Όταν σκοπεύουμε να αγοράσουμε ακίνητο για τον εαυτό μας ή για επενδυτικούς σκοπούς, πρέπει να λάβουμε μια σειρά από σημαντικές αποφάσεις: σε ποια περιοχή να αγοράσουμε ακίνητο, πόσα δωμάτια θα είναι τα βέλτιστα για μια οικογένεια, είναι καλύτερο να έχουμε μια μονοκατοικία ή ακόμα ένα διαμέρισμα κλπ. Όλες αυτές οι ερωτήσεις σχετίζονται με το αντικείμενο αγοράς. Αλλά υπάρχει ένα άλλο σημαντικό ερώτημα — σχετικά με τα χαρακτηριστικά της αγοράς ακινήτων από ένα νομικό πρόσωπο. Θα μιλήσουμε για αυτό περαιτέρω.
Νομικά πρόσωπα: ποιος είναι
Πριν συνάψετε μια συμφωνία με μια νομική οντότητα, αξίζει να κατανοήσετε την ορολογία, δηλαδή ποιος είναι ένα τέτοιο άτομο. Νομικά πρόσωπα είναι εταιρείες ή οργανισμοί που είναι εγγεγραμμένοι από το κράτος. Κάθε νομικό πρόσωπο έχει:
- ιδιοκτησία;
- στόχους της δραστηριότητας·
- μέσα για την εφαρμογή του.
Για παράδειγμα, σκοπός μιας κατασκευαστικής εταιρείας είναι η κατασκευή κατοικιών. Μπορεί όμως ταυτόχρονα να εμπλακεί στην πώληση κτισμένων ακινήτων. Κατά συνέπεια, ο αγοραστής μπορεί να αγοράσει ακίνητη περιουσία από την LLC, για παράδειγμα, με μετρητά. Ο επενδυτής μπορεί να είναι και νομικό πρόσωπο. Σε αυτή την περίπτωση, η εταιρεία μπορεί να αγοράσει ένα διαμέρισμα στο ακίνητο στο στάδιο της κατασκευής και στη συνέχεια να το πουλήσει σε ιδιώτες αγοραστές.
Τα νομικά πρόσωπα χωρίζονται σε διάφορους τύπους ανάλογα με το πώς πληρώνουν φόρους, με τι επιτόκια και ποια δικαιώματα έχουν. Στη Ρωσία, μια νομική οντότητα μπορεί να είναι:
- δημόσια ή ιδιωτική εταιρεία·
- εμπορική ή μη.
Οι εμπορικοί οργανισμοί είναι οργανισμοί των οποίων ο σκοπός είναι να αποκομίσουν κέρδος. Αυτοί με τη σειρά τους χωρίζονται σε επιχειρηματικές εταιρείες, συνεταιρισμούς, συνεταιρισμούς και συνεταιρισμούς. Οι εταιρείες είναι οργανισμοί των οποίων το κεφάλαιο σχηματίζεται από τους ιδρυτές. Καθένας από αυτούς κατέχει ένα συγκεκριμένο μερίδιο στην ιδιοκτησία. Σε αυτές περιλαμβάνονται οι ανώνυμες εταιρείες και οι εταιρείες περιορισμένης ευθύνης. Οι συνεταιρισμοί είναι οργανώσεις που δημιουργούνται από την εθελοντική ένωση πολιτών.
Η διαφορά μεταξύ όλων αυτών των τύπων νομικών προσώπων δεν είναι αν μπορούν να αγοράσουν ένα διαμέρισμα, αλλά ο βαθμός ευθύνης. Για παράδειγμα, ένας μεμονωμένος επιχειρηματίας (IP) δεν κάνει διάκριση μεταξύ προσωπικών και εταιρικών οικονομικών πόρων. Αν του γίνει μήνυση, τότε ο μεμονωμένος επιχειρηματίας ευθύνεται για υποχρεώσεις με όλη του την περιουσία. Οι ιδιοκτήτες μιας LLC ή μιας JSC έχουν προσωπικά και εταιρικά οικονομικά που είναι διαφορετικά χρήματα. Σε περίπτωση αξιώσεων κατά LLC ή JSC, ο επιχειρηματίας δεν μπορεί να στερηθεί την περιουσία του για να εξοφλήσει τα χρέη του.
