Η αγορά ενός ακινήτου είναι μια σοβαρή συναλλαγή που περιλαμβάνει αρκετά μεγάλα χρηματικά ποσά. Δεν προκαλεί έκπληξη το γεγονός ότι αυτό το γεγονός είναι πολύ ελκυστικό για κάθε είδους ανθρώπους που δεν περιφρονούν τα παράνομα κέρδη. Πολλοί άνθρωποι ενδιαφέρονται για το πώς να αγοράσουν ένα διαμέρισμα, για να μην εξαπατηθούν;
Η απάτη στην πώληση ενός διαμερίσματος είναι ίσως ο πρώτος κίνδυνος που περιμένει σχεδόν κάθε αγοραστή. Κάθε χρόνο, οι νόμοι και οι ευθύνες για τέτοια εγκλήματα γίνονται πιο αυστηροί και η φύση των δόλιων σχεδίων δημοσιοποιείται. Αυτό, δυστυχώς, δεν εμποδίζει την εγκληματική ιδιοφυΐα να εφεύρει τακτικά νέες ποικιλίες εξαπάτησης, μερικές από τις οποίες δεν είναι εύκολο να βρουν αμέσως μια σύλληψη. Επομένως, ο κύριος τρόπος για να αποφύγετε την απάτη κατά την αγορά είναι να είστε εξαιρετικά προσεκτικοί σε κάθε στάδιο: από την επιλογή της σωστής επιλογής διαμερίσματος μέχρι την ολοκλήρωση της συναλλαγής και την πληρωμή.
Δημοφιλείς απάτες
Παρά το γεγονός ότι οι απατεώνες αναζητούν συνεχώς νέους τρόπους για να εξαπατήσουν τους πελάτες, ορισμένοι τύποι παράνομων συναλλαγών εξακολουθούν να είναι αρκετά αποτελεσματικοί και βρίσκουν τα θύματά τους. Μεταξύ αυτών, υπάρχουν και οι δύο που εμπίπτουν στην κατηγορία των ακυρώσιμων ή άκυρων συναλλαγών, καθώς και εκείνες που, εξ ορισμού, παραβιάζουν το νόμο.
Πώς να μην αγοράσετε ένα διαμέρισμα από απατεώνες θα βοηθήσει μια λεπτομερή περιγραφή του μηχανισμού λειτουργίας αυτών των συστημάτων.
Ψεύτικα Έγγραφα
Αυτό το σύστημα συνεπάγεται ποινική ευθύνη και προβλέπει μια εντυπωσιακή ποινή φυλάκισης ως ποινή. Έχει ως εξής: ένας απατεώνας νοικιάζει ένα διαμέρισμα για μεγάλο χρονικό διάστημα και συνάπτει σύμβαση μίσθωσης με τον ιδιοκτήτη του. Περαιτέρω, σύμφωνα με τα αντίγραφα των εγγράφων του ιδιοκτήτη, κατασκευάζεται ένα πλαστό διαβατήριο, στο οποίο έχει επικολληθεί μια φωτογραφία του εισβολέα. Με αυτό το διαβατήριο, μπορεί να ζητήσει και να λάβει αντίγραφα εγγράφων που πιστοποιούν την ιδιοκτησία της ακίνητης περιουσίας και στη συνέχεια να το πουλήσει για φαινομενικά νόμιμους λόγους.
Μπορείτε να προστατευθείτε από ένα τέτοιο σύστημα όταν αγοράζετε ακίνητη περιουσία ζητώντας επιπλέον από τον πωλητή άλλα έγγραφα ταυτοποίησης: άδεια οδήγησης, διαβατήριο κ.λπ. Στην πραγματικότητα, δεν υπάρχει τίποτα κακό με αυτό το αίτημα και το χειρότερο πράγμα που μπορεί να σκεφτεί ένας ευσυνείδητος πωλητής είναι ότι επικοινώνησε με έναν υπερβολικά προσεκτικό αγοραστή. Η άρνηση εμφάνισης τέτοιων εγγράφων, ακόμη και μετά από λεπτομερή εξήγηση του λόγου, θα πρέπει να προειδοποιεί.
