Ο προσδιορισμός των χαρακτηριστικών και η ταξινόμηση των αγορών ακινήτων είναι μια πολύ περίπλοκη διαδικασία, αφού αυτός ο οικονομικός κλάδος έχει πολλά στοιχεία. Είναι ένας συνδυασμός άκρως εξειδικευμένων αγορών που αλληλεπιδρούν μεταξύ τους και ταυτόχρονα παραμένουν αρκετά απομονωμένες. Τα κύρια κριτήρια που λαμβάνονται υπόψη κατά την ανάλυση της αγοράς είναι τα χαρακτηριστικά των κύριων συστατικών της, καθώς και η ταξινόμηση και ο σκοπός της ακίνητης περιουσίας.
Ταξινόμηση αγορών ακινήτων
Για την ταξινόμηση της αγοράς κατοικίας χρησιμοποιούνται διαφορετικές προσεγγίσεις. Πρώτον, όλες οι λειτουργίες και οι τύποι εργασιών που σχετίζονται με την κατασκευή, τη λειτουργία και το εμπόριο αντικειμένων ακινήτων χωρίζονται σε υπό όρους εδαφικά τμήματα: ομοσπονδιακές, περιφερειακές και τοπικές αγορές. Παρά το γεγονός ότι αυτά τα στοιχεία συνδέονται πολύ στενά και στην πραγματικότητα είναι αδιαχώριστα μεταξύ τους, έχουν διαφορετικές τάσεις στην τιμολόγηση και τη διαμόρφωση μιας ισορροπίας προσφοράς και ζήτησης.
Ένας από τους σημαντικότερους παράγοντες που επηρεάζουν την περιφερειακή αγορά είναι ο βαθμός απασχόλησης του πληθυσμού. Παράλληλα, οι επιμέρους μονάδες της κατατάσσονται σε αγορές με υψηλή, χαμηλή, αυξανόμενη ή φθίνουσα απασχόληση.
Η ομοσπονδιακή αγορά είναι μια γενική έννοια που ενώνει τις υπόλοιπες συνιστώσες του νομοθετικού πλαισίου, καθώς και εσωτερικούς και εξωτερικούς οικονομικούς παράγοντες επιρροής. Κατά την ανάλυση των τοπικών αγορών, λαμβάνονται κυρίως υπόψη τα στενότερα χαρακτηριστικά μιας συγκεκριμένης τοποθεσίας: περιοχές της πόλης που προτιμώνται για διαβίωση και επένδυση, το μέσο επίπεδο εισοδήματος των κατοίκων κ.λπ.
Ο γενικός ταξινομητής των αντικειμένων ακινήτων χωρίζει την αγορά σε κύρια τμήματα: πρωτογενή, δευτερεύουσα, καθώς και αγορά ενοικίασης. Τα δύο πρώτα ανήκουν στον λεγόμενο χώρο των αγοραπωλησιών, ενώ ο κύριος στόχος του τρίτου είναι η απόκτηση σταθερού κέρδους στη διαδικασία κατοχής ακινήτων. Σύμφωνα με τη νομοθεσία, με τα αντικείμενα των δύο πρώτων τμημάτων της αγοράς, είναι δυνατή η λήψη μέτρων για την πλήρη μεταβίβαση του δικαιώματος ιδιοκτησίας και διάθεσης τέτοιας περιουσίας.
Πρωτογενής αγορά είναι ένα κτήριο προς πώληση που είναι υπό κατασκευή ή μόλις χτίστηκε και πωλείται για πρώτη φορά. Πωλητές τέτοιου είδους ακίνητης περιουσίας θεωρούνται ότι είναι το κράτος, που εκπροσωπείται από τη διοίκηση του οικισμού, και η εταιρεία ανάπτυξης. Στην περίπτωση αυτή, οι δημοτικές αρχές λειτουργούν ως εγγυητές και ρυθμιστές της νομιμότητας των ακινήτων, ενώ οι κατασκευαστικές εταιρείες αναλαμβάνουν τη λειτουργία των παρόχων υπηρεσιών. Ο αριθμός των προσφορών στην αγορά είναι ευθέως ανάλογος με τον αριθμό των κατοικιών που κατασκευάζονται και τίθενται σε λειτουργία.