Πώς είναι ο πωλητής
Ο πιο συνηθισμένος τρόπος αγοράς διαμερισμάτων είναι από ιδιώτες. Σε αυτή την περίπτωση, ο ιδιοκτήτης μπορεί να υποδειχθεί από ένα άτομο ή οικογένεια. Στη δεύτερη περίπτωση, το διαμέρισμα αντιπροσωπεύει μετοχές που ανήκουν σε μέλη αυτής της οικογένειας. Μπορεί να πουληθεί ολόκληρο το διαμέρισμα ή μέρος του.
Τα πλεονεκτήματα της αγοράς ενός ακινήτου από ένα άτομο είναι ότι ο αγοραστής κατανοεί ποια είναι η ουσία της συναλλαγής και ποιους κινδύνους ενέχει. Η διαδικασία λήψης δανείου για αγορά ακινήτων από ιδιώτη είναι επίσης απλή.
Μερικές φορές τα άτομα αγοράζουν ακίνητα για να επενδύσουν «έξτρα κεφάλαια» και να λάβουν εισόδημα από την ενοικίαση ενός διαμερίσματος. Η μέθοδος θεωρείται πιο κερδοφόρα από τη διατήρηση κεφαλαίων σε κατάθεση σε τράπεζα. Εάν η κατάσταση αλλάξει και χρειάζονται χρήματα, τότε πωλείται ένα τέτοιο διαμέρισμα.
Μια επιχειρηματική συνεργασία δημιουργείται από δύο ή περισσότερα άτομα. Αυτή η μορφή εταιρείας επιτρέπει σε φίλους ή συναδέλφους να συγκεντρώσουν τα οικονομικά τους προκειμένου να αγοράσουν μεγαλύτερα ακίνητα. Για παράδειγμα, ένα μίνι ξενοδοχείο ή πολλά διαμερίσματα προς ενοικίαση ως «ήσυχα γραφεία». Πιστεύεται ότι η αγορά ακίνητης περιουσίας από ένα άτομο από μια επιχειρηματική σύμπραξη εγκυμονεί περισσότερους κινδύνους για τον αγοραστή. Οι εταίροι μπορεί να τσακωθούν, τότε ο αγοραστής μπορεί να παρασυρθεί άθελά του σε αγωγές λόγω της διαφωνίας ενός από τους εταίρους με τα αποτελέσματα της συναλλαγής.
Ο κύριος του έργου, ως νομικό πρόσωπο, μπορεί να είναι μια ανώνυμη εταιρεία ή μια εταιρεία περιορισμένης ευθύνης. Αυτός είναι ο δεύτερος πιο δημοφιλής τρόπος αγοράς ακινήτων. Ο κύριος του έργου αλληλεπιδρά με τον πελάτη βάσει συμφωνίας συμμετοχής σε μετοχικό κεφάλαιο ή συμφωνίας πώλησης και αγοράς, εάν το διαμέρισμα πωλείται σε κτίριο που έχει ήδη τεθεί σε λειτουργία. Άλλες JSC ή LLC μπορούν επίσης να πουλήσουν διαμερίσματα που αγόρασαν προηγουμένως για επενδυτικούς σκοπούς.
Εάν η LLC αγοράσει ένα διαμέρισμα, τότε γίνεται περιουσιακό στοιχείο της εταιρείας. Αντίστοιχα, καταχωρείται στον ισολογισμό. Για την πώληση ενός περιουσιακού στοιχείου, η συγκατάθεση πρέπει να καταγράφεται εγγράφως. Για παράδειγμα,
- πρακτικά της συνέλευσης των μετόχων·
- πρακτικά της συνεδρίασης των ιδρυτών.
Στη συνέχεια, η εταιρεία βρίσκει έναν αγοραστή και του πουλά το διαμέρισμα στο πλαίσιο συμφωνίας αγοραπωλησίας. Η μεταβίβαση ιδιοκτησίας έχει καταχωρηθεί στο Rosreestr. Ο αγοραστής πληρώνει την τιμή του διαμερίσματος στον λογαριασμό του πωλητή. Αξίζει να θυμηθούμε ότι ο πωλητής δεν είναι ο ιδιοκτήτης της εταιρείας Ivanov I.I., αλλά η ίδια η εταιρεία, η οποία ανήκει στον Ivanov. Επομένως, στα έγγραφα στο στοιχείο «Πωλητής» αναφέρεται το όνομα του οργανισμού που πούλησε το διαμέρισμα. Μετά την πληρωμή και την εγγραφή της ακίνητης περιουσίας από την LLC στον αγοραστή, τα μέρη υπογράφουν την πράξη αποδοχής και μεταβίβασης της ακίνητης περιουσίας.
