Πώς να μην γίνεις απατεώνας

Μια ειδική συνέντευξη με έναν εμπειρογνώμονα ακινήτων σχετικά με την αγορά ενός διαμερίσματος σε κοινόχρηστη κατασκευή, το FZ-214 και πώς θα σας βοηθήσουν οι μεσεγγυημένοι λογαριασμοί.

Αγοράζοντας ακίνητη περιουσία σε ένα σπίτι υπό κατασκευή, ο επενδυτής κατανοεί ότι αγοράζει την υπόσχεση του κατασκευαστή για την κατασκευή του σπιτιού, αλλά όχι την εγγύηση ότι η υπόσχεση θα τηρηθεί. Σύμφωνα με το Stroykontrol, σήμερα μόνο στη Μόσχα υπάρχουν περισσότεροι από 150 χρεοκοπημένοι προγραμματιστές. Τώρα γίνονται εργασίες για τη δημιουργία, όπου θα αναρτώνται πληροφορίες για εγκαταλελειμμένα εργοτάξια στη Ρωσία. Για να μην χάσετε μεγάλα χρηματικά ποσά, πρέπει να είστε σε θέση να επιλέξετε σωστά έναν προγραμματιστή, να συντάξετε συμβάσεις και να επενδύσετε σε αξιόπιστα έργα.

Βιτάλι Ρουσάκοφ. Μεσίτης στον τομέα των ακινήτων εσωτερικού και εξωτερικού. Στην αγορά για πάνω από 10 χρόνια. Βιτάλι Ρουσάκοφ. Μεσίτης στον τομέα των ακινήτων εσωτερικού και εξωτερικού. Στην αγορά για πάνω από 10 χρόνια.

Ο εμπειρογνώμονας ακινήτων Vitaly Rusakov ασχολείται με συναλλαγές στη Ρωσία και στο εξωτερικό από το 2008. Μίλησε για τις περιπλοκές της υπόθεσης, τις νομικές πτυχές της συναλλαγής, τις παγίδες και τα βήματα προς την απόκτηση διαμερίσματος σε υπό ανέγερση κατοικία. Στο άρθρο θα βρείτε επίσης προσθήκες και διευκρινίσεις από τη νομική εμπειρογνώμονα Oksana Vasilyeva, Αναπληρώτρια Καθηγήτρια του Τμήματος Νομικής Ρύθμισης Οικονομικών Δραστηριοτήτων του Χρηματοοικονομικού Πανεπιστημίου υπό την κυβέρνηση της Ρωσικής Ομοσπονδίας.

Ας κατανοήσουμε τις βασικές έννοιες

Σήμερα, οι προγραμματιστές αναφέρουν στους ιστότοπούς τους ότι τα σπίτια τους κατασκευάζονται σύμφωνα με τον Ομοσπονδιακό Νόμο-214. Vitaly, πες μας τι είδους ομοσπονδιακός νόμος είναι αυτός και γιατί χρειάζεται;

Ο ομοσπονδιακός νόμος FZ αριθ. 214 «Σχετικά με την Κοινόχρηστη Κατασκευή» είναι μια νομοθετική πράξη που αποσκοπεί κυρίως στην προστασία των δικαιωμάτων των κατόχων μετοχών (όπως επινοήθηκε από τους νομοθέτες) που συμμετέχουν με τα χρήματά τους στην κατασκευή κατοικιών — πολυκατοικιών (συγκρότημα κατοικιών) και αρχοντικά. Ο νόμος δεν ισχύει ακόμη για ατομικές οικιστικές αναπτύξεις.

Βασικός στόχος του νόμου αυτού είναι να διασφαλίσει ότι οι εταιρείες — κατασκευαστές (προγραμματιστές) εκπληρώνουν αυστηρά τις υποχρεώσεις τους προς πελάτες — κατόχους μετοχών. Δεν επέτρεψαν παραβιάσεις των προθεσμιών για τη θέση σε λειτουργία κατοικιών, των δικαιωμάτων των πολιτών που τους εμπιστεύονται τα χρήματά τους για να χτίσουν ένα σπίτι.

