Είναι ασφαλές να αγοράσετε ένα διαμέρισμα σε ένα νέο κτίριο — αυτή είναι η πρώτη επιθυμία κάθε αγοραστή. Όλοι γνωρίζουν από καιρό ότι τα κεφάλαια για ακίνητα, και συνήθως είναι αρκετά μεγάλα, πρέπει να εμπιστεύονται μόνο σε αξιόπιστους, αποδεδειγμένους προγραμματιστές, έτσι ώστε στο μέλλον να μην υπάρχουν παρεξηγήσεις με την απόκτηση νέου χώρου διαβίωσης.
Παρά το γεγονός ότι το κράτος ασχολείται συνεχώς με την επίλυση διαφορών και αυστηροποιεί τις απαιτήσεις για το έργο των κατασκευαστικών εταιρειών, εξακολουθούν να υπάρχουν περιπτώσεις προβληματικών καταστάσεων. Εμφανίζονται τόσο με υπαιτιότητα των προγραμματιστών όσο και λόγω της απροσεξίας των αγοραστών που χάνουν τα σημαντικά σημεία της συναλλαγής.
Τι πρέπει να γνωρίζετε για τους ισχύοντες κανόνες για την απόκτηση ακινήτων;
Τι πρέπει να γνωρίζετε όταν αγοράζετε ένα σπίτι σε ένα νέο κτίριο; Η πιο σημαντική πτυχή είναι οι οικονομικές και νομικές διατάξεις που διέπουν ακριβώς πώς θα πληρωθεί το διαμέρισμα, σε ποιο σημείο ο μέτοχος γίνεται ιδιοκτήτης, τι συμβαίνει σε περίπτωση πτώχευσης του κύριου του έργου;
Τρόποι πληρωμής
- Δεσμευμένος λογαριασμός. Σύμφωνα με το νόμο, από το καλοκαίρι του 2019, κατά τη σύναψη συμφωνίας συμμετοχής στο μετοχικό κεφάλαιο, ο κύριος του έργου δεν έχει το δικαίωμα να δεχτεί χρήματα από τον αγοραστή απευθείας. Αποστέλλονται σε ειδικό λογαριασμό μεσεγγύησης, όπου παραμένουν μέχρι την επίσημη θέση σε λειτουργία του σπιτιού.
Αυτό έγινε για να μειωθεί ο αριθμός των εξαπατημένων κατόχων μετοχών, επειδή πριν αυτά τα κεφάλαια χρησιμοποιήθηκαν απευθείας για την κατασκευή και σε περίπτωση χρεοκοπίας του προγραμματιστή, ήταν προβληματική η επιστροφή τους. Στην περίπτωση μεσεγγυημένων λογαριασμών, υπό απρόβλεπτες συνθήκες, τα χρήματα επιστρέφονται στον αγοραστή στο σύνολό τους.
- Στεγαστικών δανείων. Εφαρμόζεται στην περίπτωση που ο αγοραστής έχει μόνο ένα μέρος του ποσού που είναι απαραίτητο για την αγορά ενός διαμερίσματος. Αυτά τα κεφάλαια που έχει στη διάθεσή του πηγαίνουν ως προκαταβολή και η τράπεζα αποζημιώνει το μέρος που λείπει. Κατά τη διαδικασία ανέγερσης ενός σπιτιού, ο μέτοχος επιστρέφει σταδιακά τα κεφάλαια του δανείου και το διαμέρισμα θεωρείται ιδιοκτησία της τράπεζας μέχρι την πλήρη εξόφληση του δανείου.
- Τα προγράμματα δόσεων χρησιμοποιούνται κυρίως για συμβόλαια πώλησης σε ήδη ολοκληρωμένες κατοικίες και διστάζουν να καταφύγουν σε αυτά στο στάδιο της κατασκευής. Το γεγονός είναι ότι η παρουσία λογαριασμών μεσεγγύησης έχει θετική επίδραση στην τραπεζική διαπίστευση του προγραμματιστή, καθώς χρησιμεύει ως ένα είδος ασφάλισης σε περίπτωση πτώχευσης. Εάν η δόση είναι δυνατή κατά την ανέγερση μιας πολυκατοικίας, συχνά προσφέρεται με δυσμενείς όρους: αρχική πληρωμή 40-50% του κόστους, σύντομη περίοδος πληρωμής του κεφαλαίου με μεγάλες μηνιαίες πληρωμές. Επιπλέον, ο κατασκευαστής μπορεί να αυξήσει το τελικό κόστος του διαμερίσματος, παρακινώντας το να αυξηθεί στην τιμή στην αγορά ακινήτων.
