Σε διάφορες συναλλαγές για την πώληση ακινήτων, πολλοί κίνδυνοι παραμονεύουν τόσο για τον πωλητή όσο και για τον αγοραστή. Ταυτόχρονα, προβλήματα μπορεί να συμβούν σε κάθε στάδιο της συναλλαγής, ακόμη και όταν τα μέρη φαίνεται να έχουν έρθει σε συμφωνία.
Οι διακανονισμοί μετρητών κατά την απόκτηση ακινήτου είναι μόνο ένα από τα επικίνδυνα στάδια της διαδικασίας σύναψης συμβολαίου. Η μεταφορά χρημάτων σε μετρητά θεωρείται από καιρό μια επικίνδυνη μέθοδος που παρέχει πολλές ευκαιρίες για απάτη, επομένως υπεύθυνοι αγοραστές και πωλητές προτιμούν να μεταφέρουν πληρωμές, οι οποίες μερικές φορές μπορεί να είναι αρκετά μεγάλα ποσά, ως μία από τις ασφαλέστερες μεθόδους.
Συνήθως εμπλέκουν ένα τρίτο αδιάφορο άτομο — τράπεζα ή συμβολαιογράφο — που λειτουργεί ως εγγυητής της διαφάνειας της συναλλαγής. Στον αριθμό τέτοιων ασφαλών διακανονισμών ανήκει και η πληρωμή με τραπεζική πιστωτική επιστολή.
Τι είναι η πιστωτική επιστολή τράπεζας;
Η πώληση διαμερίσματος μέσω πιστωτικής επιστολής είναι μία από τις επιλογές πληρωμής χωρίς μετρητά. Σε αυτήν καταφεύγουν οι συμμετέχοντες στη συναλλαγή, η οποία ολοκληρώνεται για πρώτη φορά, και τα μέρη δεν είναι βέβαια για την πλήρη ειλικρίνεια των προθέσεων του άλλου. Προκειμένου να επιλυθεί το ζήτημα της δυσπιστίας στη διαδικασία πληρωμής, εμπλέκεται ένα τρίτο μέρος — στην περίπτωση αυτή, η τράπεζα.
Για τη μεταφορά χρημάτων από τον αγοραστή στον πωλητή, ο οποίος ονομάζεται δικαιούχος σε πράξεις με πιστωτική επιστολή, ανοίγει ένας ειδικός λογαριασμός σε οποιαδήποτε τράπεζα της επιλογής του αγοραστή, σχεδιασμένος αποκλειστικά για αμοιβαίους διακανονισμούς στο πλαίσιο της τρέχουσας συναλλαγής. Ο αγοραστής μεταφέρει ολόκληρο το απαιτούμενο ποσό σε αυτόν, μετά το οποίο τα χρήματα δεσμεύονται στον λογαριασμό μέχρι την τελική μεταβίβαση της κυριότητας.
Το παραπάνω σημείο είναι πολύ σημαντικό όσον αφορά την αξιοπιστία αυτού του είδους πληρωμής. Γεγονός είναι ότι συναλλαγή αγοραπωλησίας δεν θεωρείται ότι έγινε μόνο μετά την κατάθεση χρημάτων και την υπογραφή της σύμβασης. Ακόμη και σε αυτά τα στάδια, μπορεί να τερματιστεί μονομερώς εάν κάποιο από τα μέρη αλλάξει γνώμη σχετικά με την αγορά ή την πώληση ακινήτων.
Ορισμένα είδη απάτης ή άλλες παράνομες ενέργειες βασίζονται σε αυτό. Ο πωλητής, αφού λάβει μετρητά, ειδικά μη εξασφαλισμένα με απόδειξη ή άλλα έγγραφα, μπορεί απλώς να αρνηθεί περαιτέρω υποχρεώσεις. Από την πλευρά του αγοραστή, το αδίκημα μπορεί να εκφραστεί σε πλαστά τραπεζογραμμάτια και άλλες απάτες.
Μια πιστωτική επιστολή λειτουργεί διαφορετικά κατά την πώληση ενός διαμερίσματος. Ο πωλητής μπορεί να αποκτήσει πρόσβαση στα χρήματα μόνο όταν προσκομίσει πιστοποιητικό κρατικής εγγραφής ιδιοκτησίας. Είναι αυτό το έγγραφο, που αποτελεί την τελική επιβεβαίωση της αλλαγής στον ιδιοκτήτη του αντικειμένου πώλησης, που θα του επιτρέψει να μεταφέρει χρήματα στον δικό του τρεχούμενο λογαριασμό.
