Πώς να πουλήσετε ένα διαμέρισμα εξ αποστάσεως σε άλλη πόλη

Η εξ αποστάσεως πώληση ακινήτων, η οποία βρίσκεται σε άλλη πόλη ή ακόμη και χώρα, είναι μια αρκετά κοινή πρακτική. Σήμερα, η πληροφορική και το περιβάλλον του Διαδικτύου δημιουργούν όλες τις προϋποθέσεις για την επιτυχή ολοκλήρωση μιας εξ αποστάσεως συναλλαγής αγοραπωλησίας ακινήτων. Πώς μοιάζει η διαδικασία και ποιους κινδύνους συνεπάγεται, θα εξετάσουμε περαιτέρω.

Τι είναι μια συναλλαγή ακινήτων

Μια συναλλαγή ακινήτων είναι η μεταβίβαση της κυριότητας από τον πωλητή στον αγοραστή. Και η πιο συνηθισμένη συναλλαγή στην αγορά ακινήτων είναι η αγοραπωλησία κατοικιών. Μια εξ αποστάσεως πώληση/αγορά είναι αυτή στην οποία ο πωλητής και ο αγοραστής βρίσκονται σε διαφορετικές πόλεις. Μέχρι τη δεκαετία του 2000, χρειαζόταν να συναντώνται αυτοπροσώπως για να υπογράψουν έγγραφα, αλλά τώρα μια συνάντηση πρόσωπο με πρόσωπο έχει αντικατασταθεί από την ανταλλαγή εγγράφων που υπογράφονται με ηλεκτρονική ψηφιακή υπογραφή.

Υποχρεωτικοί όροι της σύμβασης πώλησης

Ο Αστικός Κώδικας της Ρωσικής Ομοσπονδίας ορίζει έναν αριθμό υποχρεωτικών προϋποθέσεων για μια συμφωνία πώλησης και αγοράς, συμπεριλαμβανομένης της εκτέλεσης μιας συναλλαγής ακίνητης περιουσίας από απόσταση. Πρέπει να περιλαμβάνει τα απαραίτητα στοιχεία:

• υποκείμενο, δηλ. δεδομένα που σας επιτρέπουν να προσδιορίσετε ακίνητη περιουσία·
• την τιμή του αντικειμένου πώλησης·
• όροι πώλησης.

Η συναλλαγή πρέπει να καταχωρηθεί στο Rosreestr.

Προηγουμένως, για να διεξαγάγουν μια συναλλαγή πώλησης και αγοράς εξ αποστάσεως, κατέφευγαν στις υπηρεσίες διαμεσολαβητών: ένας φίλος ή αντιπρόσωπος έλαβε εξουσιοδότηση για να ενεργήσει για λογαριασμό του πωλητή.

Στον ενδιάμεσο εκχωρήθηκε για λογαριασμό του εντολέα το δικαίωμα:

• υπογραφή σύμβασης πώλησης·
• υποβολή εγγράφων στη Rosreestr για την εγγραφή της ιδιοκτησίας του αγορασμένου διαμερίσματος.
• υπογραφή της πράξης αποδοχής και μεταβίβασης του διαμερίσματος.

Δεν μπορεί να ειπωθεί ότι ένας τέτοιος τρόπος εκτέλεσης μιας συναλλαγής για την αγοραπωλησία ενός διαμερίσματος εξ αποστάσεως ήταν ασφαλής. Ένας μεσάζων, για παράδειγμα, θα μπορούσε να είναι απρόσεκτος σε νομικές πτυχές και να αγοράσει κατοικίες με εγγεγραμμένους κατοίκους, να «χάσει» τα χρήματα που έλαβε ή να αγοράσει ένα διαμέρισμα που δεν θα ήθελε ο εντολέας. Ωστόσο, δεν υπήρχαν άλλες επιλογές μέχρι τη στιγμή που η χρήση του Διαδικτύου έγινε μαζικό φαινόμενο.

Πώς να πουλήσετε ένα διαμέρισμα εξ αποστάσεως

Μέχρι σήμερα, υπάρχουν τρεις πιο συνηθισμένοι τρόποι για να ολοκληρώσετε μια εξ αποστάσεως συναλλαγή ακινήτων:

• με τη συμμετοχή της τράπεζας·
• με τη βοήθεια συμβολαιογράφου·
• μόνος του.

