Η διενέργεια εκτίμησης της αγοραίας αξίας ενός ακινήτου είναι απαραίτητη πριν από πολλούς τύπους συναλλαγών. Έτσι, είναι απαραίτητο πριν από την πώληση ή την αγορά ενός σπιτιού, και είναι απλώς απαραίτητο πριν από την υποβολή αίτησης για στεγαστικό δάνειο. Αυτή η διαδικασία περιέχει έναν αριθμό ειδικών μεθόδων που βοηθούν στον προσδιορισμό της αξίας μιας συγκεκριμένης ιδιότητας.
Τι είναι η αξιολόγηση ενός διαμερίσματος;
Μια ανεξάρτητη εκτίμηση της αγοραίας αξίας ενός ακινήτου είναι η διαδικασία καθορισμού της ακριβούς τιμής ενός μεμονωμένου ακινήτου. Οποιοδήποτε ακίνητο εμπίπτει στην κατηγορία των ακινήτων υπόκειται σε εκτίμηση: ιδιωτικές κατοικίες, διαμερίσματα και δωμάτια, βιομηχανικά και εμπορικά κτίρια, γκαράζ, εξοχικές κατοικίες και οικόπεδα.
Η αξιολόγηση εμπειρογνωμόνων ρυθμίζεται από πολλούς κανονισμούς και έχει μια διαδικασία που καθορίζεται από το νόμο. Μόνο ένας αδειοδοτημένος εκτιμητής, του οποίου τα στοιχεία περιέχονται σε ειδικό μητρώο, έχει το δικαίωμα να συνάγει συμπεράσματα για τον προσδιορισμό της πραγματικής αξίας της κατοικίας. Επιπλέον, οι λειτουργίες και τα καθήκοντα τέτοιων ειδικών ρυθμίζονται από χωριστό νόμο για τις δραστηριότητες αποτίμησης.
Ένας εμπειρογνώμονας στον καθορισμό της αγοραίας τιμής ενός διαμερίσματος μπορεί να είναι είτε ιδιώτης που έχει άδεια και άδεια για τη διεξαγωγή τέτοιων εργασιών, είτε νομικό πρόσωπο — εταιρεία που ασχολείται με την αποτίμηση ακινήτων.
Σπουδαίος! Η αποτίμηση της κινητής και ακίνητης περιουσίας καταβάλλεται από το πρόσωπο που ενδιαφέρεται να διεξαγάγει τέτοια εξέταση. Κατά την υποβολή αίτησης για στεγαστικό δάνειο, αυτή η διαδικασία είναι υποχρεωτική και τα έξοδα για αυτό βαρύνουν τον δανειολήπτη.
Γιατί χρειάζεστε μια εκτίμηση ακινήτων;
Η εκτίμηση και η αξιολόγηση ακινήτων είναι ουσιαστικής σημασίας για πολλές συναλλαγές στην αγορά. Οι πιο συνηθισμένες περιπτώσεις όπου χρειάζεται είναι:
- Επεξεργασία στεγαστικού δανείου. Για να εγκρίνει η τράπεζα το δάνειο, πρέπει να γνωρίζει την ακριβή τιμή του διαμερίσματος που αγοράστηκε με πίστωση. Πρώτον, αυτό γίνεται για να αποκλειστεί η κατάχρηση δανειακών κεφαλαίων. Δεύτερον, εκτός από την αγορά, οι χρηματοπιστωτικοί οργανισμοί δίνουν επίσης προσοχή στη λεγόμενη ρευστή αξία των κατοικιών — το κατά προσέγγιση ποσό για το οποίο θα είναι δυνατή η ταχεία πώληση ενυπόθηκων ακινήτων σε περίπτωση αθέτησης υποχρέωσης εκ μέρους του δανειολήπτη.