Πράξη μεταβίβασης-αποδοχής
Για να επιθεωρήσει το έτοιμο διαμέρισμα, ο κύριος του έργου στέλνει ειδική ειδοποίηση στον μέτοχο. Είναι πολύ σημαντικό να αποστέλλεται με επίσημη επιστολή και όχι μόνο μέσω τηλεφώνου ή μέσω μηνυμάτων.
Εντός μιας εβδομάδας, ο μέτοχος πρέπει να εμφανιστεί για προκαταρκτικό έλεγχο και υπογραφή του πιστοποιητικού αποδοχής. Εάν αυτό δεν συμβεί, η πράξη θα υπογραφεί μονομερώς και θα είναι πολύ πιο δύσκολο να αποδειχθεί ότι πιθανές ελλείψεις προέκυψαν από υπαιτιότητα του προγραμματιστή.
Για την καλύτερη επίλυση της αμφισβητούμενης κατάστασης υπέρ του μετόχου, θα πρέπει να θυμάται ορισμένες από τις αποχρώσεις της εκτέλεσης αυτού του εγγράφου:
- ο μέτοχος έχει το δικαίωμα να προσκαλέσει έναν ανεξάρτητο ειδικό για να αξιολογήσει την κατάσταση του διαμερίσματος.
- εάν εντοπιστούν ελαττώματα, ο προγραμματιστής είναι υποχρεωμένος να τα διορθώσει εντός 45 ημερών.
- το πιστοποιητικό αποδοχής δεν μπορεί να υπογραφεί έως ότου εξαλειφθούν όλες οι αδυναμίες του διαμερίσματος.
- εάν διαπιστωθούν σημαντικά ελαττώματα που είναι πρακτικά αδύνατο να διορθωθούν, ο δικαιούχος έχει το δικαίωμα να καταγγείλει τη σύμβαση με την κατασκευαστική εταιρεία.
- εάν εμφανίστηκαν προηγουμένως απαρατήρητες ελλείψεις μετά την παραλαβή των κλειδιών, ο ιδιοκτήτης μπορεί να στείλει στον προγραμματιστή ένα επίσημο αίτημα για την εξάλειψή τους και σε περίπτωση άρνησης, να πάει στο δικαστήριο.
Δικαιώματα ιδιοκτησίας
Μετά την υπογραφή της βεβαίωσης αποδοχής και την παραλαβή των κλειδιών, ο μέτοχος πρέπει απαραίτητα να καταχωρήσει την ιδιοκτησία του διαμερίσματος. Αυτό μπορεί να γίνει στο MFC ή στο Rosreestr, προσωπικά ή με πολύτιμη επιστολή, στέλνοντας όλα τα απαραίτητα έγγραφα: σύμβαση DDU ή υποθήκη, πράξη αποδοχής και μεταφοράς, έγγραφο για την πλήρη αποπληρωμή του κόστους του αντικειμένου, εάν έχει ήδη τεθεί σε λειτουργία.
Εάν το διαμέρισμα εξακολουθεί να έχει στεγαστικό δάνειο, μπορεί επίσης να εγγραφεί ως ακίνητο, αλλά με προσωρινή τραπεζική επιβάρυνση.
Πτώχευση του προγραμματιστή
Κατά τη σύναψη της συμφωνίας μετοχικού κεφαλαίου, ο αγοραστής προστατεύεται από πολλούς κινδύνους, ωστόσο, σε περίπτωση πτώχευσης του προγραμματιστή, ενδέχεται να προκύψουν ορισμένα προβλήματα. Το γεγονός είναι ότι, σύμφωνα με τον ομοσπονδιακό νόμο 127 για την πτώχευση, μέρος του χρέους πέφτει στους ώμους των κατόχων μετοχών λόγω της αδυναμίας πληρωμής του από τον ίδιο τον προγραμματιστή. Χωρίς την κάλυψη αυτού του χρέους, ο μελλοντικός οικιστικός συνεταιρισμός δεν θα μπορέσει να αποκτήσει την κυριότητα του ημιτελούς αντικειμένου. Το ποσό αυτού του ποσού μπορεί να φτάσει το 5-10% του κόστους του διαμερίσματος.