Την 1η Ιουλίου 2014 εμφανίστηκε ένα τέτοιο εργαλείο για συναλλαγές ως μεσεγγυητικός λογαριασμός και από φέτος οι κατασκευαστικές εταιρείες άρχισαν να το εισάγουν στο σύστημα πληρωμών. Τι είναι και τι εγγυήσεις δίνουν στους επενδυτές;

Escrow — ένας λογαριασμός με την έννοια που χρησιμοποιείται στον ομοσπονδιακό νόμο αριθ. 214 — αυτός είναι ένας ειδικός τραπεζικός λογαριασμός όπου η εταιρεία ανάπτυξης διατηρεί όλα τα χρήματα των πελατών — κατόχων μετοχών που είναι απαραίτητα για την κατασκευή μιας οικιστικής ανάπτυξης. Escrow — ο λογαριασμός ξεκλειδώνεται καθώς τα διαμερίσματα παραδίδονται στους ιδιοκτήτες.

Έγιναν τροποποιήσεις στον νόμο περί κοινόχρηστης δόμησης. Από την 1η Ιουλίου 2019, οι προγραμματιστές υποχρεούνται να πραγματοποιούν συναλλαγές σε λογαριασμούς μεσεγγύησης. Αυτοί οι κανόνες δεν ισχύουν για κατασκευαστικά έργα που έχουν ήδη ξεκινήσει τον Ιούλιο του 2019, τα οποία τότε ήταν έτοιμα σε ποσοστό άνω του 30%. Σήμερα, στις μισές περιοχές της Ρωσίας, το 90% των συναλλαγών διεκπεραιώνεται ήδη μέσω δεσμευτικών λογαριασμών.

Πώς αλλάζει η αξία της ακίνητης περιουσίας μετά τη μετάβαση της εταιρείας σε λογαριασμό μεσεγγύησης; Πώς επηρεάζει αυτό την τιμή του διαμερίσματος;

Από την εισαγωγή των νέων διατάξεων του ομοσπονδιακού νόμου αριθ. για 71 πόλεις της Ρωσικής Ομοσπονδίας). Ωστόσο, πολλοί ειδικοί συμφωνούν ότι η εισαγωγή του προτύπου με τη μορφή λογαριασμών μεσεγγύησης δεν θα έχει σημαντικό αντίκτυπο στις τιμές στα νέα κτίρια. Αντίθετα, εικάζεται ότι ένα τέτοιο σύστημα μπορεί να μειώσει το κόστος κατασκευής, καθώς ο ανταγωνισμός εντείνεται μεταξύ μεγάλων εταιρειών — προγραμματιστών που έχουν παραμείνει στην αγορά.

Τι είναι το DDU και γιατί είναι απαραίτητο να συναφθεί αυτή η συμφωνία;

Το DDU είναι μια μορφή συμφωνίας συμμετοχής σε μετοχές που συνάπτεται μεταξύ μιας εταιρείας-προγραμματιστή και ενός πελάτη-επενδυτή (μετόχου). Σύμφωνα με τις διατάξεις της παρούσας συμφωνίας, ο μέτοχος μεταφέρει χρήματα στην εταιρεία ανάπτυξης για την ανέγερση κατοικίας και την απόκτηση κατάλληλου διαμερίσματος σε αυτήν εντός του συμφωνημένου χρόνου και της κατάλληλης ποιότητας. Ο κύριος του έργου, με τη σειρά του, αναλαμβάνει και εγγυάται την παροχή του ακινήτου σύμφωνα με τους όρους της σύμβασης στην κυριότητα του πελάτη-μετόχου.

Η κύρια ιδιαιτερότητα του DDU είναι ότι ο κάτοχος του μετοχικού κεφαλαίου γίνεται ο πραγματικός ιδιοκτήτης μεριδίου στην κατασκευή (το δικαίωμα σε μέρος του αντικειμένου) από την αρχή της κατασκευής του σπιτιού. Αφενός, αυτό είναι κάποιο πλεονέκτημα, αφετέρου, υπάρχουν κίνδυνοι η εταιρεία ανάπτυξης να πτωχεύσει πριν από την ολοκλήρωση της κατασκευής ή/και να μην εκπληρώσει τις υποχρεώσεις της.

Ολοκλήρωση αγοράς

Ποια βήματα πρέπει να κάνετε για να διευθετήσετε σωστά την αγορά ενός διαμερίσματος υπό κατασκευή; Πείτε μας ποιο δρόμο πρέπει να ακολουθήσετε από τη στιγμή της επιλογής ενός διαμερίσματος έως την παραλαβή των κλειδιών.