Η συμμετοχή στη συναλλαγή πιστωτικής επιστολής υποχρεώνει τα μέρη να τηρούν αυστηρά όλους τους όρους της συμφωνίας, καθώς και να ακολουθούν τη διαδικασία εγγραφής ιδιοκτησίας. Επιπλέον, η τράπεζα χρεώνει μια αμοιβή για υπηρεσίες αυτού του είδους — προμήθεια ύψους 0,1 έως 0,6% του ποσού. Εάν η πιστωτική επιστολή χρησιμοποιείται σε μόνιμη βάση, για παράδειγμα, για συναλλαγές στεγαστικών δανείων, μπορεί να της εκχωρηθεί σταθερό επιτόκιο.
Πιστωτική επιστολή υποθήκης
Η υποθήκη με πιστωτική επιστολή είναι η ίδια διαδικασία διακανονισμού με την τακτική πληρωμή, με τη διαφορά ότι μόνο το ποσό της προκαταβολής μεταφέρεται στον πωλητή με πίστωση.
Είναι δυνατό και μάλιστα επιθυμητό να συνάψετε στεγαστικό δάνειο και να ανοίξετε πιστωτική επιστολή στην ίδια τράπεζα. Πρώτον, είναι ευκολότερο να αποφευχθεί πιθανή σύγχυση στις διατραπεζικές συναλλαγές και, δεύτερον, η τράπεζα μπορεί να μειώσει σημαντικά την προμήθεια ή να την αποκλείσει εντελώς από τις προϋποθέσεις χρήσης ενός τέτοιου ειδικού λογαριασμού.
Η διαδικασία διακανονισμού πιστωτικού τιμολογίου κατά την αγορά, στην οποία εμπλέκεται και σύμβαση δανείου, έχει ως εξής. Το ποσό της προκαταβολής μεταφέρεται στην πίστωση, για την οποία η τράπεζα ειδοποιεί τον πωλητή. Αφού τους παράσχει πιστοποιητικό μεταβίβασης ιδιοκτησίας, το οποίο τις περισσότερες φορές είναι απόσπασμα από το USRN, η τράπεζα μεταφέρει το ποσό που λείπει σε αυτόν. Μετά από αυτό, ο αγοραστής εξαντλεί τις υποχρεώσεις του προς τον πωλητή και παραμένει μόνο υπόχρεος στο χρηματοπιστωτικό ίδρυμα.
Τύποι πιστωτικών επιστολών κατά την αγορά ακινήτων
Οι τραπεζικές πιστωτικές επιστολές χρησιμοποιούνται όχι μόνο κατά την πώληση ενός διαμερίσματος, αλλά και σε άλλες συναλλαγές που απαιτούν τη συμμετοχή μεσάζοντα που εγγυάται την εκπλήρωση των υποχρεώσεων από τα μέρη. Για το λόγο αυτό, υπάρχουν πολλές ποικιλίες αυτής της μεθόδου υπολογισμού, περισσότερο ή λιγότερο κατάλληλες για συναλλαγές ακινήτων:
Αποδοχή και μη αποδοχή
Μεταφρασμένες από τα αγγλικά, αυτές οι έννοιες υποδηλώνουν μια επιβεβαιωμένη και μη επιβεβαιωμένη πιστωτική επιστολή, αντίστοιχα. Μια ενδιάμεση τράπεζα τρίτου μέρους ενώνει μια πιστωτική επιστολή αποδοχής και αναλαμβάνει βαθιές υποχρεώσεις προς τον δικαιούχο πωλητή. Σε σχέση με αυτές τις υποχρεώσεις, είναι αυτός που πρέπει να εγγυηθεί την παραλαβή χρημάτων στον λογαριασμό, καθώς και να τα καταβάλει στον πωλητή. Τις περισσότερες φορές, ο τύπος αποδοχής μιας πιστωτικής επιστολής εντοπίζεται σε διεθνείς συναλλαγές, στις οποίες συμμετέχουν τράπεζες δύο ή περισσότερων χωρών.
Στα συμβόλαια ακινήτων, η συντριπτική πλειοψηφία χρησιμοποιεί πιστωτική επιστολή μη αποδοχής. Μια άμεση πίστωση κατά την αγορά ακινήτων δεν προβλέπει τη συμμετοχή του αγοραστή στη μεταφορά ή την εξαργύρωση χρημάτων — αυτό απαιτεί μόνο πληροφορίες σχετικά με την επίσημη μεταβίβαση ιδιοκτησίας που παρέχεται από τον πωλητή. Η τράπεζα δεν είναι υποχρεωμένη να ενημερώσει τον αγοραστή σχετικά.