Σπουδαίος! Η βάση για την περαιτέρω ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων στο σύνολό της είναι μόνο το κύριο τμήμα της. Οι ρυθμοί ανάπτυξής της ρυθμίζουν όλες τις σημαντικές διεργασίες που λαμβάνουν χώρα σε αυτόν τον οικονομικό τομέα.
Η δευτερογενής αγορά είναι η στέγαση και η ακίνητη περιουσία για εμπορικούς σκοπούς, που δεν είναι η πρώτη φορά που εμφανίζονται ως υποκείμενα συναλλαγών. Με άλλα λόγια, η δευτερεύουσα κατοικία είναι ακίνητη περιουσία που προηγουμένως είχε τουλάχιστον έναν ιδιοκτήτη.
Η σύνδεση μεταξύ της πρωτογενούς και της δευτερογενούς αγοράς είναι πολύ πιο στενή από ό,τι φαίνεται με την πρώτη ματιά. Η αύξηση της δημοτικότητας ενός τμήματος ή η αύξηση των μέσων τιμών για αυτό επηρεάζει άμεσα το δεύτερο. Εάν, για παράδειγμα, αυξηθεί ο αριθμός των προσφορών δευτερεύουσας στέγασης, η δημοτικότητα και η ζήτηση για πρωτογενή αντικείμενα πέσει — υποτιμώνται σε κάποιο βαθμό. Ταυτόχρονα, όταν το κόστος κατασκευής προκαλεί αύξηση των τιμών στα νέα κτίρια, το κόστος των δευτερευόντων αντικειμένων αυξάνεται αμετάκλητα.
Μην ξεχνάτε! Ένα νέο κτίριο, που τίθεται επίσημα σε λειτουργία, αποκτά το καθεστώς της δευτερεύουσας κατοικίας, ακόμη κι αν δεν έχει ζήσει κανείς σε αυτό στο παρελθόν. Έτσι, όλες οι συναλλαγές για την απόκτηση τέτοιου ακινήτου θα πραγματοποιούνται σύμφωνα με τους κανόνες για τα ακίνητα που έχουν συγκεκριμένο ιδιοκτήτη, δηλαδή με σύμβαση πώλησης.
Η αγορά ενοικίων είναι ένα τμήμα της αγοράς ακινήτων, η λειτουργία του οποίου είναι να λαμβάνει ένα μόνιμο εισόδημα χρησιμοποιώντας το ακίνητο που ανήκει χωρίς να το πουλήσει. Αυτό σημαίνει ότι η κύρια πηγή εισοδήματος για τους ιδιοκτήτες κατοικιών που εναλλάσσονται σε αυτό το τμήμα είναι η ενοικίασή τους.
Μια τέτοια πράξη περιλαμβάνει τη μεταβίβαση οικιστικών ή εμπορικών εγκαταστάσεων για προσωρινή χρήση σε άλλα πρόσωπα έναντι ορισμένου τέλους. Σε αυτήν την περίπτωση, λαμβάνει χώρα μόνο η μεταβίβαση του δικαιώματος χρήσης — μόνο ο ιδιοκτήτης του ακινήτου μπορεί να διαθέσει πλήρως το ακίνητο, συμπεριλαμβανομένης της πώλησής του.
Η αγορά ενοικίων συνδέεται επίσης στενά με την πρωτογενή και δευτερογενή αγορά ακινήτων. Αυτό αφορά κυρίως το ύψος του ενοικίου. Αυξάνεται σε ευθεία αναλογία με την αύξηση του κόστους της προς πώληση κατοικίας, καθώς και με την αύξηση των τιμών για άλλα αγαθά και υπηρεσίες. Ωστόσο, το κόστος του ενοικίου δεν εξαρτάται τόσο από τις γενικές οικονομικές τάσεις — ο κύριος ρυθμιστής τιμών σε αυτή την περίπτωση είναι η ζήτηση για ενοικίαση κατοικιών.
