Πολλοί δυνητικοί αγοραστές αναρωτιούνται: είναι δυνατόν να αγοράσετε επικερδώς και με ασφάλεια ένα διαμέρισμα στο στάδιο της ανασκαφής; Από σήμερα, πάνω από το ένα τέταρτο όλων των συναλλαγών ακινήτων ολοκληρώνονται σε ένα ή άλλο στάδιο της κατασκευής ενός κτιρίου κατοικιών, συχνά πολύ πριν από την προγραμματισμένη ημερομηνία έναρξης λειτουργίας του.
Οι αμφιβολίες των επενδυτών και τα ερωτήματά τους συνδέονται, καταρχάς, με πολυάριθμες ιστορίες εσκεμμένης ή τυχαίας εξαπάτησης των μετόχων, που έχουν λάβει ευρεία δημοσιότητα. Δεδομένου ότι ακόμη και το πιο οικονομικό διαμέρισμα είναι μια μάλλον απτή επιβάρυνση για τον προϋπολογισμό, κανείς δεν θέλει να μείνει χωρίς ένα πολυαναμενόμενο σπίτι και στη χειρότερη περίπτωση χωρίς επιστροφή χρημάτων, κάτι που, δυστυχώς, συμβαίνει επίσης μερικές φορές.
Κανόνες για την αγορά ενός διαμερίσματος από ένα λάκκο θεμελίωσης από έναν προγραμματιστή
Το 2021, η επένδυση σε ακίνητα στο στάδιο της ανασκαφής παραμένει μια από τις πιο κερδοφόρες επενδύσεις. Η τιμή ενός διαμερίσματος κατά την έναρξη των κατασκευαστικών εργασιών μπορεί να είναι σημαντικά μικρότερη από την τελική κατοικία. Σύμφωνα με τους ειδικούς, η διαφορά αυτή φτάνει κατά μέσο όρο το 10-50%.
Η σύναψη συμβάσεων για την αγορά κατοικιών υπό κατασκευή ρυθμίζεται από τον ομοσπονδιακό νόμο αριθ. 214, ο οποίος αναφέρει λεπτομερώς όλα τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις των μερών. Επιπλέον, από το καλοκαίρι του 2019, τέθηκε σε ισχύ ειδικός νόμος για τους μεσεγγυητικούς λογαριασμούς, σύμφωνα με τον οποίο ο προγραμματιστής δεν μπορεί να προσελκύσει χρήματα από τους κατόχους μετοχών ως πρόσθετη πηγή χρηματοδότησης. Μετά την ψήφιση αυτού του νόμου, που καθιστά ασφαλέστερη την πληρωμή για ακίνητα υπό κατασκευή, το τελευταίο έχει αυξηθεί αισθητά σε τιμή, αλλά όχι τόσο ώστε να ισοδυναμεί με έτοιμα διαμερίσματα.
Η αγορά ενός διαμερίσματος στο στάδιο της εκσκαφής ενέχει ορισμένους κινδύνους. Για να γίνουν ελάχιστες, πριν επισημοποιήσετε τη συναλλαγή, αξίζει να συλλέξετε όσο το δυνατόν περισσότερες πληροφορίες για τον προγραμματιστή και τα αντικείμενα που βρίσκονται σε λειτουργία. Προκειμένου η αγορά να είναι ευχάριστη και ασφαλής, πρέπει να ακολουθήσετε ορισμένους απλούς κανόνες:
Επιλέξτε ένα κατάλληλο αντικείμενο
Όσον αφορά τα τεχνικά χαρακτηριστικά, όλα τα διαμερίσματα σε σύγχρονα νέα κτίρια είναι λίγο πολύ παρόμοια. Στην ίδια κατηγορία τιμών, ενδέχεται να διαφέρουν ελαφρώς ως προς την περιοχή, τη διάταξη και τη διακόσμηση. Οι σχετικοί δείκτες είναι πιο σημαντικοί: υποδομές, συγκοινωνιακές συνδέσεις, σχέδιο ανάπτυξης της μικροπεριφέρειας.
