Η αγορά ενός σπιτιού με υποθήκη είναι μια μάλλον χρονοβόρα και συχνά επίπονη διαδικασία. Ωστόσο, μόνο αυτό μπορεί να γίνει ένας τρόπος για να βελτιώσετε τις συνθήκες διαβίωσής σας εάν το ποσό της εξοικονόμησης δεν σας επιτρέπει να το κάνετε μόνοι σας.
Πώς λειτουργεί μια συναλλαγή στεγαστικού δανείου και ποια βήματα απαιτούνται για την αγορά ακινήτου με στεγαστικό δάνειο;
Βήμα 1. Επιλογή προγράμματος τράπεζας και στεγαστικών δανείων
Η επιλογή τράπεζας είναι το σημείο όπου πρέπει να ξεκινήσετε τη διαδικασία αγοράς διαμερίσματος με υποθήκη. Στην περίπτωση αυτή, τόσο η φήμη του χρηματοπιστωτικού ιδρύματος όσο και τα είδη των προγραμμάτων στεγαστικών δανείων που παρέχει είναι σημαντικά.
Όσο μεγαλύτερη και πιο αξιόπιστη είναι η τράπεζα, τόσο πιο κερδοφόρα προγράμματα μπορεί να προσφέρει. Αυτά περιλαμβάνουν: στεγαστικά δάνεια με κρατική υποστήριξη, επιδοτούμενα στεγαστικά δάνεια με χαμηλά επιτόκια, καθώς και διάφορες προσφορές σε συνεργασία με διαπιστευμένες κατασκευαστικές εταιρείες. Συχνά, για τους κατόχους καρτών μισθοδοσίας ή τρεχούμενων λογαριασμών, προσφέρονται προνομιακές επιλογές στεγαστικών δανείων με μειωμένο επιτόκιο και κάθε είδους εκπτώσεις.
Είναι επίσης σημαντικό να ρωτήσετε για τους όρους για την αγορά ενός διαμερίσματος με υποθήκη, το οποίο οι τράπεζες υποβάλλουν στους μελλοντικούς δανειολήπτες. Σε ορισμένους οργανισμούς, τέτοιες προϋποθέσεις μπορεί να είναι πολύ πιστές, ενώ σε άλλες — πιο αυστηρές, τις οποίες δεν μπορεί να καλύψει κάθε αιτών.
Βήμα 2: Αίτηση για υποθήκη
Η διαδικασία για την αγορά ενός διαμερίσματος με υποθήκη περιλαμβάνει την υποβολή αίτησης, καθώς και την παροχή ορισμένων εγγράφων που θα χρειαστεί η τράπεζα για να βεβαιωθεί ότι ο αιτών είναι φερέγγυος. Αυτά περιλαμβάνουν:
- διαβατήριο και SNILS?
- πιστοποιητικό μισθοδοσίας από τον εργοδότη·
- βιβλίο εργασίας και αντίγραφο της σύμβασης εργασίας·
- πιστοποιητικά γάμου και γέννησης παιδιών·
- έγγραφα που επιβεβαιώνουν τη διαθεσιμότητα άλλων, συμπεριλαμβανομένων των παθητικών, εισοδημάτων·
- αντίγραφο κίνησης τραπεζικού λογαριασμού.
Αυτό είναι ένα βασικό σύνολο εγγράφων που απαιτούνται για την αγορά ενός διαμερίσματος με πίστωση και η τράπεζα διατηρεί το δικαίωμα να ζητήσει άλλες πρόσθετες πληροφορίες, καθώς και να ελέγξει τις πληροφορίες που είναι ήδη διαθέσιμες μέσω των καναλιών της.
Μια αίτηση για υποθήκη μπορεί να γραφτεί είτε αυτοπροσώπως όταν επισκέπτεστε την τράπεζα είτε συμπληρώνοντας μια ηλεκτρονική φόρμα — σήμερα αυτή η υπηρεσία είναι διαθέσιμη στον ιστότοπο σχεδόν κάθε χρηματοπιστωτικού ιδρύματος. Κατά τη διαδικασία αίτησης για στεγαστικό δάνειο, πρέπει να είστε πολύ προσεκτικοί κατά την εισαγωγή δεδομένων, καθώς πολλές διορθώσεις μπορεί να ερμηνευθούν ως παροχή ψευδών πληροφοριών.
