Όσον αφορά την αγορά ενός διαμερίσματος, στη συναλλαγή εμφανίζονται αρκετά μεγάλα χρηματικά ποσά. Σε πολύ σπάνιες περιπτώσεις, η σύμβαση συνάπτεται εφάπαξ, με εφάπαξ καταβολή της συνολικής αξίας του ακινήτου. Ουσιαστικά, στην αρχή συντάσσεται η προκαταρκτική του εκδοχή ή και προφορική συμφωνία μεταφοράς συγκεκριμένου ποσού έναντι μελλοντικής πληρωμής.
Στην καθημερινή ζωή, το ποσό αυτό αναφέρεται ως ενέχυρο. Δεδομένου ότι οποιαδήποτε συναλλαγή μπορεί να μην πραγματοποιηθεί για πολλούς λόγους, όλοι οι πιθανοί αγοραστές ενδιαφέρονται για το ερώτημα: πώς να επιστρέψετε μια κατάθεση για ένα διαμέρισμα βάσει σύμβασης;
Τι είναι το ενέχυρο βάσει σύμβασης πώλησης;
Πρώτα πρέπει να καταλάβετε τι ακριβώς ονομάζεται ενέχυρο, σύμφωνα με το νόμο. Με τον όρο αυτό εννοείται κάποιο μη σταθερό ποσό που ο αγοραστής μεταφέρει στον πωλητή και αυτός το αποδέχεται ως μελλοντική πληρωμή και ως εγγύηση της τελικής συναλλαγής. Με άλλα λόγια, ο αγοραστής, με τη βοήθεια αυτών των κεφαλαίων, κατοχυρώνει το δικαίωμα αγοράς κατοικίας και ο πωλητής αναλαμβάνει να το πουλήσει στον συγκεκριμένο αγοραστή.
Υπάρχουν δύο είδη εξασφάλισης: η προκαταβολή και η κατάθεση, ενώ μόνο η τελευταία ρυθμίζεται από το νόμο. Σύμφωνα με τα άρθρα 380 και 381 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, η κατάθεση επιβάλλει στα μέρη ορισμένες υποχρεώσεις και ευθύνη για παραβίαση των όρων της σύμβασης.
Η προκαταβολή, με τη σειρά της, αν και χρησιμεύει ως ένα είδος εγγυητή της τελικής μεταβίβασης της ιδιοκτησίας από τον πωλητή στον αγοραστή, δεν εγγυάται την 100% εκπλήρωση όλων των υποχρεώσεων και στις περισσότερες περιπτώσεις δεν οδηγεί σε κυρώσεις κατά του μέρους που παραβίασε τα προκαταρκτικά συμφωνητικά.
Είναι σημαντικό να γνωρίζετε ότι για να κάνετε κατάθεση, είναι απαραίτητο να συντάξετε ένα προσύμφωνο, στο οποίο αναφέρεται ότι το ποσό που μεταφέρεται στον αγοραστή είναι ακριβώς κατάθεση. Διαφορετικά, θα αναγνωρίζεται αυτόματα ως προκαταβολή με όλες τις επακόλουθες συνέπειες.
Υπάρχει δυνατότητα επιστροφής προκαταβολής ή προκαταβολής για διαμέρισμα κατά τη λήξη της σύμβασης;
Σε μια ιδανική κατάσταση, όλα αποδεικνύονται αρκετά απλά. Ο αγοραστής και ο πωλητής συντάσσουν προσύμβαση με προκαταβολή ή κατάθεση και μετά από κάποιο χρονικό διάστημα μετά την πλήρη εξόφληση συντάσσουν συμβόλαιο πώλησης σε συμβολαιογράφο. Ωστόσο, εάν η συναλλαγή δεν εξελιχθεί τόσο ομαλά, είναι σημαντικό να γνωρίζετε εάν η προκαταβολή για το διαμέρισμα επιστρέφεται σε περίπτωση βλάβης;
Οποιοσδήποτε τύπος υποθήκης για ακίνητα μπορεί να επιστραφεί, αλλά καθένα από αυτά έχει τις δικές του αποχρώσεις και κανόνες.
Επιστροφή της προκαταβολής για το διαμέρισμα
Η εξασφάλιση μιας συναλλαγής με κατάθεση συνεπάγεται ορισμένες κυρώσεις για παραβίαση των όρων της από ένα από τα μέρη. Όλα αυτά τα σημεία προδιαγράφονται είτε σε προσύμφωνο αγοραπωλησίας, είτε σε συμφωνία κατάθεσης, η οποία μπορεί να συναφθεί τόσο με μεσιτικό γραφείο όσο και απευθείας με τον πωλητή.