Η έλλειψη των απαραίτητων κοινωνικών υποδομών σε κοντινή απόσταση μπορεί να αποτελέσει πραγματικό πρόβλημα μετά από προσεκτικότερη επιθεώρηση. Η καθημερινή επαναλαμβανόμενη χρήση διαφορετικών τρόπων μεταφοράς οδηγεί σε σημαντικές απώλειες χρόνου και οικονομικών. Επομένως, αξίζει να αναλυθεί πόσο μακριά είναι τα σχολεία και τα νηπιαγωγεία από το σπίτι, καθώς και ένας τόπος μόνιμης εργασίας.
Η περιοχή και η διάταξη της περιοχής είναι σημαντική από την άποψη της άνεσης. Είναι επιθυμητό οι αυλές να είναι κλειστές από ξένους, εξοπλισμένες με σύγχρονες παιδικές χαρές και χώρους αναψυχής για ενήλικες. Ο υπόγειος χώρος στάθμευσης, ο οποίος απελευθερώνει το μεγαλύτερο μέρος του εδάφους, είναι μια ιδανική επιλογή για τη φιλοξενία των αυτοκινήτων των κατοίκων.
Εάν η κατασκευή μιας μικροπεριφέρειας ή ενός μεγάλου συγκροτήματος κατοικιών περιλαμβάνει την κατασκευή άλλων κτιρίων στο μέλλον, οι κάτοικοι των διαμερισμάτων θα πρέπει να είναι προετοιμασμένοι για τον συνεχή θόρυβο του βαρέως κατασκευαστικού εξοπλισμού, της σκόνης και της βρωμιάς. Σε αυτή την περίπτωση, δεν μιλάμε για καμία βελτίωση του εδάφους και τη χάραξη δρόμων υψηλής ποιότητας.
Ελέγξτε τον προγραμματιστή
Κατά κανόνα, ο ιστότοπος μιας κατασκευαστικής εταιρείας περιέχει όλη τη συστατική και τεχνική τεκμηρίωση σχετικά με τις γενικές δραστηριότητες του προγραμματιστή και για κάθε αντικείμενο ξεχωριστά. Εάν δεν υπάρχουν τέτοια δεδομένα, μπορούν να προβληθούν στο γραφείο της εταιρείας ή να ζητηθούν από το Ενιαίο Κρατικό Μητρώο Νομικών Προσώπων. Πρέπει να έχει σε απόθεμα:
- άδεια συμμετοχής σε τέτοιες δραστηριότητες·
- οικοδομική άδεια που εκδίδεται από τον δήμο·
- το δικαίωμα ιδιοκτησίας ή χρήσης οικοπέδου, σύμφωνα με το οποίο, σε περίπτωση μίσθωσης, η διάρκεια της δεν θα πρέπει να λήγει πριν από την ημερομηνία θέσης σε λειτουργία της εγκατάστασης·
- δήλωση έργου, η οποία είναι το πιο σημαντικό έγγραφο για ένα συγκεκριμένο αντικείμενο, που περιέχει τα εκτεταμένα χαρακτηριστικά του·
- οικονομικές δηλώσεις. Η παρουσία του στην ιστοσελίδα του προγραμματιστή είναι πολύ καλό σημάδι, αφού εταιρείες με ανεπαρκή έσοδα δεν τείνουν να διαφημίζουν τέτοια δεδομένα.
Το επόμενο σημαντικό βήμα είναι να ελέγξετε εάν ο προγραμματιστής βρίσκεται στις λίστες των πιθανών χρεοκοπητών. Αυτό μπορεί να γίνει στις ιστοσελίδες του διαιτητικού δικαστηρίου ή της εφημερίδας Kommersant σε ειδικές ενότητες.
Τέτοιοι κατάλογοι σχηματίζονται με βάση την αναλογία εσόδων και εξόδων των κατασκευαστικών εταιρειών, καθώς και λαμβάνοντας υπόψη τον όγκο των ανοιχτών δανείων. Δεν είναι καθόλου βέβαιο ότι μια εταιρεία που μπορεί να χρεοκοπήσει θα αποδειχθεί πράγματι μια τέτοια, αλλά στην περίπτωση αυτή υπάρχει σημαντικός κίνδυνος η κατασκευή να καθυστερήσει ή να ανασταλεί για λίγο.