Μετά την προκαταρκτική εξέταση της αίτησης, θα χρειαστεί να έρθετε αυτοπροσώπως στην τράπεζα για μια συνέντευξη με τον διευθυντή. Εάν είναι επιτυχής, θα προγραμματιστεί ο απαραίτητος έλεγχος για την επαλήθευση της γνησιότητας των παρεχόμενων δεδομένων και στη συνέχεια θα εκδοθεί η έγκριση υποθήκης.
Βήμα 3. Αναζήτηση ιδιοκτησίας
Η αναζήτηση μιας κατάλληλης επιλογής στέγασης μπορεί να ξεκινήσει τόσο κατά τη διαδικασία της υποθήκης όσο και πριν από αυτήν. Μετά τη λήψη της έγκρισης, ο δανειολήπτης έχει προθεσμία τριών μηνών για να βρει ένα ακίνητο, μετά τον οποίο θα πρέπει να υποβληθεί ξανά η αίτηση.
Μπορείτε να επιλέξετε διαμέρισμα τόσο στην πρωτογενή όσο και στη δευτερογενή αγορά, ωστόσο, οι τράπεζες είναι συχνά πιο πρόθυμες και με σχετικά χαμηλότερα επιτόκια να εκδώσουν δάνεια για αγορά κατοικιών πρώτης κατηγορίας. Είναι σημαντικό να θυμάστε ότι μόνο ένα μέρος του κόστους της ακίνητης περιουσίας θα καταβληθεί με τη βοήθεια πιστωτικών κεφαλαίων και ο δανειολήπτης θα πρέπει να κάνει την υπόλοιπη διαφορά ως προκαταβολή από τις δικές του αποταμιεύσεις.
Όταν αγοράζετε ένα διαμέρισμα με υποθήκη από τον ιδιοκτήτη, πρέπει να βεβαιωθείτε ότι είναι νομικά καθαρό. Επομένως, εάν εξετάζονται επιλογές δευτερογενούς αγοράς για την απόκτηση, είναι προτιμότερο να αναθέσετε αυτήν την εργασία σε έναν καλό μεσίτη. Όταν αγοράζετε ένα σπίτι από έναν προγραμματιστή, ειδικά έναν διαπιστευμένο από την τράπεζα που ενέκρινε την υποθήκη, δεν υπάρχουν τέτοιοι κίνδυνοι. Επιπλέον, για ακίνητα υπό ανέγερση, το επιτόκιο στεγαστικών δανείων είναι συνήθως χαμηλότερο και σταδιακά αυξάνεται καθώς η κατασκευή ολοκληρώνεται.
Βήμα 4. Έγκριση του διαμερίσματος από την τράπεζα
Η επιλογή ενός διαμερίσματος για υποθήκη, που γίνεται μέσω πρακτορείου ή ανεξάρτητα, πρέπει να εγκριθεί από την τράπεζα — αυτό είναι απαραίτητη προϋπόθεση. Μάλιστα, για τη διάρκεια της δανειακής σύμβασης, η ενυπόθηκη κατοικία για την τράπεζα είναι ένα είδος επένδυσης σε περίπτωση που το δάνειο δεν επιστραφεί.
Προκειμένου να ανακτήσει τις ζημίες βγάζοντας σε πλειστηριασμό τα κατασχεθέντα ακίνητα, η χρηματοπιστωτική εταιρεία πρέπει να είναι σίγουρη ότι μια τέτοια πώληση θα δικαιολογηθεί. Για το λόγο αυτό, προτιμάται καταρχάς η νέα και ποιοτική κατοικία, η οποία δεν θα πέσει σε τιμή τουλάχιστον την επόμενη δεκαετία.
Η κατάσταση του σπιτιού στο οποίο βρίσκεται το επιλεγμένο διαμέρισμα πρέπει να είναι σταθερή, να έχει εξευγενισμένους κοινόχρηστους χώρους και να μην απαιτεί μεγάλες επισκευές. Μια άλλη απαραίτητη προϋπόθεση είναι η παρουσία όλων των επικοινωνιών που λειτουργούν σωστά.