Εδώ μπορείτε να ορίσετε πολλά βήματα ή στάδια.

Βήμα πρώτο . Σύναψη συμφωνίας με τον προγραμματιστή. Αφού ο πελάτης-επενδυτής επιλέξει την περιοχή που χρειάζεται, μελετήσει προσεκτικά (χρησιμοποιώντας το Διαδίκτυο, προσωπικές απόψεις και «εσωτερικές» πληροφορίες) όλα τα δεδομένα για την εταιρεία-προγραμματιστή, τις προθεσμίες για την ολοκλήρωση του αντικειμένου και άλλες αποχρώσεις ενός συγκεκριμένου συγκρότημα κατοικιών, έρχεται η στιγμή να επιλέξετε τη μορφή υπογραφής της σύμβασης. Εδώ μπορεί να υπάρχουν 3 επιλογές:

1. Συμπέρασμα με την κατασκευαστική εταιρεία DDU. Μερικές φορές ο κύριος του έργου μπορεί να προσφέρει τη σύναψη συμφωνίας για την προπώληση ενός ακινήτου (που δεν έχει ακόμη κατασκευαστεί στην πραγματικότητα) αντί για ένα DDU. Τυπικά, πρόκειται για παραβίαση του νόμου, καθώς ο πωλητής δεν μπορεί να λάβει χρήματα για τα αγαθά που δεν παρέδωσε στον αγοραστή. Τέτοιες επιλογές θα πρέπει να αποφεύγονται και είναι καλύτερο να βρείτε έναν νέο προγραμματιστή.
2. Σύναψη σύμβασης εκχώρησης ή εκχώρηση δικαιωμάτων απαίτησης. Μερικές φορές, αντί για την επίσημη εταιρεία ανάπτυξης, δεν είναι ο ίδιος ο κατασκευαστής που ασχολείται με την πώληση διαμερισμάτων υπό κατασκευή ή ολοκληρωμένα, αλλά οι εταιρείες ανάδοχές του. Υπάρχει κίνδυνος ότι σε περίπτωση διαφωνιών σχετικά με την ποιότητα του σπιτιού, μπορείτε να συμμετάσχετε σε πολυάριθμες διαφορές. Η σύμβαση, εάν συναφθεί, πρέπει να καταχωρηθεί.
3. Συμφωνία που συνήφθη απευθείας με οικιστικό – κατασκευαστικό συνεταιρισμό. Αυτή η διαδικασία πραγματοποιείται χωρίς εγγραφή, αλλά εξακολουθεί να θεωρείται νόμιμη.

Δεύτερο βήμα. Όταν το έτοιμο σπίτι τεθεί σε λειτουργία, είναι ώρα να υπογράψετε την πράξη αποδοχής και μεταφοράς των χώρων. Εδώ θα πρέπει να ληφθεί υπόψη ότι μεταξύ αυτών των δύο γεγονότων μπορούν να περάσουν 3 μήνες (σύμφωνα με τα πρότυπα του ομοσπονδιακού νόμου αριθ. 214). Μέχρι αυτό το σημείο, ο κύριος του έργου πρέπει να προετοιμάσει πλήρως όλα τα έγγραφα για τις εγκαταστάσεις στο ΔΔΠ, — συντονισμός προγραμματισμού και επικοινωνιών μηχανικής, έγγραφα εγγραφής κτηματολογίου κ.λπ. Μόλις ο κύριος του έργου έχει τα πάντα έτοιμα, η πράξη υπογράφεται.

Ταυτόχρονα, αμέσως πριν από την υπογραφή, ο πελάτης — ο μέτοχος πρέπει να ελέγξει όχι μόνο τη συμμόρφωση του διαμερίσματος με όλες τις απαιτήσεις που αναφέρονται στη σύμβαση (ποιότητα, φινίρισμα, διαθεσιμότητα επικοινωνιών), αλλά και εξωτερικές κατασκευές — σκάλες, μπαλκόνια, κουβούκλιο βεράντας κ.λπ.