- Συναλλαγή αγοραπωλησίας. Είναι απαραίτητο να αξιολογήσετε σωστά ένα διαμέρισμα πριν το πουλήσετε για να το πουλήσετε σε έγκυρη τρέχουσα αξία αυτή τη στιγμή. Οι υπηρεσίες ενός ειδικού θα απαιτηθούν εάν ο πωλητής για κάποιο λόγο δεν μπορεί να το κάνει μόνος του. Όταν αγοράζετε ένα σπίτι, χρειάζεται επίσης μια αξιολόγηση — χρησιμεύει για την αποφυγή εξαπάτησης από την πλευρά του ιδιοκτήτη, ο οποίος ενεργεί ως πωλητής και μπορεί να ορίσει μια διογκωμένη τιμή. Για τον ίδιο σκοπό, η αξιολόγηση εφαρμόζεται στη διαδικασία ανταλλαγής κατοικιών.
- Δίκη. Σχεδόν σε όλες τις διαφορές που σχετίζονται με ακίνητα, ένα από τα επιχειρήματα είναι η αποτίμηση του αντικειμένου. Για παράδειγμα, μπορεί να θεωρηθεί ως απόδειξη σε έναν ισχυρισμό απάτης και υπερτιμολόγησης από τον πωλητή. Επίσης, δεν είναι ασυνήθιστο να χρησιμοποιείται γνωμάτευση πραγματογνωμοσύνης σε διαφορές όπου ένας κληρονόμος αναλαμβάνει να αποζημιώσει οικονομικά άλλους για μέρος της ακίνητης περιουσίας.
- Ενέχυρο. Εάν η εξασφάλιση για ένα δάνειο — τις περισσότερες φορές ένα στεγαστικό δάνειο — είναι ένα διαμέρισμα που ανήκει ήδη στον δανειολήπτη, η τράπεζα θα πρέπει επίσης να αξιολογήσει την ακίνητη περιουσία κατοικίας. Χρειάζεται να κατανοήσουμε πόσα χρήματα μπορούν να αποκτηθούν εάν το αντικείμενο αποσυρθεί για χρέη και διατεθεί προς πώληση.
- Αναδιοργάνωση εταιρείας. Η τεχνική αξιολόγηση της ακίνητης περιουσίας πραγματοποιείται όταν μια εταιρεία ή επιχείρηση υφίσταται αναδιοργάνωση. Αυτή η διαδικασία χρησιμεύει για την ακριβή καταμέτρηση όλων των περιουσιακών στοιχείων ενός νομικού προσώπου, τα οποία περιλαμβάνουν ακίνητα αντικείμενα.
Ποια είναι τα είδη της αξιολόγησης;
Κατά την πώληση ή άλλες συναλλαγές, ένα διαμέρισμα αξιολογείται σύμφωνα με διάφορα βασικά κριτήρια. Η επιλογή του συγκεκριμένου τύπου τους εξαρτάται από τον τελικό στόχο της συναλλαγής ακινήτων.
Η αγοραία αξία είναι το εκτιμώμενο ποσό για το οποίο μπορεί να πωληθεί ένα ακίνητο υπό τις τρέχουσες συνθήκες ελεύθερης αγοράς. Η αξιολόγηση της τιμής αγοράς είναι ο πιο συνηθισμένος τύπος αυτού του είδους εμπειρογνωμοσύνης και χρησιμοποιείται κατά τη σύναψη συναλλαγών αγοράς και πώλησης, καθώς και κατά την αναδιοργάνωση εταιρειών. Το σχέδιό του είναι πολύ απλό — το κόστος στέγασης προκύπτει από τον υπολογισμό του μέσου όρου των τιμών πολλών άλλων αντικειμένων που είναι σχεδόν παρόμοια ως προς τα τεχνικά και άλλα ποιοτικά χαρακτηριστικά.
Η τιμή ρευστοποίησης είναι η αξία της ακίνητης περιουσίας στην οποία μπορεί να πουληθεί γρήγορα με μέγιστο όφελος. Τις περισσότερες φορές, η αξία διάσωσης ως ξεχωριστός δείκτης ορίζεται για αντικείμενα που θα χρησιμεύσουν ως εγγύηση για ένα δάνειο. Αυτή η εκτίμηση λαμβάνει υπόψη τη μικρότερη περίοδο διακύμανσης των μέσων τιμών για παρόμοια ακίνητα και το τελικό ποσό της εκτίμησης είναι συνήθως περίπου το 80% της αγοραίας τιμής.
