Το περιοδικό Kylie πήρε συνέντευξη από τον διευθυντή του κτηματομεσιτικού γραφείου Helios και ανακάλυψε ποιες αποχρώσεις περιμένουν ένα άτομο όταν επιλέγει ένα διαμέρισμα σε ένα νέο κτίριο και ποια προγράμματα χρησιμοποιούν οι προγραμματιστές για να πάρουν τα χρήματα των αγοραστών.
Syamicheva Oksana. Διευθύντρια του κτηματομεσιτικού γραφείου «Helios» Syamicheva Oksana. Διευθυντής του μεσιτικού γραφείου «Ήλιος»
Καλό απόγευμα. Πριν προχωρήσετε απευθείας στο θέμα της συνέντευξης, πείτε μας λίγα λόγια για εσάς. Πως σε λένε? Ποιο είναι το επάγγελμά σας? Πόσα χρόνια στο επάγγελμα;
Γεια σας, με λένε Oksana Syamicheva. Είμαι στο επάγγελμα για πάνω από 10 χρόνια. Είμαι δικηγόρος με εκπαίδευση, αλλά λόγω οικογενειακών συνθηκών χρειαζόμουν ένα δωρεάν πρόγραμμα εργασίας, οπότε αποφάσισα να ασχοληθώ με το real estate. Στο αρχικό στάδιο της καριέρας μου, εργάστηκα ως νομικός σύμβουλος σε νέα κτίρια για έναν προγραμματιστή για 3 χρόνια, οπότε μάλλον γνωρίζω τα πάντα και ακόμη περισσότερα για τα νέα κτίρια. Ξέρω όχι μόνο από την πλευρά των αγοραστών, αλλά και από την πλευρά των προγραμματιστών: πού είναι οι παγίδες. τι κόλπα σκέφτηκαν για να πουλήσουν τα διαμερίσματα πιο ακριβά. Και τώρα, όντας στο πλευρό των αγοραστών, βλέπω όλα τα κόλπα και τη βοήθεια. Δουλεύω και στη δευτερογενή αγορά, αλλά ειδικεύομαι στα νέα κτίρια.
Σας βοηθάει η νομική σας εκπαίδευση στη ζωή και την εργασία;
Ναί. Πιστεύω ότι ένας μεσίτης πρέπει να έχει τουλάχιστον δευτεροβάθμια νομική εκπαίδευση, γιατί η νομοθεσία αλλάζει καθημερινά. Όσο λιγότεροι προσφεύγουν στα δικαστήρια, τόσο το καλύτερο.
Ας υποθέσουμε ότι ένα άτομο θέλει να αγοράσει ένα διαμέρισμα στην πρωτογενή αγορά. Τι πρέπει να προσέξει όταν επιλέγει ένα νέο κτίριο;
Πρώτα απ ‘όλα, δείτε τις πληροφορίες για τον προγραμματιστή, είτε λειτουργεί νόμιμα είτε όχι. Υπάρχουν πολλά δόλια προγράμματα και παρά τις πρωτοβουλίες της νομοθεσίας (για παράδειγμα, η εισαγωγή λογαριασμών μεσεγγύησης), ένα άτομο διατρέχει τον κίνδυνο να μείνει χωρίς χρήματα και χωρίς διαμέρισμα.
Εξετάστε τα έγγραφα του κατασκευαστή. Υπάρχουν καλοί ιστότοποι στο Διαδίκτυο, όπως το Domclick. Ο προγραμματιστής, ο οποίος βρίσκεται στο homeclick, είναι κατά 99,9% αξιόπιστος προγραμματιστής, επειδή η Sberbank δεν δίνει διαπίστευση σε όλους. Ελέγχει προσεκτικά την τεκμηρίωση πριν αρχίσει να εργάζεται με αυτόν τον προγραμματιστή. Αυτό είναι διαθέσιμο ακόμα και σε έναν απλό λαϊκό. Οι μεσίτες έχουν πρόσβαση σε άλλους ιστότοπους που δημοσιεύουν πληροφορίες σχετικά με τη διαπίστευση του προγραμματιστή και τον τρόπο με τον οποίο χτίζουν στη γη. Για παράδειγμα, μια φορά στο Γιαροσλάβλ, ένας προγραμματιστής νοίκιασε γη για 1 χρόνο και σχεδίαζε να χτίσει ένα σπίτι σε αυτό σε 2 χρόνια. Αυτό θα πρέπει να είναι άμεσα ανησυχητικό.
