Δεν μπορεί κάθε Ρώσος να αντέξει οικονομικά να αγοράσει κατοικίες με δικά του έξοδα, επομένως οι άνθρωποι καταφεύγουν σε στεγαστικά δάνεια. Αργότερα, κάποιοι παραπονιούνται ότι το στεγαστικό δάνειο ήταν ασύμφορο και δίνουν πάρα πολλά χρήματα για να το ξεπληρώσουν. Για να μην μετανιώσουν για την επιλογή τους, οι άνθρωποι αναζητούν απαντήσεις σε ερωτήσεις για στεγαστικά δάνεια πριν πάνε στην τράπεζα.
Μπορείτε να αντέξετε οικονομικά μια υποθήκη
Αυτό είναι το κύριο ζήτημα στο στεγαστικό δάνειο για να ξεκινήσει η ανάλυση. Πριν αγοράσετε ένα διαμέρισμα, θα πρέπει να μελετήσετε όλες τις αποχρώσεις των δικών σας οικονομικών, μελλοντικών σχεδίων και τρόπου ζωής, σκεφτείτε πόσα χρέη μπορείτε να χειριστείτε άνετα.
Φροντίστε να αναλύσετε το τρέχον εισόδημα και αυτό που θα έχει ένα άτομο σε όλη την περίοδο της υποθήκης. Ακόμα κι αν το επίπεδο μισθού σας επιτρέπει να πληρώσετε για τη συναλλαγή, αξίζει να εξετάσετε πώς οι μελλοντικές πληρωμές θα επηρεάσουν τα έξοδα και την ικανότητα αντιμετώπισης απροσδόκητων οικονομικών αναγκών.
Σκεφτείτε:
- τρέχουσα οικονομική κατάσταση·
- μελλοντική οικονομική κατάσταση·
- πρόσθετα έσοδα και έξοδα που μπορεί να εμφανιστούν·
- οικονομικό κλίμα στη χώρα·
- επιτόκια;
- το κόστος ιδιοκτησίας κατοικίας (κανείς δεν έχει ακυρώσει την πληρωμή των λογαριασμών κοινής ωφέλειας)·
- πόσο το σπίτι / διαμέρισμα μπορεί να αυξηθεί σε τιμή ή να μειωθεί με την πάροδο του χρόνου.
- τη δυνατότητα αύξησης του ποσού των πληρωμών στεγαστικών δανείων.
- ο κίνδυνος μείωσης του εισοδήματος·
- την προσωπική σας ανοχή κινδύνου.
Ποιο πρέπει να είναι το ποσό της υποθήκης;
Το βασικό ζήτημα των στεγαστικών δανείων είναι πόσα χρήματα μπορεί να αντέξει ένα άτομο να «δανειστεί με τόκο». Ο γενικός κανόνας είναι: πρόκειται για ένα ποσό που είναι 2-2,5 φορές το ακαθάριστο εισόδημα της οικογένειας. Ας υποθέσουμε ότι ένας Ρώσος παίρνει μια υποθήκη ύψους 2 εκατομμυρίων ρούβλια, πράγμα που σημαίνει ότι το ετήσιο οικογενειακό εισόδημα πρέπει να είναι ίσο με 0,8-1 εκατομμύρια ρούβλια. ή 67-83 χιλιάδες ρούβλια. κάθε μήνα. Αν και αυτή είναι μια γενική οδηγία, υποδηλώνει ότι η κατάσταση μπορεί να αναλυθεί και δεν είναι δύσκολο να υπολογιστεί το ποσό που βολεύει την οικογένεια.
Ποια πρέπει να είναι η μηνιαία πληρωμή του στεγαστικού δανείου;
Ο δεύτερος κανόνας αφορά το ποσό της μηνιαίας πληρωμής. Περιλαμβάνει:
- το αρχικό ποσό του δανείου·
- ενδιαφέρον για τη χρήση του·
- το ποσό που πρέπει να καταβληθεί για την ασφάλιση.
