Συχνά, σε μια ποικιλία εγγράφων που σχετίζονται με συναλλαγές ακινήτων, εμφανίζονται έννοιες όπως η κτηματογράφηση και η αγοραία αξία των αντικειμένων. Σε ορισμένες περιπτώσεις, υπάρχει επίσης ένας ιδιαίτερα εξειδικευμένος όρος — η λεγόμενη αξία αποθέματος, που δημιουργεί την τελική σύγχυση μεταξύ τους.
Κυρίως, το γεγονός ότι η κτηματολογική αξία διαφέρει από την αγοραία αξία εγείρει τα περισσότερα ερωτήματα, επειδή αυτοί οι δύο ορισμοί δεν είναι πανομοιότυποι και τα τελικά ποσά, κατά κανόνα, διαφέρουν μεταξύ τους.
Η διαφορά μεταξύ της κτηματογράφησης και της αγοραίας αξίας των διαμερισμάτων
Πρώτα απ ‘όλα, το απόθεμα θα πρέπει να αφαιρεθεί αμέσως από τη λίστα των διαφόρων τύπων αξίας, καθώς πρακτικά δεν εμφανίζεται σε διάφορες συναλλαγές ακινήτων. Ο κύριος δείκτης που εμπλέκεται στον προσδιορισμό του είναι το είδος και ο βαθμός φθοράς του κτιρίου, καθώς και άλλα, αμιγώς τεχνικά χαρακτηριστικά. Έτσι, η τιμή αποθέματος σχεδόν δεν λαμβάνει υπόψη τα μεμονωμένα χαρακτηριστικά μεμονωμένων αντικειμένων: διαμερίσματα, εγκαταστάσεις, διαμερίσματα κ.λπ. και τη θέση τους.
Η σύγκριση αγοραίας και κτηματολογικής αξίας έχει πιο πρακτική εφαρμογή. Τους ενώνει το γεγονός ότι και οι δύο αυτοί τύποι τιμών διαμορφώνονται βάσει αξιολόγησης εμπειρογνωμόνων, ωστόσο, λαμβάνονται υπόψη διαφορετικά χαρακτηριστικά.
Η κτηματολογική αποτίμηση διενεργείται από ειδική κρατική επιτροπή και αναθεωρείται κάθε λίγα χρόνια, σύμφωνα με το καθορισμένο χρονοδιάγραμμα. Μέχρι τότε, μια τέτοια αξιολόγηση γινόταν σε κάθε περιφέρεια ξεχωριστά, μία φορά κάθε τρία έως πέντε χρόνια, αλλά στο άμεσο μέλλον προβλέπεται να γίνει ταυτόχρονα σε όλη τη χώρα. Έτσι θα είναι δυνατό να τεθούν όλοι οι συμμετέχοντες στην αγορά ακινήτων σε ισότιμη βάση και θα γίνει ευκολότερη η ρύθμιση της φορολογικής βάσης.
Κατά τον υπολογισμό της κτηματολογικής αξίας λαμβάνονται υπόψη ο τύπος του κτιρίου, ο αριθμός των τετραγωνικών μέτρων σε ένα μεμονωμένο διαμέρισμα και η υπαγωγή του αντικειμένου σε μια ή την άλλη κατηγορία. Επιπλέον, η τοποθεσία, καθώς και η συνοικία της πόλης στην οποία είναι χτισμένο το σπίτι, είναι σημαντική. Έτσι, οι προσεγγίσεις για τον καθορισμό των τιμών κτηματογράφησης και απογραφής είναι σε μεγάλο βαθμό παρόμοιες, ωστόσο, στην πρώτη περίπτωση, λαμβάνονται υπόψη όχι μόνο τα χαρακτηριστικά του ίδιου του αντικειμένου, αλλά και η γεωγραφική του θέση.
Η κτηματογράφηση και η αγοραία αξία ενός διαμερίσματος δεν είναι το ίδιο πράγμα, έχουν σημαντικές διαφορές. Με απλά λόγια, η αγοραία τιμή αντικατοπτρίζει την τρέχουσα αξία του αντικειμένου, λαμβάνοντας υπόψη όλα τα χαρακτηριστικά του που μπορεί να είναι σημαντικά για τον αγοραστή: παρουσία επισκευών, βελτιωμένη διάταξη κ.λπ. Για παράδειγμα, δύο εντελώς πανομοιότυπα διαμερίσματα στο ίδιο κτίριο θα έχουν την ίδια αξία, σύμφωνα με τα κτηματολογικά αρχεία. Ταυτόχρονα, η τιμή της αγοράς θα είναι υψηλότερη για αυτόν που θα ξεπεράσει ποιοτικά τη δεύτερη.