Βήμα τρίτο. Όταν υπογραφεί η πράξη αποδοχής και μεταβίβασης του διαμερίσματος και ο κύριος του έργου έχει παραδώσει τα κλειδιά του νέου διαμερίσματος, οι επιχειρήσεις κοινής ωφέλειας θα αρχίσουν να στέλνουν αποδείξεις για υπηρεσίες. Σύμφωνα με το νόμο, θα πρέπει να πληρώνονται μόνο εάν υπάρχει κατάλληλη εταιρεία διαχείρισης (εταιρεία διαχείρισης) που εκπροσωπεί τα συμφέροντα των ιδιοκτητών διαμερισμάτων στα MKD [Πολυκατοικίες]. Μέχρι αυτό το σημείο, όλα τα έξοδα για την πληρωμή λογαριασμών και υπηρεσιών κοινής ωφελείας βαρύνουν απευθείας την εταιρεία ανάπτυξης. Μερικές φορές πηγαίνουν στο κόλπο και προσφέρουν να πληρώσουν τους λογαριασμούς κοινής ωφέλειας κατά την υπογραφή της πράξης — αποδοχή του διαμερίσματος στον ιδιοκτήτη. Δεν χρειάζεται να το κάνετε αυτό.

Βήμα τέταρτο. Συνιστάται να μετακομίσετε σε αγορασμένο σπίτι, να μεταφέρετε εξοπλισμό και να κάνετε επισκευές, και ιδιαίτερα ανάπλαση, μόνο με την παραλαβή πιστοποιητικού ιδιοκτησίας του ακινήτου. Χωρίς αυτό, η ΔΔΠ ή οι εκπρόσωποι της επιθεώρησης στέγασης έχουν το δικαίωμα να ελέγξουν το διαμέρισμα. Εάν διαπιστώσουν ασυμφωνία με το αρχικό σχέδιο των χώρων, έχουν το δικαίωμα να απαιτήσουν από τον ιδιοκτήτη να διορθώσει τις αλλαγές και μάλιστα να υποχρεωθούν να πληρώσουν ένα σημαντικό πρόστιμο.

Βήμα πέμπτο. Στο τελικό στάδιο, ο πελάτης — ο μέτοχος έχει στα χέρια του ένα πιστοποιητικό ιδιοκτησίας του διαμερίσματος (απόσπασμα από το USRN, πιστοποιημένο με σφραγίδα, μπλε, «υγρή σφραγίδα» των αρχών Rosreestr). Μετά από αυτό, μπορείτε να ξεκινήσετε τη διαδικασία εγγραφής ή εγγραφής στον τόπο διαμονής στα τμήματα της Ομοσπονδιακής Υπηρεσίας Μετανάστευσης για την πόλη, την περιοχή ή την περιοχή.

Οξάνα Βασίλιεβα. Αναπληρώτρια Καθηγήτρια του Τμήματος Νομικής Ρύθμισης Οικονομικών Δραστηριοτήτων του Χρηματοοικονομικού Πανεπιστημίου υπό την κυβέρνηση της Ρωσικής Ομοσπονδίας Oksana Vasilyeva. Αναπληρωτής Καθηγητής του Τμήματος Νομικής Ρύθμισης Οικονομικών Δραστηριοτήτων του Χρηματοοικονομικού Πανεπιστημίου υπό την Κυβέρνηση της Ρωσικής Ομοσπονδίας

«Για να συνταχθεί μια συμφωνία DDU, είναι απαραίτητο να ελεγχθεί η άδεια από τον κύριο του έργου, η άδεια ανέγερσης κατοικίας, η οποία εκδίδεται από την τοπική διοίκηση και το σχέδιο κατασκευής . Αυτά είναι τα βασικά έγγραφα που χρειάζονται για την κατασκευή ενός σπιτιού. Αξίζει επίσης να επισκεφτείτε τον ιστότοπο του προγραμματιστή και να αναλύσετε τις επιτυχίες του στο παρελθόν. Παρέδωσε το σπίτι νωρίτερα, κριτικές προηγούμενων μετόχων. Ελέγξτε στον ιστότοπο του FSSP εάν διεξάγονται διαδικασίες επιβολής εναντίον του.

Εάν ο κύριος του έργου δεν παραδώσει το διαμέρισμα εγκαίρως, τότε ο μέτοχος έχει το δικαίωμα να απαιτήσει τη συγκέντρωση κυρώσεων. Για να αποφευχθεί αυτό, οι προγραμματιστές επιβάλλουν στους πελάτες τους την υπογραφή πρόσθετης συμφωνίας για την αναβολή της παράδοσης των κατοικιών. Μην το υπογράψετε , καθώς το δικαίωμα ανάκτησης αποζημίωσης για την καθυστέρηση εξαφανίζεται. Ο κρατούμενος του DDU θα πρέπει να ελεγχθεί στο Rosreestr για να αποφευχθεί η απάτη.