Κάθε ένας από αυτούς τους τρόπους διακόσμησης ενός διαμερίσματος έχει τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματά του, τα οποία θα συζητήσουμε παρακάτω. Η κύρια διαφορά είναι ότι χρησιμοποιούνται σε διαφορετικές καταστάσεις όταν μπορείτε να κανονίσετε την αγορά και την πώληση ενός διαμερίσματος από απόσταση.

Πώς να πουλήσετε ακίνητα εξ αποστάσεως με τη συμμετοχή τράπεζας

Η τράπεζα ενεργεί ως συμβαλλόμενο μέρος στη συναλλαγή μόνο εάν ένα άτομο λάβει τραπεζικό δάνειο για την αγορά. Στη συνέχεια, ο πωλητής μπορεί να συνάψει εξ αποστάσεως σύμβαση για την πώληση ενός διαμερίσματος.

Ο αλγόριθμος ενεργειών του πωλητή και του αγοραστή σε αυτή την περίπτωση είναι ο εξής.

1. Ο αγοραστής αναζητά διαμέρισμα στη δευτερογενή αγορά. Κάνει την επιλογή με βάση τις φωτογραφίες που παρέχει ο πωλητής. Εάν είναι δυνατό να δείτε το περίβλημα αυτοπροσώπως στο στάδιο της επιλογής, είναι καλύτερο να το κάνετε: η φωτογραφία δεν υποδηλώνει πάντα μια ακριβή αντανάκλαση της πραγματικότητας, πολλές αποχρώσεις μπορεί να περάσουν απαρατήρητες.
2. Ο αγοραστής πηγαίνει στην τράπεζα για να λάβει έγκριση για ένα δάνειο για την αγορά. Εάν το χρηματοπιστωτικό ίδρυμα είναι έτοιμο να παράσχει χρήματα, τότε τα μέρη προχωρούν σε συναλλαγή αγοράς και πώλησης εξ αποστάσεως.
3. Τα μέρη της συμφωνίας, ο πωλητής και ο αγοραστής, ο καθένας στη δική του πόλη, επιλέγουν ένα βολικό υποκατάστημα της τράπεζας, ορίζουν ώρα για μια εξ αποστάσεως συνάντηση και έρχονται στην τράπεζα τη συμφωνημένη ώρα.
4. Οι υπάλληλοι της τράπεζας ελέγχουν τα έγγραφα που αποδεικνύουν την ταυτότητα του πωλητή και του αγοραστή, καθώς και έγγραφα που έφερε ο πωλητής.
5. Τα μέρη υπογράφουν συμβάσεις: ο πωλητής — η σύμβαση για την πώληση ακίνητης περιουσίας υπό όρους εξ αποστάσεως. «Υπό όρους», αφού μάλιστα συνάπτει συμφωνία με την τράπεζα. Ο αγοραστής υπογράφει δανειακή σύμβαση με την τράπεζα για αγορά διαμερίσματος. Κατά συνέπεια, για ένα από τα μέρη, η τράπεζα ενεργεί ως αγοραστής ακινήτων, για το άλλο — ως πιστωτής.
6. Μετά την υπογραφή της σύμβασης για την πώληση ενός διαμερίσματος εξ αποστάσεως, οι τραπεζικοί υπάλληλοι υποβάλλουν έγγραφα για εγγραφή στο Rosreestr. Η μέγιστη περίοδος είναι 30 ημέρες. Αλλά συνήθως μια συμφωνία, σύμφωνα με την οποία η Rosreestr δεν έχει αξιώσεις σε έγγραφα, συνάπτεται πιο γρήγορα.
7. Η τράπεζα λαμβάνει μια ειδοποίηση για την επιτυχή εγγραφή και στη συνέχεια μεταφέρει το κόστος του διαμερίσματος στον πωλητή και μεταφέρει τα έγγραφα στον αγοραστή.