Σύμφωνα με το νόμο, κάθε συμφωνία που αφορά ακίνητη περιουσία, εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά σε αυτήν, βασίζεται κατά κύριο λόγο στην αγοραία αξία του αντικειμένου της συναλλαγής. Το κύριο έγγραφο που επιβεβαιώνει την εγκυρότητά του είναι μια έκθεση αξιολόγησης εμπειρογνωμόνων. Αποδεικνύει ότι κατά τον καθορισμό μιας συγκεκριμένης τιμής σε ένα διαμέρισμα, ελήφθησαν υπόψη όλα τα τεχνικά και συναφή χαρακτηριστικά του και, δεδομένης της κατάστασης στην αγορά ακινήτων, αυτή η τιμή ισχύει πραγματικά για το αντικείμενο αξιολόγησης.
Η αγοραία αξία χρησιμοποιείται όχι μόνο στις συναλλαγές αγοράς και πώλησης. Είναι η κύρια κατά την εγγραφή ενεχύρου, συμπεριλαμβανομένης της υποθήκης, κατά την είσπραξη κατοικιών με την επακόλουθη μεταπώλησή της σε δημοπρασία. Σε ορισμένες διαφορές, για παράδειγμα, στη διαίρεση της ιδιοκτησίας, μπορεί να ληφθεί υπόψη τόσο η αγοραία τιμή όσο και η τιμή του κτηματολογίου. Αυτό ισχύει ιδιαίτερα σε περιπτώσεις όπου τα μέρη δεν συμφωνούν για την υλική αποζημίωση ή το ύψος της ζημίας.
Η κύρια διαφορά μεταξύ των αγοραίων και των κτηματολογικών τιμών των ακινήτων είναι ότι η τελευταία δεν υπόκειται στις επιρροές και τις διακυμάνσεις της αγοράς ακινήτων μέχρι την ημερομηνία της προγραμματισμένης αναθεώρησης. Η αγοραία αξία, από την άλλη πλευρά, είναι εξαιρετικά ασταθής. Η αξία του επηρεάζεται τόσο από άμεσους παράγοντες, όπως η ποιότητα των επισκευών ή την ύπαρξη βαρών, όσο και από έμμεσους παράγοντες, όπως η εποχή, η σχέση προσφοράς και ζήτησης και η σκοπιμότητα των επενδύσεων.
Και η βασική διαφορά είναι ότι στις συναλλαγές ακινήτων, η αγοραία τιμή παίζει καθοριστικό ρόλο. Αν και μερικές φορές στα έγγραφα που σχετίζονται με τέτοιες συναλλαγές μπορεί κανείς να βρει αναφορά της τιμής του κτηματολογίου, αυτό είναι στη διακριτική ευχέρεια των μερών και στις περισσότερες περιπτώσεις αφορά διάφορα αμφιλεγόμενα ζητήματα.
Σημείωση! Ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να επηρεάσει τη διαμόρφωση της κτηματολογικής αξίας της κατοικίας με κανέναν τρόπο — στη συντριπτική πλειονότητα των περιπτώσεων, η αξιολόγηση πραγματοποιείται εξ αποστάσεως, χωρίς να επισκέπτονται τα αντικείμενα από ειδικούς, με βάση στατιστικά δεδομένα. Είναι πολύ πιθανό ο ιδιοκτήτης να αλλάξει την τιμή αγοράς προς τα πάνω πραγματοποιώντας επισκευές ή βελτιώνοντας με άλλο τρόπο τους δείκτες ποιότητας του διαμερίσματός του.
Σε τι χρησιμεύει η κτηματολογική αξία;
Σε γενικές γραμμές, η κτηματολογική αξία ενός αντικειμένου είναι η τιμή του από την πλευρά του κράτους. Για το λόγο αυτό χρησιμοποιείται κυρίως σε θέματα που αφορούν ακίνητα στα οποία εμπλέκεται άμεσα η νομοθεσία: στον υπολογισμό των φόρων, στις συμβολαιογραφικές προμήθειες κ.λπ.