Ανέκκλητο και αμετάκλητο
Το ίδιο το όνομα μιας ανακλήσιμης πιστωτικής επιστολής υποδηλώνει ότι μπορεί να ακυρωθεί ή να ανακληθεί κατόπιν αιτήματος του πληρωτή και στις συναλλαγές ακινήτων — του αγοραστή. Ταυτόχρονα, ούτε αυτός ούτε η τράπεζα υποχρεούνται να ειδοποιήσουν τον πωλητή για την ανάληψη κεφαλαίων από τον λογαριασμό.
Μια αμετάκλητη έκδοση πιστωτικής επιστολής μπορεί επίσης να αποσυρθεί, ωστόσο, αφού ειδοποιηθεί ο δικαιούχος. Επιπλέον, ο πωλητής πρέπει να δώσει την άδεια να ακυρώσει έναν τέτοιο λογαριασμό. Φυσικά, είναι δυνατή η ανάληψη μιας πιστωτικής επιστολής χωρίς τέτοια άδεια, ωστόσο, στην περίπτωση αυτή, ο αγοραστής θα έχει μια μακρά διαδικασία, κατά την οποία θα πρέπει να αποδείξει στην τράπεζα ότι η συναλλαγή δεν πραγματοποιήθηκε και δεν είναι ιδιοκτήτης του ακινήτου.
Οι ανακλητές πιστωτικές επιστολές απαγορεύονται σε πολλούς τύπους διεθνών εμπορικών συναλλαγών και επίσης σπάνια χρησιμοποιούνται στην περίπτωση πώλησης κατοικιών. Όταν πληρώνετε για αγορασμένα ακίνητα, η ελκυστικότητα μιας πιστωτικής επιστολής έγκειται ακριβώς στο γεγονός ότι τα χρήματα σε αυτήν δεσμεύονται πριν από την εγγραφή του ακινήτου. Εάν ο αγοραστής μπορεί να τα πάρει πίσω ανά πάσα στιγμή, χάνεται όλο το νόημα της καταφυγής σε αυτού του είδους τις αμοιβαίες διευθετήσεις. Εκτός εάν ορίζεται διαφορετικά στα έγγραφα που συνοδεύουν το άνοιγμα λογαριασμού, η πίστωση θεωρείται αυτόματα αμετάκλητη.
Ακάλυπτο και κατατέθηκε
Αυτοί οι τύποι πιστωτικών επιστολών αφορούν συναλλαγές με χρηματοοικονομικό στοιχείο, συμμετέχοντες στις οποίες είναι νομικά πρόσωπα. Ο κατατεθειμένος ή καλυμμένος τύπος πίστωσης χρησιμοποιείται μεταξύ τραπεζών που έχουν ανοιχτούς λογαριασμούς των συμμετεχόντων στη συναλλαγή. Η εγγυήτρια τράπεζα στην οποία ανοίγει μεταφέρει τα χρήματα στο χρηματοπιστωτικό ίδρυμα του πωλητή, όπου και αυτά δεσμεύονται μέχρι να επιβεβαιωθεί η μεταβίβαση της κυριότητας.
Μια ακάλυπτη πιστωτική επιστολή είναι μια παραλλαγή μιας αμετάκλητης πίστωσης, με τη διαφορά ότι αναφέρεται και πάλι στον κάτοχο του λογαριασμού — νομικό πρόσωπο. Τα κεφάλαια φυλάσσονται στην τράπεζα όπου ανοίγεται η πιστωτική επιστολή και μετά την ολοκλήρωση της συναλλαγής με την εγγραφή νέου ιδιοκτήτη ακινήτου μεταφέρονται στον δικαιούχο.
Υπάρχουν και άλλα είδη πιστωτικών επιστολών, αλλά πρακτικά δεν χρησιμοποιούνται σε συναλλαγές ακινήτων. Τα περισσότερα από αυτά έχουν δημιουργηθεί ειδικά για διεθνείς χρηματοοικονομικές συναλλαγές και περιλαμβάνουν την αλληλεπίδραση πολλών ανεξάρτητων τραπεζών ταυτόχρονα.
Μια πιστωτική επιστολή με τη λεγόμενη «κόκκινη ρήτρα» είναι ένας τύπος ειδικού λογαριασμού, που φέρει το όνομά του από παλιές σημειώσεις σε έγγραφα. Σήμερα, μια τέτοια ερμηνεία μιας πιστωτικής επιστολής σημαίνει ότι ο δικαιούχος έχει το δικαίωμα να λάβει προκαταβολή από αυτόν τον λογαριασμό, το ποσό της οποίας συνήθως αναφέρεται στη σύμβαση.