Κίνδυνοι που σχετίζονται με την αγορά ενός διαμερίσματος από μια LLC
Στη Ρωσία, μια νομική οντότητα πρέπει να είναι εγγεγραμμένη στο Ενιαίο Κρατικό Μητρώο Νομικών Προσώπων (άρθρο 48 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας). Επομένως, ο αγοραστής θα πρέπει να βεβαιωθεί ότι η εταιρεία είναι πράγματι εγγεγραμμένη στο μητρώο και διεξάγει οικονομικές δραστηριότητες.
Συνήθως οι αγοραστές φοβούνται από τέτοιες στιγμές όπως ο έλεγχος των οικονομικών του οργανισμού. Αλλά είναι πιο εύκολο από όσο φαίνεται. Οι κατασκευαστικές εταιρείες δημοσιεύουν άδειες για το σπίτι στις ιστοσελίδες τους, καθώς και πληροφορίες για το εγκεκριμένο κεφάλαιο και αναφορές για χρηματοοικονομικές δραστηριότητες. Δείτε τη γραμμή «Κέρδη / ζημία για την περίοδο αναφοράς.» Ένα αρνητικό αποτέλεσμα ή μηδέν θα πρέπει να είναι ανησυχητικό. Αυτό σημαίνει ότι η εταιρεία είτε κήρυξε πτώχευση είτε θα το κάνει σύντομα. Και τότε οι πιστωτές θα αρχίσουν να αναλύουν τις συναλλαγές για την πώληση περιουσιακών στοιχείων και να τα επιστρέφουν μέσω των δικαστηρίων για να εξοφλήσουν τα χρέη ενός νομικού προσώπου. Η αγορά ακινήτων από μια LLC σε αυτή την περίπτωση δεν αξίζει τον κόπο.
Πώς να αγοράσετε ένα διαμέρισμα από νομικό πρόσωπο
Εάν ο πωλητής είναι προγραμματιστής, τότε:
- Πρέπει να επισημοποιήσετε το ακίνητο με συμφωνία συμμετοχής σε μετοχικό κεφάλαιο εάν το διαμέρισμα αγοράζεται στο στάδιο της κατασκευής. Τα μέρη συνάπτουν συμφωνία. Τα κεφάλαια του αγοραστή (μετόχου) μεταφέρονται στον λογαριασμό του προγραμματιστή. Όταν το σπίτι ολοκληρωθεί και τεθεί σε λειτουργία, τα μέρη υπογράφουν την πράξη αποδοχής και μεταφοράς του διαμερίσματος και τα έγγραφα υποβάλλονται για εγγραφή στο Rosreestr.
- Η συναλλαγή καταρτίζεται με σύμβαση πώλησης ακινήτου, εφόσον η κατοικία τεθεί σε λειτουργία. Μετά τη σύναψη της σύμβασης και την πληρωμή, τα έγγραφα μεταβιβάζονται για εγγραφή της μεταβίβασης κυριότητας.
Σε περίπτωση που ένα διαμέρισμα δεν πωληθεί από κατασκευαστή, η διαδικασία επισημοποιείται με σύμβαση πώλησης. Ωστόσο, είναι σημαντικό για τον αγοραστή να θυμάται ότι το διαμέρισμα είναι περιουσιακό στοιχείο της επιχείρησης, πράγμα που σημαίνει ότι ανήκει από κοινού στους ιδρυτές ή τους μετόχους. Η απουσία εγγράφου που να επιβεβαιώνει τη συγκατάθεση όλων των ιδιοκτητών για την πώληση καθιστά τη συναλλαγή παράνομη.
Το δικαίωμα της εταιρείας να κατέχει ένα διαμέρισμα ελέγχεται με απόσπασμα από το μητρώο. Αυτό είναι ένα έγγραφο που μπορεί να ζητήσει οποιοσδήποτε Ρώσος για να βεβαιωθεί ότι ο πωλητής έχει το δικαίωμα να διαθέσει το ακίνητο. Εάν η εταιρεία ισχυρίζεται ότι έχει το δικαίωμα βάσει της συμφωνίας DDU, τότε αυτό σημαίνει ότι το διαμέρισμα δεν υπάρχει ακόμη. Και απλώς εκχωρείται στον αγοραστή το δικαίωμα να το παραλάβει μετά την ολοκλήρωση του κτιρίου από τον κύριο του έργου.
