Πόσος χρόνος χρειάζεται για να χτιστεί ένα πολυώροφο κτίριο;

Πρωτότυπο άρθρο στο περιοδικό

Η αγορά ενός διαμερίσματος σε ένα νέο κτίριο είναι μια μακροπρόθεσμη επένδυση και μια κερδοφόρα αγορά όσον αφορά τις σύγχρονες ιδέες για την άνεση. Η κύρια κατοικία όχι μόνο επιτρέπει τη μοντελοποίηση του εσωτερικού του διαμερίσματος κατά την κρίση σας, αλλά και τη διαμονή σε ένα κτίριο που σχεδιάστηκε και κατασκευάστηκε σύμφωνα με τις πιο πρόσφατες απαιτήσεις και πρότυπα, χρησιμοποιώντας σύγχρονα υλικά και εξοπλισμό.

Μία από τις δημοφιλείς ποικιλίες μιας τέτοιας αγοράς είναι η αγορά ενός διαμερίσματος σε ένα σπίτι υπό κατασκευή — αυτή η επιλογή είναι κατάλληλη για όσους θέλουν να αποκτήσουν στέγη για τον εαυτό τους ή τους συγγενείς τους στο μέλλον. Μέχρι σήμερα, ο μεγαλύτερος χώρος διαβίωσης των πολυκατοικιών πωλείται πολύ πριν από τη λήξη της προθεσμίας για την παράδοσή τους. Παρόλα αυτά, μια τέτοια συναλλαγή είναι πάντα γεμάτη κινδύνους: υπάρχουν περιπτώσεις όπου η κατασκευή «παγώνει» για αόριστο χρονικό διάστημα ή η εγκατάσταση δεν τίθεται καθόλου σε λειτουργία.

Για να αποφύγετε όσο το δυνατόν περισσότερο αυτούς τους κινδύνους, για να περιηγηθείτε κατά προσέγγιση στον ρυθμό κατασκευής, θα πρέπει να γνωρίζετε πόσο κατά μέσο όρο κατασκευάζεται ένας ξεχωριστός τύπος πολυώροφου κτιρίου , ποια είναι τα στάδια κατασκευής, πόσο διαρκούν, και τι μπορεί να προκαλέσει καθυστέρηση στην κατασκευή ενός σπιτιού.

Τα κύρια στάδια της κατασκευής μιας πολυκατοικίας

Η κατασκευή οποιουδήποτε κτιρίου, συμπεριλαμβανομένων των πολυώροφων κτιρίων, ξεκινά με την ανάπτυξη ενός έργου. Περιλαμβάνει: ένα έργο οργάνωσης κατασκευής (POS) και ένα έργο εκτέλεσης εργασιών (PPR) — αυτά τα δύο έγγραφα ρυθμίζουν πλήρως τη διαδικασία κατασκευής.

Το POS ελέγχει τους όρους και τις προϋποθέσεις κατασκευής, περιλαμβάνει το master plan του κτιρίου και την τεκμηρίωση επικοινωνίας. Το PPR ρυθμίζει τη διαδικασία εργασίας, τις συνθήκες χρήσης του κατασκευαστικού εξοπλισμού και μηχανισμών, διασφαλίζει τις κατάλληλες συνθήκες για την προστασία της εργασίας και την περιβαλλοντική ασφάλεια.

Μετά τη συμφωνία και έγκριση του έργου ξεκινά η απευθείας ανέγερση πολυκατοικίας. Τα βασικά του βήματα περιλαμβάνουν:

