Η αγορά ενός διαμερίσματος στη δευτερογενή αγορά ακινήτων συνδέεται συχνά με ορισμένες δυσκολίες. Ένας από τους πιο σοβαρούς κινδύνους για τον αγοραστή όταν αγοράζει ένα διαμέρισμα με βάρος.
Η ιστορία του διαμερίσματος, ειδικά οτιδήποτε σχετίζεται με το δικαίωμα ιδιοκτησίας και τον τρόπο απόκτησής του, δεν είναι λιγότερο σημαντικό από την τεχνική του κατάσταση. Οποιαδήποτε παραβίαση των δικαιωμάτων οποιουδήποτε από τα μέρη της συναλλαγής, συμπεριλαμβανομένου του ενδιαφερόμενου τρίτου, μπορεί θεωρητικά να οδηγήσει σε δυσάρεστες συνέπειες: δικαστική διαμάχη που απειλεί να ακυρώσει τη σύμβαση χωρίς επιστροφή των κεφαλαίων που καταβλήθηκαν στον αγοραστή.
Δεδομένου ότι, σύμφωνα με το νόμο, ο αγοραστής πρέπει να συλλέξει ανεξάρτητα τις πληρέστερες πληροφορίες σχετικά με το διαμέρισμα, μέχρι την επιβεβαίωση της δικαιοπρακτικής ικανότητας του πωλητή, μετά τη σύναψη της σύμβασης, δεν θα μπορεί πλέον να αρνηθεί την ευθύνη. Εάν η συμφωνία υπογράφηκε με παραβιάσεις αυτού του είδους, τόσο ο πωλητής όσο και ο αγοραστής είναι νομικά υπεύθυνοι.
Διαμέρισμα με βάρος: τι σημαίνει;
Λαμβάνοντας υπόψη τέτοιους κινδύνους, πολλοί αγοραστές αναρωτιούνται: αξίζει να αγοράσετε ένα διαμέρισμα με βάρος; Συχνά το κύριο πλεονέκτημα της κατοικίας με όχι πολύ καθαρό ιστορικό είναι η μειωμένη τιμή, επομένως για άτομα με περιορισμένο προϋπολογισμό, αυτή η επιλογή φαίνεται να είναι η πιο κερδοφόρα.
Αρχικά, αξίζει να μάθετε τι είναι ένα διαμέρισμα με βάρος. Ένα βάρος είναι μία ή ορισμένες νομικές περιστάσεις που περιορίζουν τα δικαιώματα του ιδιοκτήτη να διαθέτει ακίνητη περιουσία. Με άλλα λόγια, ο ιδιοκτήτης δεν έχει το δικαίωμα να πουλήσει, να δωρίσει ή να διαθέσει με άλλο τρόπο κατοικία, κάτι που συνεπάγεται αλλαγή ιδιοκτησίας, χωρίς τη συναίνεση των ενδιαφερομένων τρίτων. Κατά κανόνα, πρόκειται για άτομα, χρηματοπιστωτικά ιδρύματα ή το κράτος.
Η απόκτηση ακινήτου με βάρος είναι επικίνδυνη τόσο για τον πωλητή όσο και για τον αγοραστή, διότι ανά πάσα στιγμή μπορούν να διεκδικήσουν τα δικαιώματα σε αυτό τρίτοι που σύμφωνα με τα έγγραφα δεν είναι κύριοι. Ως αποτέλεσμα, αυτό οδηγεί σε μακροχρόνιες και συγκεχυμένες διαφορές.
Η επιβάρυνση είναι εθελοντική και υποχρεωτική. Στην πρώτη περίπτωση, ο ιδιοκτήτης, με δική του πρωτοβουλία, παραχωρεί μέρος των δικαιωμάτων του σε ακίνητα, για παράδειγμα, κατά την εκτέλεση τραπεζικού ενεχύρου. Στη δεύτερη, η επιβάρυνση επέρχεται με εντολή του δικαστηρίου, για παράδειγμα, για τα χρέη του ιδιοκτήτη και ονομάζεται σύλληψη.