Δείτε κριτικές. Εάν αυτό δεν είναι το πρώτο σπίτι για τον προγραμματιστή, στο Διαδίκτυο μπορείτε να βρείτε την προσωπική γνώμη των κατοίκων σε προηγούμενα κατασκευαστικά έργα. Οι άνθρωποι επικοινωνούν, δημιουργούν ομάδες στα κοινωνικά δίκτυα, όπου γράφουν για την ακουστότητα, το νερό, τη θέρμανση — για τέτοιες στιγμές που δεν είναι ορατές κατά την αποδοχή.
Είναι πολύ βολικό που τώρα μπορείτε να δείτε τα πάντα στο Διαδίκτυο.
Είναι ωραίο, ναι, κάποτε ήταν πιο δύσκολο. Το πλεονέκτημα είναι ότι ο μεσίτης γνωρίζει ήδη αυτές τις πληροφορίες και θα προσανατολίσει ποιο εργοτάξιο είναι καλό και ποιο κακό. Εάν ο κύριος του έργου πουλήσει συγκεκριμένα το σπίτι του, το οποίο χτίζει, τότε ο μεσίτης γνωρίζει τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα όλων των κατασκευαστικών έργων και δίνει στον πελάτη τη δυνατότητα επιλογής.
Εκτός από τον προγραμματιστή, ποιους άλλους παράγοντες πρέπει να προσέξετε; Για τις υποδομές, για την περιοχή συνολικά;
Οι κατασκευές γίνονται κυρίως σε νέες περιοχές. Η ανάπτυξη σπάνια πραγματοποιείται στο κέντρο της πόλης, καθώς δεν είναι πολύ βολικό (τα παράθυρα ενός νέου κτιρίου, για παράδειγμα, μπορούν να βλέπουν τα παράθυρα ενός άλλου κτιρίου). Και όπου υπάρχουν μεγάλα συγκροτήματα κατοικιών — πρόκειται για νέες απομακρυσμένες περιοχές, προάστια. Η υποδομή βελτιώνεται με την πάροδο του χρόνου. Ωστόσο, να είστε προετοιμασμένοι για το γεγονός ότι όταν επιλέγετε ένα νέο κτίριο σε ένα μεγάλο συγκρότημα κατοικιών, θα υπάρξουν προβλήματα με δρόμους, σχολεία, νηπιαγωγεία. Όμως όλα αυτά χτίζονται, όπως προβλέπει το ρυθμιστικό σχέδιο. Το μόνο ερώτημα είναι ο χρόνος: όλα θα γίνουν, αλλά πότε;
Αναφέρατε επίσης λογαριασμούς μεσεγγύησης. Δηλαδή, αρχικά δημιουργήθηκαν έτσι ώστε ο μέτοχος να έχει κάποιου είδους αξιοπιστία ότι τα χρήματά του ήταν στην τράπεζα μέχρι να ολοκληρωθεί η κατασκευή. Και πώς έμαθαν οι προγραμματιστές να ξεπερνούν αυτή τη στιγμή;
Υπάρχουν προγραμματιστές στο Γιαροσλάβλ, με τους οποίους, φυσικά, δεν συνεργαζόμαστε. Ζητούν από τον κόσμο να μεταφέρει χρήματα όχι σε λογαριασμούς, αλλά να τα δώσει σε μετρητά. Δηλαδή, καταθέτετε χρήματα, συνάπτετε μια επενδυτική συμφωνία και όταν χτιστεί το σπίτι, ο κύριος του έργου θα σας «εγγράψει» ένα διαμέρισμα. Εδώ οι κίνδυνοι είναι τεράστιοι, αφού το σπίτι μπορεί να μην ολοκληρωθεί και ο προγραμματιστής θα λάβει την αντίστοιχη φήμη. Όσο μεγαλύτερη είναι η πόλη, τόσο περισσότερα τέτοια σχέδια.