Ένα τέτοιο δόλιο σχέδιο είναι γεμάτο με το γεγονός ότι ο πραγματικός ιδιοκτήτης μπορεί κάλλιστα να ανακτήσει το διαμέρισμα μετά από μια δικαστική συνεδρίαση που διαπίστωσε το γεγονός της απάτης. Ο αγοραστής σε αυτήν την κατάσταση δεν έχει τίποτα: το διαμέρισμα θα μεταφερθεί στον νόμιμο ιδιοκτήτη, αλλά τα χρήματα δεν θα επιστραφούν.
Υπάρχει ένα άλλο σχέδιο που σχετίζεται με την πλαστογραφία εγγράφων, σύμφωνα με το οποίο δημιουργούνται πλαστά έγγραφα τίτλου. Αυτό συμβαίνει συνήθως στην περίπτωση ενός διαμερίσματος του οποίου ο ιδιοκτήτης έχει πεθάνει και οι κληρονόμοι δεν έχουν εμφανιστεί ακόμη. Οι απατεώνες έχουν πολύ λίγο χρόνο να χρησιμοποιήσουν πλαστά έγγραφα που φέρεται να έχουν επικυρωθεί από συμβολαιογράφο για να πουλήσουν κατοικίες τουλάχιστον στην ελάχιστη τιμή.
Στο εγκληματικό περιβάλλον, υπάρχουν πολλοί τεχνίτες που μπορούν να αναδημιουργήσουν με ακρίβεια όλες τις απαραίτητες σφραγίδες και επιστολόχαρτα τέτοιων εγγράφων, με αποτέλεσμα να είναι αδύνατο να διακριθούν από τα πρωτότυπα με το μάτι. Για να μην εξαπατηθείτε κατά την αγορά ενός διαμερίσματος, θα πρέπει πρώτα από όλα να επισκεφτείτε συμβολαιογράφο και, κατά προτίμηση, όχι κάποιον που θα επαληθεύσει τα δεδομένα σχετικά με το διαμέρισμα και τον ιδιοκτήτη του.
Κατάθεση
Αυτός είναι ένας από τους πιο δημοφιλείς τρόπους εξαπάτησης αγοραστών. Βρίσκεται στο γεγονός ότι ο πωλητής παρέχει όλα τα απαραίτητα έγγραφα για ακίνητα, το αποτέλεσμα των οποίων είναι απόλυτα ικανοποιημένο από τον αγοραστή. Ως εγγύηση της μελλοντικής ολοκλήρωσης της συναλλαγής, ο απατεώνας στο πρόσωπο του πωλητή ή του μεσίτη προσφέρεται να εκδώσει κατάθεση, αλλά αρνείται επίμονα την προκαταβολή, επικαλούμενος αμφιβολίες και την επιθυμία να πουλήσει το διαμέρισμα το συντομότερο δυνατό.
Το καθεστώς βασίζεται στον νομοθετικό ορισμό της κατάθεσης, η οποία, σε περίπτωση άρνησης της συναλλαγής από τον αγοραστή, παραμένει στον πωλητή πλήρως ως αποζημίωση για την αποτυχία συμφωνιών. Μόνο πολύ σοβαροί λόγοι μπορούν να αναγκάσουν τον αγοραστή να αρνηθεί να συνάψει συμφωνία: σοβαρές νομικές ή τεχνικές ελλείψεις του διαμερίσματος. Παρόμοιες αποχρώσεις εμφανίζονται από μόνες τους λίγο μετά τη σύναψη της συμφωνίας κατάθεσης. Ταυτόχρονα, η αγορά φαίνεται τόσο μη πρακτική που ο αγοραστής θεωρεί την απώλεια της κατάθεσης το μικρότερο από τα δύο κακά.
Δεν αποτελεί έκπληξη το γεγονός ότι ένα τέτοιο διαμέρισμα βρίσκεται στο στάδιο της πώλησης όλη την ώρα. Σε κάθε περίπτωση, εάν η κατοικία δεν είναι προς πώληση για μεγάλο χρονικό διάστημα, μπορεί να υπάρχουν δύο λόγοι για αυτό: είτε η τιμή είναι πολύ υψηλή, είτε κάτι δεν πάει καλά με το διαμέρισμα.
