομική κρίση, καθυστερήσεις από προμηθευτές οικοδομικών υλικών, τότε ο χρόνος κατασκευής του κτιρίου μπορεί να καθυστερήσει.

Εάν η κατασκευή είναι πολύ μεγάλη, μπορείτε να προσπαθήσετε να λάβετε χρηματική αποζημίωση από τον προγραμματιστή, αλλά στην πράξη αυτό δεν είναι πάντα δυνατό. Πρώτον, αυτή η ρήτρα πρέπει να διευκρινιστεί αρχικά στη σύμβαση και, δεύτερον, η δικαστική προσφυγή μπορεί επίσης να διαρκέσει πολύ, ειδικά εάν η αξίωση ήταν ομαδική αγωγή.

Μερικές φορές ένα σπίτι δεν μπορεί να τεθεί σε λειτουργία λόγω έλλειψης οικοδομικών αδειών ή αδειών χρήσης γης από τον κύριο του έργου. Στην περίπτωση αυτή, η διαδικασία μπορεί να διαρκέσει και χρόνια, μέχρι την οριστική διευθέτηση των δικαιωμάτων διάθεσης αυτής της περιουσίας.

• Αναστολή κατασκευής. Αυτό είναι το χειρότερο σενάριο που μπορεί να συμβεί στην περίπτωση της πρωτογενούς ακίνητης περιουσίας. Οι λόγοι για τη διακοπή της κατασκευής μπορεί να είναι τόσο η χρεοκοπία που προκλήθηκε από την οικονομική κρίση όσο και η ανεντιμότητα του κατασκευαστή. Η νομοθεσία προβλέπει πρωτόκολλα προστασίας των επενδυτών σε αυτή την περίπτωση, ωστόσο, στην πράξη, είναι πολύ δύσκολο να επιτευχθεί αποζημίωση, ειδικά εάν ο αριθμός των εξαπατημένων μετόχων είναι πολύ μεγάλος.

Δεν είναι ασυνήθιστο για τους αγοραστές να λαμβάνουν οικονομική αποζημίωση αρκετά χρόνια μετά την κήρυξη της πτώχευσης του προγραμματιστή. Ταυτόχρονα, είναι ακριβώς το ποσό που καταβλήθηκε τότε. Η αγορά ακινήτων τείνει να αυξάνει συνεχώς τις τιμές των κατοικιών, επομένως ο επενδυτής, δυστυχώς, δεν θα έχει πλέον τη δυνατότητα να αγοράσει παρόμοιο χώρο διαβίωσης για ταμεία αποζημίωσης.

• Τακτοποίηση και εγγραφή. Εάν μπορείτε να μετακομίσετε σε δευτερεύουσα κατοικία σχεδόν την επόμενη μέρα, τότε με τα νέα κτίρια η κατάσταση είναι ελαφρώς διαφορετική. Μετά τη μέτρηση του διαμερίσματος, οι ειδικοί της ΔΔΠ υπολογίζουν εκ νέου το κόστος του χώρου διαβίωσης, το οποίο μπορεί να αλλάξει προς όφελος τόσο του κατόχου του μετοχικού κεφαλαίου όσο και του κατασκευαστή. Στη συνέχεια, θα πρέπει να επισκέπτεστε επανειλημμένα τα γραφεία του προγραμματιστή και της εταιρείας διαχείρισης για να συντάξετε εκθέσεις επιθεώρησης και να υπογράψετε σύμβαση για την παροχή υπηρεσιών.

Μπορείτε να εγγραφείτε σε ένα νέο κτίριο έξι μήνες μετά την παραλαβή των κλειδιών και την τελική σύναψη όλων των συμβάσεων. Για οικογένειες με παιδιά σχολικής και νηπιαγωγείου, αυτό μπορεί να δημιουργήσει μια σειρά επιπλέον προβλημάτων.