Η επενδυτική αξία είναι μια έννοια που χρησιμοποιείται για την αξιολόγηση της σκοπιμότητας της επένδυσης σε ένα συγκεκριμένο αντικείμενο. Η αγοραία αποτίμηση της ακίνητης περιουσίας σε αυτή την περίπτωση εφαρμόζεται σε ολόκληρα έργα, για παράδειγμα, προκειμένου να γίνει κατανοητό πόσο κέρδος θα λάβει ο ιδιοκτήτης από την παράδοση του ακινήτου που αποκτά.
Η κτηματολογική αξία είναι η τιμή που ορίζεται για κάθε μεμονωμένο αντικείμενο από το κράτος, λαμβάνοντας υπόψη τις περιφερειακές τάσεις των τιμών, καθώς και τα επιμέρους τεχνικά χαρακτηριστικά μιας συγκεκριμένης ακίνητης μονάδας. Τουλάχιστον μία φορά κάθε πέντε χρόνια, πραγματοποιείται επανεκτίμηση της αξίας του κτηματολογίου, μετά την οποία τα δεδομένα καταχωρούνται στο κρατικό μητρώο. Η τιμή του κτηματολογίου δεν είναι πάντα ίση με την αγοραία αξία ενός διαμερίσματος ή κατοικίας, αλλά η τελευταία διαμορφώνεται πάντα λαμβάνοντας υπόψη αυτήν.
Εκτός από τα παραπάνω, υπάρχουν και άλλα — πιο εξειδικευμένα — είδη αξιολόγησης. Για παράδειγμα, για ορισμένα αντικείμενα, μπορεί να εφαρμοστεί μια εκτίμηση αποκατάστασης — ένας κατά προσέγγιση υπολογισμός του κόστους κατασκευής ενός παρόμοιου αντικειμένου, λαμβάνοντας υπόψη το κόστος υλικών και εργασίας.
Σημείωση! Κατά κανόνα, σε διάφορες συναλλαγές ακινήτων, χρησιμοποιείται η εκτίμηση της αγοραίας αξίας των αντικειμένων των συναλλαγών. Για πολύπλοκες διαφορές, χρησιμοποιείται συχνότερα συνδυασμένη εμπειρογνωμοσύνη — ένας συνδυασμός όλων των προσεγγίσεων για τον προσδιορισμό της πραγματικής τιμής ενός αντικειμένου.
Μέθοδοι Αξιολόγησης
Η ανάγκη αποτίμησης της ακίνητης περιουσίας και ο σκοπός της οδήγησαν στην εμφάνιση τριών βασικών προσεγγίσεων στη μέθοδο προσδιορισμού της αξίας των οικιστικών και εμπορικών ακινήτων. Αυτές οι προσεγγίσεις είναι εξαιρετικά αποτελεσματικές και ρυθμίζονται σαφώς από νομοθετικές πράξεις. Αυτά περιλαμβάνουν:
Μέθοδος σύγκρισης
Η γενική ιδέα αυτής της προσέγγισης είναι ότι ένας πιθανός αγοραστής ή επενδυτής δεν θα επενδύσει περισσότερα χρήματα σε ένα ακίνητο αντικείμενο από ό,τι θα μπορούσε να ξοδέψει σε ένα παρόμοιο. Αυτό σημαίνει ότι ο ειδικός θα συγκρίνει πρώτα από όλα παρόμοια προϊόντα στην αγορά ακινήτων.
Στην πράξη, η μέθοδος σύγκρισης πραγματοποιείται ως εξής. Ο εκτιμητής δέχεται αρκετές προσφορές στην αγορά για κατοικίες ίδιας κατηγορίας και παρόμοια τεχνικά χαρακτηριστικά. Μετά από αυτό, καθορίζει τη διαφορά σε αυτά τα χαρακτηριστικά και στη συνέχεια, με βάση τα δεδομένα που λαμβάνονται, προσαρμόζει την τιμή του ακινήτου.