Το κύριο μειονέκτημα ενός τέτοιου δόλιου συστήματος είναι ότι, σύμφωνα με το νόμο, δεν θεωρείται απάτη και δεν συνιστά έγκλημα.
Απροσδόκητοι κληρονόμοι
Η βάση αυτού του συστήματος, δυστυχώς, είναι η ατελής νομοθεσία, η οποία σε πολλές περιπτώσεις δίνει προτίμηση στα συμφέροντα των κληρονόμων και δεν διαθέτει κανένα μοχλό προστασίας των εξαπατημένων αγοραστών.
Στην αρχή εμφανίζεται στην αγορά ένα διαμέρισμα το οποίο πωλείται σε πολύ συμφέρουσα τιμή. Αυτό εξηγείται συχνά από το γεγονός ότι ο κληρονόμος, ο οποίος στην προκειμένη περίπτωση ενεργεί ως πωλητής, έλαβε πρόσφατα αυτή τη στέγαση μετά τον θάνατο ενός συγγενή και, έχοντας ανάγκη από χρήματα, την πουλά επειγόντως. Εκ πρώτης όψεως, η κατάσταση φαίνεται αρκετά αθώα και εύλογη, αν και οποιαδήποτε βιασύνη σε θέματα αγοραπωλησίας ακινήτων θα πρέπει να είναι εξ ορισμού ανησυχητική.
Μετά από κάποιο χρονικό διάστημα, συνήθως όχι περισσότερο από λίγους μήνες μετά τη συναλλαγή, εμφανίζεται ένας άλλος κληρονόμος που διεκδικεί το ίδιο διαμέρισμα. Ισχυρίζεται και μετά αποδεικνύει ότι δεν είχε προηγούμενη γνώση της κληρονομιάς και δεν είχε ιδέα ότι το διαμέρισμα είχε πλέον διαφορετικό ιδιοκτήτη. Ακολουθεί μια σειρά από παρατεταμένες και ενίοτε μάταιες δικαστικές ακροάσεις.
Δυστυχώς, στην πράξη, στις περισσότερες περιπτώσεις, η δικαστική απόφαση λαμβάνεται υπέρ του κληρονόμου. Ένας εξαπατημένος αγοραστής μπορεί να προσπαθήσει να απαιτήσει το ποσό που καταβλήθηκε από τον πωλητή, αλλά αυτό είναι δυνατό μόνο εάν βρεθεί ο πωλητής ή δεν ξοδέψει τα χρήματα.
Συχνά, οι απατεώνες οικειοποιούνται με διάφορους τρόπους τα διαμερίσματα ανθρώπων που έχουν λίγους συγγενείς. Συχνά συμβαίνει επίσης όταν ένας από τους κληρονόμους βρίσκεται στη φυλακή και, κατόπιν κοινής συμφωνίας, συμμετέχει σε ένα σύστημα απάτης.
Αντιμετωπίστε έναν ανίκανο ιδιοκτήτη
Τυχόν συναλλαγές ακινήτων με άτομα με ψυχικές ασθένειες και ως εκ τούτου αναγνωρίζονται ως νομικά ανίκανοι θεωρούνται άκυρες. Το ίδιο μπορεί να αποδοθεί και σε άτομα που πάσχουν από εθισμό στο αλκοόλ ή στα ναρκωτικά, τα οποία κατά την υπογραφή της σύμβασης δεν γνώριζαν τις δικές τους ενέργειες. Οποιαδήποτε συμφωνία με αγοραστές αυτού του είδους θα ακυρωθεί εύκολα, αλλά για τους απατεώνες αυτό είναι πλεονέκτημα.
Ένα διαμέρισμα αγοράζεται από έναν νομικά ανίκανο ιδιοκτήτη, τις περισσότερες φορές πολύ φθηνά, μετά το οποίο μεταπωλείται εικονικά πολλές φορές μεταξύ των συμμετεχόντων στην απάτη. Αυτό γίνεται για να κρύψει τον πραγματικό ιδιοκτήτη του ακινήτου.