Σε περίπτωση πτώχευσης κατασκευαστικής εταιρείας είναι δυνατή και η εξασφάλιση ιδιοκτησίας διαμερίσματος. Για να γίνει αυτό, πρέπει να υποβάλετε κατάλληλη αίτηση που απευθύνεται στον διαχειριστή διαιτησίας προκειμένου να μπείτε στην ουρά μεταβίβασης ακίνητων αντικειμένων. Αυτό θα βοηθήσει στην προστασία του διαμερίσματος από το να βγει σε δημοπρασία.
Συμβουλές για την αγορά διαμερίσματος σε νέο κτίριο
Μπορείτε να αγοράσετε σωστά και με ασφάλεια ένα διαμέρισμα σε μια νέα πολυκατοικία ακολουθώντας μερικές απλές συμβουλές. Για να προστατέψετε τα νεύρα και τα χρήματά σας, πρέπει:
Επιλέξτε ένα σχεδόν ολοκληρωμένο σπίτι
Όσον αφορά την τιμή, τα διαμερίσματα στα τελικά στάδια της κατασκευής μπορεί να κοστίζουν σημαντικά περισσότερο, αλλά ταυτόχρονα, ο κίνδυνος διακοπής, παγώματος της κατασκευής ή χρεοκοπίας μιας κατασκευαστικής εταιρείας είναι πολύ μικρότερος. Πρακτικά δεν υπάρχουν περιπτώσεις χρεοκοπίας λίγο πριν την ολοκλήρωση της εγκατάστασης.
Ελέγξτε τα έγγραφα και το ιστορικό του κατασκευαστή
Ο κύριος του έργου πρέπει να έχει ένα πλήρες πακέτο εγγράφων που πιστοποιούν το δικαίωμά του σε αυτό το είδος δραστηριότητας, κατασκευή σε μια συγκεκριμένη τοποθεσία, ιδιοκτησία ή δικαίωμα χρήσης της γης. Κατά κανόνα, τέτοια δεδομένα διατίθενται ελεύθερα στον ιστότοπο της κατασκευαστικής εταιρείας, καθώς δεν αποτελούν εμπορικό μυστικό. Εάν δεν υπάρχουν, μπορείτε να ζητήσετε απόσπασμα από το Ενιαίο Κρατικό Μητρώο Νομικών Προσώπων, το οποίο θα παρέχει όλες τις απαραίτητες πληροφορίες.
Το ιστορικό προηγούμενων έργων είναι σημαντικό όσον αφορά την αξιοπιστία του. Μπορείτε να μάθετε γι ‘αυτό στο Διαδίκτυο: σε θεματικά φόρουμ ή εξειδικευμένους ανεξάρτητους ιστότοπους. Η μεγαλύτερη προσοχή θα πρέπει να δοθεί στο εάν ο προγραμματιστής είχε μεγάλες καθυστερήσεις στην παράδοση αντικειμένων ή σταμάτησε τα έργα, είτε ήταν κατηγορούμενος σε πολλές αγωγές.
Διαβάστε προσεκτικά τη σύμβαση
Η συμφωνία μετοχικού κεφαλαίου είναι ένα αρκετά μακροσκελές έγγραφο, το οποίο σπάνια έχει λιγότερες από δέκα σελίδες, επομένως είναι καλύτερο να συμβουλευτείτε έναν καλό δικηγόρο σχετικά με τυχόν ασαφή σημεία.