Αυτός είναι ένας βολικός τρόπος για τον πωλητή να ολοκληρώσει τη συναλλαγή εξ αποστάσεως. Λάβετε όμως υπόψη ότι οι τράπεζες καταχωρούν μόνο εκείνες τις συναλλαγές στις οποίες συμμετέχουν οι ίδιες. Δεν λειτουργούν ως μεσάζοντες για τους άλλους.

Πώς να εγγράψετε ένα διαμέρισμα εξ αποστάσεως μέσω συμβολαιογράφου

Η συμβολαιογραφική πιστοποίηση των εξ αποστάσεως συναλλαγών ξεκίνησε στις 29 Δεκεμβρίου 2020, όταν τέθηκαν σε ισχύ οι τροποποιήσεις του Νόμου για τους Συμβολαιογράφους (Ομοσπονδιακός Νόμος Αρ. 480-FZ της 27ης Δεκεμβρίου 2019). Οι συναλλαγές νομιμοποιήθηκαν λόγω της επιδημιολογικής κατάστασης. Η εξ αποστάσεως αγοραπωλησία ακινήτων συνεπάγεται ότι τα μέρη συμφωνούν για την αγορά ενός διαμερίσματος μεταξύ τους με τον συνήθη τρόπο, δηλ. τηλεφωνικά ή χρησιμοποιώντας το messenger του ιστότοπου όπου πωλείται το διαμέρισμα.

Εάν κάποιος αγοράσει ένα διαμέρισμα προσωπικά, έχοντας όλο το χρηματικό ποσό στη διάθεσή του, τότε ο πωλητής και ο αγοραστής συναντιούνται, συμφωνούν για τους όρους της σύμβασης, υπογράφουν συμφωνία και πράξη αποδοχής και μεταβίβασης του διαμερίσματος. Ανταλλάξτε το κλειδί του διαμερίσματος με χρήματα και διασκορπιστείτε.

Σε μια εξ αποστάσεως συναλλαγή γίνονται σχεδόν οι ίδιες ενέργειες, μόνο με την παρουσία συμβολαιογράφου.

Για αυτό:

1. Τα μέρη συμφωνούν μεταξύ τους τους όρους της σύμβασης πώλησης.
2. Κάθε ένα από τα μέρη επιλέγει συμβολαιογράφο στην πόλη του και τον ενημερώνει ότι πρόκειται να συνάψει μια εξ αποστάσεως συναλλαγή.
3. Τα μέρη συμφωνούν για την ημερομηνία μιας κοινής διαδικτυακής συνάντησης με δύο συμβολαιογράφους.
4. Πριν από την εφαρμογή του, ένας συμβολαιογράφος στην πόλη του πωλητή ελέγχει όλα τα παρεχόμενα έγγραφα και συντάσσει επίσης πρόσθετα (συμφωνία αγοράς και πώλησης, πιστοποιητικό αποδοχής κ.λπ.).
5. Τα μέρη συμφωνούν για τη διαδικασία πληρωμής. Για παράδειγμα, εάν ο αγοραστής έχει μόνο ένα μέρος των χρημάτων και υπόσχεται να πληρώσει τα υπόλοιπα σε δόσεις, ο πωλητής κινδυνεύει ότι ένας αδίστακτος αγοραστής θα καθυστερήσει την πληρωμή. Ο αγοραστής κινδυνεύει επίσης: εάν ο πωλητής λάβει μέρος των χρημάτων και στη συνέχεια αποφασίσει να τερματίσει τη συναλλαγή, μπορεί να καθυστερήσει την επιστροφή του ποσού που έλαβε.

Στην περίπτωση αυτή, τα μέρη μπορούν να συμφωνήσουν για συμβολαιογραφική κατάθεση. Η αρχή λειτουργίας του είναι παρόμοια με ένα χρηματοκιβώτιο: ο αγοραστής καταθέτει χρήματα, αλλά δεν μπορεί να τα αποσύρει από εκεί. Επίσης, ο πωλητής δεν θα τα χρησιμοποιήσει μέχρι τη στιγμή που καθορίζεται στη σύμβαση: την εγγραφή της συναλλαγής στο Rosreestr, άλλους όρους.

