Παρά το γεγονός ότι η αγορά ακινήτων είναι γεμάτη από κάθε είδους προσφορές, μερικές φορές μπορεί να χρειαστεί πολύς χρόνος και προσπάθεια για να βρεθεί η σωστή επιλογή. Υπάρχουν περιπτώσεις στις οποίες απαιτείται άμεση αντίδραση από τον αγοραστή για να μην χάσει ένα ακίνητο που του ταιριάζει ιδανικά. Ωστόσο, η βιασύνη για αγοραπωλησίες ακινήτων δεν είναι δικαιολογημένη και μάλιστα επικίνδυνη.
Μια προκαταρκτική συμφωνία για την αγορά ενός ακινήτου μπορεί, κατά μία έννοια, να αυξήσει τις πιθανότητες του αγοραστή ότι το διαμέρισμα που έχει επιλέξει δεν θα πάει σε άλλα χέρια και η τελική συναλλαγή θα εξακολουθεί να πραγματοποιηθεί. Ταυτόχρονα, δεν πρέπει να ξεχνάμε ότι ούτε μία προκαταρκτική συμφωνία δεν θα δώσει πλήρη εγγύηση για την επιτυχή έκβαση της υπόθεσης και πρέπει να προσεγγίσουμε την προετοιμασία μιας εκ των προτέρων συμφωνίας πολύ προσεκτικά.
Ποιες είναι οι μορφές προπληρωμής στις συναλλαγές ακινήτων;
Συχνά, στην καθομιλουμένη, προκαταβολή είναι κάθε είδος προπληρωμής που ο αγοραστής μεταφέρει στον πωλητή και αυτός αποδέχεται, ως επιβεβαίωση των προθέσεων να υπογράψει μια μελλοντική συμφωνία πώλησης και αγοράς. Στη νομική γλώσσα, μια συμφωνία για την πραγματοποίηση προκαταβολής κατά την αγορά ενός διαμερίσματος είναι μόνο ένας, ο απλούστερος, από τους τρόπους για να διορθωθούν οι αναφερόμενες προθέσεις. Εκτός από αυτό, συνηθίζεται να ξεχωρίζουμε τις έννοιες της κατάθεσης και μιας ελαφρώς λιγότερο κοινής κατάθεσης ασφαλείας.
Το κύριο μειονέκτημα της προόδου με την κυριολεκτική της έννοια είναι η έλλειψη ρυθμιστικού πλαισίου που θα ρυθμίζει τέτοιες συμφωνίες. Αυτό σημαίνει ότι σε περίπτωση διαφοράς μεταξύ των μερών, θα είναι δυνατή η οριστική επίλυσή τους μόνο δικαστικά.
Στην πραγματικότητα, συμφωνία προκαταβολής με τον πωλητή είναι μόνο η μεταβίβαση ορισμένου μέρους της αξίας του ακινήτου σε αυτόν, το οποίο θα ληφθεί υπόψη στους οριστικούς αμοιβαίους διακανονισμούς. Εάν η συναλλαγή δεν πραγματοποιηθεί λόγω υπαιτιότητας του πωλητή, θα επιστρέψει το ποσό που έγινε αποδεκτό από αυτόν στον αγοραστή και αντίστροφα — ο αγοραστής θα χάσει την προκαταβολή εάν αλλάξει γνώμη σχετικά με το να πάρει αυτό το συγκεκριμένο διαμέρισμα. Έγγραφη επιβεβαίωση του γεγονότος μιας τέτοιας προκαταβολής είναι: μια προκαταβολή ή μια προκαταρκτική συμφωνία πώλησης και αγοράς και μια απόδειξη για την παραλαβή χρημάτων από τον πωλητή.
Το ακριβές ποσό της προκαταβολής δεν καθορίζεται από το νόμο — παραμένει στη διακριτική ευχέρεια των μερών και παραδοσιακά ανέρχεται σε ένα ορισμένο ποσοστό της συνολικής αξίας του ακινήτου. Τις περισσότερες φορές, η προπληρωμή κυμαίνεται από 5-10% της τιμής της κατοικίας.