1. Προετοιμασία εδάφους. Σε αυτό το στάδιο, το επιλεγμένο κομμάτι γης περιφράσσεται, καθαρίζεται, ισοπεδώνεται. Καταρτίζεται ένα σχέδιο για την τοποθέτηση επικοινωνιών, καθορίζεται η θέση των διοικητικών και βοηθητικών χώρων. Ανάλογα με την περιοχή του μελλοντικού σπιτιού, η προετοιμασία μπορεί να διαρκέσει από μία εβδομάδα έως ένα μήνα.
2. Σήμανση. Με τη βοήθεια μηχανισμών υψηλής τεχνολογίας εφαρμόζεται ακριβές σχέδιο των αξόνων του κτιρίου στο έδαφος, αξιολογείται προσεκτικά, καθώς τυχόν παραβιάσεις στη διάταξη μετά την έναρξη της κατασκευής μπορεί να οδηγήσουν σε ανεπανόρθωτες συνέπειες. Η σήμανση, ανάλογα με το σχήμα και το μέγεθος του κτιρίου, διαρκεί αρκετές ημέρες.
3. Ανασκαφή. Αυτό το στάδιο περιλαμβάνει το σκάψιμο ενός λάκκου θεμελίωσης με βαρύ κατασκευαστικό εξοπλισμό, την τοποθέτηση τάφρων, την εγκατάσταση υπόγειων βοηθητικών εγκαταστάσεων και την εγκατάσταση πασσάλων. Η φάση της ανασκαφής διαρκεί συνήθως από δύο εβδομάδες έως ενάμιση έως δύο μήνες.
4. Τοποθέτηση θεμελίων. Ένα μείγμα σκυροδέματος τοποθετείται στο λάκκο και τις τάφρους, σχηματίζοντας μια σταθερή βάση για το κτίριο. Ο χρόνος των εργασιών θεμελίωσης μπορεί να διαφέρει, ανάλογα με την εποχή του χρόνου και τον καιρό. Συνολικά, αυτό το χρονικό διάστημα διαρκεί από ενάμιση έως τέσσερις μήνες.
5. Εγκατάσταση. Σε αυτό το στάδιο, τοποθετείται το κουτί του κτιρίου: εξωτερικοί τοίχοι, εσωτερικά χωρίσματα, στέγες. Η εγκατάσταση είναι το μεγαλύτερο στάδιο κατασκευής και μπορεί να διαρκέσει από ενάμιση χρόνο.
6. Μηχανική Δικτύων. Αφού ολοκληρωθεί η τοποθέτηση του κουτιού του σπιτιού, γίνεται νερό, ρεύμα, φυσικό αέριο, αποχέτευση, τοποθετούνται μετρητές στα διαμερίσματα. Η τοποθέτηση των μηχανικών δικτύων διαρκεί από έξι μήνες έως ένα χρόνο.
7. Εργασίες τελικής επεξεργασίας και προετοιμασίας της περιοχής. Σε αυτό το στάδιο, πραγματοποιούνται εσωτερικές εργασίες φινιρίσματος σε έτοιμα διαμερίσματα, η κοντινή περιοχή είναι εξωραϊσμένη: τοποθετείται άσφαλτος, τοποθετούνται παρτέρια, τοποθετούνται φράγματα, τοποθετούνται παγκάκια, τοποθετούνται κατασκευές σε παιδικές χαρές. Η τελική και προπαρασκευαστική εργασία διαρκεί από τρεις έως έξι μήνες.
8. Ανάθεση. Μετά την ολοκλήρωση των εργασιών, συγκεντρώνεται μια επιτροπή, συμπεριλαμβανομένων εκπροσώπων της εταιρείας ανάπτυξης και των ρυθμιστικών αρχών. Στη συνεδρίαση της επιτροπής γίνεται λεπτομερής ανάλυση της συμμόρφωσης του κτιρίου με το δηλωθέν έργο και λαμβάνεται απόφαση για τη θέση του σε λειτουργία, εφόσον δεν διαπιστωθούν σημαντικές ελλείψεις. Εάν διαπιστωθούν αποκλίσεις, η επιτροπή μπορεί να υποχρεώσει τον προγραμματιστή να τις διορθώσει εντός του συμφωνημένου χρονικού πλαισίου. Το στάδιο της θέσης σε λειτουργία του σπιτιού μπορεί να διαρκέσει έως και έξι μήνες.

Τι καθορίζει την ταχύτητα κατασκευής ενός πολυώροφου κτιρίου;

Κάθε στάδιο της ανέγερσης μιας πολυκατοικίας διαρκεί ένα συγκεκριμένο χρονικό διάστημα. Μερικές φορές τα όρια αυτού του διαστήματος μπορεί να είναι πολύ μακρινά από άποψη χρόνου, καθώς πολλοί παράγοντες επηρεάζουν την περίοδο που δαπανάται για την εκτέλεση ορισμένων τύπων εργασίας.

