Σήμερα, στις περισσότερες περιπτώσεις, είναι δυνατή η αγορά ενός σπιτιού, εξοφλώντας αμέσως το πλήρες κόστος του, μόνο πουλώντας πρώτα το ακίνητο που ήδη ανήκει. Σε άλλες περιπτώσεις, οι αγοραστές αναγκάζονται να καταφύγουν σε άλλους τρόπους πληρωμής, η πιο δημοφιλής από τις οποίες είναι η υποθήκη.
Όταν υποβάλλουν αίτηση για στεγαστικό δάνειο σε τράπεζα, οι δανειολήπτες αντιμετωπίζουν αναπόφευκτα το μεγαλύτερο μειονέκτημα αυτής της μεθόδου — μια τεράστια υπερπληρωμή. Ωστόσο, για όσους θέλουν να πληρώσουν σταδιακά το αποκτηθέν ακίνητο και ταυτόχρονα να εξοικονομήσουν τόκους, υπάρχει η ευκαιρία να πάρουν διαμέρισμα με δόσεις.
Τι σημαίνει αγορά διαμερίσματος με δόσεις;
Συχνά στους ιστότοπους προγραμματιστών, μεταξύ άλλων πιθανών τρόπων πληρωμής, μπορείτε να βρείτε προσφορές για αγορά ακινήτων με δόσεις. Μάλιστα, αυτό σημαίνει ότι το κόστος του θα αποπληρωθεί σε ισόποσες δόσεις κατά την περίοδο που καθορίζεται από την κατασκευαστική εταιρεία ή συμφωνείται αμοιβαία στη συμφωνία μετοχικού κεφαλαίου.
Σημειωτέον ότι δυνατότητα λήψης προγράμματος δόσεων για διαμέρισμα υπάρχει και για αντικείμενα της δευτερογενούς αγοράς ακινήτων. Ωστόσο, σε ποσοστιαία βάση, αυτή η επιλογή πληρωμής είναι η λιγότερο κοινή. Το γεγονός είναι ότι μόνο ορισμένοι πωλητές συμφωνούν με αυτόν τον τύπο αμοιβαίων διακανονισμών, επειδή ακόμη και μια τραπεζική υποθήκη τους επιτρέπει να λαμβάνουν ολόκληρο το ποσό ταυτόχρονα και να μην περιμένουν την τελική αποπληρωμή του για πολλούς μήνες.
Κατά την κατάρτιση ενός προγράμματος δόσεων για ακίνητα, η σχέση «οφειλέτη-πιστωτή» δεν προκύπτει μεταξύ του αγοραστή και του χρηματοπιστωτικού ιδρύματος, αλλά μεταξύ αυτού και του φυσικού ή νομικού προσώπου. Στην πραγματικότητα, ο αγοραστής δεν δανείζεται χρήματα από κανέναν — ο πωλητής του παρέχει ακίνητη περιουσία με την προϋπόθεση ότι θα πληρώσει το κόστος της για ένα ορισμένο χρονικό διάστημα.
Όροι δόσεων κατά την αγορά διαμερίσματος σε νέα πολυκατοικία
Όπως ήδη αναφέρθηκε, αυτό το είδος πληρωμής είναι ασύμφορο για τη δευτερογενή αγορά, ειδικά εάν υπάρχει ζήτηση για ένα συγκεκριμένο αντικείμενο ακινήτων. Στην περίπτωση των νέων κτιρίων, όλα είναι ακριβώς το αντίθετο: με την έλλειψη αγοραστών, ειδικά όταν η κατασκευή προχωρά προς την ολοκλήρωση, οι προγραμματιστές προσπαθούν να προσελκύσουν περισσότερους πελάτες. Για να γίνει αυτό, χρησιμοποιούνται διάφορες προνομιακές προσφορές αγοράς, συμπεριλαμβανομένης της ευκαιρίας να πάρετε ένα διαμέρισμα με δόσεις χωρίς τόκο.