Η διαδικασία ανοίγματος λογαριασμού και λήψης χρημάτων με πιστωτική επιστολή
Δεδομένου ότι η συμμετοχή μιας πιστωτικής επιστολής σε μια συναλλαγή πώλησης και αγοράς απαιτεί αυστηρή τήρηση όλων των κανόνων, θα πρέπει να τηρηθεί μια ορισμένη σειρά στην εφαρμογή της. Τα κύρια στάδια ανοίγματος μιας πιστωτικής επιστολής και οι διακανονισμοί σε αυτήν περιλαμβάνουν:
- Σύνταξη ΔΚΠ. Εκτός από τις συνήθεις ρήτρες που περιέχονται σε μια συνηθισμένη συμφωνία πώλησης και αγοράς, θα πρέπει να αναφέρει ότι ο διακανονισμός θα γίνει με τη χρήση πιστωτικής επιστολής. Αυτό το είδος περιλαμβάνεται συνήθως στην ενότητα της διαδικασίας πληρωμής.
- Σύνταξη αίτησης για πιστωτική επιστολή. Το συμφωνητικό που υπογράφουν τα μέρη, το οποίο καθορίζει τους όρους πληρωμής, πρέπει να προσκομιστεί στην τράπεζα και να επισυναφθεί αίτηση για άνοιγμα πιστωτικού λογαριασμού.
- Άνοιγμα πιστωτικής επιστολής. Τα χρήματα θα διατηρηθούν σε αυτό έως ότου οι εκπρόσωποι του χρηματοπιστωτικού ιδρύματος λάβουν ειδοποίηση για την κρατική εγγραφή της μεταβίβασης της ιδιοκτησίας.
- Εγγραφή DCT. Η διάρκεια αυτής της εγγραφής στο Rosreestr είναι έως και 10 εργάσιμες ημέρες, μετά τις οποίες ο αγοραστής γίνεται επίσημα ο νέος ιδιοκτήτης του ακινήτου.
- Υποβολή πληροφοριών στην τράπεζα. Το πιστοποιητικό μεταβίβασης ιδιοκτησίας, που ελήφθη από τη Rosreestr, καθώς και ένα απόσπασμα από το USRN σχετικά με την εγγραφή ιδιοκτησίας, το οποίο ο αγοραστής πρέπει να λάβει μόνος του, είναι τα κύρια έγγραφα που απαιτούνται για να προχωρήσει η τράπεζα.
- Έλεγχος δεδομένων. Η τράπεζα αναλαμβάνει και διενεργεί μόνη της κάθε περαιτέρω έλεγχο σχετικά με τη νομιμότητα της εγγραφής και άλλες πτυχές της συναλλαγής.
- Πίστωση χρημάτων σε λογαριασμό. Μετά την παραλαβή των χρημάτων στον προσωπικό λογαριασμό του πωλητή, όλες οι υποχρεώσεις των μερών θεωρούνται ότι έχουν εξαντληθεί και ο λογαριασμός πίστωσης μπορεί να κλείσει.
Μαζί με έναν λογαριασμό μεσεγγύησης και ένα χρηματοκιβώτιο, η πίστωση είναι ένας από τους πιο αξιόπιστους τρόπους πληρωμής, χάρη στον οποίο μια συναλλαγή με εντελώς αγνώστους θα εξελιχθεί ομαλά και νόμιμα. Ένας λογαριασμός πιστωτικής επιστολής είναι επίσης επωφελής καθώς δεν περιλαμβάνει μετρητά και κάθε είδους κινδύνους που συνδέονται με αυτό.
Σε αντίθεση με έναν λογαριασμό μεσεγγύησης, μια πίστωση δεν δεσμεύει τον πωλητή και τον αγοραστή με άλλους περιορισμούς εκτός από αυτούς που καθορίζονται στη σύμβαση πώλησης. Μάλιστα, η τράπεζα βοηθά τα μέρη προστατεύοντάς τα εκ των προτέρων από πιθανές αμοιβαίες αξιώσεις και υποψίες. Αν το δεις από διαφορετική σκοπιά, η αμοιβαία συμφωνία των μερών για πληρωμή και λήψη χρημάτων μέσω πιστωτικής επιστολής υποδηλώνει άμεσα την αγνότητα των προθέσεων και την επιθυμία να συναντηθούν στα μισά του δρόμου.
Αν συνυπολογίσουμε την ασφάλεια που εγγυάται αυτού του είδους ο διακανονισμός, τότε η προμήθεια που χρεώνει η τράπεζα είναι μια πολύ μικρή χρέωση για την ηρεμία και την εμπιστοσύνη στη θετική ολοκλήρωση της συναλλαγής.
Μπορείτε να διαβάσετε το άρθρο στο περιοδικό Kylie: https://qayli.com/journal/chto-takoe-akkreditiv-pri-pokupke-nedvijimosti/