Μερικές φορές οι προγραμματιστές περιλαμβάνουν θέσεις στο DDU που θέτουν εκ των προτέρων τον κάτοχο του μετοχικού κεφαλαίου σε μειονεκτική θέση εάν προκύψουν αμφισβητούμενες καταστάσεις κατά την παράδοση του σπιτιού. Τα πιο συνηθισμένα είναι:
- Ποινή σε περίπτωση μονομερούς καταγγελίας της σύμβασης από τον μέτοχο. Ο αναφερόμενος αριθμός μπορεί να φτάσει το 10-20% του κόστους του διαμερίσματος και η ίδια η έννοια του προστίμου αποσκοπεί στην προστασία του προγραμματιστή από την ακύρωση του DDU. Μια τέτοια ρήτρα της σύμβασης δεν μπορεί καν να αμφισβητηθεί κατά την υπογραφή, καθώς έρχεται σε άμεση αντίθεση με το 214-FZ, το οποίο αναφέρει ότι σε περίπτωση καταγγελίας της σύμβασης από τον μέτοχο, ο προγραμματιστής υποχρεούται να επιστρέψει τα κεφάλαια που του καταβλήθηκαν πλήρως .
- Αλλαγή στην αξία του διαμερίσματος κατά την εκχώρηση αξιώσεων. Η σύμβαση μπορεί να περιέχει μια ρήτρα σύμφωνα με την οποία κατά τη διάρκεια του PPT το κόστος του διαμερίσματος είναι Ν-ο αριθμός ρούβλια. Συνήθως αυτός ο αριθμός είναι πολύ υψηλότερος από τον αρχικό, επομένως είναι καλύτερο να συνάψετε μια συμφωνία με τον προγραμματιστή που δεν σκοπεύει να κάνει μια τέτοια ανάθεση στο μέλλον.
- Ποινή για τη μείωση της επιφάνειας ενός διαμερίσματος, η οποία ξεκινά από ένα συγκεκριμένο βίντεο. Αυτό σημαίνει ότι εάν το διαμέρισμα αποδειχθεί μικρότερο από το δηλωμένο, αλλά εντός της περιοχής που καθορίζεται στη σύμβαση, η ταλαιπωρία του ιδιοκτήτη δεν θα αποζημιωθεί με κανέναν τρόπο.
- Η ημερομηνία από την οποία ξεκινούν οι υποχρεώσεις εγγύησης του προγραμματιστή. Σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία, η περίοδος αυτή υπολογίζεται από τη στιγμή που το διαμέρισμα παραδίδεται στον ιδιοκτήτη. Ορισμένες εταιρείες αναφέρουν την ημερομηνία έναρξης λειτουργίας του σπιτιού ως σημείο εκκίνησης, αν και αυτό έρχεται σε αντίθεση με το 214-FZ. Με τον ίδιο τρόπο, ο προγραμματιστής μπορεί να καθορίσει την περίοδο εγγύησης των 45 ημερών, αν και βάσει νόμου η διάρκειά της πρέπει να είναι τέτοια ώστε να ταιριάζει ταυτόχρονα και στα δύο μέρη.
Διαβάστε τη δήλωση σχεδιασμού
Η δήλωση σχεδιασμού είναι το πιο σημαντικό έγγραφο που σχετίζεται με μια μεμονωμένη εγκατάσταση. Σε αυτό, που είναι ιδιαίτερα σημαντικό, αναγράφονται οι ακριβείς προθεσμίες για την παράδοση της κατοικίας, κατά την υπέρβαση των οποίων οι μέτοχοι δικαιούνται ανάλογη αποζημίωση.
Στη δήλωση αναφέρεται επίσης ποιες μονάδες υποδομής θα κατασκευαστούν και σε ποια ώρα. Εάν δεν υπάρχει σαφής ημερομηνία για την κατασκευή τους στο έγγραφο και αναφέρεται μόνο ότι αυτό περιλαμβάνεται στα σχέδια του προγραμματιστή, μπορεί να χρειαστεί πολύς χρόνος μέχρι να εξοπλιστεί πλήρως η περιοχή με τέτοια αντικείμενα. Μπορεί επίσης να υποδηλώνει μια όχι πολύ καλή οικονομική θέση της κατασκευαστικής εταιρείας.
Ρωτήστε για μια υποθήκη
Ακόμα κι αν τα σχέδια του αγοραστή δεν περιλαμβάνουν την αγορά ενός διαμερίσματος μέσω υποθήκης, εξακολουθεί να είναι χρήσιμο να ρωτήσετε ποιες τράπεζες το παρέχουν. Φυσικά, αυτό δεν αποτελεί πλήρη εγγύηση υψηλού επιπέδου αξιοπιστίας του προγραμματιστή, αλλά μπορεί να υποδηλώνει εμπιστοσύνη της τράπεζας και αυτό, με τη σειρά του, είναι μια υψηλή φερεγγυότητα του προγραμματιστή.