Ένας απρόσεκτος αγοραστής, ο οποίος δεν έδωσε σημασία σε μεγάλο αριθμό συμβάσεων πώλησης για αυτό το διαμέρισμα σε σύντομο χρονικό διάστημα, αποκτά ακίνητη περιουσία, αλλά, δυστυχώς, για μικρό χρονικό διάστημα. Γρήγορα αποδεικνύεται ότι το διαμέρισμα πωλήθηκε κάποτε από ένα ανίκανο άτομο, μετά από το οποίο ακυρώνονται όλες οι επόμενες συμβάσεις και ο χώρος διαβίωσης επιστρέφεται στον νόμιμο ιδιοκτήτη.
Ο μόνος τρόπος για να αποφύγετε την εξαπάτηση κατά την αγορά ενός διαμερίσματος σε αυτή την περίπτωση είναι να είστε σε επιφυλακή εάν υπάρχει γεγονός επαναλαμβανόμενης πώλησης και να μελετήσετε πολύ προσεκτικά το ιστορικό της μεταβίβασης ιδιοκτησίας.
Πώληση με αντιπρόσωπο
Οι επιτιθέμενοι μπορούν να λάβουν πληρεξούσιο για να πουλήσουν ένα διαμέρισμα με διάφορους τρόπους. Μερικές φορές μιλάμε ακόμη και για σοβαρά αδικήματα που φέρουν αυστηρή ποινική ευθύνη, όπως ο εκβιασμός, ο εκβιασμός, οι απειλές και η χρήση σωματικής βίας. Όπως και να έχει, η συναλλαγή που ολοκληρώθηκε στη συνέχεια χαρακτηρίζεται ως άκυρη εάν ο ιδιοκτήτης αναφέρει αμέσως το έγκλημα στην αστυνομία.
Μερικές φορές το πληρεξούσιο μπορεί να αποκαλυφθεί ότι είναι πλασματικό. Μπορεί να είναι και ψεύτικο και ένα που έχει λήξει. Σε κάθε περίπτωση, η παρουσία του ιδιοκτήτη κατά την επίσημη εγγραφή του συμβολαίου πώλησης είναι υποχρεωτική. Ακόμη και αν το πληρεξούσιο είναι νόμιμο, αλλά ο ιδιοκτήτης πεθάνει πριν από την οριστική συμβολαιογραφική επικύρωση της συμφωνίας, αυτή η συμφωνία δεν θα θεωρείται έγκυρη.
Πώληση «διπλότυπων»
Ένα τέτοιο σύστημα δεν είναι πολύ συνηθισμένο και η εφαρμογή του απαιτεί το γεγονός ότι ο δόλιος ιδιοκτήτης έχει μεταβεί στο εξωτερικό για μόνιμη κατοικία. Η αντιγραφή υπόκειται σε έγγραφα ιδιωτικοποίησης, σύμφωνα με τα οποία θα πραγματοποιηθεί η πώληση.
Αφού βρέθηκαν αρκετοί αγοραστές μαζί τους για μια μέρα σε διαφορετικά συμβολαιογραφικά γραφεία, συνάπτονται συμβάσεις πώλησης. Συνήθως η υπογραφή τους προγραμματίζεται για την ημερομηνία την παραμονή της αναχώρησης ή την ίδια μέρα. Σύμφωνα με το νόμο, ο πρώτος αγοραστής που θα εγγράψει τα δικαιώματά του στη ΔΔΠ θα γίνει ο πλήρης ιδιοκτήτης της κατοικίας.
Θέματα Απαλλαγής
Μια άλλη παραλλαγή απάτης, που είναι πρακτικά αδύνατο να αποδειχθεί νομικά, είναι η αδυναμία του παλιού ιδιοκτήτη να κάνει check out από το διαμέρισμα. Μετά την πώληση και την παραλαβή των χρημάτων, ο πωλητής μπορεί να δηλώσει ότι οι συνθήκες έχουν αλλάξει, δεν έχει πού να εγγραφεί και να ζήσει. Μετά από αυτό, η υπόθεση πηγαίνει στο δικαστήριο, το οποίο στις περισσότερες περιπτώσεις παίρνει το μέρος του πωλητή και τον υποχρεώνει να επιστρέψει τα χρήματα στον αγοραστή.