Η ανάλυση των προτάσεων πραγματοποιείται λαμβάνοντας υπόψη μια συγκεκριμένη χρονική περίοδο, η οποία καθιστά δυνατή την παρακολούθηση της δυναμικής των τιμών και την πρόβλεψή της για το εγγύς μέλλον. Κατά κανόνα, είναι από τρεις έως τέσσερις μήνες.
Η συγκριτική μέθοδος απαιτεί την επεξεργασία πολύ μεγάλου όγκου πληροφοριών. Προκειμένου να προσδιοριστεί η αντικειμενική αξία της εκτιμώμενης κατοικίας, είναι απαραίτητο να αναλυθούν όχι ένα ή δύο παρόμοια αντικείμενα, καθώς και να γίνουν πολλοί υπολογισμοί. Παρά την πολυπλοκότητα, αυτή η μέθοδος αναγνωρίζεται ως η πιο αποτελεσματική και αξιόπιστη.
Μέθοδος απόδοσης
Η μέθοδος απόδοσης αξιολογεί ένα διαμέρισμα ή άλλη ακίνητη περιουσία κυρίως για να καθορίσει εάν θα είναι κερδοφόρο στο μέλλον. Αυτή η προσέγγιση χρησιμοποιείται όταν η κατοικία σχεδιάζεται να αγοραστεί για επενδυτικούς σκοπούς ή ο ιδιοκτήτης σχεδιάζει να την νοικιάσει.
Ο κύριος σκοπός αυτής της μεθόδου είναι να διασφαλίσει ότι τα μελλοντικά έσοδα από ακίνητα υπερβαίνουν το κόστος απόκτησής τους. Μεταξύ πολλών άλλων δεδομένων στη μέθοδο απόδοσης, οι ειδικοί εξετάζουν επίσης ορισμένους από τους κινδύνους που είναι εγγενείς σε μια συγκεκριμένη περιοχή και οι οποίοι ενδέχεται να βλάψουν το αντικείμενο αξιολόγησης στο μέλλον, και αναλύουν επίσης εάν θα υποβληθεί σε απόσβεση.
Μέθοδος κόστους
Αυτή η μέθοδος περιλαμβάνει την αρχή ότι το θεωρητικό κόστος δημιουργίας ενός τέτοιου ακινήτου δεν πρέπει να είναι μικρότερο από το κόστος αγοράς του. Με άλλα λόγια, εάν το επιλεγμένο αντικείμενο είναι φθηνότερο να κατασκευαστεί από το να αγοράσει, η δηλωμένη τιμή δεν είναι αληθής.
Κατά κανόνα, η μέθοδος κόστους χρησιμοποιείται όταν ένα οικόπεδο προσαρτημένο σε ακίνητη περιουσία είτε παίζει μεγάλο ρόλο στην τιμολόγηση είτε μπορεί να παίξει στο μέλλον. Η τιμή αυτού του οικοπέδου περιλαμβάνεται στον υπολογισμό. Επιπλέον, η εκτίμηση σε αυτή την περίπτωση λαμβάνει υπόψη τον βαθμό φθοράς του κτιρίου, καθώς και το κατά προσέγγιση κόστος των εργασιών αποκατάστασης.
Πώς γίνεται η αξιολόγηση;
Ο χρόνος που διαρκεί η αξιολόγηση ακινήτων, καθώς και το πόσο ακριβή αποτελέσματα δίνει, εξαρτάται άμεσα από τους στόχους που έχουν τεθεί. Με βάση την επιλεγμένη μέθοδο, διαρκεί από μερικές ημέρες έως αρκετές εβδομάδες. Για παράδειγμα, μια εξέταση για τον προσδιορισμό της αγοραίας αξίας ενός διαμερίσματος μπορεί να παρουσιαστεί στον πελάτη σε δύο ημέρες, ενώ μια πιο περίπλοκη διαδικασία, που περιλαμβάνει συνδυασμό πολλών μεθόδων, θα διαρκέσει δύο έως τρεις εβδομάδες.