Οι άνθρωποι που δεν γνωρίζουν πέφτουν σε αυτό το κόλπο;
Συμφωνούν ναι, γιατί σύμφωνα με τέτοια σχήματα, τα διαμερίσματα πωλούνται πολλές φορές φθηνότερα. Δηλαδή, εάν ένα διαμέρισμα ενός δωματίου συνήθως κοστίζει, ας πούμε, 3 εκατομμύρια στην αγορά, τότε σύμφωνα με αυτό το σχέδιο, ένα διαμέρισμα προσφέρεται για 2 εκατομμύρια. Και οι άνθρωποι λαμβάνουν δάνεια και συνάπτουν αυτές τις επενδυτικές συμφωνίες.
Ας επιστρέψουμε στα νέα κτίρια. Διαλέξαμε σπίτι, τώρα επιλέγουμε διαμέρισμα. Τι πρέπει να προσέξεις;
Η πρώτη ερώτηση που κάνω είναι: ποιος θα μένει στο διαμέρισμα;
Μεσήλικες, νέοι, παππούδες. Τα πλάνα του διαμερίσματος, η κατεύθυνση των βασικών σημείων (βόρεια, νότια) και άλλες αποχρώσεις εξαρτώνται από αυτό. Ελέγξτε επίσης:
Προθεσμία ολοκλήρωσης του σπιτιού
Για τους πελάτες μου, επιλέγω πάντα την καλύτερη επιλογή. Εάν οι άνθρωποι, για παράδειγμα, νοικιάζουν ένα διαμέρισμα, τότε είναι κατάλληλο ένα νέο κτίριο με την επόμενη παράδοση σε ένα ή δύο μήνες, ώστε να μην χρειαστεί να πληρώσετε το στεγαστικό δάνειο και να πληρώσετε το ενοίκιο για μεγάλο χρονικό διάστημα. Εάν οι άνθρωποι μπορούν να περιμένουν, δηλαδή μένουν στο δικό τους διαμέρισμα και μπορούν να πληρώσουν το στεγαστικό δάνειο, τότε επιλέγουμε τη φθηνότερη επιλογή, αλλά το σπίτι θα ολοκληρωθεί σε ένα ή δύο χρόνια.
Υλικό
Ξέρω ότι στη Vologda εξακολουθούν να χτίζουν από τούβλα, και πιο νότια χτίζουν μονόλιθους, δεν υπάρχουν πολλές επιλογές εδώ. Υπάρχουν λίγα σπίτια από τούβλα, αλλά το τούβλο είναι, φυσικά, ένα κλασικό, πιο δροσερό, πιθανώς, τίποτα δεν έχει εφευρεθεί. Όμως οι μονόλιθοι είναι σπίτια νέας γενιάς. Τίποτα κακό δεν μπορεί να ειπωθεί γι ‘αυτά, γιατί δεν μπορείτε να παρακολουθήσετε την ημερομηνία λήξης αυτών των σπιτιών, αφού δεν υπάρχουν που να έχουν παραμείνει εδώ και 25-30 χρόνια.
Ακουστότητα Η
ακρόαση σε νέα κτίρια υποφέρει ακόμη και σε σπίτια από τούβλα. Είναι δύσκολο για τους αγοραστές να παρακολουθήσουν πώς γίνεται η ηχομόνωση, επομένως όλα παραμένουν στη συνείδηση των κατασκευαστών.