Όλα μαζί δεν πρέπει να ξεπερνούν το 28% του ακαθάριστου μηνιαίου εισοδήματος ενός πολίτη. Ωστόσο, πολλοί δανειστές χορηγούν δάνεια σε πελάτες, τα οποία ανέρχονται στο 30-40% του εισοδήματος του δανειολήπτη. Σε περίπτωση προβλημάτων (καθυστέρηση μισθών, απώλεια μέρους του εισοδήματος), ένα άτομο βρίσκεται σε μια εξαιρετικά μειονεκτική κατάσταση και αρχίζει να αντιμετωπίζει δυσκολίες με το κεφάλαιο κίνησης. Όλα μαζί δεν πρέπει να ξεπερνούν το 28% του ακαθάριστου μηνιαίου εισοδήματος ενός πολίτη. Ωστόσο, πολλοί δανειστές χορηγούν δάνεια σε πελάτες, τα οποία ανέρχονται στο 30-40% του εισοδήματος του δανειολήπτη. Σε περίπτωση προβλημάτων (καθυστέρηση μισθών, απώλεια μέρους του εισοδήματος), ένα άτομο βρίσκεται σε μια εξαιρετικά μειονεκτική κατάσταση και αρχίζει να αντιμετωπίζει δυσκολίες με το κεφάλαιο κίνησης.
Πώς επηρεάζει το πιστωτικό αποτέλεσμα το μέγεθος της υποθήκης;
Ένα άλλο σημαντικό ζήτημα στεγαστικών δανείων είναι το ύψος του μελλοντικού χρέους. Οι δανειστές έχουν αναπτύξει εδώ και καιρό μια φόρμουλα για τον προσδιορισμό των κινδύνων κατά την έκδοση μεγάλων δανείων σε δανειολήπτες. Ο τύπος διαφέρει από τράπεζα σε τράπεζα, αλλά όλες χρησιμοποιούν πιστωτικό σκορ. Σε έναν υποψήφιο με χαμηλό πιστωτικό σκορ προσφέρονται υψηλότερα επιτόκια από αυτόν του οποίου το πιστωτικό σκορ είναι στο κανονικό εύρος.
Όσοι επιθυμούν να βελτιώσουν την απόδοσή τους στα μάτια του δανειστή, συνιστάται να χρησιμοποιήσουν τη δυνατότητα εγγραφής συνοφειλέτη. Αυτό το μονοπάτι επιλέγεται συχνά από τους γονείς όσων έχουν μόλις αποφοιτήσει από το λύκειο. Οι χθεσινοί φοιτητές θέλουν να ζήσουν χωριστά, αλλά δεν έχουν αρκετά χρήματα για να αγοράσουν σπίτι, οι μισθοί τους είναι χαμηλοί, επομένως δεν μοιάζουν με αξιόπιστους δανειολήπτες για την τράπεζα. Η συνδανειζόμενη μητρική έχει υψηλότερο εισόδημα. Θα είναι από κοινού και εις ολόκληρον υπεύθυνος για την εξυπηρέτηση της υποθήκης και ο μισθός του θα του επιτρέψει να δικαιούται χαμηλότερο επιτόκιο για το παιδί και την οικογένειά του.
Τι πρέπει να γνωρίζετε για την προκαταβολή
Τα κύρια θέματα στεγαστικών δανείων περιλαμβάνουν επίσης το μέγεθος της προκαταβολής. Συνήθως, οι δανειστές απαιτούν το 15-20% της τιμής αγοράς ενός διαμερίσματος ως προκαταβολή.
Όσο μεγαλύτερο είναι το ποσό της προκαταβολής, τόσο χαμηλότερο είναι το ποσοστό που ορίζει η τράπεζα για το στεγαστικό δάνειο. Αξίζει να εξετάσετε τι είναι πιο κερδοφόρο:
- εξοικονομήστε περισσότερα και κάντε μια προκαταβολή.