Η τράπεζα μπορεί επίσης να διενεργήσει από μόνη της έλεγχο της νομικής καθαρότητας των κατοικιών. Εάν κατά τη διάρκεια της διαδικασίας αποδειχθεί ότι αμφισβητείται η ιδιοκτησία του πωλητή ή υπάρχουν χρέη πίσω από το διαμέρισμα, αυτή η επιλογή για υποθήκη δεν θα εγκριθεί.
Βήμα 5. Αξιολόγηση από ομοτίμους
Η τιμή της κατοικίας, η οποία συμφωνήθηκε μεταξύ του πωλητή και του αγοραστή, για ένα χρηματοπιστωτικό ίδρυμα δεν έχει σημασία, εκτός από την αντιστοιχία στην πραγματική αγοραία αξία. Η διαδικασία για την αγορά ενός διαμερίσματος σε υποθήκη περιλαμβάνει υποχρεωτική αξιολόγηση εμπειρογνωμόνων. Μπορεί να γίνει τόσο από διαπιστευμένους ειδικούς του τμήματος πιστώσεων της τράπεζας όσο και από ανεξάρτητους επαγγελματίες εκτιμητές, η πληρωμή για τις υπηρεσίες των οποίων είναι καθήκον του δανειολήπτη.
Απαιτείται εκτίμηση της αγοραίας αξίας ενός διαμερίσματος προκειμένου να αποκλειστεί η πιθανότητα εικονικών συναλλαγών στις οποίες η αξία του αντικειμένου πώλησης σκοπίμως υπερεκτιμάται ή υποτιμάται. Ένας έμπειρος εκτιμητής, ο οποίος εκτιμά τη φήμη και την άδεια του, εγγυάται ότι δεν θα συμμετάσχει στην εξαπάτηση της τράπεζας και θα υποδείξει την πραγματική τιμή στο συμπέρασμα.
Θα πρέπει να είστε προετοιμασμένοι ότι το εκτιμώμενο κόστος μπορεί να είναι χαμηλότερο ή υψηλότερο από το προβλεπόμενο. Αυτό συμβαίνει επειδή η τιμή της κατοικίας εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό όχι μόνο από την κατάστασή της, αλλά και από άλλους παράγοντες: τον τύπο του κτιρίου, τον αριθμό των ορόφων του, την υποδομή, την προσβασιμότητα των μεταφορών κ.λπ.
Βήμα 6. Υποβολή παραστατικών αγοράς και πώλησης στην τράπεζα
Μετά την έγκριση της υποθήκης και του επιλεγμένου διαμερίσματος, καθώς και της εκτίμησης, πρέπει να υποβληθούν στην τράπεζα τα ακόλουθα έγγραφα:
- σύμβαση πώλησης·
- συμπέρασμα αξιολόγησης·
- δεδομένα από το ΔΔΠ — κτηματολογικό διαβατήριο.
- έγγραφα τίτλου για στέγαση?
- τεχνικό διαβατήριο.
Τα έγγραφα μπορούν να υποβληθούν αυτοπροσώπως ή ηλεκτρονικά. Κατά μέσο όρο, η τραπεζική επαλήθευση όλων των πληροφοριών διαρκεί περίπου πέντε ημέρες, μετά τις οποίες, εάν η επιλεγμένη επιλογή είναι κατάλληλη, μπορείτε να προχωρήσετε σε περαιτέρω στάδια απόκτησης υποθήκης.
Βήμα 7. Σύναψη δανειακής σύμβασης
Μια συναλλαγή στεγαστικού δανείου σε τράπεζα περιλαμβάνει την έγκριση και την υπογραφή σύμβασης δανείου. Εκτός από τα γενικά δεδομένα σχετικά με τον δανειολήπτη, τον πωλητή, το ποσό του δανείου και το επιτόκιο, περιέχει πολλές άλλες πληροφορίες.
Πολύ σημαντικά είναι τα σημεία σχετικά με τη διαδικασία, το ύψος και το είδος των μηνιαίων πληρωμών του δανείου, καθώς και η δυνατότητα λήψης αναβολής πληρωμής σε περίπτωση απρόβλεπτων δυσκολιών. Επίσης, στο στάδιο της υπογραφής της σύμβασης, είναι απαραίτητο να εξακριβωθεί εάν παρέχεται πρόωρη εξόφληση της πληρωμής και, εάν ναι, με ποιους όρους.