Μάθετε για το οικοδομικό έργο
Με την πρώτη ματιά, η τοποθεσία του σπιτιού και η θέα από τα παράθυρα του διαμερίσματος μπορεί να φαίνονται αρκετά αποδεκτά. Αλλά εάν το κατασκευαστικό έργο σχεδιάζει να χτίσει άλλα κτίρια, θα πρέπει να μάθετε πού ακριβώς θα βρίσκονται.
Πρώτον, κανείς δεν θέλει ένα άλλο πολυώροφο κτίριο να μεγαλώνει δύο βήματα από τα παράθυρα, σκιάζοντας εντελώς το σπίτι. Δεύτερον, οι κατασκευαστικές εργασίες στην περιοχή θα παρέχουν στους κατοίκους σκόνη και βρωμιά για αρκετούς μήνες στην καλύτερη περίπτωση. Η κατάσταση είναι παρόμοια με την κατασκευή μεγάλων αυτοκινητοδρόμων — όταν οι ήσυχες περιοχές μπορούν να γίνουν θορυβώδεις και η περιβαλλοντική τους κατάσταση θα αλλάξει δραματικά προς το χειρότερο.
Βελτιώστε τη διάταξη του διαμερίσματος
Οι περισσότερες αμφιλεγόμενες καταστάσεις προκύπτουν στην περίπτωση του λεγόμενου ελεύθερου σχεδιασμού του εσωτερικού του διαμερίσματος και το πρόβλημα σε αυτή την περίπτωση δεν είναι μόνο οι φέροντες τοίχοι.
Το γεγονός είναι ότι η φύση της θέσης των χωρισμάτων συνήθως υποδεικνύεται στο έργο. Αν ο ιδιοκτήτης τα κατασκευάσει με αυτόν τον τρόπο, όλα θα γίνουν σύμφωνα με το νόμο. Αλλά εάν πραγματοποιηθούν μη καταγεγραμμένες αλλαγές στη σειρά των κατατμήσεων, πρέπει να συμφωνηθούν εκ των προτέρων. Διαφορετικά, η ανάπλαση αναγνωρίζεται ως παράνομη και θα πρέπει να καταβληθεί πρόστιμο για αυτήν, ακολουθούμενη από διαδικασία νομιμοποίησης.
Αποφύγετε τις υπερβολικές οικονομίες
Η πρώτη πτυχή της ανεπιθύμητης εξοικονόμησης αφορά την περιοχή του διαμερίσματος. Με περιορισμένο προϋπολογισμό, μερικές φορές υπάρχει η επιθυμία να αγοράσετε ένα μικρότερο σπίτι, αλλά αυτή η απόφαση μπορεί να μην δικαιολογείται με την πάροδο του χρόνου. Σε αυτήν την περίπτωση, πρέπει να αναλύσετε προσεκτικά την αγορά ακινήτων στην επιθυμητή τοποθεσία — ίσως μια κατάλληλη επιλογή μπορεί να βρεθεί σε μια περιοχή με καλή υποδομή, αλλά λίγο πιο μακριά από το κέντρο. Στο τέλος, ένα άτομο περνά το μεγαλύτερο μέρος της ζωής του μέσα στο διαμέρισμά του και όχι έξω από αυτό, επομένως ένας επαρκής χώρος διαβίωσης είναι ευθέως ανάλογος με την άνεση.
Η δεύτερη απόχρωση αφορά διάφορες προσφορές και εκπτώσεις που προσφέρουν οι προγραμματιστές κατά καιρούς. Η αναμονή τέτοιων προσφορών για εξοικονόμηση χρημάτων είναι επίσης αδικαιολόγητη, καθώς, αφενός, τέτοια διαμερίσματα εξαντλούνται σχεδόν αμέσως και, αφετέρου, η κατασκευαστική εταιρεία μπορεί να μην παρέχει προνομιακούς όρους για την αγορά εάν όλα τα σπίτια είναι σε υψηλό επίπεδο ζήτηση.
Διαβάστε το άρθρο στο περιοδικό της Kylie: https://qayli.com/journal/kak-kupit-kvartiru-v-novostroyke/