Ποιοι είναι οι κύριοι τύποι βαρών;
Είναι ασφαλές να αγοράσετε ένα διαμέρισμα με βάρος εάν η αιτία αυτής της επιβάρυνσης εξαλειφθεί εύκολα. Ή ο κύκλος των ενδιαφερομένων δεν είναι πολύ ευρύς. Οι κύριοι τύποι βαρών είναι οι εξής:
Στεγαστικών δανείων
Αυτός είναι ίσως ο πιο συνηθισμένος τύπος περιορισμού της ιδιοκτησίας ενός διαμερίσματος, η απόκτηση του οποίου συνδέεται με ελάχιστους κινδύνους. Βρίσκεται στο γεγονός ότι ο ιδιοκτήτης του διαμερίσματος δεν δικαιούται να το διαθέσει, συμπεριλαμβανομένης της πώλησής του, έως ότου εξοφληθεί πλήρως η οφειλή προς την τράπεζα.
Ωστόσο, είναι πολύ πιθανό να αγοράσετε ένα διαμέρισμα με υποθήκη. Υπάρχουν δύο τρόποι για να γίνει αυτό. Το πρώτο είναι ότι η σύμβαση πώλησης περιέχει ρήτρα σύμφωνα με την οποία το ποσό που καταβάλλεται για το διαμέρισμα που βαρύνεται με υποθήκη θα χρησιμοποιηθεί για την εξόφληση της οφειλής προς την τράπεζα. Με άλλα λόγια, μετά τη λήψη ολόκληρου του απαιτούμενου ποσού από την τράπεζα, το βάρος αφαιρείται με την επακόλουθη εγγραφή νέου ιδιοκτήτη.
Ο δεύτερος τρόπος -ακόμα πιο εύκολος- καθιστά δυνατή την αγορά διαμερίσματος που βαρύνει την τράπεζα με την επανεγγραφή του ενεχύρου στον νέο ιδιοκτήτη. Αυτή η μέθοδος απόκτησης κατοικιών σε ευνοϊκές τιμές της αγοράς είναι δημοφιλής όχι μόνο μεταξύ των αγοραστών, αλλά και στις τράπεζες, οι οποίες είναι πιο πρόθυμες να συναντηθούν στα μισά με αυτήν την έκδοση της σύμβασης. Ο αγοραστής θα χρειαστεί μόνο ένα τυποποιημένο πακέτο εγγράφων, το οποίο παρέχεται για την απόκτηση συμβατικής υποθήκης, καθώς και γνωμοδότηση σχετικά με την πραγματογνωμοσύνη της ακίνητης περιουσίας.
Ενοίκιο
Αν και οι νόμιμοι ενοικιαστές δεν έχουν πραγματικά δικαιώματα στο διαμέρισμα, μπορεί να προκαλέσουν κάποια προβλήματα κατά την πώλησή του. Αυτό συμβαίνει όταν μια σύμβαση μίσθωσης, συνήθως βραχυπρόθεσμης, δεν έχει καταχωρηθεί στη Rosreestr και ο νέος ιδιοκτήτης, αφού λάβει τα κλειδιά, ανακαλύπτει άτομα που ζουν στο διαμέρισμα. Η ουσία του προβλήματος είναι ότι πριν από τη λήξη της μίσθωσης δεν μπορούν να εκδιωχθούν.
Κατά την υπογραφή και την κρατική εγγραφή μιας σύμβασης μακροχρόνιας μίσθωσης, η στέγαση θεωρείται αυτόματα βαρύνουσα μέχρι τη λήξη της παρούσας σύμβασης. Μέχρι εκείνη τη στιγμή, μπορείτε να αγοράσετε ένα διαμέρισμα, ωστόσο, είτε με την πρόωρη λήξη της μίσθωσης από τον πωλητή πριν από την πώληση είτε από τον αγοραστή να αποδεχθεί τις υποχρεώσεις του ιδιοκτήτη.
Ενοίκιο
Το ενοίκιο είναι ένα είδος σύμβασης βάσει του οποίου ένα άτομο, συνήθως ηλικιωμένο άτομο, μεταβιβάζει την κυριότητα ενός διαμερίσματος σε άλλο φυσικό ή νομικό πρόσωπο, υπό την προϋπόθεση ότι του παρέχεται ισόβια διατροφή με το δικαίωμα να διαμένει σε αυτόν τον χώρο διαβίωσης. Ένα τέτοιο βάρος μπορεί να αφαιρεθεί μόνο σε μία περίπτωση — με το θάνατο αυτού του ατόμου, που ονομάζεται ενοικιαστής.