Vitaliy, ποια έγγραφα πρέπει να προετοιμάσετε για να συντάξετε μια συμφωνία και ποια να ελέγξετε με την εταιρεία του πωλητή για την επιτυχή ολοκλήρωση μιας συμφωνίας για την αγορά ενός διαμερίσματος σε μια μετοχή;

Για να συνάψει μια συμφωνία DDU με μια εταιρεία προγραμματισμού, ένας πελάτης-επενδυτής πρέπει να έχει έγγραφα όπως:

• αστικό διαβατήριο πολίτη της Ρωσικής Ομοσπονδίας, επί του οποίου θα εκδοθεί το δικαίωμα ιδιοκτησίας, αυτός που θα υπογράψει το DDU
• δήλωση του συμβαλλόμενου μέρους στη συμφωνία
• εάν η κατοικία αγοράζεται με υποθήκη, τότε απαιτείται συμβολαιογραφικό αντίγραφο της συμφωνίας με την τράπεζα, απαιτείται ασφαλιστήριο συμβόλαιο για στεγαστικό δάνειο.

Από την πλευρά της εταιρείας του έργου, σε όλους τους πελάτες χωρίς εξαίρεση — τους κατόχους μετοχών πρέπει να παρέχονται έγγραφα όπως δήλωση έργου, κτηματολογικό σχέδιο, συμφωνία DDU, σχέδιο αντικειμένου, απόφαση της δημοτικής διοίκησης για την κατανομή γης, πιστοποιητικό της κυριότητας του εργολάβου σε οικόπεδο, καθώς και οικοδομική άδεια.

Αξίζει τον κόπο να ζητήσετε βοήθεια από τον οργανισμό; Ποιος είναι καλύτερος να επιλέξει σε αυτή την περίπτωση: έναν ιδιωτικό μεσίτη, ένα μεσιτικό γραφείο ή έναν δικηγόρο;

Όπως δείχνει η ρωσική πρακτική, ένα μεγάλο μέρος των μισθωμένων αντικειμένων σε νέα κτίρια ή συγκροτήματα κατοικιών σπάνια κάνει χωρίς διευκρίνιση των σχέσεων με τους προγραμματιστές, απαιτήσεις για την εξάλειψη των ελλείψεων, καθυστερήσεις στη θέση σε λειτουργία κ.λπ. Δεν γνωρίζει κάθε πολίτης της Ρωσικής Ομοσπονδίας όλες τις λεπτές λεπτομέρειες του νομικές και πρακτικές πτυχές που σχετίζονται με αυτά τα ζητήματα. Σε γενικές γραμμές, συνιστάται να επικοινωνήσετε με κτηματομεσιτικές εταιρείες ή ιδιώτες μεσίτες.

• Πρώτον, έχουν μια εκτενή βάση δεδομένων με όλα σχεδόν τα αντικείμενα, κατασκευαστικές εταιρείες. Γνωρίζουν αυτή την αγορά και τους συμμετέχοντες της «από μέσα».
• Δεύτερον, οι μεσίτες είναι πολύ σχολαστικοί σχετικά με τη φήμη τους στην αγορά ως ευσυνείδητους πράκτορες. Τουλάχιστον, αξίζει να περιμένουμε κάποιου είδους ανέντιμη στάση από αυτούς, αν και υπάρχουν και εξαιρέσεις.
• Τρίτον, οι εταιρείες ακινήτων, τα πρακτορεία και οι ιδιώτες μεσίτες έχουν καλή νομική υπηρεσία ή/και προσωπική εκπαίδευση. Είναι ικανοί στις καινοτομίες της νομοθεσίας που σχετίζονται με τη σχέση μεταξύ προγραμματιστών και πελατών τους. Μπορούν να σώσουν τον πελάτη, τα χρήματά του, από κακοσχεδιασμένες και επικίνδυνες συναλλαγές.