Ο χρόνος παράδοσης του αντικειμένου και η ολοκλήρωση κάθε σταδίου κατασκευής του κτιρίου εξαρτάται από τις ακόλουθες προϋποθέσεις:

• Κατασκευή σπιτιού. Ανάλογα με τον τύπο του σπιτιού και την τεχνολογία κατασκευής, οι προθεσμίες για την ολοκλήρωση των αντικειμένων μπορεί να διαφέρουν πολύ. Έτσι, ο μέσος χρόνος που δαπανάται για την κατασκευή ενός πολυώροφου κτιρίου πάνελ είναι 1-1,5 χρόνια, ενώ η κατασκευή ενός σπιτιού από τούβλα, κατά την οποία χρησιμοποιείται χειροκίνητη τοποθέτηση, διαρκεί συνήθως 3-4 χρόνια. Τα μονολιθικά κτίρια, ανάλογα με την περιοχή, χτίζονται σε 2-3 χρόνια.
• Δάπεδα. Η ταχύτητα κατασκευής εξαρτάται άμεσα από τον αριθμό των ορόφων του σπιτιού, με εξαίρεση μόνο κτίρια από τούβλα, το ύψος των οποίων δεν μπορεί να υπερβαίνει τους 18 ορόφους.
• Σεισμολογικές και γεωλογικές συνθήκες. Σε περιοχές με αυξημένη σεισμολογική δραστηριότητα ή αστάθεια του εδάφους, χρησιμοποιούνται πρόσθετοι ενισχυτικοί πασσάλοι, οι οποίοι τοποθετούνται σε σημαντικό βάθος. Ως αποτέλεσμα, αυτό επηρεάζει άμεσα την αύξηση του χρόνου κατασκευής.
• Κλιματικές συνθήκες και εποχικότητα. Ο ρυθμός στερεοποίησης του κονιάματος σκυροδέματος και άλλων οικοδομικών μιγμάτων, ο χρόνος εγκατάστασης των πασσάλων θεμελίωσης εξαρτάται από τη θερμοκρασία περιβάλλοντος.
• χαρακτηριστικά πρόσοψης. Εάν η πρόσοψη του κτιρίου έχει πρόσθετα διακοσμητικά στοιχεία, ο χρόνος παράδοσης του αντικειμένου μπορεί να αυξηθεί.
• Υπόγεια, βοηθητικά κτίρια και βοηθητικοί χώροι. Αυτά τα μέρη του κτιρίου αυξάνουν την έκτασή του, απαιτούν επιπλέον εξωτερικές και εσωτερικές εργασίες, με αποτέλεσμα την αύξηση του χρόνου κατασκευής.
• Παράδοση υλικών. Ορισμένα υλικά κατασκευής και φινιρίσματος, ιδιαίτερα σπάνια που χρησιμοποιούνται για την κατασκευή κατοικιών επαγγελματικής κατηγορίας, μπορούν να παραδοθούν από μακρινές περιοχές ή άλλες χώρες. Ο χρόνος που δαπανάται για την παράδοσή τους περιλαμβάνεται επίσης στο συνολικό χρόνο εργασίας.

Κανονικά, κάθε έργο πολυκατοικίας περιέχει μία ή περισσότερες τεχνικές διακοπές. Για παράδειγμα, κατά την κατασκευή κτιρίων από τούβλα, μια τέτοια παύση λαμβάνεται τη χειμερινή περίοδο, όταν οι παγετοί εμποδίζουν την κανονική στερεοποίηση των τούβλων και οι συνθήκες εργασίας δεν πληρούν τα υγειονομικά πρότυπα. Κατά την εγκατάσταση ενός μονολιθικού σπιτιού, γίνονται επίσης διαλείμματα για τη στερεοποίηση κάθε στρώματος της δομής.