Επισκεφθείτε το εργοτάξιο
Απαγορεύεται αυστηρά η παρουσία μη εξουσιοδοτημένων ατόμων στο εργοτάξιο, αλλά κανείς δεν θα παρεμβαίνει στο να το κοιτάξει από παραδεκτά κοντινή απόσταση. Έτσι, μπορείτε να προσδιορίσετε την κατά προσέγγιση ταχύτητα προόδου της εργασίας και, στη συνέχεια, πόσο έχει μεγαλώσει το αντικείμενο από τότε που τέθηκε το θεμέλιο. Πολλοί προγραμματιστές δημοσιεύουν τακτικά αναφορές φωτογραφιών σχετικά με την πρόοδο της κατασκευής στους ιστότοπούς τους, μερικές φορές αυτό συμβαίνει σε πραγματικό χρόνο χρησιμοποιώντας μια κάμερα web. Μια τέτοια οπτική αξιολόγηση θα σας βοηθήσει να κατανοήσετε εάν ο προγραμματιστής τηρεί τις προθεσμίες, ειδικά εάν συμβουλευτείτε επαγγελματίες κατασκευαστές.
Συζήτηση με την τράπεζα
Πρώτα απ ‘όλα, αξίζει να μάθετε σε ποιες τράπεζες είναι διαπιστευμένη η εταιρεία ανάπτυξης. Εάν μεταξύ αυτών υπάρχουν μεγάλα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα ομοσπονδιακού επιπέδου, αυτό δείχνει την αξιοπιστία και τη φερεγγυότητα της εταιρείας. Αυτές οι τράπεζες έχουν επίσης πληροφορίες για το αν είναι δυνατή η σύναψη υποθήκης στο στάδιο της εκσκαφής.
Δεν παρέχουν όλες οι τράπεζες τη δυνατότητα δανεισμού στο στάδιο της παράδοσης του αντικειμένου. Εάν παρόλα αυτά εγκριθεί ένα τέτοιο δάνειο, ο δανειολήπτης υποχρεούται να έχει μια εγγεγραμμένη συμφωνία με τον προγραμματιστή και μια συμφωνία εκχώρησης. Μέχρι την πλήρη αποπληρωμή της οφειλής, το διαμέρισμα αποτελεί πραγματική ιδιοκτησία της τράπεζας.
Συμπερασματικά DDU
Μια συμφωνία συμμετοχής στο μετοχικό κεφάλαιο που ρυθμίζεται από τον ομοσπονδιακό νόμο αριθ. 214 αναγνωρίζεται ως ο μόνος νομικός τύπος συμφωνίας που υπόκειται σε κρατική εγγραφή. Σύμφωνα με αυτή τη συμφωνία, τα χρήματα για το διαμέρισμα αποθηκεύονται σε ξεχωριστό λογαριασμό μεσεγγύησης, στον οποίο ο κύριος του έργου δεν έχει πρόσβαση μέχρι την υπογραφή της πράξης αποδοχής και μεταβίβασης του διαμερίσματος στον μέτοχο. Χάρη σε μια τέτοια οργάνωση, τα κεφάλαια δεν χρησιμοποιούνται για την κατασκευή και παραμένουν ανέπαφα μέχρι το τέλος όλων των εργασιών.
Σε περίπτωση απρόβλεπτων περιστάσεων: διακοπή κατασκευής, μονομερής λήξη της DDU από τον μέτοχο, το ποσό επιστρέφεται πλήρως στον αγοραστή. Ωστόσο, ταυτόχρονα, η αξία του παραμένει αμετάβλητη, ακόμη και αν η αγοραία τιμή του διαμερίσματος έχει αυξηθεί κατά το παρελθόν. Σε ορισμένες αμφισβητούμενες καταστάσεις, για παράδειγμα, αλλαγή ιδιοκτησίας κατά τη διάρκεια της πτώχευσης μιας κατασκευαστικής εταιρείας, ένα μέρος αυτών των χρημάτων μπορεί να καταβληθεί για την κάλυψη του κόστους.
Ορισμένοι προγραμματιστές προσφέρουν στους αγοραστές μια συμφωνία συνεργασίας κατοικιών. Νομικά, σε αυτή την περίπτωση, η εταιρεία λειτουργεί ως εργολάβος που προσλήφθηκε από ομάδα ατόμων για την ανέγερση πολυκατοικίας. Οι τιμές για διαμερίσματα σε συμβάσεις αυτού του είδους, κατά κανόνα, είναι ελαφρώς χαμηλότερες, αλλά τα κεφάλαια των αγοραστών δεν προστατεύονται με κανέναν τρόπο.