• Κόστος επισκευής. Η μερίδα του λέοντος των σύγχρονων νέων κτιρίων νοικιάζεται μόνο με τραχύ φινίρισμα. Δεν είναι ασυνήθιστο οι κάτοικοι να παραπονιούνται για την πολύ χαμηλή του ποιότητα, μέχρι ενισχυτικές κατασκευές ορατές από τους τοίχους, στραβά τοποθετημένα παράθυρα με διπλά τζάμια, φθηνή, αναποτελεσματική μόνωση. Σε αυτή την περίπτωση, πριν από τις καλλυντικές επισκευές, θα πρέπει να ξοδέψετε επιπλέον χρήματα για την ισοπέδωση των τοίχων, την τοποθέτηση μονωτικού στρώματος και την εξάλειψη των κενών παραθύρων.

Οι καλλυντικές επισκευές σε σπίτια με τραχύ φινίρισμα θα είναι επίσης αρκετά ακριβές, ειδικά αν συνοδεύονται από αγορά υδραυλικών εγκαταστάσεων. Σύμφωνα με τα μέσα δεδομένα, το κόστος μιας πλήρους ανακαίνισης σε νέα κτίρια μπορεί μερικές φορές να φτάσει το ένα τρίτο του κόστους του ίδιου του διαμερίσματος.

• Χαμηλή ποιότητα. Τα διαμερίσματα στην πρωτογενή αγορά, ιδίως της οικονομίας και της μεσαίας τάξης, διακρίνονται μερικές φορές από κακή ποιότητα δομικών υλικών και εργασιών που εκτελούνται. Έτσι, σε ένα διαμέρισμα μπορεί να υπάρχουν ξύλινα εσωτερικά χωρίσματα, τόσο λεπτά που αφήνουν το παραμικρό θρόισμα. Συχνά, για να εξοικονομήσει χρήματα, ο προγραμματιστής εγκαθιστά φθηνά, λεπτά παράθυρα με διπλά τζάμια, εξαιτίας των οποίων είναι μάλλον δροσερό στα διαμερίσματα τη χειμερινή περίοδο.

Άλλα παράπονα για κακή ποιότητα περιλαμβάνουν: κακή σφράγιση ραφών, έλλειψη ηχομόνωσης σε κτίρια όπου είναι απαραίτητη, κακής ποιότητας πόρτες, ανώμαλους τοίχους, δάπεδα και οροφές, προβλήματα με την ηλεκτρική καλωδίωση.

• Αγαπητοί βοηθοί. Οι λογαριασμοί κοινής ωφελείας σε νέες οικοδομές μπορεί να είναι σημαντικά υψηλότεροι από αυτούς σε παρόμοια διαμερίσματα μεταπώλησης. Αυτό συμβαίνει όταν μια συγκεκριμένη εταιρεία διαχείρισης ενεργεί ως ενδιάμεσος μεταξύ του καταναλωτή και του παρόχου υπηρεσιών κοινής ωφέλειας. Εάν η σύμβαση συναφθεί απευθείας με έναν δημοσιονομικό δημοτικό οργανισμό, τα ποσά των τιμολογίων θα είναι αισθητά χαμηλότερα.
• Έλλειψη υποδομών. Νέες μικροπεριοχές αναπτύσσονται κυρίως σε ερημιές και ελεύθερες περιοχές της αστικής περιοχής. Στις περισσότερες περιπτώσεις, δεν είναι απαραίτητο να μιλάμε για ανεπτυγμένη υποδομή. Συχνά κοντά σε μια κατοικημένη περιοχή δεν υπάρχει καν καλή συγκοινωνία και οδική διασταύρωση.

Η εμφάνιση καταστημάτων, εμπορικών και ψυχαγωγικών κέντρων, εκπαιδευτικών και ιατρικών ιδρυμάτων σε τέτοιες γειτονιές είναι δυνατή μόνο μετά την οριστική ολοκλήρωση της κατασκευής. Για τους κατοίκους νέων κτιρίων, οι καταστάσεις δεν είναι ασυνήθιστες όταν χρειάζονται αρκετές ώρες για να φτάσετε στη δουλειά χωρίς να λάβετε υπόψη την κυκλοφοριακή συμφόρηση.