- εξοικονομήστε λιγότερα, αλλά λάβετε μια υποθήκη με υψηλότερο επιτόκιο.
Για παράδειγμα, με υποθήκη ύψους 2 εκατομμυρίων ρούβλια. με προκαταβολή 20% και επιτόκιο 7%, ένα άτομο θα πληρώσει 112 χιλιάδες ρούβλια για το έτος χρήσης της υποθήκης και με προκαταβολή 10% και επιτόκιο 12% — 211 χιλιάδες ρούβλια.
Αυτό που είναι πιο σημαντικό για την τράπεζα: το ύψος του εισοδήματος ή η σταθερότητά του
Τα έσοδα του δυνητικού δανειολήπτη από την πλευρά της τράπεζας έχουν δύο χαρακτηριστικά: μέγεθος και σταθερότητα. Ας πούμε ότι μπορείτε να αντέξετε οικονομικά μια υποθήκη τώρα. Αλλά εάν αυτό είναι ένα εποχιακό εισόδημα, για παράδειγμα, για τους αγρότες, τότε εξαρτάται από τον καιρό, τις αποδόσεις των καλλιεργειών και τις τιμές αγοράς για την καλλιέργεια κ.λπ. Αυτό το εισόδημα μπορεί να αλλάξει. Επομένως, η τράπεζα είναι λιγότερο διατεθειμένη να χορηγήσει δάνειο σε άτομο με υψηλό αλλά εποχιακό εισόδημα από ό,τι σε κάποιον του οποίου το εισόδημα είναι χαμηλότερο, αλλά είναι μόνιμο.
Για να αυξηθεί η πιθανότητα θετικής απάντησης σε μια υποθήκη από τράπεζα, ένα άτομο με εποχικό εισόδημα μπορεί να χρειαστεί να πάρει σύζυγο ως συνοφειλέτη ή να παράσχει εγγυητές. Αυτά είναι τα άτομα στα οποία θα πέσει η υποχρέωση εξυπηρέτησης του στεγαστικού δανείου εάν μειωθεί η οικονομική κατάσταση του δανειολήπτη με εποχικό εισόδημα.
Τι ερωτήσεις να κάνετε στον διαχειριστή σχετικά με τη σύμβαση υποθήκης
Όπως τα περισσότερα νομικά συμβόλαια, μια συμφωνία υποθήκης μπορεί να είναι πολύ δύσκολο να κατανοηθεί. Είναι σημαντικό να γνωρίζετε τι προσπαθείτε και να καταλάβετε εάν ένα συγκεκριμένο συμβόλαιο είναι κατάλληλο για την κατάστασή σας. Μερικοί άνθρωποι αναζητούν επίσης νομικές συμβουλές πριν υπογράψουν μια σύμβαση.
Επιτόκιο
Το επιτόκιο στεγαστικού δανείου επηρεάζει το συνολικό κόστος της σύμβασης. Υπάρχουν κυμαινόμενα, μετατρέψιμα και σταθερά επιτόκια. Η μεταβλητή μπορεί να αναθεωρηθεί από την τράπεζα όταν αλλάξουν τα επιτόκια της Κεντρικής Τράπεζας ή άλλες συνθήκες. Μάθετε ποιες είναι αυτές οι συνθήκες.
Το κυμαινόμενο επιτόκιο αλλάζει ανάλογα με τις συνθήκες της αγοράς. Για παράδειγμα, ένας δανειολήπτης πληρώνει Rs. το σώμα του δανείου και 1000 ρούβλια το καθένα. τοις εκατό. Οι αλλαγές μπορεί να σχετίζονται με το συνολικό ποσό (6000 ρούβλια) ή μόνο με τόκους (1000 ρούβλια) Αυτό είναι σημαντικό για την κατανόηση του μεγέθους των πληρωμών. Το κυμαινόμενο επιτόκιο αναθεωρείται τακτικά, αλλά πρέπει να γνωρίζετε πόσο συχνά (μία φορά το μήνα, μία φορά το τρίμηνο, κάθε έξι μήνες, κ.λπ.).