Επιθεωρήστε το διαμέρισμα
Μετά την παράδοση του αντικειμένου, ο κύριος του έργου είναι υποχρεωμένος να καλέσει τον κάτοχο του μετοχικού κεφαλαίου να επιθεωρήσει το διαμέρισμα και να συντάξει πιστοποιητικό αποδοχής. Είναι σημαντικό να βεβαιωθείτε ότι αυτή η πρόσκληση έχει εκδοθεί επίσημα, διότι διατίθεται αυστηρά περιορισμένος χρόνος για την επίσκεψη του μετόχου στις εγκαταστάσεις. Εάν δεν εμφανιστεί, η εταιρεία μπορεί να υπογράψει μονομερή πράξη και θα είναι προβληματική η απόδειξη της παρουσίας ελαττωμάτων ή περιπτώσεων εγγύησης που προέκυψαν από υπαιτιότητα του προγραμματιστή.
Φυσικά, δεν είναι απαραίτητο να υπογράψετε την πράξη έως ότου εξαλειφθούν όλα τα λάθη σε βάρος του κατασκευαστή ή του αναδόχου. Είναι προτιμότερο να καταγράφεται η παρουσία τους σε μια πράξη που αναφέρει τις προθεσμίες για διόρθωση.
Πολλές καταστάσεις σύγκρουσης προκύπτουν λόγω της ασυμφωνίας μεταξύ της περιοχής του δηλωθέντος διαμερίσματος. Ουσιαστικά ανεπαίσθητες διακυμάνσεις μπορούν να προβλέπονται στη δήλωση του έργου, ασήμαντες — συνεπάγονται χρηματική αποζημίωση τόσο από τον κύριο του έργου όσο και από τον αγοραστή εάν η περιοχή είναι μεγαλύτερη από τη δηλωθείσα. Με μια εντυπωσιακή διαφορά, ο κάτοχος μετοχών έχει το δικαίωμα να τερματίσει μονομερώς το DDU.
Οι κύριοι κίνδυνοι κατά την αγορά ενός διαμερίσματος στο επίπεδο της ανασκαφής
Παρά το γεγονός ότι η αγορά ενός διαμερίσματος στο αρχικό στάδιο της κατασκευής είναι οικονομικά επωφελής, εξακολουθεί να έχει ορισμένους κινδύνους που σήμερα δεν υπόκεινται σε νομοθετική ρύθμιση:
- Αναβολή της ημερομηνίας παράδοσης του αντικειμένου. Για διάφορους, πιο συχνά οικονομικούς λόγους, η κατασκευή μπορεί να ανασταλεί ή και να παγώσει για αρκετά χρόνια.
- Πτώχευση προγραμματιστή. Ακόμη και στην περίπτωση των μεσεγγυημένων λογαριασμών, υπάρχει πιθανότητα οικονομικής ζημιάς. Πρώτον, τα χρήματα μπορούν να επιστραφούν μετά από μεγάλο χρονικό διάστημα. Δεύτερον, οι τιμές των ακινήτων μπορεί να αυξηθούν σημαντικά κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου και τα κεφάλαια που καταβάλλονται μπορεί να υποτιμηθούν. Στην περίπτωση αυτή δεν προβλέπεται αποζημίωση τόκων.
- Ασυνέπεια έργου. Κατά τη θέση σε λειτουργία του αντικειμένου, μπορεί να «εκδηλωθούν» σημαντικές αποκλίσεις από την τεκμηρίωση του έργου: η απουσία των δηλωθέντων σημαντικών εγκαταστάσεων υποδομής, το μη ικανοποιητικό σχέδιο της περιοχής, η έλλειψη άνετου στάθμευσης, εάν προβλεπόταν στη δήλωση — όλα αυτά στην πράξη εξαπατούνται από τις προσδοκίες του αγοραστή.
Διαβάστε το άρθρο στο περιοδικό της Kylie: https://qayli.com/journal/kak-kupit-kvartiru-na-etape-kotlovana/