Μια συμφωνία υποθήκης είναι μια συμφωνία μεταξύ ενός δανειστή και ενός δανειολήπτη που περιγράφει λεπτομερώς τους όρους υπό τους οποίους ένα άτομο λαμβάνει ένα δάνειο για την αγορά ενός διαμερίσματος, σπιτιού ή γης για την κατασκευή ενός σπιτιού. Η τράπεζα παρέχει στον δανειολήπτη συμφωνία για έλεγχο και υπογραφή. Δεδομένου ότι τα έγγραφα περιέχουν πολλές αποχρώσεις, είναι σημαντικό για τον δανειολήπτη να κατανοήσει τους όρους της συμφωνίας.
Κανονιστική βάση
Η σχέση μεταξύ των μερών της σύμβασης υποθήκης: η τράπεζα και ο δανειολήπτης ρυθμίζονται από τον Αστικό Κώδικα και μια σειρά νόμων:
- Αρ. 102-FZ «Σε υποθήκη»;
- Νο. 122-FZ «Σχετικά με την κρατική εγγραφή των δικαιωμάτων επί της ακίνητης περιουσίας»?
- Αρ. 221-FZ «Σχετικά με τις δραστηριότητες κτηματογράφησης».
Ο νόμος θεωρεί συμφωνία για ενέχυρο ακίνητης περιουσίας ως σύμβαση υποθήκης. Αυτό αναφέρεται στην παράγραφο 1 του άρθρου. 1 του ομοσπονδιακού νόμου αριθ. 102. Τα μέρη είναι:
- υποθηκοφύλακας, δηλ. αυτός που εξέδωσε το δάνειο?
- ενεχυραστής, δηλ. αυτός που το πήρε.
Ως ενεχυραστής μπορεί να οριστεί και τρίτος. Για παράδειγμα, υπογράφεται σύμβαση υποθήκης μεταξύ ενός ιδιώτη (φοιτητή) και μιας τράπεζας και ένας από τους γονείς του μαθητή ενεργεί ως υποθηκοφύλακας. Αυτό δεν απαγορεύεται από το νόμο.
Ένα διαμέρισμα, για την αγορά του οποίου λαμβάνονται χρήματα, καθώς και άλλα ακίνητα που ανήκουν στον δανειολήπτη, μπορούν να χρησιμεύσουν ως ενέχυρο δανειακής σύμβασης σε υποθήκη. Οι κανόνες για την αλληλεπίδραση των μερών με το αντικείμενο της ενεχύρου ρυθμίζονται από τον Αστικό Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας.
Περιεχόμενα της σύμβασης υποθήκης
Η έναρξη της σύμβασης θα πρέπει να περιλαμβάνει:
- αναγνωριστικά κόμματος·
- Ημερομηνία Συναλλαγής.
Τα δεδομένα για ένα άτομο (όνομα, ημερομηνία γέννησης) εισάγονται από το διαβατήριο. Για νομικό πρόσωπο — σύμφωνα με τα συστατικά έγγραφα.
Το άρθρο 339 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας υποχρεώνει τα μέρη να συμπεριλάβουν στο περιεχόμενο της σύμβασης:
- περιγραφή του αντικειμένου του ενεχύρου·
- βασικές προϋποθέσεις·
- το ποσό και τους όρους εκπλήρωσης από τα μέρη των υποχρεώσεών τους.
Ορισμένες πηγές αναφέρουν στοιχεία όπως η ευθύνη των μερών, τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις, η ανωτέρα βία ή η διαδικασία επίλυσης διαφορών. Μπορεί να περιλαμβάνονται, αλλά δεν απαιτούνται. Το πώς μοιάζει μια συγκεκριμένη σύμβαση υποθήκης καθορίζεται από τους όρους που έχουν συμφωνήσει τα μέρη.
Αντικείμενο της σύμβασης υποθήκης
Η σύμβαση υποθήκης είναι μια συμφωνία για ακίνητη περιουσία. Αντικείμενό του είναι το ενέχυρο. Αυτή είναι μια μορφή εξασφάλισης που δίνει στην τράπεζα δικαιώματα σε ακίνητα που ανήκουν στον οφειλέτη. Ο πιστωτής διατηρεί τα δικαιώματα του διαμερίσματος έως ότου ο οφειλέτης εκπληρώσει τις υποχρεώσεις που του επιβλήθηκαν.
Η κατοχή εξασφάλισης μπορεί να είναι φυσική — όταν δίνετε την εξασφάλιση για φυσική χρήση και εποικοδομητική — όταν ο δανειολήπτης συνεχίζει να ζει στο διαμέρισμα και ο δανειστής λάβει ένα έγγραφο που αποδεικνύει τα δικαιώματά του.
Αναλυτικά περιγράφεται το αντικείμενο του ενεχύρου της σύμβασης υποθήκης:
- η διεύθυνση;
- συνολική έκταση?
- αριθμός δωματίων;
- φυσική κατάσταση (φινίρισμα)?
- άλλα σημεία που είναι σημαντικά.