Επιπλέον, υπάρχει μια άλλη, όχι εντελώς επίσημη, ταξινόμηση της αγοράς ακινήτων. Μιλάμε για τα οργανωμένα και ανοργάνωτα κομμάτια του. Η οργανωμένη αγορά ρυθμίζεται αυστηρά από κανονισμούς, όλες οι συναλλαγές σε αυτήν απαιτούν υποχρεωτική κρατική εγγραφή και τη συμμετοχή νομικών διαμεσολαβητών. Κατά τη σύναψη τέτοιων συναλλαγών, τα δικαιώματα των μερών προστατεύονται στο μέγιστο βαθμό και οι ίδιες οι συναλλαγές αποκτούν νομική βαρύτητα.
Η ανοργάνωτη αγορά, παρά τις προσπάθειες του κράτους να περιορίσει όσο το δυνατόν περισσότερο το αυθόρμητο εμπόριο ακινήτων, εξακολουθεί να υπάρχει. Ένας από τους κύριους λόγους για τη στροφή σε αυτόν τον κλάδο είναι η επιθυμία εξοικονόμησης κατά την εκτέλεση πολλών εγγράφων, κάτι που αναπόφευκτα συνεπάγεται κόστος. Ταυτόχρονα, κάθε συναλλαγή που δεν οργανώνεται σωστά είναι εξαιρετικά επικίνδυνη — δεν προστατεύει τα δικαιώματα ιδιοκτησίας των μερών και δεν είναι σε θέση να παράσχει νομική αξιοπιστία.
Χαρακτηριστικά της αγοράς ακινήτων
Οι τύποι ακινήτων χωρίζονται σε φυσικά (οικόπεδα, φυτεύσεις, δεξαμενές, καθώς και οικόπεδα υπεδάφους) και τεχνητά (κτίρια και κατασκευές). Εάν γίνουν αντικείμενο συναλλαγών στην αγορά ακινήτων, υπόκεινται σε καθιερωμένους ορισμούς που είναι χαρακτηριστικοί αυτού του είδους αγαθών, οι οποίοι συλλογικά ονομάζονται χαρακτηριστικά της αγοράς ακινήτων. Δίνουν μια σαφή περιγραφή αυτού του είδους ιδιοκτησίας, γεγονός που το διακρίνει από άλλα αντικείμενα εμπορίου.
Τα κύρια χαρακτηριστικά της αγοράς είναι:
- Εντοπισμός. Αυτή η έννοια σημαίνει τη στατικότητα των αντικειμένων των συναλλαγών, την αδυναμία μεταφοράς τους στο χώρο χωρίς να προκαλείται ανεπανόρθωτη ζημιά. Επιπλέον, ο εντοπισμός υποδηλώνει μια αυστηρά καθορισμένη δέσμευση της ιδιοκτησίας στην περιοχή, μια εδαφική υπαγωγή που δεν υπόκειται σε αλλαγές.
- Ανταγωνισμός. Η εκτεταμένη ταξινόμηση των ακινήτων στο σύστημα κτηματογράφησης είναι ο λόγος που δεν μπορεί να υπάρξει τέλειος ανταγωνισμός στην αγορά ακινήτων. Επίσης, αυτή η διαδικασία επηρεάζεται από σημαντικές διαφορές μεταξύ των περιφερειακών αγορών, οι οποίες επιτρέπουν στους προγραμματιστές και τους επενδυτές να ανταγωνίζονται επί ίσοις όροις μόνο εντός περιορισμένων εδαφικών μονάδων.
- Μοναδικότητα. Κάθε ακίνητο είναι μοναδικό με τον δικό του τρόπο, καθώς συνδυάζει όχι μόνο τα τεχνικά χαρακτηριστικά του κτιρίου, αλλά και πολλές σχετικές αποχρώσεις: τοποθεσία, επίπεδο ανάπτυξης υποδομής, οικισμός, οικολογική κατάσταση στην περιοχή, γειτονικά κτίρια, κατάσταση και αξία του γη στην οποία βρίσκεται.