Ο εκτιμητής θα χρειαστεί όλες τις πληροφορίες σχετικά με το ακίνητο που αγοράζεται ή πωλείται. Περιλαμβάνει λεπτομερή τεχνική τεκμηρίωση, κτηματολογικό διαβατήριο και απόσπασμα από το USRN. Το τελευταίο είναι απαραίτητο για να μπορεί ο ειδικός να έχει πρόσβαση στα δεδομένα του ιδιοκτήτη της κατοικίας, αλλά και να διαπιστώσει εάν υφίσταται οποιοδήποτε βάρος. Για την αξιολόγηση ενός διαμερίσματος υπό κατασκευή, ενδέχεται να χρειαστούν άλλα έγγραφα, ο κατάλογος των οποίων θα παρέχεται από τον ίδιο τον εκτιμητή — μπορούν αργότερα να ζητηθούν από τον προγραμματιστή.
Οι υπηρεσίες αξιολόγησης παρέχονται βάσει σύμβασης με αποζημίωση. Η συμφωνία συνήθως καθορίζει τους όρους της εργασίας, καθώς και το κόστος τους. Η τιμή καθορισμού της αγοραίας αξίας του ακινήτου εξαρτάται από την έκτασή του και τα άλλα χαρακτηριστικά του. Για συνηθισμένα διαμερίσματα, κυμαίνεται συνήθως από 2-5 χιλιάδες ρούβλια.
Περαιτέρω, η συμμετοχή του πελάτη στη διαδικασία αξιολόγησης λήγει. Ο ίδιος ο ειδικός συλλέγει και ελέγχει όλες τις απαραίτητες πληροφορίες, επιλέγει μια μέθοδο αξιολόγησης με βάση τις εργασίες που έχουν τεθεί. Μετά την ολοκλήρωση της εργασίας, παρέχει στον ιδιοκτήτη ή τον αγοραστή λεπτομερή αναφορά.
Το έγγραφο αυτό πρέπει να συντάσσεται σελίδα προς σελίδα, επικυρωμένο με την προσωπική σφραγίδα και την υπογραφή του εκτιμητή. Εκτός από το τελικό κόστος του διαμερίσματος, θα πρέπει να περιέχει μια περιγραφή των μεθόδων που χρησιμοποιήθηκαν, καθώς και μια λεπτομερή φόρμουλα με την οποία καθορίστηκε η αγοραία τιμή του αντικειμένου.
Μπορώ να εκτιμήσω μόνος μου ένα διαμέρισμα προς πώληση;
Είναι δυνατό να προσδιορίσετε το κόστος ενός διαμερίσματος όταν το πουλάτε μόνοι σας μόνο με μια συγκριτική μέθοδο. Δεδομένου ότι οι απλοί πολίτες, σε αντίθεση με τους εξουσιοδοτημένους εκτιμητές, δεν έχουν πρόσβαση στις πληροφορίες USRN, η σύγκριση θα πρέπει να γίνει με βάση προσφορές παρόμοιας κατηγορίας που διατίθενται στην αγορά.
Η ανάλυση θα πρέπει να είναι επιλογές παρόμοιας περιοχής και διάταξης, παρόμοια φινιρίσματα, με το ίδιο επίπεδο ανάπτυξης υποδομής. Με απλούς υπολογισμούς, μπορείτε να μάθετε το μέσο κόστος ενός τετραγωνικού μέτρου και στη συνέχεια να το πολλαπλασιάσετε με την περιοχή του διαμερίσματος που εκτιμήθηκε. Ταυτόχρονα, εάν υπάρχουν αισθητές διακυμάνσεις στην τιμή μεταξύ των υπό εξέταση ομολόγων, είναι προτιμότερο να τις διορθώσετε κατά 5-10%.
Η αυτοαξιολόγηση είναι δυνατή μόνο για τις απλούστερες συναλλαγές αγοραπωλησίας που δεν περιλαμβάνουν πιστωτικά κεφάλαια ή δεν έχουν νομικές επιπλοκές.
Διαβάστε ένα άρθρο στο περιοδικό της Kylie: https://qayli.com/journal/kak-opredelit-stoimost-obekta-nedvijimosti/