Η αγορά ενός διαμερίσματος απευθείας από τον κατασκευαστή είναι ο πιο βολικός, οικονομικός και ασφαλής τρόπος για να αγοράσετε ακίνητα σε ένα νέο κτίριο. Η δήλωση αυτή ισχύει μόνο εάν αμφότερες οι πλευρές, ο κύριος του έργου και ο επενδυτής, στα πλαίσια του νόμου, συμμορφώνονται με όλες τις διαδικασίες και απαιτήσεις που προτείνει το κράτος για τέτοιες συναλλαγές.
Στις περισσότερες περιπτώσεις, μπορείτε να αγοράσετε ένα διαμέρισμα από τον προγραμματιστή ακόμη και στο στάδιο της τοποθέτησης των θεμελίων. Αυτό δίνει περισσότερες ευκαιρίες για να παρακολουθήσετε προσωπικά την πρόοδο της κατασκευής, να ελέγξετε τον ρυθμό της και να προβλέψετε πιθανές καθυστερήσεις. Επιπλέον, το κόστος ενός διαμερίσματος στο αρχικό στάδιο της κατασκευής ενός κτιρίου κατοικιών μπορεί να είναι σημαντικά χαμηλότερο από ό,τι μετά την έναρξη λειτουργίας του. Και τέλος, η μορφή της σύμβασης, η οποία συνάπτεται μετά την έναρξη της κατασκευής, αλλά πριν από την έναρξη λειτουργίας του αντικειμένου, είναι η ασφαλέστερη για τον αγοραστή και τον ασφαλίζει έναντι πολλών κινδύνων.
Αγορά διαμερίσματος από έναν προγραμματιστή βήμα προς βήμα
Δεν υπάρχει καμία καθολική οδηγία για το πώς να επιλέξετε ένα διαμέρισμα, αλλά υπάρχουν ορισμένοι αυστηροί κανόνες που πρέπει να ακολουθήσει ένας αγοραστής εάν θέλει να κάνει μια κερδοφόρα αγορά διατηρώντας τα νεύρα και τα χρήματά του ανέπαφα.
Σύμφωνα με αυτούς τους κανόνες, μπορείτε να συντάξετε μια κατά προσέγγιση βήμα προς βήμα οδηγίες για την αγορά ενός διαμερίσματος από έναν προγραμματιστή. Αποτελείται από την ακόλουθη σειρά ενεργειών:
Βήμα πρώτο: Έλεγχος του Builder
Όλη η κανονιστική και συστατική τεκμηρίωση από έναν ευσυνείδητο προγραμματιστή είναι συνήθως διαθέσιμη για προβολή στον ιστότοπο της εταιρείας. Ωστόσο, η απουσία του δεν σημαίνει ότι δεν αξίζει να συνεργαστεί με αυτή την εταιρεία. Εάν θέλετε, μπορείτε να λάβετε ανεξάρτητα πληροφορίες στον ιστότοπο Rosreestr ή να ζητήσετε απόσπασμα από το Ενιαίο Κρατικό Μητρώο Νομικών Προσώπων, αναφέροντας τον ΑΦΜ του προγραμματιστή.
Τα ακόλουθα έγγραφα πρέπει να είναι διαθέσιμα:
- πιστοποιητικό εγγραφής και φορολογική εγγραφή ·
- ανοικτές άδειες με ένδειξη της περιόδου ισχύος τους·
- οικοδομική άδεια που εκδίδεται από τον δήμο·
- δήλωση σχεδιασμού.
Υπάρχει μια ειδική ενότητα στον ιστότοπο της Rosstat που παραθέτει πιθανές πτωχευμένες εταιρείες. Εάν μια συγκεκριμένη εταιρεία προγραμματισμού εμφανιστεί σε αυτή τη λίστα, υπάρχει πολύ υψηλός κίνδυνος να μην ολοκληρωθεί καθόλου η κατασκευή λόγω έλλειψης κεφαλαίων.