Λίστα απαιτούμενων εγγράφων
Ο πωλητής πρέπει να έχει:
- τρέχον απόσπασμα από το Ενιαίο Κρατικό Μητρώο Νομικών Προσώπων (Ενιαίο Μητρώο Νομικών Προσώπων)·
- αντίγραφο του καταστατικού της εταιρείας·
- πρακτικά της συνεδρίασης των ιδρυτών κατά την οποία ελήφθη η απόφαση για την πώληση του περιουσιακού στοιχείου·
- έγγραφα που επιβεβαιώνουν την ιδιοκτησία της εταιρείας επί της ακίνητης περιουσίας·
- έτοιμη συμφωνία αγοραπωλησίας.
Εάν η πώληση δεν διαπραγματευτεί από τον διευθυντή της εταιρείας, τότε αυτό το άτομο πρέπει να έχει έγγραφα που επιβεβαιώνουν το δικαίωμά του να πραγματοποιήσει τη συναλλαγή. Αυτή είναι μια εντολή για την επιχείρηση ή ένα απόσπασμα από την περιγραφή θέσης εργασίας, το οποίο απαριθμεί τις ενέργειες που μπορεί να πραγματοποιήσει ένας υπάλληλος, καθώς και εξουσιοδότηση για το δικαίωμα σύναψης συμφωνίας και υπογραφής εγγράφων για λογαριασμό της εταιρείας.
Σύμφωνα με το άρθ. 30 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, η σύμβαση πρέπει απαραίτητα να αναφέρει:
- αντικείμενο της σύμβασης (κατά προτίμηση μια πλήρη περιγραφή του διαμερίσματος, συμπεριλαμβανομένης όχι μόνο της διεύθυνσης και της περιοχής, αλλά και μιας περιγραφής του τι υπάρχει στο δωμάτιο).
- στοιχεία των μερών στη συναλλαγή·
- τιμή.
Εάν ο αγοραστής δεν είναι σίγουρος ότι θα κατανοήσει μόνος του τις περιπλοκές της σύνταξης της σύμβασης, τότε μπορεί να επικοινωνήσει με τους δικηγόρους ακινήτων για να αποφύγει προβλήματα μετά τη συναλλαγή.
Παγίδες ενός συμβολαίου πώλησης
Κάθε συναλλαγή για αγοραπωλησία διαμερίσματος έχει τα θετικά και τα αρνητικά της. Είναι σημαντικό να κατανοήσουμε τις λεπτές αποχρώσεις. Υπάρχουν πολλοί όροι που οι αγοραστές και ο νόμος ερμηνεύουν διαφορετικά.
Για παράδειγμα, το συμβόλαιο πώλησης μπορεί να αναφέρει ότι το διαμέρισμα πωλείται «ως έχει». Ένα άτομο υπονοεί ότι μιλάμε για τη φυσική κατάσταση του αντικειμένου: παρουσία επικοινωνιών, διακόσμηση τοίχου και δαπέδου, παρουσία λαμπτήρων ή επίπλων. Αλλά η νομική έννοια είναι ευρύτερη. Το «ως έχει» σημαίνει ότι το διαμέρισμα πωλείται με όλα τα νομικά βάρη, εάν υπάρχουν. Εκείνοι. υπό την ακίνητη περιουσία, η πωλήτρια εταιρεία θα μπορούσε να πάρει ένα δάνειο και τώρα ο πιθανός χώρος διαβίωσής σας είναι ενεχυρασμένος στην τράπεζα. Με την υπογραφή του, ο αγοραστής συμφώνησε να το αγοράσει με το υπάρχον βάρος.
Επομένως, ασκήστε τη δέουσα επιμέλεια. Μην παραλείψετε να επισκεφθείτε το ακίνητο προς πώληση. Προσπαθήστε να αξιολογήσετε την κατάστασή του, καθώς και να ελέγξετε τη νομική καθαρότητα της συναλλαγής πριν συμφωνήσετε και υπογράψετε έγγραφα.
Μπορείτε να διαβάσετε το άρθρο στο περιοδικό της Kylie: https://qayli.com/journal/kak-kupit-kvartiru-u-yuridicheskogo-lica-plyusy-i-minusy-sdelki/