Υποβρύχιοι βράχοι

Πώς να μειώσετε την πιθανότητα να πέσετε στις τάξεις των εξαπατημένων επενδυτών ακινήτων; Με ποια σημάδια μπορεί να υπολογιστεί εκ των προτέρων μια αδίστακτη εταιρεία;

Ο κύριος τρόπος για να αποφύγετε (αν και χωρίς 100% εγγύηση) προβλήματα με τον προγραμματιστή είναι:

1. Επιλέξτε προσεκτικά μια εταιρεία. Μάθετε για τη φήμη της στην αγορά, ποια αντικείμενα ενοικίαζε, τι προβλήματα είχαν ταυτόχρονα οι πελάτες. Για να γίνει αυτό, υπάρχουν τώρα πολλές ευκαιρίες από τον προσδιορισμό της βαθμολογίας του στη λίστα εταιρειών — προγραμματιστές της περιοχής, της πόλης έως την έρευνα πληροφοριών στο δίκτυο, κοινό και συνομιλίες σχετικά με το ποιος και πώς αντιμετώπισε αυτό ή εκείνο το έργο.
2. Ως επιλογή, μπορείτε να χρησιμοποιήσετε μια τέτοια πρακτική για να μάθετε εάν μια συγκεκριμένη τράπεζα δίνει υποθήκη για ένα συγκεκριμένο συγκρότημα κατοικιών. Εάν η τράπεζα έχει αμφιβολίες, τότε πιθανότατα γνωρίζει κάτι περισσότερο για έναν τέτοιο προγραμματιστή, το έργο του και δεν είναι διατεθειμένοι να αναλάβουν το ρίσκο.

Οξάνα Βασίλιεβα. Αναπληρώτρια Καθηγήτρια του Τμήματος Νομικής Ρύθμισης Οικονομικών Δραστηριοτήτων του Χρηματοοικονομικού Πανεπιστημίου υπό την κυβέρνηση της Ρωσικής Ομοσπονδίας Oksana Vasilyeva. Αναπληρωτής Καθηγητής του Τμήματος Νομικής Ρύθμισης Οικονομικών Δραστηριοτήτων του Χρηματοοικονομικού Πανεπιστημίου υπό την Κυβέρνηση της Ρωσικής Ομοσπονδίας

«Για να μην πέσετε στις τάξεις των εξαπατημένων κατόχων μετοχών, είναι απαραίτητο να ελέγξετε προσεκτικά τον κύριο του έργου (άδεια, οικοδομική άδεια, σχέδιο του υπό κατασκευή σπιτιού, κριτικές προηγούμενων πελατών, εμπειρία στην ενοικίαση κατοικιών κ.λπ.), από αυτόν στο DDU. Η σύμβαση πρέπει να περιέχει δεδομένα για την ημερομηνία παράδοσης του σπιτιού, λεπτομέρειες, ασφάλιση αστικής ευθύνης προγραμματιστή, χαρακτηριστικά διάταξης και πενταετή εγγύηση για το διαμέρισμα και τριετή εγγύηση για μηχανολογικό εξοπλισμό.

Εάν η εταιρεία χρεοκόπησε χωρίς να ολοκληρώσει το σπίτι, τι πρέπει να κάνουν οι μέτοχοι; Θα είναι σε θέση να προστατεύσουν τον λογαριασμό μεσεγγύησης σε αυτήν την περίπτωση; Τι να κάνετε εάν ο κύριος του έργου τελείωσε το διαμέρισμα, αλλά αποδείχθηκε ότι ήταν χαμηλότερη σε ποιότητα από ό,τι αναφέρεται;

Εάν, παρόλα αυτά, παρ’ όλες τις προφυλάξεις που ελήφθησαν, έχει συμβεί το γεγονός της πτώχευσης (αφερεγγυότητας) της εταιρείας ανάπτυξης, τότε ο πελάτης του μετόχου έχει 3 επιλογές δράσης:

1. Τερματισμός DDU και επιστροφή χρημάτων από τον λογαριασμό μεσεγγύησης. Αυτό είναι το πιο αισιόδοξο σενάριο.
2. Συμπερίληψη αξιώσεων για τη μεταβίβαση ενός αντικειμένου κοινής κατασκευής στο μητρώο αξιώσεων των συμμετεχόντων στην κατασκευή κατά τη διαμόρφωση λίστας πιστωτών του δεύτερου σταδίου μετά την απόφαση του διαιτητικού δικαστηρίου σχετικά με το διορισμό συνδίκου πτώχευσης κατά την πτώχευση του ενάγοντος .
3. Αναγνώριση ιδιοκτησίας του αντικειμένου κοινόχρηστης δόμησης, εφόσον η κατοικία τεθεί σε λειτουργία.

