Πώς να αγοράσετε ένα διαμέρισμα σε ένα σπίτι υπό κατασκευή: τρόποι για να επενδύσετε στην κατασκευή το 2021 — πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα

Η οικονομική κατάσταση και οι χαμηλοί μισθοί δεν επιτρέπουν στους Ρώσους να αγοράζουν διαμερίσματα με μετρητά. Στη δεκαετία του 2010, η κοινή κατασκευή έγινε ο κύριος τρόπος αγοράς. Μέχρι το 2020, η κοινή κατασκευή έχει χάσει την κρατική υποστήριξη. Επομένως, όσοι σχεδιάζουν να αγοράσουν ένα διαμέρισμα σε ένα σπίτι υπό κατασκευή θα πρέπει να μάθουν περισσότερα για τα χαρακτηριστικά της τρέχουσας κατασκευής και τους παράγοντες που μπορεί να συναντήσουν κατά την αγορά.

Μοιραστείτε το κτίριο

Η αγορά ενός διαμερίσματος από έναν κατασκευαστή κατά τη φάση της κατασκευής κυριάρχησε στη ρωσική πρακτική από το 2005 έως το 2019. Για την κατασκευή μιας πολυκατοικίας, μια κατασκευαστική εταιρεία χρειαζόταν από 500 εκατομμύρια έως 4 δισεκατομμύρια ρούβλια, ανάλογα με την περιοχή. Πηγή είσπραξής τους ήταν τα κεφάλαια πολιτών που αγόρασαν διαμερίσματα σε υπό ανέγερση κατοικία. Για να ενδιαφερθεί, η κατασκευαστική εταιρεία προσφέρθηκε να αγοράσει τη σχεδιαζόμενη κατοικία σε τιμή 20-30% χαμηλότερη από την τιμή της αγοράς.

Η συναλλαγή επισημοποιήθηκε με συμφωνία μετοχών. Έγινε κερδοφόρο να αγοράσετε ένα διαμέρισμα σε ένα σπίτι υπό κατασκευή. Ωστόσο, η σύμβαση δεν έσωσε τον αγοραστή από προβλήματα. Ο προγραμματιστής θα μπορούσε να ξεκινήσει την κατασκευή και να μην την ολοκληρώσει. Ο νόμος δεν καθόριζε κανόνες για τη δαπάνη κεφαλαίων από την κατασκευαστική εταιρεία και δεν έλεγχε τη διαδικασία. Ως εκ τούτου, όλο και περισσότερα «προβληματικά σπίτια» εμφανίστηκαν στη χώρα. Μέχρι το 2019, υπήρχαν 894 ημιτελή σπίτια και 98.570 εξαπατημένοι επενδυτές ακινήτων. Η απάντηση στην ερώτηση: «Αξίζει να αγοράσετε ένα διαμέρισμα σε ένα τόσο νέο κτίριο;» είναι προφανής. Όσοι έχουν ήδη βρεθεί σε μια προβληματική κατάσταση δεν έχουν παρά να ελπίζουν ότι μια μέρα το σπίτι θα ολοκληρωθεί.

Προσπάθησαν να αυστηροποιήσουν τη νομοθεσία, αλλά δεν έφερε κανένα αποτέλεσμα. Ως εκ τούτου, από την 1η Ιουλίου 2019, επιβλήθηκε απαγόρευση σύναψης κοινών κατασκευαστικών συμβάσεων. Είναι δυνατή η αγορά διαμερίσματος σε σπίτι υπό κατασκευή μετά τον Ιούλιο του 2019; Ναι, αλλά με εντελώς διαφορετικό τρόπο.