Ολοκλήρωση Ελέγχουμε
βάσει της συμφωνίας μετοχών. Όλα όσα θα υπάρχουν στο διαμέρισμα όταν τα λάβετε είναι γραμμένα στο DDU από τους προγραμματιστές. Αξιολογήστε τα δυνατά σας σημεία: θέλετε να κάνετε επισκευές ή θέλετε να πάρετε μια βαλίτσα και να πάτε σε ένα ήδη τελειωμένο διαμέρισμα;
Φανταστείτε μια κατάσταση: μια μητέρα με δύο μικρά παιδιά θέλει να αγοράσει ένα διαμέρισμα. Ποιο τους ταιριάζει;
Είτε ευρώ-ένα, δηλαδή ένα μεγάλο δωμάτιο και μια μεγάλη κουζίνα, είτε είναι, τελικά, ένα διαμέρισμα δύο δωματίων για να οργανώσει ένα νηπιαγωγείο, ένα δωμάτιο και μια κουζίνα. Παράθυρα, κατά προτίμηση με θέα στην αυλή, για τον έλεγχο του παιδιού. Τώρα οι περισσότεροι προγραμματιστές φτιάχνουν μια αυλή χωρίς αυτοκίνητα, τουλάχιστον στο Γιαροσλάβλ. Δεν υπάρχουν χώροι στάθμευσης στις αυλές, και αυτό είναι ωραίο, αφού τα αυτοκίνητα δεν μπαίνουν μέσα και αποκλείονται οι τραυματικές στιγμές. Οι αυλές είναι εξοπλισμένες με παιδικούς και αθλητικούς χώρους. Δηλαδή, αφήνεις το παιδί, και ήρεμα από το παράθυρο βλέπεις πώς περπατάει και τι κάνει εκεί.
Στη συνέχεια, θα κοίταζα πιθανώς την εγγύτητα των νηπιαγωγείων και των σχολείων ως προς την τοποθεσία και την προσβασιμότητα, δηλαδή πώς θα φτάσει το παιδί εκεί και ποιους δρόμους θα διασχίσει.
Οι μητέρες με δύο παιδιά θα συνιστούσαν ένα διαμέρισμα με φινίρισμα, ώστε να μην χρειάζεται να προσλαμβάνουν ομάδες και να σπαταλούν τα νεύρα τους, ελέγχοντας την ποιότητα των επισκευών. Δηλαδή, πάρε μια βαλίτσα και φώναξε αμέσως. Επιπλέον, υπάρχουν ειδικά κρατικά προγράμματα για οικογένειες με παιδιά: οικογενειακά στεγαστικά δάνεια με ποσοστό περίπου 5%, κρατική υποστήριξη και πολλοί προγραμματιστές προσφέρουν στεγαστικά δάνεια στο 0,01% με επιδοτήσεις. Ο προγραμματιστής πληρώνει επιπλέον στην τράπεζα και το άτομο παίρνει υποθήκη στο 0,01%. Δεν είναι καν στεγαστικό δάνειο, αλλά πρόγραμμα δόσεων.
Αυτή η υποθήκη ισχύει συνήθως για συγκεκριμένα διαμερίσματα;
Ναί. Οι προγραμματιστές που εργάζονται στο πλαίσιο αυτού του προγράμματος δεν πρόκειται να εγκαταλείψουν την αγορά. Είναι αποδεδειγμένα, αξιόπιστα και έτοιμα να αποζημιώσουν τους ανθρώπους για κάποιο κόστος ενός διαμερίσματος.
Επιλέξαμε ένα νέο κτίριο, επιλέξαμε ένα διαμέρισμα και ποια στάδια της συναλλαγής μας περιμένουν τώρα όταν αγοράζουμε ένα διαμέρισμα σε μια νέα πολυκατοικία με υποθήκη;
- Υπογραφή συμφωνίας. Εάν αγοράσετε ένα διαμέρισμα από έναν προγραμματιστή, τότε η κύρια συμφωνία που θα υπογράψουν τα μέρη είναι μια συμφωνία μετοχών (DDU). Στην τράπεζα που εκδίδει το στεγαστικό δάνειο υπογράφουμε το DDU και τη δανειακή σύμβαση. Η τράπεζα πραγματοποιεί επίσης ηλεκτρονική εγγραφή ιδιοκτησίας, επομένως δεν χρειάζεται να πάτε πουθενά στο MFC. Στη συνέχεια, όλα τα έγγραφα αποστέλλονται στο Rosreestr και στη συνέχεια, καταχωρημένα, στο ταχυδρομείο. Μετά καθόμαστε και περιμένουμε να νοικιαστεί το σπίτι.