Δεδομένου ότι η σύμβαση μίσθωσης ισχύει μέχρι το τέλος της ζωής του ενοικιαστή, ο νέος ιδιοκτήτης, ο οποίος δεν γνώριζε την ύπαρξη μιας τέτοιας συμφωνίας κατά τη στιγμή της πώλησης, δεν θα μπορεί να εκδιώξει αυτό το άτομο με κανένα νόμιμο τρόπο. . Η νόμιμη διαδικασία για την αγορά διαμερίσματος με τέτοιο βάρος περιλαμβάνει τεκμηριωμένη αλλαγή του εκμισθωτή με την υποχρεωτική συγκατάθεση του ενοικιαστή.
Δωρεάν χρήση
Οι περιπτώσεις άσκοπης χρήσης διαμερίσματος δεν είναι πολύ συχνές, αλλά συνδέονται με σημαντικούς κινδύνους. Η ουσία αυτής της επιβάρυνσης έγκειται στο γεγονός ότι ένα άτομο που είναι εγγεγραμμένο σε ένα διαμέρισμα, αλλά που δεν συμμετείχε στην ιδιωτικοποίησή του και δεν έλαβε μερίδιο, έχει αυτόματα το δικαίωμα να χρησιμοποιεί αυτόν τον χώρο διαβίωσης για τη ζωή.
Γιατί είναι επικίνδυνη η αγορά ενός διαμερίσματος με βάρη χαριστικής χρήσης; Το κύριο πρόβλημα είναι ότι τέτοια πρόσωπα δεν αναφέρονται στα έγγραφα ιδιοκτησίας ή στο απόσπασμα από το USRN. Η μόνη διέξοδος για τον αγοραστή, που θέλει να προστατευτεί από τέτοια ατυχήματα, είναι να ζητήσει ένα απόσπασμα από το βιβλίο του σπιτιού που να αναφέρει όλους τους εγγεγραμμένους ενοικιαστές και το δικαίωμά τους να χρησιμοποιούν το διαμέρισμα. Είναι αδύνατο να εκδιώξετε ένα άτομο που έχει το δικαίωμα δωρεάν χρήσης ενός διαμερίσματος για οποιονδήποτε λόγο.
Δικαίωμα διαμονής με διαθήκη
Σύμφωνα με τη βούληση ενός από τους ιδιοκτήτες του διαμερίσματος, ένα συγκεκριμένο άτομο είναι προικισμένο με το δικαίωμα να ζήσει σε αυτό για μια ορισμένη ή διάρκεια ζωής. Σύμφωνα με το νόμο, μια τέτοια ρήτρα διαθήκης δεν υπόκειται σε υποχρεωτική εγγραφή στο Rosreestr, επομένως, μπορεί να μην αναφέρεται στα κύρια έγγραφα για ακίνητα.
Για να προστατευτείτε από μια τέτοια επιβάρυνση, συνιστάται να ζητήσετε από τον ιδιοκτήτη αντίγραφο της διαθήκης, εάν το περίβλημα ήρθε σε αυτόν με αυτόν τον τρόπο. Σε αντίθετη περίπτωση, όπως και στην περίπτωση της χαριστικής χρήσης, θα είναι δυνατή η έξωση ενός τέτοιου ενοικιαστή είτε μετά τη λήξη της προθεσμίας που ορίζεται στη διαθήκη, είτε ποτέ, εάν η κατοικία αναγράφεται ισόβια.
Σύλληψη
Βάρος υπό μορφή σύλληψης επιβάλλεται σε διαμέρισμα μόνο με δικαστική απόφαση. Μπορεί να υπάρχουν διάφοροι λόγοι για αυτό: ανοιχτή αντιδικία μεταξύ συγγενών σχετικά με το δικαίωμα ιδιοκτησίας, χρέη του ιδιοκτήτη, διαίρεση περιουσίας. Σύμφωνα με το νόμο, ένα διαμέρισμα υπό κράτηση δεν μπορεί να πωληθεί.
