Ποιες συναλλαγές είναι δυνατές με ακίνητα: τα χαρακτηριστικά, τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματά τους

Κάποιος αγοράζει ένα διαμέρισμα μια φορά στη ζωή. Ένας άλλος αγοράζει και πουλά συνεχώς κάτι, καθιστώντας τα ακίνητα κύρια πηγή εισοδήματος. Τι είδους συναλλαγές ακινήτων υπάρχουν το 2021 και πόσο επικερδείς είναι, αξίζει να εξεταστούν λεπτομερέστερα.

Βασικές συναλλαγές ακινήτων: τι είναι

Ο πωλητής έβαλε το διαμέρισμα προς πώληση και ο αγοραστής συμφωνεί να το αγοράσει. Αυτή η αλληλεπίδραση ονομάζεται «συμφωνία». Οι κύριοι τύποι συναλλαγών ακινήτων είναι άμεσες, εναλλακτικές, δωρεάν. Κάθε ένα διαφέρει ως προς τη σύνθεση των συμμετεχόντων και τα σχεδιαστικά χαρακτηριστικά.

Συμμετέχοντες και είδη συναλλαγών ακινήτων

Τα κύρια κόμματα είναι:

• πελάτης;
• πωλητής.

Μερικές φορές εμπλέκεται ένας κτηματομεσίτης ή ένα κτηματομεσιτικό γραφείο. Κατά την αγορά ενός στεγαστικού δανείου, ένα πιστωτικό ίδρυμα ή μια τράπεζα θα γίνει μέρος της συναλλαγής.

Στάδια μιας συναλλαγής ακινήτων (εκτός από το έντυπο)

Τα στάδια και τα χαρακτηριστικά των συναλλαγών ακινήτων μπορεί να ποικίλλουν, αλλά περιλαμβάνουν κυρίως:

1. Προσφέρει διαμέρισμα προς πώληση. Ο πωλητής δημοσιεύει μια αγγελία στα μέσα ενημέρωσης και σε ιστότοπους αφιερωμένους στο εμπόριο ακινήτων. Ή συνάπτει συμφωνία πώλησης με μεσιτικό γραφείο — σε αυτήν την περίπτωση, τη δημοσίευση των αγγελιών αναλαμβάνει ο διαχειριστής της εταιρείας.
2. Υποβολή και έγκριση προτάσεων. Ανεξάρτητα από το τι είναι οι συναλλαγές ακινήτων, ο πωλητής και ο αγοραστής θα διαπραγματευτούν, προσπαθώντας να αποκομίσουν το μέγιστο όφελος.
3. Αίτηση για χρηματοδότηση. Λιγότεροι από τους μισούς Ρώσους μπορούν να αγοράσουν κατοικίες με δικά τους χρήματα. Ως εκ τούτου, ο αγοραστής θα πρέπει να συνάψει σύμβαση υποθήκης με την τράπεζα.
4. Έλεγχος της νομικής καθαρότητας της συναλλαγής. Υπάρχουν πολλά άρθρα όπου ο αγοραστής συμβουλεύεται να πραγματοποιήσει μια σειρά ενεργειών για να ελέγξει εάν υπάρχει βάρος στο διαμέρισμα. Αλλά είναι καλύτερα να συμβουλευτείτε έναν δικηγόρο που ειδικεύεται σε συναλλαγές και συνθήκες ακινήτων.
5. Υπογραφή της σύμβασης πώλησης και άλλων εγγράφων. Ως αποτέλεσμα, ο αγοραστής λαμβάνει τα κλειδιά του διαμερίσματος και ο πωλητής λαμβάνει τα χρήματα. Η συναλλαγή έχει καταχωρηθεί στο Rosreestr.

Ταξινόμηση συναλλαγών ακινήτων

Οι μεσίτες διακρίνουν 2 βασικούς τύπους συναλλαγών. Αυτή είναι μια άμεση και εναλλακτική συναλλαγή.

Άμεση ή δωρεάν προσφορά

Εάν η αγγελία αναφέρει ότι η συναλλαγή είναι άμεση, τότε το διαμέρισμα πωλείται από τον ιδιοκτήτη και όχι από μεσάζοντα. Αυτός είναι ο απλούστερος τύπος συναλλαγής — αφορά μόνο έναν αγοραστή και έναν πωλητή.

Χαρακτηριστικά μιας άμεσης συναλλαγής ακινήτων και τα πλεονεκτήματά της:

1. Υψηλή ταχύτητα αγοράς και πώλησης. Δεδομένου ότι όλα είναι έτοιμα (και χρήματα και ένα διαμέρισμα), η σύμβαση μπορεί να συναφθεί σε 1 ημέρα. Θα χρειαστούν έως και 30 ημέρες για να ολοκληρωθεί η συναλλαγή στο Rosreestr.
2. Ελάχιστος κίνδυνος αποτυχίας της συμφωνίας. Η μείωση του χρόνου σκέψης σας δίνει περισσότερες πιθανότητες επιτυχίας.