- Αποδοχή του διαμερίσματος. Το πιο ενδιαφέρον ξεκινά μετά την έναρξη λειτουργίας του σπιτιού. Όχι μόνο πρέπει να αποδεχτείτε το διαμέρισμα και να υπογράψετε το πιστοποιητικό αποδοχής, πρέπει επίσης να κάνετε μια αξιολόγηση του διαμερίσματος και να το ασφαλίσετε. Εφόσον πρόκειται για υποθήκη, η ασφάλιση δεν γίνεται στο στάδιο της σύναψης συμβολαίου, αλλά γίνεται μετά.
- Απόκτηση ιδιοκτησίας. Στη συνέχεια μεταφέρουμε όλα τα έγγραφα στην τράπεζα και παίρνουμε το δικαίωμα ιδιοκτησίας. Δηλαδή μέχρι τη στιγμή που θα παραδοθεί το σπίτι δεν υπάρχει δικαίωμα κυριότητας του διαμερίσματος.
Αποδεικνύεται ότι το τελικό στάδιο είναι η απόκτηση του δικαιώματος ιδιοκτησίας και μετά από αυτό τα κλειδιά έχουν ήδη εκδοθεί και το άτομο μπορεί ήδη να ζήσει στο διαμέρισμα;
Ναι, σωστά
Και πώς θα συμβουλεύατε να αγοράσετε ένα διαμέρισμα, μόνοι σας ή με έναν μεσίτη;
Σε κάθε περίπτωση, ο προγραμματιστής παίζει στην πλευρά του γηπέδου, προσφέροντας μόνο τα διαμερίσματά του. Δεν θα προσφέρει γειτονικό συγκρότημα διαμερισμάτων, ακόμα κι αν είναι καλύτερο. Ο προγραμματιστής προσφέρει, πρώτα απ ‘όλα, διαμερίσματα που έχουν λιγότερη ζήτηση. Ο μεσίτης παίζει πάντα στο πλευρό των αγοραστών, δηλαδή συγκρίνει αρκετά συγκροτήματα κατοικιών. Σε ένα συγκρότημα κατοικιών, συγκρίνει τη διάταξη όλων των διαμερισμάτων και προσφέρει την καλύτερη επιλογή. Οι προγραμματιστές συνάπτουν επίσης συμφωνίες με μεσίτες και παρέχουν καλές εκπτώσεις όταν οι μεσίτες φέρνουν αγοραστές. Δηλαδή μέσω ενός μεσίτη μπορείτε να πάρετε μια έκπτωση που δεν θα πάρετε μόνοι σας.
Αξίζει τον κόπο να αγοράσετε ένα διαμέρισμα τώρα ή είναι καλύτερα να περιμένετε μέχρι να πέσουν οι τιμές;
Η πρόβλεψή μου είναι η εξής: ακόμη και αν τα επιτόκια πέσουν, είναι απίθανο να μειωθούν περισσότερο από ένα τοις εκατό. Εάν υπάρχει ανάγκη αγοράς διαμερίσματος, θα πρέπει να αγοραστεί τώρα, γιατί οι τιμές για τα διαμερίσματα σε νέες πολυκατοικίες αυξάνονται ραγδαία. Και η δευτερογενής αγορά στο Γιαροσλάβλ πέφτει τώρα σημαντικά. Έρχονται ειδοποιήσεις με την Avito κάθε μέρα ότι το διαμέρισμα έχει γίνει 30-70 χιλιάδες φθηνότερο. Τα νέα κτίρια δεν θα πέσουν έτσι, σε κάθε περίπτωση ακριβαίνουν. Όσο πιο κοντά στην παράδοση του σπιτιού, τόσο πιο ακριβό γίνεται το διαμέρισμα.