Μερικές φορές οι αδίστακτοι πωλητές παρέχουν ένα ημιτελές πακέτο εγγράφων που δεν περιέχουν πληροφορίες σχετικά με το βάρος. Για να γλιτώσετε από τέτοιους κινδύνους, χρειάζεται απλώς να ζητήσετε ένα απόσπασμα από το USRR, το οποίο περιέχει πάντα αυτού του είδους τα δεδομένα. Εάν η ύπαρξη της σύλληψης έγινε σαφής μετά την ολοκλήρωση της συναλλαγής και τη μεταφορά χρημάτων, ο αγοραστής μπορεί να δηλώσει στο δικαστήριο ότι δεν γνώριζε για το βάρος, ωστόσο, θα πρέπει να αποδείξει το γεγονός αυτής της άγνοιας. Η δικαστική διαμάχη σε μια τέτοια περίπτωση μπορεί να είναι μακρά και μπερδεμένη, επομένως, εάν το βάρος αφορά, για παράδειγμα, τα χρέη του πωλητή, είναι ευκολότερο για τον αγοραστή να τα εξοφλήσει μόνος του, αφαιρώντας έτσι τη σύλληψη από το διαμέρισμα.
Μητρικό κεφάλαιο
Εάν το διαμέρισμα αγοράστηκε με τη βοήθεια κεφαλαίου μητρότητας, το παιδί ή τα παιδιά δικαιούνται μετοχές σε αυτό. Μπορεί να πωληθεί μόνο αφού παρασχεθεί στους ανηλίκους στέγαση ισοδύναμης σε έκταση και συνθήκες με την υποχρεωτική αναγραφή του μεριδίου. Μόνο σε αυτή την περίπτωση, οι αρχές κηδεμονίας και κηδεμονίας μπορούν να δώσουν άδεια για την πώληση, χωρίς την οποία η συναλλαγή θα είναι παράνομη.
Έτσι, εάν το κεφάλαιο μητρότητας συμμετείχε στην απόκτηση του δικαιώματος ιδιοκτησίας στέγης, αυτή η άδεια είναι το πρώτο πράγμα που πρέπει να δείξει ο πωλητής.
Πώς να ελέγξετε ένα διαμέρισμα;
Εάν υπάρχουν τόσοι πολλοί κίνδυνοι, είναι δυνατή η αγορά ενός διαμερίσματος με βάρος σωστά και νόμιμα; Είναι πράγματι δυνατό, αλλά πρώτα είναι απαραίτητο να μάθουμε τη φύση αυτής της επιβάρυνσης και τους τρόπους άρσης της.
Πριν ολοκληρώσετε οποιαδήποτε συναλλαγή αγοραπωλησίας, οι δικηγόροι σας συμβουλεύουν ανεπιφύλακτα να ελέγξετε το διαμέρισμα για βάρη, ακόμη και αν, με την πρώτη ματιά, τα έγγραφα είναι σε τέλεια σειρά. Αυτό μπορεί να γίνει λαμβάνοντας ένα απόσπασμα από το USRN στον ιστότοπο Rosreestr, αφήνοντας μια εφαρμογή ή στο MFC. Στη δεύτερη περίπτωση θα απαιτηθεί γραπτή αίτηση, στοιχεία διαβατηρίου και βεβαίωση καταβολής κρατικού δασμού. Συνήθως, η προετοιμασία ενός τέτοιου εκχυλίσματος δεν διαρκεί περισσότερο από πέντε ημέρες.
Εάν η επιλογή ενός συγκεκριμένου αγοραστή έπεσε σε ένα συγκεκριμένο διαμέρισμα με βάρος και κατηγορηματικά δεν θέλει να εξετάσει άλλες επιλογές, οι ειδικοί συμβουλεύουν να επικοινωνήσετε οπωσδήποτε με μεσίτες και δικηγόρους. Με τη βοήθειά τους, τα ζητήματα άρσης της επιβάρυνσης μπορούν να επιλυθούν πολύ πιο γρήγορα και ασφαλέστερα από ό,τι μόνοι τους, έτσι ώστε στο μέλλον να μην ξοδεύουν χρήματα και νεύρα σε πολλές δικαστικές ακροάσεις, το αποτέλεσμα των οποίων είναι απρόβλεπτο.
Διαβάστε το άρθρο στο περιοδικό της Kylie: https://qayli.com/journal/kak-kupit-kvartiru-s-obremeneniem-bez-riska/