Η κύρια απαίτηση για αυτόν τον τρόπο πληρωμής, που τον διακρίνει επίσης από την υποθήκη, είναι το ποσό της προκαταβολής. Εάν κατά τη στιγμή της λήψης τραπεζικού δανείου μπορεί να ξεκινά από το 10% του κόστους του διαμερίσματος και σε ορισμένες περιπτώσεις να είναι καθόλου μηδενικό, τότε το ελάχιστο ποσό της πρώτης πληρωμής κατά τη διάρκεια του προγράμματος δόσεων είναι 30%. Στην πράξη, αυτό το ποσοστό δεν καλύπτεται συχνά — οι κατασκευαστικές εταιρείες είναι πιο πρόθυμες να συναντήσουν εκείνους τους πελάτες που είναι έτοιμοι να πληρώσουν αμέσως το μισό κόστος. Κατά μέσο όρο, το μέγεθος της προκαταβολής σε δόσεις κυμαίνεται μεταξύ 50-70%.
Άλλοι όροι για την αγορά ενός διαμερίσματος με δόσεις περιλαμβάνουν τον καθορισμό της περιόδου κατά την οποία ο αγοραστής είναι υποχρεωμένος να αποπληρώσει το χρέος στον κύριο του έργου. Και σε αυτή την περίπτωση, το πρόγραμμα δόσεων διαφέρει σημαντικά από το στεγαστικό δάνειο. Εάν ένα τραπεζικό δάνειο που έχει ληφθεί για αγορά ακινήτου αποπληρώνεται κατά μέσο όρο για περίπου 20 χρόνια, αλλά το πρόγραμμα δόσεων δεν συνεπάγεται τέτοια περίοδο, αφού είναι πολύ ασύμφορο για τον πωλητή.
Ο μέγιστος χρόνος που δίνεται για να κλείσει το χρέος στον προγραμματιστή είναι δύο, και σε πολύ σπάνιες περιπτώσεις — δυόμισι χρόνια. Η περίοδος αποπληρωμής του προγράμματος δόσεων εξαρτάται άμεσα από το ύψος της προκαταβολής, καθώς και από το στάδιο κατασκευής στο οποίο βρίσκεται το κτίριο. Οι κατασκευαστικές εταιρείες είναι πιο πρόθυμες να ορίσουν όρους από έξι μήνες έως ενάμιση χρόνο, κατά προτίμηση με αρχική πληρωμή τουλάχιστον το ήμισυ του κόστους του διαμερίσματος.
Τύποι δόσεων από τον προγραμματιστή
Αν και η αρχή της αγοράς κατοικίας με δόσεις συνεπάγεται την απουσία υπερπληρωμής, σε ορισμένες περιπτώσεις μπορεί να υπάρχει, επομένως συνηθίζεται να κατανέμονται άτοκες και έντοκες δόσεις.
Η δόση χωρίς υπερπληρωμή πραγματοποιείται όταν οι πληρωμές κατανέμονται σε σχετικά σύντομο χρονικό διάστημα — έως ένα έτος κατ’ ανώτατο όριο. Μπορούν να είναι είτε μηνιαίες είτε τριμηνιαίες — η διαδικασία διακανονισμού εξαρτάται από τις αμοιβαίες συμφωνίες του αγοραστή και του πωλητή που εκπροσωπούνται από τον προγραμματιστή.
Εάν η αγορά ακινήτου συνοδεύεται από μια σχετικά μικρή προκαταβολή, περίπου 30%, και ο χρόνος κατασκευής σας επιτρέπει να διανείμετε πληρωμές σε διάστημα έως δύο ετών, το 1-2% θα χρεώνεται μηνιαίως στο υπόλοιπο χρέος. Φυσικά, όσο μεγαλύτερη είναι η προθεσμία, τόσο περισσότερα θα πρέπει να πληρώσετε επιπλέον. Από την πλευρά του προγραμματιστή, αυτή η προσέγγιση για τη λήψη πληρωμής είναι αρκετά κατανοητή. Όσο προχωρά η κατασκευή, η πραγματική αξία του διαμερίσματος αυξάνεται, άρα καταλήγει στο ίδιο κέρδος σαν να το είχε πουλήσει στο συγκεκριμένο στάδιο.