Λογαριασμοί μεσεγγύησης

Τώρα μπορείτε να αγοράσετε ένα διαμέρισμα σε ένα σπίτι υπό κατασκευή με τη βοήθεια της χρηματοδότησης έργων και των λογαριασμών μεσεγγύησης. Το νέο καθεστώς έχει τεθεί σε ισχύ από το 2019. Ο αλγόριθμος ενεργειών του προγραμματιστή και του αγοραστή είναι ο εξής:

1. Τα μέρη συνάπτουν συμφωνία για τη χρηματοδότηση έργων.
2. Σε ειδικό λογαριασμό «πέφτουν» τα χρήματα του αγοραστή για την αγορά διαμερίσματος σε υπό ανέγερση κατοικία. Ο προγραμματιστής μπορεί να τα βγάλει από εκεί μόνο όταν υπογράψει την πράξη θέσης σε λειτουργία του σπιτιού. Δεν θα μπορεί να τα χρησιμοποιήσει για την κατασκευή αυτού του κτιρίου.
3. Εάν μια κατασκευαστική εταιρεία χρειάζεται χρήματα για να ολοκληρώσει την κατασκευή, τότε κάνει αίτηση στην τράπεζα για δάνειο.
4. Έχοντας ολοκληρώσει το σπίτι, ο προγραμματιστής νοικιάζει διαμερίσματα σε αγοραστές, παίρνει χρήματα από λογαριασμούς μεσεγγύησης και διακανονίζεται με την τράπεζα.

Για τον αγοραστή, η κατάσταση έχει αλλάξει ως προς την προστασία των κατατεθειμένων χρημάτων από το κράτος. Εάν ο προγραμματιστής χρεοκοπήσει ή οι συνθήκες σας αλλάξουν, μπορείτε να κάνετε ανάληψη των χρημάτων. Αυτό είναι ένα συν. Υπάρχει επίσης ένα μείον. Το επιτόκιο δανείου, το οποίο παίρνει ο κύριος του έργου από την τράπεζα για να ολοκληρώσει την κατασκευή, είναι 13% ετησίως. Το πιθανότερο είναι ότι το κόστος του συμβολαίου με τον αγοραστή θα αυξηθεί κατά το ίδιο 13%, τουλάχιστον.

Αξίζει να αγοράσετε ένα διαμέρισμα σε ένα σπίτι υπό κατασκευή στις νέες συνθήκες; Για να απαντήσετε στην ερώτηση, θα πρέπει να οπλιστείτε με μια αριθμομηχανή και να δείτε πόσο κοστίζουν τα διαμερίσματα σε πρόσφατα ανατεθέντα κτίρια στην περιοχή που ενδιαφέρει τον αγοραστή. Εάν η διαφορά μεταξύ ενός ολοκληρωμένου και ενός διαμερίσματος υπό κατασκευή είναι 7% ή λιγότερο, τότε αξίζει να πάρετε ένα διαμέρισμα σε ένα νέο κτίριο. Εάν η διαφορά είναι 20-25%, τότε μπορείτε να αγοράσετε ένα διαμέρισμα στο στάδιο της κατασκευής.

Τι είναι απαραίτητο και σημαντικό για έναν δυνητικό αγοραστή να γνωρίζει για τους μεσεγγυητικούς λογαριασμούς

Είναι δυνατή η κατάθεση χρημάτων σε μεσεγγυητικούς λογαριασμούς; Δεδομένου ότι ο αγοραστής καταθέτει χρήματα σε λογαριασμό από τον οποίο ο κύριος του έργου δεν μπορεί να τα πάρει μέχρι το τέλος της κατασκευής, τίθεται το ερώτημα εάν η τράπεζα χρεώνει τόκους, όπως για μια κατάθεση. Δυστυχώς, δεν έχουν συγκεντρωθεί ακόμη τόκοι σε μεσεγγυητικούς λογαριασμούς (άρθρο 15.5 του νόμου αριθ. 214-FZ), αλλά αυτό δεν σημαίνει ότι αυτό θα παραμείνει αδύνατο στο μέλλον.