Πρέπει να το θυμόμαστε! Από μόνη της, η προκαταβολή δεν προβλέπει κυρώσεις ή κυρώσεις για την αποτυχία της συναλλαγής, ωστόσο, μπορούν να συμφωνηθούν εκ των προτέρων και να εγγραφούν επιπλέον στην έτοιμη μορφή της συμφωνίας προκαταβολής κατά την αγορά ενός διαμερίσματος.
Η κατάθεση, με τη σειρά της, είναι ένα είδος συμφωνίας προκαταβολής κατά την απόκτηση ακινήτου, τα χαρακτηριστικά της οποίας είναι ήδη σαφώς κατοχυρωμένα στον Αστικό Κώδικα. Σε αντίθεση με μια απλή προκαταβολή, η οποία είναι απλώς μια προκαταβολή, μια συμφωνία κατάθεσης θεωρείται ένα είδος υποχρέωσης των μερών να ολοκληρώσουν τη συναλλαγή. Διαφορετικά, ο υπαίτιος της διατάραξης της θα αναγκαστεί να καταβάλει πρόστιμο ίσο με το ποσό της κατάθεσης.
Έτσι, εάν ο αγοραστής αρνηθεί να αγοράσει αυτό το σπίτι, η κατάθεση παραμένει στον ιδιοκτήτη του. Αν ο ιδιοκτήτης αλλάξει γνώμη, τότε επιστρέφει την κατάθεση στον αγοραστή σε διπλάσιο μέγεθος, πληρώνοντας το μισό από δικά του κεφάλαια.
Η κατάθεση εγγύησης είναι ένας σχετικά νέος όρος, ο οποίος έχει επίσης σχεδιαστεί για να εγγυάται την εκπλήρωση των προκαταρκτικών συμφωνιών. Διαφέρει από την κατάθεση στο ότι ο πωλητής είναι ελεύθερος να τη χρησιμοποιήσει αμέσως κατά την κρίση του. Κατά κανόνα, το ποσό της εγγύησης χρησιμεύει για την κάλυψη των υποχρεωτικών δαπανών που σχετίζονται με την εγγραφή, τη συμβολαιογραφική πράξη και άλλα στάδια σύναψης σύμβασης πώλησης.
Επιπλέον, η εγγύηση είναι ο μόνος τύπος κατάθεσης μετρητών που υπόκειται σε επιστροφή στον αγοραστή σε κάθε περίπτωση, ακόμη και αν η συναλλαγή είναι επιτυχής. Εκτός εάν ορίζεται διαφορετικά στο προσύμφωνο, ο πωλητής υποχρεούται να επιστρέψει το ποσό της πληρωμής, με εξαίρεση εκείνο το τμήμα της, που ήταν τα υποχρεωτικά έξοδα.
Ωστόσο, η επιστροφή της εγγύησης δεν είναι υποχρεωτική από την άποψη του νόμου — μπορεί να αναφέρεται στη σύμβαση ότι αποτελεί μέρος του κόστους του διαμερίσματος. Μια πληρωμή, σε αντίθεση με μια κατάθεση και μια προκαταβολή, μπορεί να εφαρμοστεί σε πράξεις με ακίνητα υπό κατασκευή και επίσης να γίνει όχι μόνο σε χρήματα, αλλά και, για παράδειγμα, με τη μορφή τίτλων.
Σημείωση! Μια άλλη σημαντική διαφορά μεταξύ μιας κατάθεσης και μιας εγγύησης και μιας προκαταβολής είναι ότι είναι οι δύο πρώτες μορφές συμφωνιών που προβλέπουν απαραίτητα ορισμένες άλλες σημαντικές αποχρώσεις της συμφωνίας πώλησης και αγοράς: το τελικό κόστος του διαμερίσματος, τα κύρια τεχνικά χαρακτηριστικά του κ.λπ. .