Η κύρια προβληματική στιγμή έρχεται μετά την απόφαση του δικαστηρίου. Ο πωλητής μπορεί να ισχυριστεί ότι έχει ήδη ξοδέψει όλα τα χρήματα, αλλά μπορεί να τα πληρώσει σταδιακά. Δεδομένου ότι απαγορεύεται από το νόμο η αφαίρεση άνω του 30% από τον μισθό, με το ελάχιστο ποσό του, η περίοδος αυτών των πληρωμών θα είναι πολλές δεκαετίες. Ωστόσο, νομικά ο πωλητής δεν παραβιάζει το νόμο και ο αγοραστής, στην πραγματικότητα, μένει χωρίς χρήματα και χωρίς διαμέρισμα.
Αδίστακτοι μεσίτες και συμβολαιογράφοι
Το ερώτημα πώς να αγοράσετε ένα διαμέρισμα έτσι ώστε οι μεσίτες να μην εξαπατούν είναι πιο περίπλοκο. Πρώτα απ ‘όλα, πρέπει να βεβαιωθείτε για την αξιοπιστία του μεσίτη και φροντίστε να συνάψετε μια συμφωνία μαζί του, στην οποία θα συνταγογραφήσετε ακριβώς ποιες εργασίες θα πρέπει να εκτελέσει. Επίσης, μην εμπλακείτε με μονοήμερες εταιρείες που, με το πρόσχημα της παροχής κτηματομεσιτικών υπηρεσιών, παίρνουν χρήματα και μετά εξαφανίζονται.
Η καταχώρηση εικονικών εγγράφων ακίνητης περιουσίας από συμβολαιογράφο αποτελεί σοβαρό παράπτωμα που συνεπάγεται ποινική ευθύνη. Παράλληλα, δεν είναι λίγες οι φορές που οι συμβολαιογράφοι καταχωρούν ψευδείς διαθήκες, αγοραπωλησίες, πληρεξούσια. Είναι δυνατό να αποδειχθεί η εικονικότητα τους μόνο μετά από μακρά έρευνα, αφού σύμφωνα με το νόμο ο λόγος του συμβολαιογράφου έχει την ιδιότητα του αδιαμφισβήτητου.
Πώς να αποφύγετε την απάτη κατά την αγορά ενός διαμερίσματος;
Είναι πολύ πιθανό να αγοράσετε ένα διαμέρισμα και να μην εξαπατηθείτε, παρά τον μεγάλο αριθμό ειλικρινά δόλιων ή απλώς μεροληπτικών προσφορών στην αγορά ακινήτων. Για να το κάνετε αυτό, ακολουθήστε μερικές απλές συμβουλές:
- Διαφήμιση μελέτης. Δεν πρέπει να προκαλεί αμφιβολίες ακόμη και στον πιο σχολαστικό αγοραστή. Δεν χρειάζεται να επισκεφθείτε προσωπικά το διαμέρισμα για να βεβαιωθείτε ότι βρίσκεται, για παράδειγμα, σε ένα γραφικό μέρος. Για να το κάνετε αυτό, μπορείτε να χρησιμοποιήσετε μία από τις υπηρεσίες Διαδικτύου που σας επιτρέπει να δείτε μια πανοραμική εικόνα ενός συγκεκριμένου δρόμου. Επίσης, χρησιμοποιώντας το Διαδίκτυο, είναι εύκολο να ελέγξετε αν οι φωτογραφίες είναι πρωτότυπες ή δανεισμένες από άλλες πηγές.