Σύμφωνα με το άρθρο 381 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, εάν ο αγοραστής αποφασίσει να αρνηθεί τη συναλλαγή, ολόκληρο το ποσό της κατάθεσης παραμένει στον πωλητή. Εξαιρέσεις είναι μόνο εκείνες οι περιπτώσεις όπου, για βάσιμους λόγους, ο αγοραστής δεν μπορούσε να εμφανιστεί την καθορισμένη ημέρα για τη σύναψη της κύριας σύμβασης, αλλά προειδοποίησε για αυτό εκ των προτέρων. Τότε το προσύμφωνο μπορεί να παραταθεί χωρίς την εφαρμογή κυρώσεων. Επίσης, η σύμβαση κατάθεσης υπόκειται σε ακύρωση σε περίπτωση ανωτέρας βίας.
Σε σύγκριση με τον αγοραστή, ο πωλητής φέρει λίγο μεγαλύτερη ευθύνη για την αποτυχία των συμφωνιών λόγω υπαιτιότητάς του. Εάν άλλαξε γνώμη για την πώληση του διαμερίσματος ακριβώς στον αγοραστή με τον οποίο συνήψε τη συμφωνία κατάθεσης, είναι υποχρεωμένος να επιστρέψει το ποσό της κατάθεσης σε διπλάσιο μέγεθος. Το ποσό αυτής της ποινής μπορεί να είναι μικρότερο, αλλά μόνο με την προϋπόθεση ότι έχει συμφωνηθεί εκ των προτέρων και διευκρινίζεται στη συμφωνία.
Παρά την αυστηρότητα των κανόνων που περιγράφονται στους νόμους, μπορεί κανείς να ακούσει συχνά την ερώτηση: πώς να επιστρέψετε την κατάθεση εάν αλλάξετε γνώμη για την αγορά ενός διαμερίσματος; Μια τέτοια εξέλιξη γεγονότων, αν και σπάνια, είναι αρκετά πιθανή. Μερικές φορές προκύπτουν περιστάσεις όταν, λόγω σοβαρής ασθένειας, ο αγοραστής δεν μπορεί να εκπληρώσει τις υποχρεώσεις του βάσει της προκαταρκτικής σύμβασης πώλησης. Ή η τράπεζα αρνείται να του χορηγήσει στεγαστικό δάνειο. Σε αυτή την περίπτωση, μπορεί να υπολογίζει στην επιστροφή της κατάθεσης, αλλά μόνο με μία προϋπόθεση: τέτοιοι κίνδυνοι πρέπει να λαμβάνονται υπόψη εκ των προτέρων και να καταγράφονται στο συμβόλαιο. Τα μέρη έχουν το δικαίωμα να εισαγάγουν σε αυτήν οποιαδήποτε στοιχεία θεωρούν αναγκαία, συμπεριλαμβανομένων αυτών αυτού του είδους.
Επιστροφή της προκαταβολής κατά την αγορά διαμερίσματος
Προκαταβολή είναι κάθε μορφή εξασφάλισης που δεν είναι κατάθεση. Η επιστροφή της προκαταβολής με τη λύση της σύμβασης πώλησης είναι δυνατή σε κάθε περίπτωση, εκτός εάν στο προσύμφωνο ορίζονται άλλοι όροι. Αυτοί οι όροι μπορεί να περιέχουν αναφορά κυρώσεων. Σύμφωνα με αυτούς, εάν ο αγοραστής είναι ο υπαίτιος της αποτυχίας της συναλλαγής, ο πωλητής έχει το δικαίωμα να παρακρατήσει ολόκληρο το ποσό της προκαταβολής ή μέρος αυτής ως αποζημίωση.
Το ίδιο ισχύει και για τον πωλητή. Εάν, μετά τη μεταφορά της προκαταβολής, άλλαξε γνώμη ή βρήκε άλλον αγοραστή, ο πρώτος αγοραστής μπορεί επίσης να διεκδικήσει αποζημίωση. Ωστόσο, αυτό συμβαίνει μόνο όταν η προκαταβολή προβλέπει τέτοια αποζημίωση.
Δεδομένου ότι η προκαταβολή δεν ρυθμίζεται πλήρως από το νόμο, στην πράξη, όταν πρόκειται για δικαστήριο, επιβάλλονται ελάχιστες ποινές σε έναν από τους δράστες και στις περισσότερες περιπτώσεις, το προσύμφωνο απλώς λύεται και η προκαταβολή επιστρέφεται.
Μερικές φορές υπάρχουν πληροφορίες ότι εάν η συναλλαγή τερματιστεί λόγω υπαιτιότητας του αγοραστή, ο πωλητής έχει το δικαίωμα να κρατήσει την προκαταβολή για τον εαυτό του. Αυτό δεν είναι αλήθεια, διότι από τη σκοπιά του νόμου, η ίδια η έννοια της προκαταβολής δεν συνεπάγεται πολύ σοβαρή ευθύνη. Μάλιστα, ορισμένα δικαστήρια μπορούν ακόμα να ικανοποιήσουν την αξίωση του πωλητή εάν αποδειχθεί ότι λόγω της άρνησης του αγοραστή να συναλλάσσεται, υπέστη κάποια ζημία.