Τι πρέπει να περιλαμβάνει μια συμφωνία προκαταβολής;
Μια τυπική συμφωνία προπληρωμής (ακόμη και αυτή που δεν περιλαμβάνει πρόσθετες αποχρώσεις) πρέπει να περιέχει ορισμένα υποχρεωτικά δεδομένα που μπορούν να της δώσουν νομική ισχύ. Τα πιο σημαντικά σημεία είναι:
- το όνομα του τόπου στον οποίο συντάσσεται και υπογράφεται η σύμβαση προκαταβολής μεταξύ ιδιωτών για ακίνητα, καθώς και η ημερομηνία·
- στοιχεία διαβατηρίου των συμμετεχόντων στη συναλλαγή, συμπεριλαμβανομένης της διεύθυνσης εγγραφής·
- αναφορά στα κανονιστικά έγγραφα που ρυθμίζουν τέτοιες ρυθμίσεις (άρθρα 421 και 330 του Αστικού Κώδικα).
- το αντικείμενο της προκαταρκτικής συμφωνίας είναι οι αμοιβαίες υποχρεώσεις των μερών να ολοκληρώσουν τη συναλλαγή, επισημοποιώντας τη νομικά με τη μορφή σύμβασης πώλησης.
- πληροφορίες σχετικά με το αντικείμενο της συναλλαγής (διαμέρισμα): η τελική του συμφωνημένη τιμή, τα τεχνικά χαρακτηριστικά, τα σημαντικά διακριτικά χαρακτηριστικά κ.λπ.
- το ποσό της προκαταβολής που μεταβιβάζει ο αγοραστής στον πωλητή, με την υποχρεωτική ένδειξη ότι πρόκειται για μερική πληρωμή, δηλαδή αντιπροσωπεύει ένα ποσοστό της συνολικής τιμής του διαμερίσματος·
- τους όρους σύμφωνα με τους οποίους καθορίζεται η διαδικασία για τη σύναψη της συμφωνίας πώλησης και αγοράς (χωρίς αυτούς, η συμφωνία προκαταβολής ισχύει για ένα έτος).
- έγγραφα τίτλου του πωλητή για ακίνητα·
- υποχρεώσεις και δικαιώματα των μερών στη συναλλαγή·
- τη διαδικασία επιστροφής της προκαταβολής εάν η συναλλαγή δεν πραγματοποιηθεί·
- υπογραφές των μερών.
Σπουδαίος! Παρά το γεγονός ότι η συμφωνία προκαταβολής δεν υπόκειται σε υποχρεωτική επικύρωση συμβολαιογράφου, θα πρέπει επιπλέον να παρέχεται απόδειξη από τον πωλητή κατά την παραλαβή της προκαταβολής. Οι ειδικοί συμβουλεύουν ανεπιφύλακτα, χωρίς να λαμβάνεται υπόψη το πρόσθετο κόστος, να το καταχωρήσετε σε συμβολαιογράφο. Εάν η υπόθεση πάει στο δικαστήριο, το γεγονός μιας τέτοιας εγγραφής είναι σχεδόν εγγυημένο ότι θα βοηθήσει στην επιστροφή των αποταμιεύσεών σας.
Προκαταβολή για την αγορά διαμερίσματος: δείγμα 2022
Αυτή δεν είναι μια πλήρης λίστα των ειδών που περιλαμβάνει η προκαταρκτική συμφωνία. Θα πρέπει να αντικατοπτρίζει όλες τις πτυχές που σχετίζονται ή που ενδέχεται να επηρεάσουν την εκπλήρωση των υποχρεώσεών τους από τα μέρη.
Ποια έγγραφα απαιτούνται για την υπογραφή προκαταβολικής σύμβασης για διαμέρισμα;
Κατά την κατάρτιση συμφωνίας για την πραγματοποίηση προκαταβολής για ένα διαμέρισμα, ο αγοραστής χρειάζεται μόνο το διαβατήριό του, ενώ ο πωλητής πρέπει να παράσχει μια ευρύτερη λίστα εγγράφων:
- Εγγραφο ΤΑΥΤΟΤΗΤΑΣ;
- πληρεξούσιο επικυρωμένο από συμβολαιογράφο, εάν τρίτος ασχολείται με την πώληση ακινήτων·
- έγγραφα που δίνουν στον πωλητή το δικαίωμα να διαθέτει ακίνητη περιουσία: σύμβαση πώλησης, κληρονομιά κ.λπ.
- ένα απόσπασμα από το USRN που επιβεβαιώνει την ιδιοκτησία της κατοικίας προς πώληση.