Λόγοι μη τήρησης των προθεσμιών παράδοσης του αντικειμένου

Όλες οι τεχνικές αποχρώσεις από τις οποίες εξαρτάται η ταχύτητα κατασκευής, κατά κανόνα, ορίζονται στο έργο. Ωστόσο, δεν είναι λίγες οι φορές που μια πολυκατοικία τίθεται σε λειτουργία πολύ πέρα ​​από το καθορισμένο όριο, που είναι το πιο συνηθισμένο πρόβλημα για τους επενδυτές. Θεωρείται επιτρεπτή η υπέρβαση της προθεσμίας κατά δύο ή τρεις μήνες το πολύ, ενώ η καθυστέρηση έξι μηνών ή ενός έτους αποτελεί ήδη λόγο προσφυγής στα δικαστήρια με αξίωση χρηματικής αποζημίωσης.

Υπάρχουν διάφοροι λόγοι για τους οποίους μπορεί να καθυστερήσει η παράδοση ενός ακινήτου και δεν εξαρτώνται όλοι από την κακή πίστη της εταιρείας ανάπτυξης. Τις περισσότερες φορές, η μη έγκαιρη θέση σε λειτουργία ενός τελειωμένου σπιτιού διευκολύνεται από:

• Σύνδεση μηχανικών επικοινωνιών . Η σύναψη συμβάσεων με παρόχους υπηρεσιών κοινής ωφέλειας, η γραφειοκρατία για τη σύνδεση ενός νέου κτιρίου σε αυτά τα δίκτυα μπορεί να διαρκέσει απροσδόκητα μεγάλο χρονικό διάστημα.
• Έγγραφα γης . Το οικόπεδο που καταλαμβάνεται από την ανέγερση πολυκατοικίας πρέπει να ανήκει ή να χρησιμοποιείται επίσημα από την εταιρεία ανάπτυξης. Εάν δεν υπάρχουν τέτοια νομικά έγγραφα, είναι αδύνατο να τεθεί σε λειτουργία το σπίτι. Σε μια τέτοια κατάσταση, οι δικαστικές διαδικασίες μπορούν να συνεχιστούν για χρόνια, μέχρι την επ’ αόριστον δέσμευση του αντικειμένου.
• Ασυνέπεια έργου . Η επιτροπή εμπειρογνωμόνων για την παράδοση του αντικειμένου μπορεί να αποκαλύψει τις ασυνέπειές της με τη δηλωμένη τεκμηρίωση του έργου. Σε αυτή την περίπτωση καθορίζεται ένα διάστημα, συνήθως αρκετών μηνών, για τη διόρθωση των ανακριβειών.
• Αστοχία των Οργάνων της Αρχιτεκτονικής . Οι ρυθμιστικές αρχές ελέγχουν το αντικείμενο για αρχιτεκτονικά λάθη, μη συμμόρφωση με τα τεχνικά πρότυπα. Εάν βρεθούν, μπορούν να επιβάλουν απαγόρευση θέσης σε λειτουργία του σπιτιού μέχρι να διορθωθούν όλες οι ανακρίβειες και οι ελλείψεις.
• Ανεπαρκής χρηματοδότηση . Στην πράξη, αυτός είναι ο πιο συνηθισμένος λόγος καθυστερημένης παράδοσης του αντικειμένου. Η καθυστέρηση μπορεί να οφείλεται σε σφάλματα και ελλείψεις στην εκτίμηση του έργου ή σε άλλους απρόβλεπτους παράγοντες: απότομη αύξηση του κόστους δομικών υλικών και καυσίμων, αλλαγές στους όρους προμήθειας. Στη χειρότερη περίπτωση, αυτό μπορεί να οδηγήσει σε πτώχευση της εταιρείας ανάπτυξης, με αποτέλεσμα η κατασκευή να παγώσει μέχρι να μεταβιβαστεί σε άλλο ιδιοκτήτη.

Οι νομικοί κανόνες προβλέπουν μηχανισμούς που επιτρέπουν στον επενδυτή να προστατεύεται σε περίπτωση απρόβλεπτων καθυστερήσεων στην κατασκευή και την παράδοση κατοικιών. Για να γίνει αυτό, η σύμβαση καθορίζει τις προθεσμίες παράδοσης και το ποσό της χρηματικής αποζημίωσης σε περίπτωση σημαντικής υπέρβασης αυτών των προθεσμιών. Όπως δείχνει η πρακτική, οι περισσότεροι προγραμματιστές συναντούν τους πελάτες τους στα μισά του δρόμου — και τα ζητήματα αποζημίωσης επιλύονται εξωδικαστικά.