Έτσι, εάν ο δανειολήπτης αγόρασε ένα διαμέρισμα χωρίς φινίρισμα, τότε δεν θα αρνηθεί να λάβει έκπτωση φόρου από τα έξοδα που πραγματοποιήθηκαν για τις εργασίες φινιρίσματος. Η περιγραφή αυτής της στιγμής στο αντικείμενο της σύμβασης στεγαστικού δανείου θα είναι απόδειξη του δικαιώματός του σε έκπτωση ιδιοκτησίας.
Υποχρεώσεις των μερών
Τα μέρη της σύμβασης υποθήκης αναλαμβάνουν μια σειρά από υποχρεώσεις. Αποτελούν μέρος του εγγράφου.
Ο δανειστής προωθεί 4 οικονομικές υποχρεώσεις στον δανειολήπτη:
- αποπληρωμή του ποσού του δανείου με τόκο.
- να πληρώσει φόρους και κρατικά τέλη που σχετίζονται με τη σύμβαση·
- πληρώσει για την ασφάλιση
- διατηρεί την ασφάλεια σε καλή κατάσταση, δηλ. ένα που μπορεί να πουληθεί εάν ο δανειολήπτης δεν αποπληρώσει τις υποχρεώσεις του.
Ο ενυπόθηκος δανειστής δεν πρέπει να προβεί σε ενέργειες που συνεπάγονται μείωση της αξίας του διαμερίσματος ή καταγγελία των δικαιωμάτων ενεχύρου. Θα κληθούν επίσης να λάβουν μέτρα για την προστασία των εξασφαλίσεων από ενέργειες τρίτων.
Εάν ο δανειολήπτης αθετήσει, ο δανειστής πρέπει:
- κλείστε το στεγαστικό δάνειο αφού λάβετε ολόκληρο το οφειλόμενο ποσό.
- να μην παρεμβαίνει στη χρήση του ακινήτου από τον δανειολήπτη.
Δικαιώματα των μερών στη σύμβαση υποθήκης
Τα δικαιώματα των μερών σε μια συμφωνία υποθήκης μπορούν να περιγράφονται σε χωριστή ρήτρα ή στο αντικείμενο της συμφωνίας.
Δικαιώματα ενεχυραστή:
- Δικαίωμα εξαγοράς. Μέχρι να εξοφληθούν οι οικονομικές υποχρεώσεις προς την τράπεζα, ο δανειολήπτης δεν έχει δικαίωμα να πουλήσει κατοικία. Μετά την εξόφληση, παραλαμβάνει το διαμέρισμα πίσω για αδιαίρετη χρήση.
- Δικαίωμα μεταβίβασης σε τρίτους. Η σύμβαση ενεχύρου καθορίζει τις προϋποθέσεις υπό τις οποίες ο δανειολήπτης μπορεί να μεταβιβάσει το δικαίωμα εξαγοράς. Για παράδειγμα, κληροδοτήστε ένα διαμέρισμα. Είναι επίσης επιθυμητό να περιγραφεί η δυνατότητα ενοικίασης και οι συνθήκες υπό τις οποίες αυτό είναι δυνατό.
Δικαιώματα ενεχυραστή:
- Το δικαίωμα ιδιοκτησίας του υποθηκευμένου ακινήτου.
- Το δικαίωμα στην πώληση. Περιγράφει υπό ποιες προϋποθέσεις το διαμέρισμα μπορεί να γίνει πλήρως ιδιοκτησία της τράπεζας και τις ενέργειες που μπορεί να πραγματοποιήσει η τράπεζα με ακίνητα κατά τη διάρκεια της σύμβασης.
Υπάρχουν τρεις τυπικές προϋποθέσεις που πρέπει να πληρούνται για να ενεργοποιηθεί το δικαίωμα πώλησης:
- τόκοι υπερημερίας για τουλάχιστον 2 μήνες·
- παραβίαση των όρων αυτής της σύμβασης δανείου για την αγορά διαμερίσματος από τον ενυπόθηκο δανειστή.
- ο ενυπόθηκος δανειστής ξεκίνησε τη διαδικασία πτώχευσης, για την οποία ειδοποίησε εγγράφως την τράπεζα.
Βασικοί όροι της σύμβασης
Τέχνη. Το 432 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας καθορίζει τις βασικές προϋποθέσεις, δηλ. αυτά που πρέπει να υπάρχουν στο έγγραφο:
- τιμή;
- όροι;
- διαδικασία πληρωμής.
Η τελική τιμή κατά τη σύναψη μιας σύμβασης στεγαστικού δανείου καθορίζεται από την αξία της εξασφάλισης και το επιτόκιο του δανείου. Εάν ένα διαμέρισμα αγοράζεται στη δευτερογενή αγορά, τότε η αξία του καθορίζεται από την κτηματολογική αποτίμηση, καθώς και από την έκθεση ενός ανεξάρτητου εκτιμητή (άρθρο 555 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας). Η εργασία των εκτιμητών πληρώνεται από τον δανειολήπτη. Εάν αγοράσετε ένα διαμέρισμα σε μια κατοικία υπό κατασκευή, τότε λαμβάνονται υπόψη οι όροι της σύμβασης που έχουν υπογράψει ο κύριος του έργου και ο αγοραστής.