- Ελέγξτε τον πωλητή. Σημαντικές ερωτήσεις δεν χρειάζεται να γίνονται σε μια προσωπική συνάντηση — όλα όσα χρειάζεστε μπορείτε να τα μάθετε εκ των προτέρων μέσω τηλεφώνου. Ρωτήστε οπωσδήποτε τον πωλητή για την προέλευση του ακινήτου: εάν κληρονομήθηκε, υπάρχουν άλλα άτομα που το διεκδικούν. Ιδιαίτερη επαγρύπνηση θα πρέπει να επιδεικνύεται όταν η πώληση ενός διαμερίσματος πραγματοποιείται με πληρεξούσιο, κάποτε χρησιμοποιήθηκε κεφάλαιο μητρότητας για την αγορά του. Εάν η κατοικία έχει επαναπωληθεί επανειλημμένα τον τελευταίο χρόνο, αυτό είναι ένα πολύ εγρήγορση. Στην καλύτερη περίπτωση, μπορεί να αποδειχθεί πολύ σοβαρό ελαττωματικό.
- Πληρώστε προκαταβολή. Ως εγγύηση της συμφωνίας, θα πρέπει να επιλέξετε μια προκαταβολή και σε καμία περίπτωση να συμφωνήσετε με μια συμφωνία κατάθεσης. Εάν ο πωλητής ενδιαφέρεται για μια δίκαιη συμφωνία, δεν θα έχει σημασία για αυτόν πώς εκδόθηκε το ενέχυρο.
- Ελέγξτε τη διεύθυνση. Οι αδίστακτοι μεσίτες αμαρτάνουν αυτού του είδους την απάτη. Μπορούν να δείξουν στον αγοραστή ένα διαμέρισμα σε παρόμοια διεύθυνση, που του ταιριάζει μια χαρά. Μάλιστα, το συμβόλαιο θα περιλαμβάνει ένα εντελώς διαφορετικό ακίνητο, πιθανότατα χειρότερο σε ποιότητα και αντικειμενικά φθηνότερο σε τιμή. Η ίδια απάτη, μόνο λιγότερο συχνά, μπορεί να πραγματοποιηθεί ακόμη και με αριθμούς διαμερισμάτων.
- Ελέγξτε τη γνησιότητα των εγγράφων. Αυτό ισχύει για το διαβατήριο, το πιστοποιητικό κληρονομιάς ή το πληρεξούσιο του πωλητή. Στην πρώτη περίπτωση, πρέπει να βεβαιωθείτε για την ακεραιότητα του εγγράφου: εάν οι σφραγίδες έχουν λερωθεί, εάν η φωτογραφία είναι ξανά κολλημένη. Ένας αξιόπιστος συμβολαιογράφος θα βοηθήσει με άλλα έγγραφα. Σε γενικές γραμμές, χωρίς εξαίρεση, όλα τα έγγραφα που σχετίζονται με την αγοραπωλησία ακινήτων, είναι σκόπιμο να δείξετε έναν δικηγόρο για να αποφύγετε προβλήματα στο μέλλον.
- Μάθετε εάν έχουν παραβιαστεί τα δικαιώματα των παιδιών. Η πώληση κατοικιών στην οποία έχουν μερίδιο ανήλικοι, είτε είναι αποτέλεσμα χρήσης κεφαλαίου μητρότητας είτε ιδιωτικοποίησης, είναι δυνατή μόνο με την άδεια των αρχών κηδεμονίας και κηδεμονίας. Εάν δεν υπάρχει τέτοια άδεια, η συναλλαγή θα ακυρωθεί.
- Ελέγξτε τους κατοίκους. Είναι επιθυμητό κατά τη στιγμή της τελικής ολοκλήρωσης της συναλλαγής, όλοι οι προηγούμενοι ενοικιαστές, συμπεριλαμβανομένων των ανηλίκων, να απολυθούν.
- Λάβετε τη συγκατάθεση όλων των ιδιοκτητών. Εάν το διαμέρισμα είναι ακίνητο που αποκτήθηκε από κοινού από τους συζύγους ή ακίνητο σε κοινή ιδιοκτησία, απαιτείται η συναίνεση όλων ανεξαιρέτως των ιδιοκτητών για την πώλησή του.
Διαβάστε ένα άρθρο στο περιοδικό της Kylie: https://qayli.com/journal/kak-obezopasit-sebya-pri-pokupke-kvartiry-i-ne-byt-obmanutym-moshennikami/