Κατά τη διαδικασία αγοράς ενός διαμερίσματος από έναν προγραμματιστή, μπορείτε επίσης να χρησιμοποιήσετε έμμεσες μεθόδους ελέγχου του. Τέτοιες μέθοδοι περιλαμβάνουν τη συμφωνία των πραγματικών όρων των δραστηριοτήτων της εταιρείας με αυτούς που αναφέρονται στα διαφημιστικά σλόγκαν. Για παράδειγμα, ένας προγραμματιστής μπορεί να μιλήσει για πολλά χρόνια επιτυχημένης δραστηριότητας στην αγορά ακινήτων, αλλά στην πραγματικότητα, κρίνοντας από τα νομοθετικά έγγραφα, δεν μπορεί να υπάρχει για όχι περισσότερο από μερικά χρόνια. Αυτό ισχύει και για εταιρείες που αντιγράφουν εν μέρει το όνομα πιο επιτυχημένων και έμπειρων ανταγωνιστών, βασιζόμενοι στην απροσεξία των αγοραστών.
Ορισμένοι προγραμματιστές που πωλούν διαμερίσματα κατά τη φάση κατασκευής οργανώνουν περιοδικές εκδρομές ελέγχου στο αντικείμενο, όπου καλούνται τόσο οι ήδη εγγεγραμμένοι κάτοχοι μετοχών όσο και οι πιθανοί αγοραστές που επιθυμούν να αγοράσουν ένα διαμέρισμα σε μια κατοικία υπό κατασκευή.
Σήμερα, ο μεγαλύτερος όγκος πληροφοριών αντλείται από το Διαδίκτυο και οι πληροφορίες για διάφορους προγραμματιστές δεν αποτελούν εξαίρεση. Υπάρχει ένας μεγάλος αριθμός φόρουμ και θεματικών πυλών ενημέρωσης που ειδικεύονται στα ακίνητα. Κάθε πόλη έχει τουλάχιστον έναν τέτοιο πόρο.
Είναι επιθυμητό να ενδιαφέρεστε για κριτικές ακριβώς σε τέτοιες σοβαρές και αποδεδειγμένες πύλες από ανεξάρτητη πλευρά. Το γεγονός είναι ότι τέτοιοι ιστότοποι πραγματοποιούν τη μετριοπάθεια πολύ προσεκτικά, με αποτέλεσμα να εξαλείφονται οι προσαρμοσμένες κριτικές σε πολλούς. Ωστόσο, τέτοια σχόλια δεν είναι δύσκολο να εντοπιστούν από μόνα τους: αγνοούν εντελώς ακόμη και τα παραμικρά ελαττώματα, έχουν ξεκάθαρο διαφημιστικό στυλ και συχνά είναι γεμάτα όρους που δεν είναι χαρακτηριστικοί της καθομιλουμένης.
Μια άλλη επιλογή για τον έλεγχο του προγραμματιστή είναι να ρωτήσετε για τα τελειωμένα, τεταγμένα και κατοικήσιμα αντικείμενα του. Μπορείτε να ρωτήσετε τους κατοίκους για την ποιότητα και την άνεση της στέγασης, διάφορες δυσκολίες που θα μπορούσαν να προκύψουν κατά την ενοικίαση διαμερισμάτων και εάν υπήρξαν μεγάλες καθυστερήσεις κατά την κατασκευή.
Βήμα δεύτερο: εκτέλεση και εγγραφή της σύμβασης
Εάν, μετά από ενδελεχή έλεγχο του προγραμματιστή, δεν υπάρχουν ανησυχίες για την αξιοπιστία του, μπορείτε να προχωρήσετε στο στάδιο της σύνταξης της σύμβασης. Οι πιο συνηθισμένες είναι δύο επιλογές για τη συναλλαγή: η συμφωνία αγοράς και πώλησης (PSA) και η συμφωνία συμμετοχής σε μετοχές (DDU).
Η αγορά διαμερίσματος από τον κατασκευαστή βάσει του DCT πραγματοποιείται μόνο μετά τη θέση σε λειτουργία του σπιτιού, καθώς αυτού του είδους η συναλλαγή είναι δυνατή μόνο εάν ο πωλητής είναι ήδη ο ιδιοκτήτης του σπιτιού. Μετά την έναρξη λειτουργίας του αντικειμένου, είναι η εταιρεία ανάπτυξης.