Δεν συνιστώ την αγορά στο στάδιο της ίδρυσης, επειδή 1,5-2 χρόνια είναι αρκετά μεγάλο χρονικό διάστημα και δεν είναι γνωστό τι θα συμβεί στην πολιτεία κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου. Είναι προτιμότερο να παίρνετε όταν απομένει το πολύ ένας χρόνος πριν την παράδοση του σπιτιού. Και φροντίστε να διαβάσετε το DDU, γιατί στη διαφήμιση ο προγραμματιστής δεν υποδεικνύει πάντα την πραγματική προθεσμία. Δηλαδή στην αγγελία υπόσχονται να χτίσουν σπίτι πριν τον Δεκέμβριο του 2022 και στο DDU λέει τέλος του 2023. Ο προγραμματιστής λέει: «Έλα, σταματήστε το, όλα είναι ωραία, θα έχουμε χρόνο να χτίσουμε πριν από το 2022.» Μπορεί να πει τα πάντα, αλλά επειδή το τέλος του 2023 είναι στο DDU, σε περίπτωση ανωτέρας βίας, το σπίτι θα χτιστεί πριν από το τέλος του 2023. Ο όρος, που έχει καθοριστεί στο DDU, θα είναι ο κύριος.
Δηλαδή, βασιζόμαστε σε μια συμφωνία συμμετοχής στο μετοχικό κεφάλαιο, ώστε όλα να είναι ξεκάθαρα και ξεκάθαρα γραμμένα και να συμπίπτουν με τα λόγια του προγραμματιστή;
Ναι, το DDU είναι το κύριο έγγραφο κατά την αγορά ενός διαμερίσματος από έναν προγραμματιστή. Υπάρχουν επιλογές για αγορά νέου κτιρίου από ιδιώτη στο πλαίσιο σύμβασης ανάθεσης, αλλά χωρίς μεσίτη, δεν θα το συνιστούσα καθόλου.
Αποδεικνύεται ότι εδώ είναι μια τέτοια βήμα προς βήμα οδηγίες για την αγορά ενός διαμερίσματος στην πρωτογενή αγορά.
- Επιλέγουμε νέο κτίριο, λαμβάνοντας υπόψη την τοποθεσία, την περιοχή και την υποδομή
- Ελέγχουμε τον κατασκευαστή. Για να βεβαιωθούμε για την αξιοπιστία του, εξετάζουμε την τεκμηρίωση, τη διαπίστευση, τις κριτικές
- Όταν επιλέγουμε ένα διαμέρισμα σε ένα νέο κτίριο, προσέχουμε την ημερομηνία παράδοσης του σπιτιού, το υλικό, το φινίρισμα.
- Διαλέξαμε ένα νέο κτίριο, επιλέξαμε ένα διαμέρισμα και τώρα θέλουμε να το αγοράσουμε. Ποια στάδια μας περιμένουν;
- Υπογραφή συμφωνίας μετοχών
- Υπογραφή δανειακής σύμβασης
- Ηλεκτρονική εγγραφή ιδιοκτησίας
- Αποδοχή του διαμερίσματος:
- υπογραφή του πιστοποιητικού αποδοχής
- εκτίμηση του διαμερίσματος
- ασφάλιση διαμερίσματος
- απόκτηση κυριότητας
- να πάρει τα κλειδιά
Και το πιο σημαντικό — διαβάζουμε τη Συμφωνία Κοινής Συμμετοχής (DDU), περιγράφει όλα όσα θα υπάρχουν στο μελλοντικό σας διαμέρισμα. Ο μεσίτης βοηθά και συνοδεύει τον αγοραστή σε κάθε στάδιο της αγοράς, από την επιλογή ενός νέου κτιρίου έως την υπογραφή ενός εγγράφου ιδιοκτησίας. , δείτε ποια έγγραφα να ελέγξετε. Για τους πελάτες, θα εξοικονομήσω ένα μικρό χρηματικό ποσό, νεύρα και χρόνο. ”- Η Oksana Syamicheva, διευθύντρια του κτηματομεσιτικού γραφείου, σχολιάζει τη δουλειά της.