Κατά κανόνα, όλες αυτές οι ενέργειες, καθώς και η επίλυση διαφορών σχετικά με την ποιότητα της ανάπτυξης, επιλύονται μέσω διαιτητών δικαστηρίων στην τοποθεσία του ακινήτου. Αυτό δεν είναι εύκολο έργο και θα χρειαστεί να προϋπολογιστεί το κόστος της διαβούλευσης με δικηγόρους και ειδικούς για την επίλυση τέτοιων διαφορών.

Το Dolevka είναι απαραίτητο και κερδοφόρο;

Ποια πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα βλέπετε στην αγορά ενός διαμερίσματος υπό κατασκευή;

Το κύριο πλεονέκτημα είναι ότι όταν συνάπτετε ένα DDU στο αρχικό στάδιο της κατασκευής, μπορείτε να αποκτήσετε ένα διαμέρισμα με χαμηλότερο κόστος (ως μέγιστο — 30-40% χαμηλότερο από την τιμή της αγοράς) από ένα παρόμοιο αντικείμενο που πωλείται στην ανοιχτή αγορά.

Το κύριο μειονέκτημα είναι η έλλειψη πλήρους εγγύησης ότι η εταιρεία ανάπτυξης θα εκπληρώσει πλήρως τις υποχρεώσεις της προς τους πελάτες — κατόχους μετοχών.

Επιπλέον, υπάρχουν πολλές περιστάσεις ανωτέρας βίας, όπως η κατάρρευση της συναλλαγματικής ισοτιμίας του ρουβλίου, οικονομικές και ανθρωπογενείς καταστροφές που κανείς δεν μπορεί να προβλέψει εκ των προτέρων. Αυτός ο κίνδυνος μοιράζεται σχεδόν εξίσου οι προγραμματιστές και οι πελάτες τους.

Με βάση την εργασιακή σας εμπειρία, πείτε μου, το κόστος ενός διαμερίσματος εξαρτάται από την εποχή του χρόνου; Είναι αυτός ένας κοινός μύθος ή υπάρχει κάποια αλήθεια στην υπόθεση;

Η αγορά ακινήτων είναι από τις πιο αδρανείς, λιγότερο από όλες τις εποχιακές διακυμάνσεις. Σε κάθε περίπτωση, στα εύκρατα γεωγραφικά πλάτη του ευρωπαϊκού τμήματος της επικράτειας της Ρωσικής Ομοσπονδίας. Μερικές φορές εμφανίζει κάποιες διακυμάνσεις τιμών κατά τη διάρκεια του έτους.

Τυπικά, μείωση της δραστηριότητας της αγοράς παρατηρείται κατά τις καλοκαιρινές διακοπές (Ιούνιος-Αύγουστος). Πολλοί αγοραστές αναβάλλουν τις αποφάσεις αγοράς μέχρι να επιστρέψουν από τις διακοπές. Ορισμένοι αναμένουν ότι οι τιμές θα μειωθούν ελαφρά το καλοκαίρι έως το φθινόπωρο. Τυπικά, αυτή η εποχιακή διακύμανση σπάνια υπερβαίνει το εύρος του 1%-2%.

Πρώτα απ ‘όλα, η αγορά ακινήτων, ειδικά η πρωτογενής ανάπτυξη, επηρεάζεται από το επιτόκιο (δάνειο) της Κεντρικής Τράπεζας της Ρωσικής Ομοσπονδίας και το ποσοστό πληθωρισμού. Η αγοραστική δύναμη των δυνητικών πελατών και το επίπεδο κόστους και εξόδων των κατασκευαστικών εταιρειών και των εργολάβων τους εξαρτώνται από αυτές τις βασικές παραμέτρους.

Και τέλος — σε ποιες περιπτώσεις είναι καλύτερο να εγκαταλείψουμε την ιδέα της αγοράς ενός διαμερίσματος υπό κατασκευή υπέρ της αγοράς ενός έτοιμου;

Δεν υπάρχουν τόσες πολλές τέτοιες καταστάσεις και συνήθως μια τέτοια απόφαση λαμβάνεται στην περίπτωση:

1. Εάν υπάρχουν όλοι οι αντικειμενικοί λόγοι να πιστεύουμε ότι η εταιρεία ανάπτυξης αντιμετωπίζει σοβαρές οικονομικές δυσκολίες.