Το πλεονέκτημα αυτού του τύπου συμφωνίας είναι ότι δεν χρειάζεται να περιμένετε την ολοκλήρωση της κατασκευής και αμέσως μετά την εγγραφή της συναλλαγής με τη Rosreestr και την πληρωμή μιας αμοιβής, μπορείτε να μετακομίσετε σε ένα νέο διαμέρισμα. Μεταξύ των μειονεκτημάτων, αναφέρεται συχνότερα η τιμή του χώρου διαβίωσης, η οποία υπερβαίνει σημαντικά το κόστος ενός διαμερίσματος προς πώληση σε ένα σπίτι που μόλις χτίζεται.
Πολλοί προγραμματιστές, αν όχι οι περισσότεροι από αυτούς, προτιμούν να πουλήσουν διαμερίσματα αμέσως μετά την έναρξη των κατασκευαστικών εργασιών. Σε αυτή την περίπτωση, προτιμάται η DDU, η οποία υπόκειται σε υποχρεωτική κρατική εγγραφή και ασφαλίζει τα μέρη έναντι πολλών απρόβλεπτων περιστάσεων.
Σε γενικές γραμμές, η ουσία της συμφωνίας μετοχών έχει ως εξής. Ο αγοραστής μεταφέρει στον κύριο του έργου ένα συγκεκριμένο χρηματικό ποσό ίσο με το κόστος του διαμερίσματος που έχει επιλέξει, το οποίο ο κύριος του έργου χρησιμοποιεί για την κατασκευή του κτιρίου. Ως αποτέλεσμα, ο πρώτος γίνεται μέτοχος, λαμβάνει δηλαδή το δικαίωμα σε μερίδιο αυτής της ακίνητης περιουσίας.
Μεταξύ άλλων, το DDU ορίζει:
- όροι πληρωμής;
- εγγυήσεις και ασφάλειες·
- ακριβής τεχνική περιγραφή του διαμερίσματος.
- οικονομική αποζημίωση στον αγοραστή για υπέρβαση του χρόνου κατασκευής·
- υπολογισμός αποζημίωσης για απρόβλεπτη μείωση ή αύξηση της επιφάνειας του διαμερίσματος που καθορίζεται στη σύμβαση·
- δωρεάν διόρθωση ελαττωμάτων που έχουν προκύψει με υπαιτιότητα του κατασκευαστή ή του εργολάβου.
Μέχρι να τεθεί τελικά σε λειτουργία το σπίτι και να παραληφθούν τα κλειδιά, ο μέτοχος δεν θεωρείται ιδιοκτήτης του διαμερίσματος, αλλά μπορεί να πουλήσει τα δικαιώματα σε αυτό. Αυτό το φαινόμενο ονομάζεται εκχώρηση δικαιωμάτων αξίωσης και εμφανίζεται συχνά όταν, για παράδειγμα, ο κύριος του έργου πληρώνει τον ανάδοχο για χώρο διαβίωσης στο πλαίσιο του DDU.
Παρά τις θετικές πλευρές του DDU, έχει επίσης μια σειρά από μειονεκτήματα. Οι κύριοι κίνδυνοι που μπορεί να αντιμετωπίσει ο αγοραστής κατά τη σύναψη συμφωνίας συμμετοχής σε μετοχικό κεφάλαιο περιλαμβάνουν:
- Η ανάγκη να περιμένετε μέχρι να ολοκληρωθεί η κατασκευή. Εάν αγοράσετε ένα διαμέρισμα στο στάδιο της ανασκαφής, μπορεί να χρειαστούν αρκετά χρόνια για να λάβετε τα κλειδιά. από την άλλη, σε αυτή την περίπτωση, το οικονομικό όφελος θα είναι πολύ μεγαλύτερο.
- Υπέρβαση της προθεσμίας παράδοσης. Σύμφωνα με το νόμο, ο κύριος του έργου έχει το δικαίωμα να παρατείνει τον χρόνο εργασίας ενημερώνοντας τους μετόχους δύο μήνες πριν από την αλλαγή της τελικής ημερομηνίας. Δυστυχώς, υπάρχουν περιπτώσεις που με αυτόν τον τρόπο η κατασκευή καθυστέρησε αρκετά χρόνια πέρα από τον συμφωνημένο χρόνο.