Πώς να υποβάλετε αίτηση για ένα διαμέρισμα;
Δεδομένου ότι στη συντριπτική πλειονότητα των περιπτώσεων, κατά τη διάρκεια του προγράμματος δόσεων, μιλάμε για διαμερίσματα σε μια κατοικία υπό κατασκευή, συνάπτεται συμφωνία μετοχής μεταξύ του πωλητή, που ενεργεί ως πιστωτής στην περίπτωση αυτή, και του αγοραστή.
Για να αγοράσετε με ασφάλεια ένα διαμέρισμα σε δόσεις, θα πρέπει να λάβετε υπόψη απολύτως όλες τις αποχρώσεις που μπορεί να σχετίζονται με τέτοιες συμφωνίες. Η διαδικασία για την απόκτηση ακινήτου με δόσεις, ιδίως για δευτερεύουσα στέγαση, έχει ως εξής:
- Τα μέρη συνάπτουν συμφωνία, η οποία ορίζει απαραίτητα το ποσό της προκαταβολής, καθώς και τη διαδικασία αποπληρωμής του υπολοίπου, αναφέροντας τα ποσά που πρέπει να καταβληθούν. Εάν μιλάμε για διαμέρισμα στη δευτερογενή αγορά, συντάσσεται προκαταρκτικό DCT.
- Ο πωλητής συλλέγει όλα τα έγγραφα που είναι απαραίτητα για την ολοκλήρωση της συναλλαγής.
- Παρουσία συμβολαιογράφου υπογράφεται η κύρια σύμβαση πώλησης και καταχωρείται το γεγονός της μεταβίβασης της προκαταβολής.
- Στο Rosreestr, τα μέρη καταγράφουν τη μεταβίβαση της κυριότητας, ωστόσο, σημειώνοντας ότι επιβάλλεται βάρος στο διαμέρισμα μέχρι την πλήρη εξόφληση του χρέους.
- Αφού πληρώσει την τελευταία πληρωμή, ο νέος ιδιοκτήτης υποβάλλει ξανά αίτηση στη Rosreestr για να αφαιρέσει το βάρος.
Κατά τη σύναψη συμφωνίας συμμετοχής στο μετοχικό κεφάλαιο, η διαδικασία παραμένει η ίδια όπως και για άλλους κατόχους μετοχών που πλήρωσαν αμέσως τη στέγαση. Μετά την ολοκλήρωση της κατασκευής και τη θέση σε λειτουργία του σπιτιού, ο κάτοχος του μετοχικού κεφαλαίου καλείται να επιθεωρήσει το διαμέρισμα και, εάν ήταν επιτυχής, μαζί με τον κατασκευαστή υπογράφει το πιστοποιητικό αποδοχής. Κατά κανόνα, το χρονοδιάγραμμα πληρωμής των δόσεων υπολογίζεται με τέτοιο τρόπο ώστε κατά την παράδοση του αντικειμένου να έχουν ήδη εξοφληθεί όλες οι οφειλές.
Οι κύριες διαφορές μεταξύ δόσεων και στεγαστικών δανείων
Μπορείτε να αγοράσετε ένα διαμέρισμα χωρίς τη συμμετοχή τράπεζας ή μπορείτε να απευθυνθείτε σε μια ξεχωριστή υπηρεσία που παρέχουν οι τράπεζες σε συνεργασία με προγραμματιστές — μια υποθήκη με μειωμένο επιτόκιο. Αν και και στις δύο περιπτώσεις ο αγοραστής συνεργάζεται με τον δανειστή, στην πραγματικότητα υπάρχουν πολλές διαφορές μεταξύ αυτών των δύο επιλογών για την αγορά κατοικίας — μερικές φορές είναι διαμετρικά αντίθετες. Τα κυριότερα περιλαμβάνουν:
- Όροι δανείου. Ο χρόνος πλήρους αποπληρωμής της οφειλής σε δόσεις υπερβαίνει ως επί το πλείστον τον ένα χρόνο. Τα στεγαστικά δάνεια εκδίδονται συχνά για τριάντα χρόνια και ο αγοραστής μπορεί να τα αποπληρώσει νωρίτερα μόνο εάν πληρώνει τακτικά ποσά που είναι αισθητά μεγαλύτερα από τα καθορισμένα.