- Η ελαστικότητα της προσφοράς. Για την αγορά ακινήτων, αυτή η έννοια χαρακτηρίζεται από μάλλον χαμηλά ποσοστά. Η ποσότητα ενός προσφερόμενου εμπορεύματος, σε αυτήν την περίπτωση ακίνητων αντικειμένων, σπάνια μειώνεται ή αυξάνεται λόγω μεταβολών στη μέση τιμή αγοράς του.
- Παράγοντες που επηρεάζουν την ανταγωνιστικότητα. Το πόσο ανταγωνιστικό τελικά είναι ένα προϊόν εξαρτάται από πολλούς άμεσους και έμμεσους παράγοντες. Μεταξύ των άμεσων είναι το υψηλό επίπεδο επαγγελματισμού στην εκτέλεση της εργασίας, τα υψηλής ποιότητας υλικά κατασκευής και φινιρίσματος. Οι έμμεσες περιλαμβάνουν: τις προτιμήσεις πιθανών αγοραστών και επενδυτών, τις τρέχουσες τάσεις στην κατασκευή οικιστικών και εμπορικών κτιρίων, την κατάσταση του περιβάλλοντος, τον ρυθμό ανάπτυξης μιας συγκεκριμένης περιοχής του οικισμού.
- Το συνολικό κόστος του αντικειμένου. Η τελική τιμή οποιουδήποτε κατασκευασμένου κτιρίου διαμορφώνεται όχι μόνο από το κόστος των υλικών που χρησιμοποιούνται και τα κεφάλαια που δαπανώνται για αυτά — περιλαμβάνει επίσης άλλα κόστη, συμπεριλαμβανομένης της εφαρμοσμένης εργασίας και των υλικών πόρων. Επιπλέον, η τιμή διαμορφώνεται λαμβάνοντας υπόψη το κόστος της γης που χρησιμοποιείται για ανάπτυξη, τα δικαιώματα σε αυτήν, καθώς και το κόστος που σχετίζεται με την απόκτηση και την καταχώριση τέτοιων δικαιωμάτων.
Η έννοια και η ταξινόμηση των ακινήτων
Τα ακίνητα περιλαμβάνουν όλα τα είδη αγαθών που είναι άρρηκτα δεμένα στο έδαφος και μόνιμα στερεωμένα σε μια συγκεκριμένη περιοχή. Αυτά περιλαμβάνουν οικόπεδα διαφορετικών μεγεθών, χωριστά κτίρια ή τμήματα κτιρίων με διαφορετικούς ιδιοκτήτες, εμπορικά, βιομηχανικά και βοηθητικά κτίρια, καθώς και τις διάφορες συνδυασμένες μορφές τους.
Η ταξινόμηση των αντικειμένων ακινήτων στη Ρωσία πραγματοποιείται σύμφωνα με πολλές παραμέτρους, καθεμία από τις οποίες αντικατοπτρίζει τα μεμονωμένα χαρακτηριστικά των κτηματομεσιτικών μονάδων.
Τα κύρια χαρακτηριστικά της ακίνητης περιουσίας
Για να αποκτήσει το ακίνητο το καθεστώς της ακίνητης περιουσίας θα πρέπει να πληροί αρκετά υποχρεωτικά κριτήρια για τον προσδιορισμό αυτού του είδους. Τα κύρια χαρακτηριστικά της ταξινόμησης των ακινήτων μειώνονται σε τρία σημεία:
Αδιάσπαστη σύνδεση με τη γη
Αυτή η έννοια σημαίνει ότι ένα ξεχωριστό αντικείμενο πρέπει να συνδέεται απαραβίαστα με την επιφάνεια της γης με ειδικό τεχνικό σχέδιο. Η φύση μιας τέτοιας δομής, οι τύποι της και άλλα κριτήρια δεν ρυθμίζονται από το νόμο — ο κύριος κανόνας παραμένει η άπαξ και για πάντα καθιερωμένη δέσμευση της δομής με τη γη. Αυτή η αρχή είναι θεμελιώδης μεταξύ των χαρακτηριστικών του ορισμού της ακίνητης περιουσίας ως τέτοιας.