- Αποσβέσεις περιουσιακών στοιχείων. Σε ορισμένες περιπτώσεις, όταν οι όροι της σύμβασης παραβιάζονται με υπαιτιότητα του προγραμματιστή, είναι υποχρεωμένος να επιστρέψει τα κεφάλαια στον αγοραστή. Έτσι, για παράδειγμα, συμβαίνει όταν, για κάποιο λόγο, η κατασκευή διακόπτεται ή παγώνει για αόριστο χρονικό διάστημα. Τα κεφάλαια επιστρέφονται στον κάτοχο του μετοχικού κεφαλαίου στον παλιό όγκο, ενώ αυτή τη στιγμή το μέσο κόστος στέγασης μπορεί να αυξηθεί σημαντικά.
- Η αύξηση της επιφάνειας του διαμερίσματος. Κατά τη διαδικασία κατασκευής μιας κατοικίας, η δήλωση σχεδιασμού της μπορεί να αλλάξει, για την οποία ο κύριος του έργου υποχρεούται επίσης να ενημερώσει τους μετόχους. Και αν στην περίπτωση ενός μικρότερου διαμερίσματος, η εταιρεία επιστρέφει τη διαφορά στον ιδιοκτήτη, τότε σε περίπτωση αύξησης, ο αγοραστής πρέπει να την πληρώσει με όχι πάντα ευνοϊκούς όρους.
Άλλα συστήματα συμβάσεων στην αγορά, τα οποία συνήθως αναφέρονται ως «γκρίζα», δεν εγγυώνται την καθαρότητα της συναλλαγής για τον αγοραστή και δεν συνεπάγονται αποζημίωση για αποκλίσεις μεταξύ υποσχέσεων και αποτελεσμάτων. Τέτοια συστήματα περιλαμβάνουν: προκαταρκτική DDU, προκαταρκτική DCT, συμφωνία κράτησης, συμφωνίες δανείου ή συνεπένδυσης. Εκτός από το γεγονός ότι αυτές οι συναλλαγές δεν έχουν καταχωρηθεί στο Rosreestr, ορισμένες από αυτές δεν συνεπάγονται καθόλου ιδιοκτησία κατοικίας, αλλά καθιστούν τον αγοραστή πιστωτή του προγραμματιστή ή του επιβάλλουν πρόσθετη οικονομική ευθύνη.
Βήμα τρίτο: αποδοχή του διαμερίσματος
Στο τέλος της κατασκευής, πραγματοποιείται επιτροπή εμπειρογνωμόνων μιας πολυκατοικίας, μετά την οποία τίθεται επίσημα σε λειτουργία. Από αυτή τη στιγμή, εντός τριών μηνών, ο κύριος του έργου και ο αγοραστής / μέτοχος πρέπει να συντάξουν πράξη αποδοχής και μεταβίβασης ακινήτου.
Πριν το συντάξει, ο αγοραστής πρέπει να επιθεωρήσει προσεκτικά το τελειωμένο διαμέρισμα, να ελέγξει προσεκτικά όλες τις τεχνικές αποχρώσεις, να εξαλείψει ή να επιβεβαιώσει τις ασυνέπειες στην περιοχή, να ελέγξει την ποιότητα των τελειωμάτων και των βοηθητικών υπηρεσιών. Σε περίπτωση ελαττωμάτων, ο προγραμματιστής πρέπει να τα εξαλείψει με δικά του έξοδα. Εάν αποκαλυφθούν ελλείψεις ή γάμος μετά τη συμφωνία του πιστοποιητικού αποδοχής, μπορεί να είναι δύσκολο να καθοριστεί η ευθύνη για τη διόρθωσή τους.
Μετά την εγγραφή της πράξης, ο αγοραστής πρέπει να καθορίσει την ιδιοκτησία στο Rosreestr. Για να γίνει αυτό, πρέπει να παρέχει:
- δήλωση;
- το διαβατήριο?
- συμφωνία με τον προγραμματιστή που επιβεβαιώνει το δικαίωμα στέγασης·
- πράξη αποδοχής και μεταφοράς·
- σχέδιο ΔΔΠ.
Μετά την υποβολή των εγγράφων αυτών και την καταβολή του κρατικού τέλους εντός μηνός, ο ιδιοκτήτης λαμβάνει πιστοποιητικό εγγραφής.
Διαβάστε ένα άρθρο στο περιοδικό της Kylie: https://qayli.com/journal/kak-kupit-kvartiru-ot-zastroyshchika/