Τιμή κτηματογράφησης για τον υπολογισμό του φόρου ακινήτων
Κάθε ιδιοκτήτης πρέπει να πληρώνει φόρο επί της ιδιοκτησίας ακίνητης περιουσίας ετησίως. Ανεξάρτητα από το τι είναι πιο ακριβό: η κτηματογράφηση ή η αγοραία αξία του διαμερίσματος, λαμβάνονται υπόψη μόνο τα στοιχεία που καταγράφονται στο κτηματολόγιο. Με άλλα λόγια, ανεξάρτητα από το πώς αλλάζει η αγοραία τιμή ενός αντικειμένου με την πάροδο του χρόνου, ο φόρος σε αυτό θα παραμείνει σταθερός μέχρι να εισαχθούν νέα δεδομένα μετά την αναπροσαρμογή.
Το σημείο εκκίνησης για τον υπολογισμό ενός συγκεκριμένου ποσού φόρου είναι η τρέχουσα τιμή κτηματογράφησης την 1η Ιανουαρίου. Μερικές φορές συμβαίνει ότι πρέπει να πληρώσετε φόρο για στέγαση, ενοικιασμένη αργότερα. Σε αυτή την περίπτωση, θα πρέπει να καθοδηγείται από τα δεδομένα του Rosreestr — όταν ένα αντικείμενο τίθεται σε λειτουργία, καθορίζεται αμέσως μια κτηματολογική αξία για αυτό.
Σε ορισμένες περιπτώσεις, η κτηματολογική αποτίμηση ενός μεμονωμένου διαμερίσματος μπορεί να αναθεωρηθεί νωρίτερα, για παράδειγμα, όταν πραγματοποιούνται σημαντικές δομικές αλλαγές: ριζική ανάπλαση, προσθήκες κ.λπ. Σε τέτοιες περιπτώσεις, η κτηματολογική αξία μπορεί να αποδειχθεί υψηλότερη όχι μόνο σε σχέση με την αγοραία αξία, αλλά και στα κρατικά μητρώα και το ποσό του φόρου καθορίζεται με βάση ιδιωτικά αλλαγμένα στοιχεία.
Κτηματολογική τιμή κατά την πώληση ή τη λήψη δώρου κατοικίας
Σύμφωνα με το νόμο, ορισμένοι ιδιοκτήτες υποχρεούνται να πληρώσουν φόρο εισοδήματος κατά την πώληση ενός διαμερίσματος. Αυτό ισχύει για όσους πολίτες έχουν ακίνητη περιουσία για λιγότερο από πέντε, και σε ορισμένες περιπτώσεις τρία χρόνια. Ανεξάρτητα από το ποσό που εμφανίστηκε στα έγγραφα συναλλαγής, ο φόρος θα επιβληθεί μόνο στο ποσό που αναφέρεται στα κτηματολογικά μητρώα.
Δεδομένου ότι η κτηματογράφηση και η αγοραία αξία των ακινήτων ενδέχεται να διαφέρουν, υπάρχει ειδική μορφή υπολογισμού του φόρου. Έτσι, εάν το κόστος στέγασης που καθορίζεται στη σύμβαση υπερβαίνει το 70% της κτηματολογικής αξίας, ο φόρος επιβάλλεται σε αυτό το ποσό. Όταν η τιμή του ακινήτου είναι μικρότερη από το 70% της κτηματολογικής αξίας, αυτό το 70% εξακολουθεί να παραμένει η βάση για τον υπολογισμό του φόρου.
Όταν γίνεται δωρεά ακίνητης περιουσίας, μόνο οι στενοί συγγενείς του δωρητή απαλλάσσονται από τον φόρο εισοδήματος, ενώ οι υπόλοιποι θα πρέπει να τον πληρώσουν, αφού η απόκτηση πολύτιμης, εν προκειμένω ακίνητης περιουσίας, με αυτόν τον τρόπο θεωρείται μια από τις ποικιλίες εισοδήματος.
Για τον υπολογισμό του φόρου λαμβάνεται είτε η αγοραία τιμή που ορίζεται στο συμφωνητικό δωρεάς είτε, αν δεν είναι διαθέσιμη, λαμβάνεται η κτηματολογική αξία. Ο φορολογικός συντελεστής σε αυτή την περίπτωση είναι 13% για τους Ρώσους και 30% για πολίτες άλλων κρατών.
Συμβολαιογραφικές αμοιβές
Η προμήθεια, η οποία καταβάλλεται τόσο σε δημόσιους όσο και σε ιδιωτικούς συμβολαιογράφους, αποτελεί αναπόσπαστο μέρος του κόστους κάθε συναλλαγής ακινήτων. Η βάση για τέτοιες προμήθειες είναι συνήθως η κτηματολογική αξία του αντικειμένου, πολύ λιγότερο συχνά η αγοραία αξία.