2. Εάν υπάρχουν προϋποθέσεις για το γεγονός ότι λόγω του πληθωρισμού, η αύξηση της ισοτιμίας του εθνικού νομίσματος, οικοδομικών υλικών, υπηρεσιών εργολάβων κατασκευών θα αυξηθεί σε τιμή. Στη συνέχεια, ο κύριος του έργου, με τον ένα ή τον άλλο τρόπο, θα συμπεριλάβει όλα αυτά τα κόστη στην τιμή του υπό κατασκευή διαμερίσματος. Η επιλογή είναι ιδιαίτερα δυσάρεστη όταν ένα διαμέρισμα σε ένα νέο κτίριο αγοράζεται με «τραχύ» φινίρισμα. Δεν υπάρχουν πλέον αρκετά χρήματα για να γίνουν ανακαινίσεις. Για παράδειγμα, λόγω των τιμών των εισαγόμενων υλικών φινιρίσματος και οικοδομής που «πήδησαν» αρκετές φορές.

3. Σε περίπτωση που το master plan οικιστικής ανάπτυξης συνοικίας, συγκεκριμένου σημείου της πόλης, προβλέπει ξαφνικά ανέγερση βιομηχανικών εγκαταστάσεων, προγραμματίζονται επιλογές για σημειακή, συμπαγής ανάπτυξη κ.λπ.. Η απόκτηση τέτοιου πραγματικού Η περιουσία μπορεί να περιπλέξει τα προβλήματα. Είναι καλύτερα τότε να επιλέξετε μια πιο κατάλληλη επιλογή στη δευτερογενή αγορά, χωρίς μελλοντικές δυσάρεστες «εκπλήξεις».

Σε αυτό το σημείο, η συνέντευξη φτάνει στο τέλος της. Έτσι, καταλάβαμε τι είναι η κοινή κατασκευή, ποιες νομοθετικές πράξεις ρυθμίζουν τον κλάδο και ποια στάδια πρέπει να περάσετε για να αποκτήσετε με ασφάλεια το πολυπόθητο διαμέρισμα χωρίς να πέσετε στους απατεώνες.

Λίστα ελέγχου «Πώς να μην γίνεις εξαπατημένος μέτοχος»

• Μελετήστε προσεκτικά την ιστορία της εταιρείας: βρείτε πληροφορίες για τη φήμη της στην αγορά, ποια αντικείμενα έχουν ήδη παραγγελθεί, εάν υπάρχουν παράπονα από πελάτες.
• Μάθετε εάν δημοφιλείς τράπεζες παρέχουν στεγαστικά δάνεια για ένα συγκεκριμένο συγκρότημα κατοικιών. Η τράπεζα δεν θα συνεργαστεί με μια ύποπτη εταιρεία, καθώς συνάπτοντας συμφωνία με έναν αμφίβολο προγραμματιστή, διακινδυνεύουν τη φήμη και τα κεφάλαιά τους.
• Ελέγξτε τα έγγραφα: άδεια, οικοδομική άδεια, σχέδιο οικίας υπό κατασκευή, κριτικές, συμφωνία μετοχικού κεφαλαίου.
• Βεβαιωθείτε ότι η συμφωνία DDU πρέπει να περιέχει δεδομένα για την ημερομηνία παράδοσης του σπιτιού, λεπτομέρειες, ασφάλιση αστικής ευθύνης προγραμματιστή, χαρακτηριστικά διάταξης, εγγύηση για το διαμέρισμα και για μηχανολογικό εξοπλισμό.
• Εάν ο προγραμματιστής και πάλι χρεοκόπησε, τερματίστε το DDU και θα λάβετε τα χρήματα πίσω από τον λογαριασμό μεσεγγύησης. Εάν ο προγραμματιστής αποτρέψει τον τερματισμό, επικοινωνήστε με το διαιτητικό δικαστήριο.

Ντουγκανόβα Αναστασία. Ο συγγραφέας του άρθρου είναι η Duganova Anastasia. Συντάκτης άρθρου

ΠΗΓΗ: https://qayli.com/journal/kak-ne-stat-obmanutym-dolshchikom/