Πρέπει να θυμόμαστε ότι η τράπεζα δεν έχει το δικαίωμα να χρεώσει στον δανειολήπτη μια αμοιβή για πρόσθετες υπηρεσίες, για παράδειγμα, για την κατάρτιση συμφωνίας, καθώς και άλλους τύπους προμηθειών που δεν προβλέπονται από το νόμο.
Βήμα 8. Κάνοντας ασφάλιση
Ένα σημαντικό μέρος της σύμβασης υποθήκης είναι η ασφάλιση. Είναι καθαρά εθελοντικό για τον δανειολήπτη, ωστόσο, σε περίπτωση άρνησης, η τράπεζα μπορεί να αυξήσει το επιτόκιο ή ακόμη και να αποσύρει την έγκριση. Οι τρεις πιο συνηθισμένοι τύποι ασφάλισης είναι:
- ακίνητα. Αυτό το είδος ασφάλισης είναι υποχρεωτικό. Σύμφωνα με αυτήν, η ασφαλιστική εταιρεία αναλαμβάνει υποχρεώσεις αποζημίωσης για υλικές ζημιές εάν το ακίνητο χάσει τις λειτουργικές του ιδιότητες για τους λόγους που προβλέπονται από το συμβόλαιο.
- Ζωή και υγεία. Μια τέτοια ασφάλιση είναι πιο επωφελής για την τράπεζα, καθώς εγγυάται αποζημίωση για ζημίες εάν ο δανειολήπτης, για αντικειμενικούς λόγους, δεν μπορεί να συνεχίσει να εκπληρώνει τις δανειακές του υποχρεώσεις.
- Τίτλος. Αυτό το είδος ασφάλισης ισχύει κυρίως για τη δευτερεύουσα κατοικία και προστατεύει το δικαίωμα ιδιοκτησίας, το οποίο μπορεί να αμφισβητηθεί ή να ακυρωθεί από το δικαστήριο σε μια σειρά νομικών υποθέσεων.
Βήμα 9. Διακανονισμός με τον πωλητή
Η απόκτηση ενός διαμερίσματος με υποθήκη δεν συνεπάγεται άμεση επαφή του αγοραστή με δανεικά κεφάλαια. Ανάλογα με την επιλεγμένη μέθοδο αμοιβαίων διακανονισμών, τα χρήματα μεταφέρονται απευθείας από την τράπεζα στον πωλητή: με μεταφορά στον προσωπικό του λογαριασμό ή μέσω χρηματοκιβωτίου.
Αυτή η μέθοδος πληρωμής καθορίστηκε αρχικά στον στεγαστικό δάνειο, καθώς ελαχιστοποιεί τους κινδύνους ανέντιμων ενεργειών εκ μέρους του αγοραστή και του πωλητή, καθώς και απώλεια χρημάτων από αμέλεια και άλλα ατυχήματα.
Μερικές φορές, ως πρόσθετη εγγύηση, η τράπεζα μπορεί να απαιτήσει συμβολαιογραφική επικύρωση της σύμβασης πώλησης. Όταν σημειώνεται συμβολαιογράφος, μειώνεται σημαντικά ο κίνδυνος πιθανής αντιδικίας μεταξύ των μερών της συναλλαγής.
Βήμα 10. Εγγραφή ιδιοκτησίας
Μετά την ολοκλήρωση των αμοιβαίων διακανονισμών, ξεκινά το τελευταίο στάδιο της συναλλαγής υποθήκης — εγγραφή ιδιοκτησίας στο Rosreestr. Κατά τη διάρκειά του, τοποθετείται σήμα στο πιστοποιητικό για την ύπαρξη βαρών. Σε ορισμένες περιπτώσεις, οι τράπεζες προτιμούν να κρατούν μαζί τους ένα τέτοιο πιστοποιητικό έως ότου αποπληρωθεί η οφειλή του δανείου.
Μετά την πλήρη πληρωμή της υποθήκης, ο ιδιοκτήτης του ακινήτου θα πρέπει να λάβει ένα πιστοποιητικό κλεισίματος του δανείου και να επικοινωνήσει ξανά με τη Rosreestr — τώρα για να αφαιρέσετε το βάρος.