Πώς αλληλεπιδρούν η τράπεζα και ο προγραμματιστής με τους μεσεγγυητικούς λογαριασμούς; Ο προγραμματιστής δεν βλέπει το ποσό των κεφαλαίων που έλαβε και δεν μπορεί να ρυθμίσει τις εισπράξεις. Οι πληροφορίες σχετικά με την κίνηση κεφαλαίων σε λογαριασμούς συνιστούν τραπεζικό απόρρητο. Αλλά ο προγραμματιστής έχει το δικαίωμα να προσφέρει στον αγοραστή να υποβάλει προτάσεις στη σύμβαση για την επίλυση της κατάστασης με λογαριασμούς στο πλαίσιο του νόμου. Ως προς την αλληλεπίδραση του κατασκευαστικού οργανισμού με την τράπεζα, αυτή γίνεται αποκλειστικά στο πλαίσιο της συναφθείσας δανειακής σύμβασης.

Κοινωνία οικοδομής κατοικίας

Το ZhSK είναι μια άλλη επιλογή για αλληλεπίδραση μεταξύ του προγραμματιστή και των μελλοντικών ιδιοκτητών διαμερισμάτων. Είναι δύσκολο να πούμε πόσο βιώσιμοι είναι οι οικιστικοί συνεταιρισμοί. Σε αυτό το στάδιο, μπορούμε μόνο να πούμε ποια είναι η διαφορά και πώς να αγοράσετε διαμερίσματα σε μια κατοικία υπό κατασκευή με στεγαστικούς συνεταιρισμούς.

Αλγόριθμος αγοράς:

1. Οι αγοραστές είναι ενωμένοι σε έναν συνεταιρισμό. Δεν είναι δύσκολο να γίνει αυτό και η πρακτική της κοινής κατασκευής έχει μακρά παράδοση — εφαρμόζεται στην επικράτειά μας από τον Μεσαίωνα.
2. Τα μέλη του συνεταιρισμού καθορίζουν από κοινού τι θα χτίσουν και πώς. Στη συνέχεια επιλέξτε τον κατασκευαστή και συνάψτε μια σύμβαση μαζί του.
3. Οι μέτοχοι συνεισφέρουν κεφάλαια στον λογαριασμό του στεγαστικού συνεταιρισμού. Σε αυτό το στάδιο, δεν αγοράζουν διαμέρισμα σε σπίτι υπό κατασκευή.
4. Τα χρήματα των μετόχων παραμένουν σε λογαριασμό στεγαστικών συνεταιρισμών και μεταφέρονται σταδιακά στους οικοδόμους.

Το πλεονέκτημα της κατασκευής κατοικιών είναι ότι οι ίδιοι οι άνθρωποι καθορίζουν τι θα χτίσουν, ποια υλικά θα χρησιμοποιήσουν κ.λπ. Η επιτυχία εξαρτάται από την παρουσία κατασκευαστικής εμπειρίας μεταξύ των μελών του διοικητικού συμβουλίου των οικιστικών συνεταιρισμών. Το αρνητικό είναι ότι όλοι οι κίνδυνοι πέφτουν στους συμμετέχοντες στον συνεταιρισμό. Το κράτος δεν εγγυάται την επιστροφή των επενδυμένων κεφαλαίων σε περίπτωση ανεντιμότητας του επιλεγμένου συμβουλίου στεγαστικών συνεταιρισμών ή αδίστακτων κατασκευαστών. Αν και ο οικιστικός συνεταιρισμός δεν έχει το δικαίωμα να πουλήσει διαμερίσματα σε οικοδομή.

Πότε μπορεί ένας προγραμματιστής να αρχίσει να πουλά διαμερίσματα

Εξετάστε τις επιλογές που διαθέτει ο προγραμματιστής και ο αγοραστής το 2021 για την αγορά διαμερισμάτων στο στάδιο της κατασκευής:

1. Εάν η εταιρεία σχεδιάζει μόνο να ξεκινήσει την κατασκευή, αλλά δεν υπάρχουν αρκετά κεφάλαια, τότε παίρνει δάνειο από την τράπεζα. Είναι παράνομο για όλους να συνάπτουν συμφωνίες κράτησης.
2. Εάν οι κατασκευαστές έλαβαν όλα τα απαραίτητα έγγραφα, έσκαψαν ένα λάκκο και κατασκεύασαν το 30% της προγραμματισμένης ποσότητας εργασίας, τότε τους επετράπη να πουλήσουν διαμερίσματα και να υπογράψουν συμφωνίες μετοχικού κεφαλαίου ή να συνάψουν συμβάσεις για την κατασκευή έργων.