- ένα απόσπασμα από το βιβλίο του σπιτιού, το οποίο χρειάζεται για να μάθετε πόσα άτομα είναι εγγεγραμμένα στο διαμέρισμα.
- πιστοποιητικό απουσίας καθυστερήσεων σε λογαριασμούς κοινής ωφελείας ·
- τεχνική τεκμηρίωση που μπορεί να επιβεβαιώσει την απουσία παράνομης ανάπλασης ή τη νομιμοποίησή της.
Επιστρέφεται η προκαταβολή μετά την αποτυχία της συναλλαγής;
Από αυτή την άποψη, οι δικηγόροι είναι κατηγορηματικοί κατά τη γνώμη τους — η προκαταβολή πρέπει να επιστραφεί στον αγοραστή εάν, για πολλούς καλούς λόγους, η συναλλαγή δεν μπορεί να πραγματοποιηθεί. Ωστόσο, αυτό ισχύει μόνο για εκείνες τις συμφωνίες που δεν προβλέπουν ποινή εκ μέρους του δράστη της αθέτησης της σύμβασης. Σε κάθε περίπτωση, αν τεκμηριώθηκε το γεγονός της μεταβίβασης της προκαταβολής, το δικαστήριο είναι σχεδόν βέβαιο ότι θα πάρει το μέρος του αγοραστή.
Θυμάμαι! Η άρνηση του πωλητή να επιστρέψει την προκαταβολή μπορεί να τον οδηγήσει να κατηγορηθεί για παράνομο πλουτισμό και να συνεπάγεται σοβαρή ευθύνη. Ταυτόχρονα, εάν η διαδικασία φτάσει στο δικαστήριο, ο αγοραστής έχει το δικαίωμα να απαιτήσει πρόσθετη αποζημίωση από τον εναγόμενο για τη χρήση κεφαλαίων.
Τις περισσότερες φορές, μια προκαταβολή χρησιμοποιείται σε εναλλακτικές συναλλαγές, όταν πολλά ακίνητα πωλούνται και αγοράζονται σε σύντομο χρονικό διάστημα. Σε τέτοιες περιπτώσεις, η αίτηση για κατάθεση είναι πολύ επικίνδυνη — υπάρχει κίνδυνος η συναλλαγή να αποτύχει λόγω υπαιτιότητας τρίτων και ένα από τα μέρη της συμφωνίας κατάθεσης θα πρέπει να πληρώσει πρόστιμο.
Σε άλλες περιπτώσεις, μια προκαταβολή ή μια εγγύηση είναι πιο επωφελής για τον αγοραστή που θέλει να αγοράσει το συγκεκριμένο διαμέρισμα με κάθε κόστος. Εάν ο πωλητής αλλάξει γνώμη, τότε ο αγοραστής, εκτός από τα δικά του χρήματα, θα λάβει επιπλέον ποσό ισόποσης ως αποζημίωση.
Εξαίρεση! Εάν ο αγοραστής αρνηθεί να αγοράσει κατοικία λόγω μη συμμόρφωσης των τεχνικών παραμέτρων του διαμερίσματος με τις δηλωμένες, η προκαταβολή θα του επιστραφεί. Δυστυχώς, οι περισσότερες από αυτές τις διαφορές πρέπει να επιλυθούν στα δικαστήρια.
Κατά την υπογραφή μιας συμφωνίας προκαταβολής με ένα κτηματομεσιτικό γραφείο, πρέπει να θυμάστε ένα σημαντικό πράγμα. Στις περισσότερες περιπτώσεις, μια τέτοια προκαταβολή αντιμετωπίζεται ως πληρωμή για τις υπηρεσίες ενός μεσίτη, δηλαδή ως προμήθεια. Εάν η συναλλαγή δεν καταλήξει στη λογική της κατάληξη λόγω του αγοραστή, η προκαταβολή δεν του επιστρέφεται, αλλά εάν ο πωλητής είναι ένοχος για την αποτυχία της, πρέπει να επιστρέψει την προκαταβολή από δικά του κεφάλαια.