Τέλη και πρόστιμα
Αυτό είναι το επόμενο σημείο που προσέχουν κατά την κατάρτιση μιας σύμβασης. Δεν είναι όλα τα στεγαστικά δάνεια ίδια. Είναι σημαντικό να γνωρίζετε τι τέλη και ποινές θα ισχύουν και πότε, πώς υπολογίζονται τα ποσά.
Για παράδειγμα, ο δανειολήπτης μπορεί να πληρώσει περισσότερα και να εξοφλήσει νωρίς την υποθήκη. Τα περισσότερα στεγαστικά δάνεια έχουν όρια λήξης και δεν επιτρέπουν προκαταβολές. Η πρόωρη εξόφληση θα έχει ως αποτέλεσμα μεγάλο πρόστιμο. Αξίζει να βεβαιωθείτε ότι καταλαβαίνετε πόσα θα πρέπει να πληρώσετε σε περίπτωση πρόωρης εξόφλησης.
Επίσης, ο δανειστής μπορεί να χρεώσει ένα τέλος για καθυστερημένη πληρωμή. Το ύψος της προμήθειας καθορίζεται στη σύμβαση και εξαρτάται από τις επιθυμίες του δανειστή. Ο δανειολήπτης πρέπει να κατανοήσει το ποσό των πληρωμών και τη στιγμή που πρέπει να πληρώσει.
Η σύμβαση υποθήκης συνάπτεται για καθορισμένο χρόνο (τρία, πέντε, δέκα χρόνια). Στο τέλος της περιόδου, η υποθήκη πρέπει να εξοφληθεί. Είναι απαραίτητο να ελεγχθεί εάν η σύμβαση προβλέπει τη δυνατότητα παράτασης και, εάν ναι, υπό ποιες προϋποθέσεις.
Χρειάζεται να συμπεριλάβω τις πιστωτικές διακοπές στη σύμβαση, τη δυνατότητα αλλαγής του προγράμματος πληρωμών
Οι διαδικτυακές πηγές συνιστούν να δίνεται προσοχή στη δυνατότητα πιστωτικών διακοπών και στους τρόπους αλλαγής του προγράμματος πληρωμών, εάν είναι απαραίτητο. Αλλά στην πραγματικότητα, δεν είναι απαραίτητο να το κάνουμε. Για παράδειγμα, οι πιστωτικές διακοπές ρυθμίζονται από τον ομοσπονδιακό νόμο αριθ. 76 της 1ης Μαΐου 2019 «Σχετικά με το δικαίωμα στις διακοπές πίστωσης». Ακόμα κι αν δεν το αναφέρετε στη σύμβαση υποθήκης, ο νόμος δεν θα πάψει να ισχύει και ο δανειολήπτης θα έχει το δικαίωμα να υποβάλει αίτηση για αυτά.
Σύμφωνα με τους όρους του νόμου, μπορείτε να χρησιμοποιήσετε τις διακοπές μόνο 1 φορά για ένα ακίνητο. Η περίοδος των διακοπών και η ημερομηνία έναρξης τους επιλέγεται από τον δανειολήπτη, ενημερώνοντας την τράπεζα με τη μορφή γραπτής αίτησης. Το χρηματοπιστωτικό ίδρυμα έχει 10 ημέρες για να το εξετάσει. Εάν 10 ημέρες μετά τη σύνταξη της αίτησης δεν έχετε λάβει απάντηση, τότε θεωρείται ότι έχουν χορηγηθεί οι αργίες. Εάν η τράπεζα απάντησε αρνητικά, τότε πρέπει να υποστηρίξει την άποψή της. Τα μη πειστικά επιχειρήματα μπορούν να αμφισβητηθούν από τον δανειολήπτη στο δικαστήριο. Ο δανειολήπτης επιλέγει επίσης την περίοδο των διακοπών, αλλά ταυτόχρονα θυμάται ότι είναι δυνατό να τερματίσει τις διακοπές πριν από το χρονοδιάγραμμα, αλλά όχι να τις παρατείνει.