1. Την καθορισμένη ημέρα, οι διάδικοι έρχονται στον συμβολαιογράφο, ο καθένας στην πόλη του.
2. Οι συμβολαιογράφοι επαληθεύουν την ταυτότητα του αγοραστή και του πωλητή μιας εξ αποστάσεως συναλλαγής ακινήτων, καθώς και τα υποβληθέντα έγγραφα για το διαμέρισμα.
3. Συμφωνήστε για την τελική έκδοση της σύμβασης πώλησης.
4. Οι συμμετέχοντες υπογράφουν το αντίγραφο της συμφωνίας με κανονική υπογραφή και ο συμβολαιογράφος χρησιμοποιεί βελτιωμένη ειδική υπογραφή (εισαχθεί από τον ομοσπονδιακό νόμο αριθ. 63-FZ της 6ης Απριλίου 2011 και προορίζεται για την πιστοποίηση ηλεκτρονικών εγγράφων και την αποστολή τους σε αντισυμβαλλόμενους ή κυβερνητικές υπηρεσίες, όπως δικαστήρια, Rosreestr, κ.λπ. .d.).
5. Ο συμβολαιογράφος του πωλητή ολοκληρώνει την απομακρυσμένη εγγραφή της ακίνητης περιουσίας στέλνοντας έγγραφα για εγγραφή στο Rosreestr. Αυτό το βήμα δεν απαιτεί τη συμμετοχή του πωλητή και του αγοραστή.
6. Μετά την επιτυχή εγγραφή, ο συμβολαιογράφος περνά τα έγγραφα για το διαμέρισμα στον αγοραστή και τα χρήματα στον πωλητή.

Η απομακρυσμένη σύναψη συμφωνίας μέσω συμβολαιογράφου είναι βολική όχι μόνο επειδή δεν χρειάζεται να χάνετε χρόνο ταξιδεύοντας σε άλλη πόλη. Ο συμβολαιογράφος ελέγχει επίσης τη νομιμότητα της συναλλαγής, έτσι τα μέρη θα αισθάνονται πιο προστατευμένα από την απάτη.

Είναι επικίνδυνο να συνεργάζεσαι με συμβολαιογράφο εξ αποστάσεως;

Οι εξ αποστάσεως συναλλαγές ακινήτων το 2021 είναι απολύτως ασφαλείς. Τα έγγραφα τόσο του αγοραστή όσο και του πωλητή είναι επικυρωμένα από συμβολαιογράφο (για κάθε συμβαλλόμενο στην πόλη του). Ελέγχει όλα τα υποβληθέντα έγγραφα. Καταχωρεί συμβάσεις σε ένα ενιαίο πληροφοριακό σύστημα και υποβάλλει για εγγραφή. Επομένως, το γεγονός ότι ο αγοραστής και ο πωλητής ήρθαν στον συμβολαιογράφο ο καθένας στη δική τους πόλη ισοδυναμεί με το γεγονός ότι θα έρθουν μαζί στον ίδιο συμβολαιογράφο. Ο συμβολαιογράφος είναι υπεύθυνος για την υπογραφή των εγγράφων.

Πώς να πουλήσετε ακίνητα στο Διαδίκτυο

Μπορώ να πουλήσω ακίνητα μέσω Διαδικτύου μόνος μου; Ναι είναι δυνατόν. Για να γίνει αυτό, πρέπει να ανεβάσετε έγγραφα στον ιστότοπο Rosreestr και να υπογράψετε μια συμφωνία με ειδική ηλεκτρονική υπογραφή. Για να κατανοήσετε πώς να πουλήσετε ένα διαμέρισμα ηλεκτρονικά και ποια προβλήματα μπορεί να υπάρχουν, θα πρέπει να εξοικειωθείτε με το ιστορικό.