• Θόρυβος. Ακόμη και αν ολοκληρωθεί πλήρως η κατασκευή του συγκροτήματος κατοικιών, δεν μπορεί κανείς να υπολογίζει στην απόλυτη ειρήνη και τάξη. Πρώτον, οι ανακαινίσεις σε διαμερίσματα στο ίδιο κτίριο μπορεί να διαρκέσουν μήνες, αν όχι χρόνια. Εάν ορισμένοι ένοικοι αντιμετωπίσουν την επισκευή σε μερικές εβδομάδες, τότε άλλοι, σιγά-σιγά, μπορούν να ευχαριστήσουν τους γείτονές τους με τον ήχο ενός διατρητή κάθε Σαββατοκύριακο.

Δεν πρέπει επίσης να ξεχνάτε ότι ο εξωραϊσμός και η τοποθέτηση ασφάλτου δεν είναι μια γρήγορη διαδικασία και για μεγάλο χρονικό διάστημα θα πρέπει να ανεχθείτε τη σκόνη, τη βρωμιά και τους ήχους του εργασιακού εξοπλισμού κατασκευής.

• Ακρίβεια. Η έκταση της γης για δόμηση στις συνθήκες των σύγχρονων μεγαλουπόλεων είναι πολύ περιορισμένη, επομένως αυτό το μειονέκτημα αντισταθμίζεται από την ακρίβεια και τον αριθμό των ορόφων των σπιτιών που κατασκευάζονται. Ως αποτέλεσμα τέτοιων δραστηριοτήτων, δεν μπορούν όλα τα διαμερίσματα να καυχηθούν για μια ευχάριστη θέα από το παράθυρο: βασικά, η θέα ανοίγει σε γειτονικά κτίρια, τα οποία είναι, επιπλέον, πολύ κοντά.

Στα «πόδια» των σπιτιών, σωροί ουρανοξυστών οδηγούν σε ένα άλλο πρόβλημα — απότομες ριπές ανέμου λόγω αυξημένων αναταράξεων. Τα πεζοδρόμια και οι αυλές σε τέτοιες κατοικίες γίνονται άβολα και δέχονται πολύ λίγο ηλιακό φως.

Τι είναι πιο κερδοφόρο: μεταπώληση ή νέο κτίριο;

Κάθε τύπος κατοικίας ακινήτων έχει τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματά του. Για να κατανοήσετε τι είναι πιο κερδοφόρο να πάρετε: πρωτεύον ή δευτερεύον , μπορείτε να χρησιμοποιήσετε ένα συγκριτικό χαρακτηριστικό που αντικατοπτρίζει τις κύριες παραμέτρους που πρέπει να προσέξετε:

Τιμή:

• για νέα κτίρια κάτω, ειδικά στα αρχικά στάδια κατασκευής·
• για τη δευτερεύουσα στέγαση είναι περίπου 30% υψηλότερη από αυτή των αναλόγων του κύριου τμήματος, αλλά μπορείτε να διαπραγματευτείτε μια έκπτωση με τον ιδιοκτήτη.

Ποιότητα:

• σε ένα νέο κτίριο μπορεί να είναι τόσο υψηλό όσο και χαμηλό, ανάλογα με τον τύπο του σπιτιού και την κατηγορία του.
• στις δευτερεύουσες κατοικίες, είναι ψηλά στα σύγχρονα κτίρια, σχετικά χαμηλότερα σε σπίτια του παλιού ταμείου.

Προσφορά:

• Στην πρωτογενή αγορά, οι σύγχρονες τιμές και οι κατασκευαστικές τεχνολογίες προσφέρουν στέγαση διαφόρων διατάξεων και οποιουδήποτε τμήματος τιμών.
• δευτερεύοντα διαμερίσματα σε καλά σπίτια, με βολική διαρρύθμιση, είτε πωλούνται σε μικρές ποσότητες, είτε εξαφανίζονται γρήγορα από την αγορά.