Είναι σημαντικό να θυμάστε ότι ορισμένες υπηρεσίες συμβολαιογράφου πληρώνονται με σταθερό επιτόκιο. Αυτές περιλαμβάνουν διάφορες προπαρασκευαστικές ενέργειες πριν από την κύρια διαδικασία για την υπογραφή της σύμβασης. Και μόνο σε αυτό το στάδιο γίνεται σημαντική η κτηματολογική τιμή του ακινήτου.
Σε ποιες περιπτώσεις η κτηματολογική αξία μπορεί να είναι μεγαλύτερη ή μικρότερη από την αγοραία αξία;
Στην πράξη, η κτηματολογική αξία δεν είναι σχεδόν ποτέ ίση με την αγοραία αξία. Στις περισσότερες περιπτώσεις, η αγοραία αποτίμηση προηγείται της κτηματογράφησης, αφού, όπως ήδη αναφέρθηκε, είναι πιο αντικειμενική. Επειδή τα δεδομένα αποθέματος επαναξιολογούνται σχετικά σπάνια, η συνάφειά τους απλώς δεν συμβαδίζει με τις τρέχουσες εξελίξεις της αγοράς.
Για παράδειγμα, εάν η ζήτηση για μια συγκεκριμένη κατηγορία ακινήτων έχει αυξηθεί κατακόρυφα, τότε θα αυξηθεί και η τιμή της. Από την πλευρά του κτηματολογίου, τέτοιοι λόγοι αύξησης του κόστους δεν είναι αντικειμενικοί, γιατί δεν σχετίζονται άμεσα με τα τεχνικά χαρακτηριστικά κάθε αντικειμένου ξεχωριστά. Αυτό σημαίνει ότι η κατάσταση στην οποία η αγοραία αξία είναι πολύ μεγαλύτερη από την κτηματολογική είναι φυσιολογική.
Ωστόσο, μερικές φορές η διαφορά μεταξύ της κτηματογράφησης και της αγοραίας αξίας ενός διαμερίσματος, ιδιωτικής κατοικίας ή οικοπέδου είναι τέτοια που καταγράφεται στα κρατικά μητρώα υψηλότερη τιμή από την αντικειμενικά υπάρχουσα από την άποψη της αγοράς. Αυτό συμβαίνει σπάνια και αποτελεί μάλλον εξαίρεση. Οι κύριοι λόγοι για τους οποίους η κτηματολογική αξία μπορεί να υπερβαίνει την αγοραία αξία περιλαμβάνουν:
- Χρήση λανθασμένης μεθοδολογίας κατά την επόμενη μαζική αξιολόγηση.
- Εισήχθησαν λανθασμένα δεδομένα στα έγγραφα που σχετίζονται με ένα συγκεκριμένο αντικείμενο: η περιοχή του διαμερίσματος ήταν λανθασμένη, μια άλλη συνοικία της πόλης κ.λπ.
- Πολύ γρήγορη πτώση των τιμών των ακινήτων που προκλήθηκαν από απρόβλεπτες συνθήκες: φυσικές καταστροφές, έντονες πολιτικές και οικονομικές ανατροπές.
- Απότομη μείωση του αριθμού των κατοίκων ενός οικισμού ή περιοχής, η ταχεία εκροή τους.
- Μεμονωμένες περιπτώσεις, όταν, για παράδειγμα, ο ιδιοκτήτης αναγκάζεται να πουλήσει το ακίνητο το συντομότερο δυνατό στην ελάχιστη τιμή.
Θυμάμαι! Η υπερβολική διαφορά στην αγοραία και κτηματολογική αξία των κατοικιών, που θα προκύψουν στη σύμβαση πώλησης, μπορεί να έχει πολύ δυσάρεστες συνέπειες. Εάν η τιμή αγοράς που καθορίζεται στη συμφωνία είναι πολύ υψηλή, τότε αυτό το γεγονός παραμένει στη διακριτική ευχέρεια του αγοραστή. Αν όμως μειωθεί αισθητά, η συναλλαγή μπορεί να υποπτευθεί ως πλασματική.
Είναι δυνατόν να επιτευχθεί αναθεώρηση της κτηματολογικής αξίας;
Στην περίπτωση που η κτηματολογική τιμή του ακινήτου δεν αντιστοιχεί στην πραγματική κατάσταση πραγμάτων, αυτό σημαίνει ότι είτε υποτιμάται είτε υπερεκτιμάται σε σχέση με την αγοραία αξία. Εάν τα κτηματολογικά στοιχεία είναι μικρότερα από την υφιστάμενη αγοραία αποτίμηση του ακινήτου, αυτό δεν δημιουργεί ιδιαίτερα προβλήματα στον ιδιοκτήτη. Αποδεικνύεται ότι θα πληρώσει φόρο ακίνητης περιουσίας με πολύ χαμηλότερο συντελεστή από ό,τι αξίζει το διαμέρισμά του. Μια διογκωμένη τιμή κτηματογράφησης, ειδικά εάν υπερβαίνει σημαντικά την τιμή της αγοράς, μπορεί να οδηγήσει σε μια σειρά από δυσάρεστες συνέπειες, όπως ο ίδιος αυξημένος φόρος.