- Τα έγγραφα. Η έγκριση στεγαστικού δανείου απαιτεί εξαιρετικό πιστωτικό ιστορικό, καθώς και σταθερό εισόδημα, το οποίο μπορεί να μην είναι αρκετό για μια υποθήκη. Δεν υπάρχουν τέτοιες απαιτήσεις για δόσεις — μπορεί να εγκριθεί χωρίς εγγυητές ή υποχρεωτική κατάσταση λογαριασμού αποτελεσμάτων.
- Ενδιαφέρον. Μια υποθήκη, ακόμη και με το χαμηλότερο επιτόκιο, θα οδηγήσει τελικά σε υπερπληρωμή ίση με το κόστος ενός άλλου τέτοιου διαμερίσματος. Σε δόσεις η υπέρβαση του τελικού ποσού είναι ελάχιστη ή ανύπαρκτη εάν το πρόγραμμα δόσεων εκδοθεί για μικρό χρονικό διάστημα και δεν συνεπάγεται την καταβολή τόκων.
- Πρώτη δόση. Σήμερα, πολλές τράπεζες προσφέρουν δάνειο για αγορά κατοικιών σε νέα κτίρια χωρίς καμία προκαταβολή. Ταυτόχρονα, το ελάχιστο ποσό δόσης του είναι 30%, το οποίο απαιτεί σημαντική εξοικονόμηση χρημάτων πριν από την αγορά
- Πληρωμές. Δεδομένου ότι οι πληρωμές στεγαστικών δανείων κατανέμονται σε σημαντικό χρονικό διάστημα, το μέγεθός τους είναι αρκετά εφικτό για τον οικογενειακό προϋπολογισμό. Το μέγεθος των πληρωμών κατά τις δόσεις απαιτεί υψηλό επίπεδο εισοδήματος.
- Δικαιώματα ιδιοκτησίας. Το ενυπόθηκο διαμέρισμα είναι ενεχυρασμένο στην τράπεζα, αλλά το δικαίωμα ιδιοκτησίας του αγοραστή έρχεται αμέσως μετά την παράδοση του αντικειμένου. Εάν μέχρι αυτή τη στιγμή δεν έχει εξοφλήσει τις πληρωμές δόσεων, ο κύριος του έργου θα είναι ιδιοκτήτης του διαμερίσματος μέχρι την τελευταία πληρωμή.
- Εγγυήσεις. Οι τράπεζες που εκδίδουν υποθήκες για την αγορά διαμερισμάτων από έναν συγκεκριμένο προγραμματιστή συνήθως ελέγχουν προσεκτικά τις δραστηριότητές του. Σε δόσεις ο αγοραστής συνάπτει συμφωνία με την κατασκευαστική εταιρεία με δική του ευθύνη.
Ευθύνη αγοραστή σε δόσεις
Όταν αγοράζει ένα σπίτι με δόσεις, ο ίδιος ο κάθε άνθρωπος πρέπει να αναλύσει την ικανότητά του να πληρώσει. Οι περισσότεροι προγραμματιστές προβλέπουν στις συμβάσεις την ευθύνη για καθυστερημένες πληρωμές, η οποία εκφράζεται σε πρόστιμα διαφόρων μεγεθών.
Εάν ο αγοραστής αρνηθεί να πληρώσει, η κατασκευαστική εταιρεία μπορεί να καταγγείλει μονομερώς τη σύμβαση, μετά την οποία θα μείνει χωρίς χρήματα και χωρίς διαμέρισμα. Για το λόγο αυτό, είναι προτιμότερο να συμμετέχετε προσωπικά στην κατάρτιση της συμφωνίας και, εάν είναι δυνατόν, να συμπεριλάβετε μια ρήτρα σε αυτήν, σύμφωνα με την οποία, εάν είναι αδύνατο να συνεχιστεί η εκπλήρωση της υποχρέωσης πληρωμής, ο αγοραστής, μετά τη λήξη της σύμβαση, μπορεί να επιστρέψει το ποσό που καταβλήθηκε νωρίτερα, μείον τα πρόστιμα και τις ποινές που ορίζονται από την ίδια σύμβαση.
Διαβάστε το άρθρο στο περιοδικό kayli: https://qayli.com/journal/kak-kupit-kvartiru-v-rassrochku-v-novostroyke/