Το επιτόκιο του δανείου καθορίζεται από την τράπεζα. Για να γίνει αυτό, λαμβάνει υπόψη την περίοδο για την οποία εκδίδεται το δάνειο, τη φερεγγυότητα και την αξιοπιστία του δανειολήπτη. Οι όροι και η διαδικασία για την πραγματοποίηση πληρωμών καθορίζονται επίσης από την τράπεζα. Μπορεί επίσης να καθορίσει τον συνολικό αριθμό πληρωμών, τη συχνότητα (μηνιαία, τριμηνιαία) και τα όρια της περιόδου πληρωμής. Περιγράφει πρόστιμα ή ποινές για καθυστερημένη αποπληρωμή βάσει σύμβασης στεγαστικού δανείου.
Όροι αποπληρωμής δανείου
Ο δανειολήπτης μπορεί να αποπληρώσει το δάνειο με 3 τρόπους:
- Περιοδικές πληρωμές. Αυτός είναι ο πιο συνηθισμένος τρόπος.
- Πληρωμή στο τέλος της δανειακής σύμβασης για ακίνητα. Για παράδειγμα, μια συμφωνία συνάπτεται για σύντομο χρονικό διάστημα και περιλαμβάνει 2 πληρωμές. Αρχικά, ο δανειολήπτης πραγματοποιεί μια αρχική πληρωμή του 20% της τιμής του διαμερίσματος και στη συνέχεια αποπληρώνει ολόκληρο το δάνειο σε μία πληρωμή. Το έγγραφο υποδεικνύει μια συγκεκριμένη ημερομηνία αποπληρωμής.
- Πληρωμή κατ’ απαίτηση. Εάν ο δανειολήπτης παραβίασε τους όρους της συμφωνίας, η τράπεζα έχει το δικαίωμα να τερματίσει τη συναλλαγή και να απαιτήσει την πλήρη εξόφληση του ποσού. Οι συνθήκες για αυτό το σενάριο περιγράφονται επίσης λεπτομερώς.
Κατάσχεση ακίνητης περιουσίας
Για να απαιτήσει την πλήρη αποπληρωμή του ποσού εκ των προτέρων, αρκεί η τράπεζα να έχει αποδεικτικά στοιχεία για παραβίαση των όρων της συναλλαγής από τον δανειολήπτη και να τον ειδοποιήσει εγγράφως για τη λύση της σύμβασης. Αλλά δεν αρκούν για να επιλέξετε ένα διαμέρισμα. Απαιτείται να υποβάλει αγωγή, να την κερδίσει και μόνο τότε προκύπτει το δικαίωμα ανάκτησης ακινήτων. Οι συνθήκες υπό τις οποίες η τράπεζα αποκτά το δικαίωμα είσπραξης θα πρέπει επίσης να περιγράφονται σε κατανοητή γλώσσα.
Καταγγελία συμφωνίας
Δεν είναι όλες οι συμβάσεις υποθήκης ίδιες. Ορισμένα περιλαμβάνουν κυρώσεις για παραβίαση των όρων της συναλλαγής, καθώς και πρόσθετες χρεώσεις σε περίπτωση που ο δανειολήπτης αποφασίσει να κλείσει το δάνειο νωρίτερα. Είναι σημαντικό να κατανοήσετε την αρχή σχηματισμού αυτών των προστίμων και το μέγεθός τους πριν υπογράψετε το έγγραφο.
Εάν υπάρχουν προϋποθέσεις για καταγγελία, αλλά ένα από τα μέρη δεν συμφωνεί μαζί τους, τότε η σχέση τους μπορεί να διευθετηθεί από το δικαστήριο. Για να γίνει αυτό, η διαφωνούσα πλευρά ετοιμάζει μήνυση.
Μια συμφωνία στεγαστικού δανείου ορίζει τους όρους με τους οποίους το ένα μέρος λαμβάνει κεφάλαια από το άλλο μέρος για να αγοράσει ένα σπίτι. Περιλαμβάνει τους ουσιαστικούς όρους και αυτούς που τα μέρη έχουν συμφωνήσει μεταξύ τους. Ένα δείγμα συμφωνίας μπορεί να αναρτηθεί στον ιστότοπο της τράπεζας ή να εκδοθεί σε έναν πιθανό δανειολήπτη από έναν διαχειριστή. Εάν οι προϋποθέσεις δεν είναι σαφείς για τον δανειολήπτη, τότε μπορεί να ζητήσει διευκρινίσεις από τον διαχειριστή της τράπεζας. Εάν δεν εμπιστεύεται την τράπεζα, απευθύνεται σε ανεξάρτητο δικηγόρο ακινήτων.
Πηγή: https://qayli.com/journal/pervyy-ili-posledniy/