Μπορεί να εμφανιστούν λανθασμένα στοιχεία στο κτηματολόγιο λόγω κοινών τεχνικών λαθών. Μια τόσο μεγάλη διαφορά μεταξύ της κτηματολογικής αποτίμησης και της αγοραίας αξίας μπορεί να διορθωθεί χωρίς να περιμένουμε την επόμενη αναθεώρηση της αξίας. Δικαίωμα να το κάνει μόνο ο άμεσα ενδιαφερόμενος, ο ιδιοκτήτης.
Υπάρχουν δύο κύριοι τρόποι αμφισβήτησης της τιμής του κτηματολογίου — μέσω της Rosreestr ή στο δικαστήριο. Οι ειδικοί συνιστούν να ξεκινήσετε από την πρώτη, γιατί εάν η τιμή καθορίστηκε λόγω σφάλματος, θα διορθωθεί χωρίς μακροχρόνιες δικαστικές διαφορές.
Μερικές φορές, αν και αυτό είναι αρκετά σπάνιο, η επιτροπή Rosreestr μπορεί να αρνηθεί να ικανοποιήσει ένα τέτοιο αίτημα. Σε αυτή την περίπτωση, θα πρέπει να υποβάλετε αγωγή στο δικαστήριο και να αποδείξετε προσεκτικά την εγκυρότητα των αξιώσεων σας. Αυτά τα αποδεικτικά στοιχεία πρέπει να είναι πραγματικά βαριά, επειδή, όπως δείχνει η πρακτική, σε παρόμοιες περιπτώσεις, το δικαστήριο δεν είναι πολύ πρόθυμο να υποχρεώσει τη Rosreestr να επανεκτιμήσει. Επομένως, είναι καλύτερο να προσπαθήσετε να περιορίσετε την αλληλεπίδραση με την επιτροπή.
Σε ορισμένες, πολύ σπάνιες περιπτώσεις, μπορεί να ανατεθεί έκτακτη εκτίμηση της ακίνητης περιουσίας. Μια τέτοια εξέλιξη των γεγονότων είναι δυνατή όταν ένας μεγάλος αριθμός πολιτών απευθύνεται στο Rosreestr με τέτοιους ισχυρισμούς. Με βάση τον αριθμό των αντικειμένων, ο απαιτούμενος αριθμός κλήσεων πρέπει να είναι τουλάχιστον 30% σε ξεχωριστή διοικητική μονάδα. Αυτό θα σήμαινε ότι υπήρξε τεράστιο τεχνικό σφάλμα, επομένως θα πρέπει να αναθεωρηθεί η κτηματολογική αξία όλων των ακινήτων σε ένα συγκεκριμένο θέμα της χώρας.
Πώς να μάθετε την κτηματολογική τιμή της κατοικίας;
Οι πληροφορίες σχετικά με την κτηματολογική αξία της ακίνητης περιουσίας αποθηκεύονται στο Rosreestr. Μπορείτε επίσης να μάθετε από το απόσπασμα USRN. Δεδομένου ότι αυτές οι πληροφορίες δεν είναι εμπιστευτικές, κάθε πολίτης που θέλει να μάθει πόσο αξιολογεί το κράτος τη στέγαση που τον ενδιαφέρει έχει δικαίωμα να το ζητήσει.
Μπορείτε να λάβετε πληροφορίες αυτοπροσώπως επικοινωνώντας με το πολυλειτουργικό κέντρο ή το περιφερειακό υποκατάστημα της Rosreestr. Ωστόσο, μπορείτε να μάθετε ένα τέτοιο κόστος πολύ πιο γρήγορα διαδικτυακά στον ιστότοπο Rosreestr, αναφέροντας τη διεύθυνση ή τον αριθμό κτηματογράφησης του ακινήτου σε ειδικό πεδίο.
Πρωτότυπο άρθρο: https://qayli.com/journal/na-skolko-kadastrovaya-stoimost-nedvijimosti-mojet-otlichatsya-ot-rynochnoy/