Σύμφωνα με τον μεγαλύτερο προγραμματιστή στη Ρωσία, τον Όμιλο PIK, το 2020, οι πωλήσεις μέσω λογαριασμών μεσεγγύησης ανήλθαν στο 25% των συνολικών πωλήσεων. Το υπόλοιπο 75% είναι κατασκευή βάσει συμφωνιών DDU. Η ελεγκτής του Επιμελητηρίου Λογαριασμών Σβετλάνα Ορλόβα ανέφερε ότι το 35% των κατασκευαστικών εταιρειών είχε μεταβεί σε μεσεγγυητικούς λογαριασμούς έως τις αρχές του 2021.

Σε ποιο στάδιο κατασκευής μπορούν να πωληθούν διαμερίσματα; Ο προγραμματιστής μπορεί να αρχίσει να πουλάει ακόμη και στο στάδιο του 6% του κτισμένου σπιτιού εάν χρησιμοποιεί μεσεγγυητικούς λογαριασμούς. Στο στάδιο που έχει ολοκληρωθεί το 30% της προγραμματισμένης κατασκευής, μπορείτε να αγοράσετε ένα διαμέρισμα εκδίδοντας σύμβαση DDU ή σύμβαση κατασκευής έργου.

Πού να ξεκινήσετε την αγορά ενός διαμερίσματος σε ένα σπίτι υπό κατασκευή και ποιες πρέπει να είναι οι ενέργειες του αγοραστή

Το σχέδιο περιλαμβάνει 6 σημεία:

1. Προσδιορίστε τον προϋπολογισμό αγοράς σας.
2. Αποφασίστε για τον αριθμό των δωματίων, μάθετε τα πλάνα των προτεινόμενων διαμερισμάτων και το κόστος ανά τετραγωνικό μέτρο. Συγκρίνετε με τις οικονομικές σας δυνατότητες.
3. Λάβετε απόφαση για τα στεγαστικά δάνεια και τα προγράμματα κρατικής στήριξης.
4. Επιλέξτε το κατάλληλο διαμέρισμα για εσάς.
5. Διαπραγματευτείτε με τον πωλητή.
6. Εάν είναι απαραίτητο, πάρτε ένα δάνειο από μια τράπεζα και, στη συνέχεια, συνάψτε μια συμφωνία με τον προγραμματιστή.

Για τον προσδιορισμό του προϋπολογισμού αγοράς, συνιστάται ο υπολογισμός του ετήσιου οικογενειακού εισοδήματος. Πολλαπλασιάστε τον αριθμό που προκύπτει με 3-5. Ο αριθμός που προκύπτει είναι το ανώτατο όριο του κόστους ενός διαμερίσματος που μπορεί να αγοράσει μια οικογένεια στο στάδιο της κατασκευής. Η μέση διάρκεια της υποθήκης στη Ρωσία είναι 20 χρόνια. Κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου, ο αγοραστής θα εξοφλήσει εύκολα το κόστος, χωρίς να αρνηθεί στον εαυτό του τα καθημερινά έξοδα, συμπεριλαμβανομένων των ταξιδιών διακοπών και των μεγάλων αγορών.