Είναι πολύ πιο σημαντικό να κάνετε ερωτήσεις στην τράπεζα για το τι δεν είναι ξεκάθαρο όσον αφορά μια συγκεκριμένη συμφωνία, τις πληρωμές, τον τρόπο σύνταξης, τα ποσά, παρά να εισάγετε κάτι που ρυθμίζεται ήδη από τη νομοθεσία και δεν προκαλεί προβλήματα.
Όροι στεγαστικού δανείου
Η σύμβαση υποθήκης δεν είναι ένα τυπικό έγγραφο, η μορφή του οποίου είναι εγκεκριμένη. Ό,τι αναγράφεται στους όρους του είναι τα σημεία που συμφώνησαν τα μέρη. Ίσως θα μπορούσατε να διαπραγματευτείτε καλύτερους όρους ή να διαφωνήσετε με ό,τι είναι ασύμφορο, αλλά ψάξτε για άλλες επιλογές. Αν όμως ο δανειολήπτης έχει υπογράψει, τότε πρέπει να εκπληρώσει τους όρους με τους οποίους συμφώνησε.
Επομένως, δώστε προσοχή στα σημεία που περιγράφουν τις συνθήκες υπό τις οποίες η τράπεζα μπορεί να ζητήσει ανάκτηση από έναν αδίστακτο πληρωτή. Είναι αδύνατο να αφαιρέσετε ένα διαμέρισμα χωρίς δικαστική απόφαση. Επιπλέον, οι ρωσικές τράπεζες συνήθως δεν αφαιρούν διαμερίσματα, αλλά προσφέρουν αναδιάρθρωση δανείων και άλλους τρόπους για να βγείτε από μια δύσκολη κατάσταση, αλλά πρέπει να καταλάβετε ποιες είναι αυτές οι συνθήκες και πότε έρχονται.
Υπάρχουν περιορισμοί στη χρήση ενός ενυπόθηκου διαμερίσματος
Για να κάνουν τα στεγαστικά δάνεια λιγότερο ακριβά, οι άνθρωποι αγοράζουν ένα διαμέρισμα με υποθήκη, αφήνουν τους ενοικιαστές να μπουν μέσα και εξοφλούν το δάνειο για αρκετά χρόνια με τα χρήματα που λαμβάνουν ως εισόδημα από ενοίκια. Αυτό δεν αντίκειται στο νόμο, αλλά μπορείτε να νοικιάσετε ένα διαμέρισμα μόνο με τη συγκατάθεση του ενυπόθηκου δανειστή, δηλ. δοχείο. Εάν η τράπεζα αποκαλύψει παραβιάσεις των όρων της συμφωνίας, μπορεί να απαιτήσει πρόωρη αποπληρωμή του δανείου.
Προσοχή στις προσφορές «πολύ καλές για να είναι αληθινές». Για παράδειγμα, μπορεί να σας προσφερθεί να εξοικονομήσετε χρήματα, καλύτερα επιτόκια, κ.λπ. Δεν πρέπει να λαμβάνεται υπόψη οποιαδήποτε επιλογή, αλλά να διαβάσετε τους όρους των συμβολαίων και να διαφωνήσετε μόνο και μόνο επειδή η προσφορά φαίνεται να «ακούγεται καλή». Σε περίπτωση αμφιβολίας, επικοινωνήστε με έναν άλλο οικονομικό δικηγόρο ή δικηγόρο ακινήτων για να βεβαιωθείτε ότι έχετε δίκιο ή λάθος.
Διαβάστε το άρθρο στο περιοδικό της Kylie: https://qayli.com/journal/chasto-zadavaemye-voprosy-po-ipoteke-na-chto-obratit-vnimanie-pri-oformlenii/