Ωστόσο, ορισμένα κτίρια και κατασκευές δεν έχουν καθεστώς ακίνητης περιουσίας. Αυτά περιλαμβάνουν εκείνα τα μέρη αρχιτεκτονικών κατασκευών που δεν έχουν ανεξάρτητη οικονομική λειτουργικότητα. Αυτά περιλαμβάνουν περιφράξεις, ισόγειους χώρους στάθμευσης, εξοπλισμένους χώρους κ.λπ. — δηλαδή εκείνα τα μέρη του αντικειμένου που δεν μπορούν να υπάρχουν έξω από αυτό.
Τέτοιες δομές έχουν άλλο όνομα — μη κεφαλαίο. Αυτό σημαίνει ότι δεν έχουν δομή προσαρτημένη στο έδαφος και θεωρητικά μπορούν να μετακινηθούν σε άλλη θέση. Αν και ο τελευταίος κανόνας για τις μη μόνιμες κατασκευές δεν ισχύει πάντα, δεν μπορούν να ονομαστούν ακίνητα.
Ορισμένα αντικείμενα, για παράδειγμα, ορισμένα είδη θαλάσσιων και αεροπορικών μεταφορών, αν και είναι φυσικά κινητά, σε σπάνιες περιπτώσεις μπορεί να εξισωθούν νομικά με ακίνητα.
Αδύνατη η μετακίνηση χωρίς ζημιά
Η ουσία του δεύτερου χαρακτηριστικού προέρχεται από τον ορισμό του πρώτου. Μια άρρηκτη σύνδεση συνεπάγεται την υποχρεωτική παρουσία θεμελίου, καθώς και μηχανικών κατασκευών που το στερεώνουν στην επιφάνεια της γης.
Δεν είναι δυνατό να μετακινήσετε ένα αντικείμενο στο διάστημα χωρίς να καταστρέψετε αυτές τις δομές. Δεδομένου ότι συμβαίνει και η παραμόρφωση του ίδιου του θεμελίου, η ακεραιότητα του κτιρίου υπόκειται σε μη αναστρέψιμες βλάβες.
Νόμιμη διαδικασία δημιουργίας ακινήτου
Κανένα ακίνητο δεν μπορεί να ανεγερθεί χωρίς την άδεια των δημοτικών αρχών του οικισμού και των αρμόδιων πολεοδομικών αρχών. Επιπλέον, το κτίριο πρέπει να κτιστεί σε κατάλληλο οικόπεδο, και η κατασκευαστική εταιρεία να έχει δικαίωμα χρήσης του.
Τεράστιο ρόλο παίζει και η επίσημη οικοδομική άδεια. Εάν, σύμφωνα με όλα τα τεχνικά χαρακτηριστικά, η κατασκευή πληροί τα παραπάνω κριτήρια, αλλά ανεγέρθηκε κατά παράβαση του νόμου, μπορεί να μην της αποδοθεί καθόλου η ιδιότητα του ακινήτου.
Είδη ακίνητων αντικειμένων
Ο χαρακτηρισμός και η ταξινόμηση των ακινήτων πραγματοποιείται με πολλά κριτήρια. Το πρώτο από αυτά είναι η φυσική ή τεχνητή προέλευση μιας συγκεκριμένης ακίνητης μονάδας.
Το δεύτερο κριτήριο είναι η κλίμακα των αντικειμένων. Η ταξινόμηση κλίμακας εφαρμόζεται τόσο σε χωριστά οικόπεδα και οικόπεδα υπεδάφους, όσο και σε χώρους που αποτελούν μέρος μιας ενιαίας δομής. Σύμφωνα με την αρχή της κλιμάκωσης, διακρίνονται: μονοκατοικίες και πολυκατοικίες, συγκροτήματα κατοικιών, διαμερίσματα και δωμάτια, καθώς και πολλά άλλα αντικείμενα που λειτουργούν ως εμπόρευμα στην αγορά ακινήτων.