Σε περίπτωση που ο πωλητής αρνηθεί να επιστρέψει τα προκαταβολικά κεφάλαια, ο αγοραστής πρέπει να προσφύγει στο δικαστήριο. Εάν δεν είναι ένοχος για τη διατάραξη της συναλλαγής, ο πωλητής μπορεί ακόμη και να κατηγορηθεί για αδικαιολόγητο πλουτισμό. Επίσης, ο αγοραστής έχει το δικαίωμα να απαιτήσει ένα ορισμένο ποσοστό κεφαλαίων για την προσωρινή χρήση της προκαταβολής.
Σε ποια περίπτωση η προκαταβολή δεν επιστρέφεται;
Η επιστροφή της προκαταβολής για ένα διαμέρισμα, εάν έχει εκδοθεί με τη μορφή προκαταβολής, είναι αδύνατη για διάφορους λόγους. Το πρώτο από αυτά είναι η μεταβίβαση εξασφαλίσεων, η οποία συνοδεύεται από προφορικές συμφωνίες. Εάν ο πωλητής σε αυτήν την κατάσταση αρχίσει να αρνείται την ύπαρξη επιστρεφόμενης προκαταβολής κατά την αγορά ενός διαμερίσματος, θα είναι σχεδόν αδύνατο να αποδειχθεί το γεγονός ότι έλαβε τα χρήματα. Ως εκ τούτου, οι ειδικοί συνιστούν ανεπιφύλακτα να εξασφαλιστεί τουλάχιστον η συναλλαγή με απόδειξη ή καλύτερα να συνταχθεί συμφωνία προκαταβολής ή κατάθεσης.
Ο δεύτερος λόγος, όπως ήδη προαναφέρθηκε, είναι να συμπεριληφθούν στη σύμβαση ενεχύρου ρήτρες σχετικά με την επιστροφή ή τη μη επιστροφή του. Εάν ειπώθηκε εκεί ότι εάν ο αγοραστής δεν έχει βάσιμους λόγους για τη λύση της σύμβασης, η προκαταβολή παραμένει στον πωλητή, ο πρώτος δεν μπορεί να ζητήσει επιστροφή χρημάτων. Κατά προτίμηση, ο παραδειγματικός χαρακτήρας τέτοιων σοβαρών λόγων θα πρέπει επίσης να αναφέρεται στη συμφωνία.
Ο τρίτος λόγος για να κρατήσει ο πωλητής την προκαταβολή είναι η αντίστοιχη δικαστική απόφαση. Μια θετική ετυμηγορία για μια τέτοια αξίωση είναι δυνατή σε περίπτωση που αποδειχθεί βαριά παραβίαση των συμφωνιών από την πλευρά του αγοραστή.
Πώς να συντάξετε ένα προσύμφωνο;
Με τη βοήθεια μιας προκαταρκτικής συμφωνίας, είναι δυνατό να διορθωθεί το γεγονός της μεταφοράς όχι μόνο κατάθεσης, αλλά και προκαταβολής. Η σύμβαση καταρτίζεται και, κατά προτίμηση, επικυρώνεται από συμβολαιογράφο, εάν είναι επιθυμητό, περιλαμβάνονται σε αυτήν διευκρινιστικά σημεία που έχουν συμφωνηθεί από τα μέρη. Το προσύμφωνο πρέπει να περιέχει τις ακόλουθες πληροφορίες:
- τα αρχικά του πωλητή και του αγοραστή·
- στοιχεία διαβατηρίου και διεύθυνση κατοικίας·
- περιγραφή του αντικειμένου της συναλλαγής με ένδειξη της αξίας της·
- προθεσμία για την εκπλήρωση των υποχρεώσεων·
- το ποσό της κατάθεσης με την υποχρεωτική ένδειξη ότι μιλάμε για την κατάθεση?
- ευθύνη των μερών και την τύχη της προκαταβολής σε περίπτωση καταγγελίας της σύμβασης.
Όσον αφορά την υποθήκη επί ακινήτων, η οικονομική ζημία και ευθύνη βαρύνει τον ένοχο. Στην πραγματικότητα, αμφιλεγόμενες υποθέσεις σε θέματα ποιος φταίει απαντώνται παντού. Επομένως, η καλύτερη λύση κατά τη μεταφορά προκαταβολής ή κατάθεσης στον πωλητή θα ήταν η σύνταξη μιας προκαταρκτικής συμφωνίας πώλησης και αγοράς με την υποχρεωτική συμπερίληψη ρητρών για όλες τις θεωρητικά πιθανές καταστάσεις που θα μπορούσαν να οδηγήσουν σε κατάρρευση των συμφωνιών. Είναι ιδανικό εάν μια τέτοια προκαταρκτική συμφωνία συντάσσεται με τη βοήθεια ενός καλού δικηγόρου και λαμβάνει υπόψη όλες τις αμοιβαίες επιθυμίες των μερών.
Διαβάστε ένα άρθρο στο περιοδικό της Kylie: https://qayli.com/journal/avans-pri-pokupke-kvartiry-ego-vozvrashchayut-ili-net/