Οι ηλεκτρονικές υπογραφές εισήχθησαν με τον ομοσπονδιακό νόμο αριθ. 63 το 2011. Η υπογραφή είναι ένα ειδικό αρχείο (κωδικός προγράμματος) που επισυνάπτεται σε ένα έγγραφο για να του δώσει νομική ισχύ. Το αρχείο υπογραφής παραδίδεται στον πελάτη. Πληροφορίες γι ‘αυτόν καταχωρούνται σε ειδική κρατική βάση δεδομένων. Ειδικό λογισμικό «προσαρτά» την ηλεκτρονική υπογραφή στο έγγραφο. Επίσης διαβάζει και επαληθεύει τη γνησιότητα της υπογραφής σε σχέση με τη βάση δεδομένων όταν το άλλο μέρος στη συναλλαγή σας δίνει ένα έγγραφο με ηλεκτρονική υπογραφή.

Το 2019, ένα εξαιρετικό γεγονός συνέβη στη Μόσχα. Οι απατεώνες πήραν στη διάθεσή τους μια ηλεκτρονική ψηφιακή υπογραφή (EDS) του ιδιοκτήτη και πούλησαν το διαμέρισμά του σε τρίτο. Τώρα, τα μέρη της συναλλαγής εξακολουθούν να απαιτείται να αποκτούν βελτιωμένες ηλεκτρονικές υπογραφές προκειμένου να συνάπτουν εξ αποστάσεως συμβάσεις πώλησης, αλλά έχουν γίνει αλλαγές στη διαδικασία εγγραφής εγγράφων.

Αλγόριθμος βήμα προς βήμα:

1. Και τα δύο μέρη λαμβάνουν βελτιωμένες ηλεκτρονικές υπογραφές. Παρέχονται από ειδικά διαπιστευμένα κέντρα.
2. Και τα δύο μέρη πηγαίνουν στο Πολυλειτουργικό Κέντρο (MFC) στην πόλη τους και συντάσσουν δήλωση συγκατάθεσης για τη χρήση του EDS. Η αίτηση πρέπει να είναι γραμμένη στο χέρι. Από προεπιλογή, πιστεύεται ότι οι πολίτες δεν συμφωνούν με την εκτέλεση ηλεκτρονικών συναλλαγών και ένα τέτοιο μέτρο θα πρέπει να τους προστατεύει από απατεώνες σε ακίνητα.
3. Τώρα απομένει να συμφωνήσουμε για το κείμενο της συμφωνίας πώλησης και αγοράς, να το υπογράψουμε με ένα EDS και να το στείλουμε στο Rosreestr για εγγραφή.

Η μέθοδος φαίνεται να είναι η πιο εύκολη για τη σύναψη συναλλαγών ακίνητης περιουσίας από απόσταση, αλλά οι δικηγόροι δεν συνιστούν τη χρήση της. Στην πραγματικότητα, και τα δύο μέρη δεν είναι απρόσβλητα από την εξαπάτηση. Ο αγοραστής, ο οποίος μετέφερε πλήρως τα κεφάλαια πριν από την εγγραφή της σύμβασης με τη Rosreestr, κινδυνεύει να μην εκπληρώσει ο πωλητής το μέρος της συναλλαγής που του αναλογεί. Ο πωλητής κινδυνεύει επίσης εάν λάβει προκαταβολή, καταχωρήσει τη συναλλαγή και ο αγοραστής αρνηθεί να πληρώσει το δεύτερο μέρος των χρημάτων. Υπάρχουν πολλοί αδύναμοι κρίκοι σε μια τέτοια αλυσίδα: από μια εσφαλμένη υπογραφή από ένα από τα μέρη μέχρι μια πιθανή απάτη.

Είναι δυνατόν να εκδοθεί πληρεξούσιο για την εξ αποστάσεως πώληση ενός διαμερίσματος

Δεν υπάρχει τέτοια δυνατότητα. Εάν ο αγοραστής σκοπεύει να αγοράσει ένα διαμέρισμα μέσω του εκπροσώπου του, ο οποίος θα ενεργήσει με βάση πληρεξούσιο, τότε το έγγραφο συντάσσεται σύμφωνα με το παραδοσιακό σχέδιο: ο ενδιαφερόμενος συντάσσει πληρεξούσιο, το συμβολαιογραφεί και παραδίδει να το παραδώσει προσωπικά στον εκπρόσωπο.

Διαβάστε ένα άρθρο στο περιοδικό της Kylie: https://qayli.com/journal/kak-prodat-kvartiru-distancionno-v-drugom-gorode/