Η κατάσταση είναι λίγο πιο περίπλοκη όταν το συμβόλαιο δεν περιλαμβάνει τη διαδικασία επιστροφής της προκαταβολής, ακόμη και αν υπάρχει απόδειξη. Σε μια τέτοια περίπτωση, εάν ο πωλητής δεν θέλει να επιστρέψει τα χρήματα, ο αγοραστής πρέπει να του στείλει μια προδικαστική επιστολή, εκφράζοντας όλες τις δικαιολογημένες αξιώσεις σε αυτήν. Είναι σημαντικό να παραδοθεί με σημείωμα απόδειξης. Εάν τέτοιες ενέργειες δεν βρουν ανταπόκριση, το μόνο που μένει είναι να προσφύγουμε στο δικαστήριο με αξίωση για την εκτέλεση.
Ξεχωριστές αποχρώσεις της προκαταρκτικής συμφωνίας
Οι κύριοι κίνδυνοι του αγοραστή κατά την υπογραφή προκαταβολικής συμφωνίας για την αγορά κατοικίας σχετίζονται κυρίως με το πόσο νόμιμη είναι η πώληση αυτού του αντικειμένου. Με άλλα λόγια, εάν μια μελλοντική συναλλαγή πώλησης και αγοράς μπορεί να ακυρωθεί, είναι προτιμότερο να αρνηθείτε εντελώς μια τέτοια αγορά.
Το πρώτο πράγμα που πρέπει να ελέγξετε πριν μεταφέρετε την προπληρωμή είναι το δικαίωμα του πωλητή να διαθέσει το ακίνητο. Για να το κάνετε αυτό, θα πρέπει να μελετήσετε προσεκτικά όλα τα έγγραφα τίτλου, καθώς και να αποκλείσετε την πιθανότητα αξιώσεων από τρίτους. Δεν είναι πολύ καλό σημάδι όταν το ακίνητο έχει εξαγοραστεί από τον πωλητή πρόσφατα ή πολλοί ιδιοκτήτες έχουν αλλάξει σε σύντομο χρονικό διάστημα. Αξίζει επίσης να μάθετε με βεβαιότητα εάν υπάρχουν βάρη στο ακίνητο, διαφορετικά, αντί για διαμέρισμα, ο αγοραστής κινδυνεύει να μπει σε μπελάδες με τη μορφή σπατάλης χρόνου και νεύρων.
Συχνά, οι απατεώνες εκμεταλλεύονται το γεγονός ότι η συμφωνία προκαταβολής δεν υποβάλλεται σε ενδελεχή έλεγχο από συμβολαιογράφο και λαμβάνουν προκαταβολή χρησιμοποιώντας πλαστά ή άκυρα πληρεξούσια. Εάν η πώληση της ακίνητης περιουσίας αντί του ιδιοκτήτη πραγματοποιείται από τον εκπρόσωπό του, πρέπει να βεβαιωθείτε ότι έχει πραγματικά όλες τις απαραίτητες εξουσίες. Ο καλύτερος τρόπος για να το κάνετε αυτό είναι να επικοινωνήσετε απευθείας με τον ιδιοκτήτη. Επίσης, δεν πρέπει να ξεχνάμε ότι στη σύμβαση θα πρέπει να εμφανίζεται το όνομα του νόμιμου ιδιοκτήτη της κατοικίας και όχι του διαχειριστή.
Ακόμη και το πιο απλό πρότυπο προκαταρκτικής συμφωνίας αντικατοπτρίζει συνήθως όλες τις πτυχές μιας τέτοιας συμφωνίας — θα πρέπει να διαβαστούν προσεκτικά. Εάν ένα από τα μέρη έχει χωριστές προτάσεις, μπορούν επίσης να συμπεριληφθούν σε αυτό το έγγραφο κατόπιν συμφωνίας. Είναι πολύ σημαντικό η σύμβαση να λαμβάνει υπόψη όλες τις υποθετικές καταστάσεις που ενδέχεται να αντιμετωπίσουν τα μέρη κατά τη στιγμή της υπογραφής της συμφωνίας αγοραπωλησίας ή κατά το προπαρασκευαστικό της στάδιο.
Αρχικό άρθρο: https://qayli.com/journal/kak-oformit-dogovor-avansa-pri-pokupke-kvartiry-preview/