Λάθη που κάνουν οι αγοραστές όταν αγοράζουν ένα σπίτι υπό κατασκευή

Οι άνθρωποι συχνά κάνουν λάθη που θα μπορούσαν να είχαν αποφευχθεί αν ενεργήσουν πιο λογικά και προσεκτικά. Επομένως, όσοι σκέφτονται πώς να αγοράσουν καλύτερα ένα διαμέρισμα σε ένα σπίτι υπό κατασκευή θα πρέπει να γνωρίζουν τα τρία πιο συνηθισμένα λάθη των αγοραστών:

1. Το πρώτο είναι η επιθυμία να διαπραγματευτείτε διαδικτυακά (ή τηλεφωνικά) και να μην πάτε πουθενά. Το γεγονός ότι η αγορά ενός διαμερίσματος σε μια κατοικία υπό ανέγερση βρίσκεται υπό επεξεργασία δεν σημαίνει ότι δεν υπάρχει τίποτα να δείτε εκεί. Για παράδειγμα, τα παράθυρα του προτεινόμενου χώρου διαβίωσης μπορεί να βλέπουν στην πίσω αυλή ή στον τοίχο ενός εμπορικού κέντρου ή σε ένα εγκαταλελειμμένο κενό οικόπεδο. Δεν μπορείτε να το δείτε στις φωτογραφίες επίδειξης. Επομένως, είναι απαραίτητο να πάτε στο αντικείμενο. Η επικοινωνία με εκπροσώπους του προγραμματιστή θα βοηθήσει να κατανοήσουμε πόσο ικανή είναι η κατασκευαστική εταιρεία να διαπραγματευτεί. Θα μπορεί ο αγοραστής να επιμείνει μόνος του εάν υπάρχει σύγκρουση συμφερόντων.
2. Το δεύτερο είναι η απροσεξία στον προγραμματισμό. Όταν ένας προγραμματιστής σχεδιάζει στο διάγραμμα τη διάταξη των επίπλων σε ένα δωμάτιο χωρίς να υποδεικνύει τις διαστάσεις, αυτό θα πρέπει να ενθαρρύνει τον αγοραστή να πάρει μια μεζούρα. Η κατάσταση «υποδηλώνει» επίσης ότι, μάλιστα, τα έπιπλα δεν θα χωρέσουν αν τραβηχτούν αναλογικά. Επομένως, συνιστάται η μέτρηση των υπαρχόντων επίπλων και η «τακτοποίηση» στο δωμάτιο με τις αναγραφόμενες διαστάσεις, τηρώντας την κλίμακα. Αφήστε τουλάχιστον 1 μέτρο ελεύθερο χώρο για πρόσβαση σε ντουλάπα ή κρεβάτι. Αξιολογήστε τη θέση των παραθύρων. Σχεδιάστε την κατεύθυνση του ήλιου στο διάγραμμα για να καταλάβετε πόσο καλά θα φωτίζεται κάθε μέρος του μελλοντικού διαμερίσματος.
3. Το τρίτο είναι η υποτίμηση των προοπτικών και των περαιτέρω εξελίξεων. Σχεδόν πάντα, για να μάθουμε απαντήσεις στις ερωτήσεις «πώς να αγοράσουμε ένα διαμέρισμα στο στάδιο της κατασκευής», «είναι κερδοφόρο», η στέγαση αξιολογείται ως προς τις σημερινές ανάγκες, χωρίς να σκεφτόμαστε το μέλλον. Θα μπορούν οι ενοικιαστές να ανέβουν στον όροφο τους σε 20 χρόνια ή αν χαλάσει το ασανσέρ; Θα είναι δυνατό να μετακινήσετε τα έπιπλα για να χρησιμοποιήσετε τον χώρο για άλλες λειτουργίες; Για παράδειγμα, από ένα δωμάτιο για ένα παιδί προσχολικής ηλικίας να φτιάξετε ένα κατάλληλο δωμάτιο για έναν έφηβο.

Ανεξάρτητα από το σε ποιο στάδιο αγοράζετε ένα νέο κτίριο, είναι σημαντικό να λάβετε υπόψη όλες τις αποχρώσεις του συγκροτήματος.

Διαβάστε ένα άρθρο στο περιοδικό Kylie: https://qayli.com/journal/kak-kupit-kvartiru-v-stroyashchemsya-dome-sposoby-vlojeniya-deneg-v-stroitelstvo-v-2021-godu-mdash-plyusy-i — μείον/