Παραδίδω αποσκευές:

• εάν η αγορά ενός διαμερίσματος έγινε στο αρχικό στάδιο της κατασκευής, θα χρειαστούν 2-3 χρόνια για να περιμένουμε τη διευθέτηση.
• σε δευτερεύουσα στέγαση μερικές φορές είναι δυνατό να μετακινηθείτε την επόμενη μέρα

Κίνδυνος διακοπής κατασκευής:

• για πρωτογενή υπάρχει. Τις περισσότερες φορές, οι κατασκευές παγώνουν σε περιόδους οικονομικής κρίσης.
• δεν είναι διαθέσιμο για δευτερεύον

Κίνδυνος απάτης:

• για την κύρια κατοικία είναι πρακτικά μηδέν.
• στην περίπτωση της δευτερογενούς αγοράς, δεν είναι πάντα δυνατό να ενημερωθείτε λεπτομερώς για τους προηγούμενους ιδιοκτήτες του διαμερίσματος και άλλες κρυφές αποχρώσεις.

Υποδομή:

• Σε νέες μικροπεριοχές μπορεί να αναπτυχθεί και να εξοπλιστεί για χρόνια.
• στα παλιά έχει κατά κανόνα ήδη ανεπτυγμένη υποδομή και βολικές συγκοινωνιακές συνδέσεις.

Στεγαστικών δανείων:

• είναι πλεονεκτικό να συντάσσεται στα τελευταία στάδια της κατασκευής, πριν από την παράδοση του αντικειμένου.
• για τη δευτερεύουσα κατοικία, το ποσοστό είναι τουλάχιστον 1-2% υψηλότερο. Δεν είναι κάθε αντικείμενο κατάλληλο.

Διαβιβάσεις:

• για πρώτη φορά μετά την παράδοση του σπιτιού, ενδέχεται να υπάρξουν διακοπές.
• τα συστήματα μηχανικής στα παλιά σπίτια μπορεί να φθαρούν.

Επισκευή:

• ακριβό αν πάρετε ένα διαμέρισμα με τραχύ φινίρισμα.
• για δευτερεύουσα στέγαση είναι επίσης δαπανηρή σε περιπτώσεις όπου το διαμέρισμα παραμελείται σε μεγάλο βαθμό.

Η ποικιλομορφία της αγοράς ακινήτων είναι τόσο μεγάλη που όταν επιλέγετε την καταλληλότερη επιλογή, μπορείτε να βρεθείτε σε αδιέξοδο. Για να αποφύγετε λάθη, πρέπει πρώτα απ ‘όλα να ορίσετε με σαφήνεια τις δικές σας προτιμήσεις και προσδοκίες από την προτεινόμενη αγορά.

Για αυτό, οι ψυχολόγοι και οι μεσίτες συμφωνούν μαζί τους, συνιστούν τη δημιουργία ενός απλού αναλυτικού πίνακα μόνοι τους. Καταρτίζεται ως εξής: δύο στήλες σχεδιάζονται σε χαρτί με τα σύμβολα «συν» και «πλην». Σε αυτές τις στήλες, θα πρέπει να υποδείξετε τις πιο σημαντικές, κατά τη γνώμη σας, αποχρώσεις και ανάγκες που υποβάλατε για μελλοντική στέγαση. Για παράδειγμα, η απάντηση στην ερώτηση: είστε έτοιμοι να κάνετε επισκευές από την αρχή ή μπορείτε να είστε ικανοποιημένοι με ό,τι είναι ήδη έτοιμο, θα σας βοηθήσει σε μεγάλο βαθμό να αποφασίσετε αν θα πάρετε ένα νέο κτίριο ή ένα δευτερεύον.

Μπορεί να υπάρχει οποιοσδήποτε αριθμός τέτοιων ερωτήσεων. Στο τέλος, μένει να υπολογίσουμε τον αριθμό των συν και πλην που προκύπτει και να δούμε τι τελικά υπερτερεί.