Συνήθη προβλήματα στεγαστικών δανείων
Δυστυχώς, οι οδηγίες βήμα προς βήμα για την αγορά ενός διαμερίσματος με υποθήκη δεν μπορούν να γίνουν ένας καθολικός τρόπος για να λάβετε έγκριση και να πάρετε μια υποθήκη με ευνοϊκούς όρους και στη συνέχεια να την εξοφλήσετε χωρίς προβλήματα. Συχνά υπάρχουν καταστάσεις στις οποίες λίγα εξαρτώνται από τον δανειολήπτη, επομένως, ακόμη και πριν υποβάλετε αίτηση, θα πρέπει να γνωρίζετε αυτούς τους κινδύνους και, εάν είναι δυνατόν, να σχεδιάσετε εκ των προτέρων τι να κάνετε εάν προκύψουν.
Το πρώτο πρόβλημα που μπορεί να προκύψει εντελώς απροσδόκητα είναι το ανεπαρκές επίπεδο εισοδήματος. Μιλάμε για εκείνες τις περιπτώσεις που με φαινομενικά υψηλό μισθό η τράπεζα εξακολουθεί να αρνείται να εκδώσει στεγαστικό δάνειο. Το γεγονός είναι ότι κατά τη λήψη απόφασης και την αξιολόγηση της φερεγγυότητας του δανειολήπτη, λαμβάνονται υπόψη όχι μόνο τα εισοδήματά του, αλλά και τα υποχρεωτικά έξοδα.
Ανήλικα παιδιά, εξαρτώμενοι ενήλικοι συγγενείς, καταναλωτικά δάνεια, διατροφή — αυτά είναι τα έξοδα που ο μελλοντικός δανειστής θεωρεί υποχρεωτικά. Φυσικά, μειώνουν σημαντικά το ποσό των διαθέσιμων κεφαλαίων και οι πληρωμές δανείων δεν πρέπει να υπερβαίνουν το ήμισυ. Διαφορετικά, πιστεύεται ότι μια απότομη επιδείνωση της ποιότητας ζωής του δανειολήπτη μπορεί να οδηγήσει στο γεγονός ότι δεν θα είναι σε θέση να πληρώσει εγκαίρως την υποθήκη του.
Το δεύτερο πρόβλημα είναι η αδυναμία εκπλήρωσης των πιστωτικών τους υποχρεώσεων για απρόβλεπτους λόγους. Μια τέτοια εξέλιξη των γεγονότων, στη χειρότερη περίπτωση, μπορεί να οδηγήσει στην κατάσχεση του διαμερίσματος και στην επακόλουθη πώλησή του σε πλειστηριασμό. Ο δανειολήπτης θα μπορεί να λάβει μόνο ένα μικρό μέρος των χρημάτων και στη συνέχεια μόνο όταν το σπίτι πωληθεί για ποσό που υπερβαίνει το χρέος και άλλα έξοδα που σχετίζονται με τη δημοπρασία.
Η καλύτερη λύση για να προστατευτείτε από τέτοια προβλήματα είναι να μάθετε εκ των προτέρων εάν η τράπεζα έχει τη δυνατότητα πιστωτικών διακοπών ή το λεγόμενο πάγωμα υποθηκών. Ο όρος αυτός αναφέρεται σε μια ορισμένη περιορισμένη περίοδο που δίνεται στον δανειολήπτη προκειμένου να σταθεροποιηθεί η οικονομική του κατάσταση.
Φυσικά, όσοι αιτούντες παρακολουθούνται από κακό πιστωτικό ιστορικό ή άτομα που δεν έχουν σταθερό αξιόπιστο εισόδημα, θα στερηθούν την υποθήκη ακόμη και στο στάδιο της αίτησης. Τυχόν ανακρίβειες στα στοιχεία, ειδικά αυτές που είναι σκόπιμες και σχετίζονται με το ύψος των μισθών, θα θεωρηθούν δόλιες και θα επηρεάσουν τη φήμη του δανειολήπτη με τέτοιο τρόπο που δεν θα μπορεί να πάρει υποθήκη σε καμία τράπεζα.
Διαβάστε ένα άρθρο στο περιοδικό της Kylie: https://qayli.com/journal/kak-kupit-kvartiru-v-ipoteku-poshagovyy-algoritm-deystviy/