Ωστόσο, ακόμη και η πιο απλή επιλογή έχει μειονεκτήματα. Μεταξύ των μειονεκτημάτων κατά τη σύναψη μιας άμεσης συναλλαγής με ακίνητα είναι:

1. Κακή ποιότητα δέουσας επιμέλειας. Χωρίς νομικές γνώσεις, είναι εύκολο να κάνεις λάθος. Μπορεί να συμβεί ότι μετά τη σύναψη της σύμβασης, οι συγγενείς του πωλητή θα αρχίσουν να αμφισβητούν την αγορά στο δικαστήριο. Τέτοιες καταστάσεις στη δευτερογενή αγορά κατοικίας στη Ρωσία — 10-15% ετησίως.
2. ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΕΣ δυσκολιες. Ο αριθμός των άμεσων συναλλαγών το 2021 δεν ξεπερνά το 20-25%. Ο λόγος για τα προβλήματα αυτού του είδους των συναλλαγών ακινήτων έγκειται στο χαμηλό εισόδημα των αγοραστών. Πολλοί αναγκάζονται να πάρουν δάνειο για να πληρώσουν την αγορά ενός διαμερίσματος.
3. Προβληματικός πωλητής. Ακόμα κι αν ο αγοραστής έχει το 100% του ποσού, μπορεί να αποδειχθεί ότι ο πωλητής δεν πρόκειται απλώς να πουλήσει το διαμέρισμα. Σκοπεύει να αγοράσει άλλο ακίνητο. Επομένως, έχοντας συμφωνήσει με τον αγοραστή, πρόκειται να εκκενώσει το σπίτι αμέσως αφού βρει μια κατάλληλη επιλογή, η οποία μπορεί να διαρκέσει περισσότερο από ένα μήνα. Ως εκ τούτου, αρχίζει να καθυστερεί τις προθεσμίες για διάφορους λόγους. Ως αποτέλεσμα, ο αγοραστής κάνει μια κατάθεση, μετά την οποία περιμένει πολύ καιρό για την απελευθέρωση του χώρου διαβίωσης.

Τα οφέλη μιας άμεσης συμφωνίας είναι σημαντικά. Όμως, στην πράξη, αποδεικνύεται ότι η σιωπή των πληροφοριών και τα επακόλουθα προβλήματα είναι το κύριο χαρακτηριστικό μιας άμεσης συναλλαγής ακινήτων. Οι μεσίτες σημειώνουν ότι οι πραγματικά άμεσες συναλλαγές και τα διαμερίσματα χωρίς φόρτο είναι σπάνια στη χώρα.

Εναλλακτική συμφωνία

Έως και το 80% των συναλλαγών στη ρωσική δευτερογενή αγορά ακινήτων είναι εναλλακτικές πωλήσεις. Οι άνθρωποι αλλάζουν τόπο διαμονής. Κάποιος πάει να σπουδάσει ή να δουλέψει, κάποιος παντρεύεται ή το αντίστροφο χωρίζει. Ως εκ τούτου, οι άνθρωποι πουλούν τη δική τους κατοικία για να αγοράσουν μια άλλη. Αυτή η πώληση είναι μια εναλλακτική συναλλαγή ακινήτων.

Είναι εύκολο να καταλάβει κανείς ποια είναι η ιδιαιτερότητα μιας εναλλακτικής συμφωνίας. Ο αγοραστής δεν έχει αρκετά χρήματα για να πληρώσει ολόκληρο το ποσό. Για την επίλυση του προβλήματος, οι άνθρωποι λαμβάνουν δάνεια ή προσπαθούν να διαπραγματευτούν ένα πρόγραμμα δόσεων. Ο πωλητής μπορεί να συμφωνήσει με δόσεις, αλλά τότε δεν θα έχει αρκετά χρήματα για να αγοράσει ένα νέο διαμέρισμα. Μπορείτε να περιμένετε τον κατάλληλο αγοραστή. Ωστόσο, όσο μικρότερη είναι η πόλη, τόσο λιγότερο πρόθυμοι να αγοράσουν και περισσότεροι αυτοί που θέλουν να πουλήσουν.