Το τρίτο κριτήριο είναι η ετοιμότητα. Δεν υποδηλώνει μόνο σπίτια υπό κατασκευή και θέση σε λειτουργία — η ορολογία αυτού του ορισμού είναι πολύ ευρύτερη. Σύμφωνα με το κριτήριο της ετοιμότητας διακρίνονται τα εξής: αντικείμενα υπό κατασκευή, ημιτελή (χρειάζεται ολοκλήρωση), που χρήζουν ανακατασκευής ή μεγάλης επισκευής, έτοιμα αντικείμενα.
Το τέταρτο κριτήριο είναι ο διορισμός. Υποδηλώνει τον σκοπό για τον οποίο δημιουργήθηκε αυτό ή εκείνο το αντικείμενο, καθώς καθένα από αυτά έχει τα δικά του τεχνικά πρότυπα που κατοχυρώνονται στη νομοθεσία. Το κτίριο μπορεί να προορίζεται: για κατοικία, για οργάνωση χώρων γραφείων, για εμπορικές και άλλες υπηρεσίες, για βιομηχανική χρήση κ.λπ. Κάθε οικόπεδο, με τη σειρά του, προορίζεται επίσης για κάτι: για ανάπτυξη, για εκμετάλλευση, για γεωργικούς σκοπούς.
Το πέμπτο κριτήριο, ένα από τα σημαντικότερα, είναι ο ορισμός των κύριων τύπων αντικειμένων που είναι τα πιο κοινά αγαθά στην αγορά ακινήτων. Σύμφωνα με μια γενικευμένη ταξινόμηση, χωρίζονται σε:
- Γη. Αυτός ο τύπος ιδιοκτησίας είναι ένα σαφώς καθορισμένο τμήμα της επιφάνειας του εδάφους, το οποίο έχει ορισμένα χαρακτηριστικά που του επιτρέπουν να θεωρείται ατομικό ακίνητο αντικείμενο.
- Κτίριο. Αυτός ο όρος ονομάζεται ακίνητο, όρθιο αντικείμενο, το οποίο είναι ένα ενιαίο σύστημα. Περιλαμβάνει επίγεια και, πιο συχνά, υπόγεια μέρη, ένα δίκτυο μηχανικών επικοινωνιών, χώρους που προορίζονται για μόνιμη κατοικία, διαμονή, εργασιακή δραστηριότητα ή άλλες οικονομικές ανάγκες.
- Δομές. Τέτοια αντικείμενα περιλαμβάνουν ξεχωριστές ογκομετρικές κτιριακές κατασκευές με φέροντες τοίχους, εδάφη και, συχνά, υπόγεια μέρη. Στις περισσότερες περιπτώσεις, κατασκευάστηκαν αρχικά για βιομηχανικές εργασίες, αποθήκευση και περιστασιακά — για την προσωρινή διαμονή ανθρώπων ή ζώων.
- Κτίριο. Ο όρος αυτός αναφέρεται σε ξεχωριστά μέρη του εσωτερικού χώρου των κτιρίων, που απομονώνονται ειδικά για το σκοπό αυτό από μηχανολογικές κατασκευές. Οι χώροι είναι οικιστικοί και μη. Αν μιλάμε για πολυκατοικία, τα τελευταία είναι εκείνα τα εσωτερικά μέρη της πολυκατοικίας που δεν θεωρούνται κοινή ιδιοκτησία κατοίκων και δεν είναι τεχνικά εξοπλισμένα για μόνιμη κατοικία.
- Θέσεις αυτοκινήτων. Αυτός ο τύπος ακίνητων αντικειμένων παρουσιάζεται με τη μορφή τμήματος κτιρίου ή κατασκευής που έχει σχεδιαστεί για να φιλοξενεί την προσωπική μεταφορά των κατοίκων. Μια θέση στάθμευσης μπορεί είτε να διαχωρίζεται από τις υπόλοιπες με ειδικές κατασκευές, είτε να μην υπάρχουν.
Διαβάστε το άρθρο στο περιοδικό Kylie: https://qayli.com/journal/klassifikaciya-obektov-nedvijimosti/