Ως εκ τούτου, οι Ρώσοι συνδέουν μεσίτες για να οργανώσουν την πώληση και την αγορά ακινήτων. Χρησιμοποιώντας τη βάση δεδομένων, ο μεσίτης θα επιλέξει γρήγορα επιλογές, θα οργανώσει τη δέουσα επιμέλεια και θα μπορέσει να βρει έναν αντικαταστάτη εάν ένα από τα μέρη της σύμβασης αρνηθεί να αγοράσει. Οι μεσίτες φτιάχνουν αλυσίδες από 3-4 μέρη για να βοηθήσουν τους ανθρώπους να αποκτήσουν αυτό που χρειάζονται σε σύντομο χρονικό διάστημα.

Πλεονεκτήματα μιας εναλλακτικής συμφωνίας:

1. Μέση ταχύτητα. Ο μεσίτης ξοδεύει χρόνο στην επιλογή των επιλογών. Ίσως όμως η αλυσίδα να έχει ήδη συναρμολογηθεί και το διαμέρισμά σας είναι ο ίδιος ο «κρίκος που λείπει» που έλειπε.
2. Η ικανότητα να επιμένεις σε μια τιμή. Οι άνθρωποι τείνουν πάντα να πουλάνε υψηλά και να αγοράζουν χαμηλά. Στην περίπτωση που ένας μεσίτης δραστηριοποιείται, τα μέρη της συναλλαγής δεν χρειάζεται να σπαταλούν τα νεύρα τους — αρκεί να εκφράσουν τις επιθυμίες τους. Ο ίδιος ο μεσίτης θα διαπραγματευτεί και θα επιλέξει επιλογές για τη σύναψη συμφωνίας διάθεσης στέγης.
3. Εγγυήσεις. Το μεσιτικό γραφείο σίγουρα θα ελέγξει τη νομική καθαριότητα του διαμερίσματος και θα το κάνει επαγγελματικά.

Υπάρχουν και μειονεκτήματα. Είναι πολύ δύσκολο να είσαι συμβαλλόμενο μέρος σε μια εναλλακτική συμφωνία χωρίς την παρουσία μεσίτη. Οι περιστάσεις ασκούν πίεση σε ένα άτομο, προσπάθειες από την άλλη πλευρά να επιτύχουν ευνοϊκές συνθήκες για τον εαυτό τους. Υπάρχει μεγάλος κίνδυνος να παρασυρθούν σε μια κατάσταση όπου οι άνθρωποι καθυστερούν να εκπληρώσουν τις υποχρεώσεις τους μετά την πραγματοποίηση μιας κατάθεσης. Δεν παραβιάζει τα πολιτικά δικαιώματα μιας συμφωνίας ακινήτων, αλλά μπορεί να είναι αρκετά τρομακτικό.

Είναι δυνατόν να απλοποιηθούν οι υπάρχοντες τύποι συναλλαγών με διαμερίσματα

Οι έμπειροι μεσίτες πιστεύουν ότι η συμφωνία δεν είναι μόνο δυνατή, αλλά θα πρέπει να απλοποιηθεί. Αυτό θα απαιτήσει μια σειρά από βήματα:

1. Κάντε μια λίστα εργασιών. Από τη βασική λίστα ενεργειών, επιλέξτε αυτές που είναι κατάλληλες για μια συγκεκριμένη κατάσταση.
2. Θέστε προθεσμίες, δηλ. ο χρόνος που διατίθεται για την ολοκλήρωση κάθε βήματος. Σε περίπτωση που η σκηνή έχει σταματήσει, σκεφτείτε ένα εναλλακτικό βήμα. Μην καθυστερείτε τη διαδικασία για μια εβδομάδα, και μετά άλλη μια εβδομάδα, ενώ περιμένετε να λειτουργήσει το αρχικό σχέδιο. Σχεδιάζετε να βρείτε έναν αγοραστή τοποθετώντας μια διαφήμιση, αλλά δεν υπάρχει κατάλληλος; Αλλάξτε την τιμή ή την τακτική αναζήτησης. Αυτή η δυνατότητα θα παραμείνει για όλους τους τύπους συναλλαγών ακινήτων.
3. Ελέγξτε την ετοιμότητα όλων των εγγράφων πριν θέσετε το διαμέρισμα προς πώληση.
4. Ρωτήστε αξιόπιστους δικηγόρους εκ των προτέρων. Διαβάστε κριτικές. Διαμορφώστε τη γνώμη σας.

Οι συναλλαγές ακινήτων είναι μια χρονοβόρα και αγχωτική διαδικασία. Μπορείτε όμως να ελαχιστοποιήσετε τις δυσάρεστες και δύσκολες στιγμές. Θυμηθείτε: η υψηλής ποιότητας και προσεκτική προετοιμασία για την πώληση είναι η μισή επιτυχία.

Διαβάστε ένα άρθρο στο περιοδικό της Kylie: https://qayli.com/journal/kakie-sdelki-vozmojny-s-obektami-nedvijimosti-ih-osobennosti-plyusy-i-minusy/