Η ακίνητη περιουσία είναι ακίνητη περιουσία που αποτελείται από γη και κτίρια που χτίζονται σε αυτήν, καθώς και άλλους πόρους που δεν μπορούν να μετακινηθούν. Η αγορά ακινήτων είναι κλάδος της οικονομίας που καλύπτει συναλλαγές για αγοραπωλησίες, μίσθωση κτιρίων και κατασκευών.
Η έννοια της αγοράς ακινήτων
Το ακίνητο κατά την κατανόηση των περισσότερων ανθρώπων είναι ένα διαμέρισμα σε μια πολυκατοικία ή μια μονοκατοικία για μια ξεχωριστή οικογένεια. Επομένως, ο ορισμός της αγοράς ακινήτων περιλαμβάνει τις κατηγορίες των οικιστικών και μη ακινήτων.
Οι κύριες κατηγορίες οικιστικών ακινήτων:
- διαμέρισμα;
- διαμέρισμα;
- αρχοντικό?
- Συνεταιριστικό σπίτι?
- μονοκατοικία?
- εξοχικό σπίτι;
- βίλα.
Οι διαστάσεις του διαμερίσματος και η επιφάνεια περιγράφονται σε μέτρα και τετραγωνικά μέτρα. Καθορίσει:
- οικιστική και μη οικιστική περιοχή·
- θερμαινόμενο και μη θερμαινόμενο.
Μη οικιστικά ακίνητα ή εμπορικά — πρόκειται για κτίρια που ανήκουν σε νομικά πρόσωπα. Αυτά περιλαμβάνουν καταστήματα, εργοστάσια, κτίρια τραπεζών, αστικές υποδομές — μνημεία, παιδικές χαρές, περίπτερα κ.λπ.
Οι βασικές έννοιες της αγοράς ακινήτων περιλαμβάνουν επίσης τις κατηγορίες πωλητή και αγοραστή, ενοικιαστή και ιδιοκτήτη. Οι μεταξύ τους σχέσεις ρυθμίζονται από συμβάσεις αστικού δικαίου.
Χαρακτηριστικά της ρωσικής αγοράς κατοικιών
Στη Ρωσία, μια ενεργή αγορά ακινήτων άρχισε να διαμορφώνεται τη δεκαετία του ’90. Το έναυσμα για αυτό ήταν ο νόμος «Περί ιδιοκτησίας στην ΕΣΣΔ». Εισήγαγε τον όρο «ιδιωτική ιδιοκτησία». Στην ΕΣΣΔ, τα διαμερίσματα ανήκαν στο κράτος. Ένα άτομο έλαβε ακίνητο, ζούσε σε αυτό, μπορούσε να το ανταλλάξει με ένα διαμέρισμα σε άλλη πόλη, αλλά δεν μπορούσε να το πουλήσει με κέρδος, αφού σύμφωνα με το νόμο το διαμέρισμα παρέμενε σε κρατική ιδιοκτησία. Η ιδιωτικοποίηση της δεκαετίας του ’90 δημιούργησε την αγορά ακινήτων ως αγορά αγοραπωλησίας διαμερισμάτων.
Η διαδικασία ιδιωτικοποίησης ήταν η δωρεάν μεταβίβαση της κρατικής περιουσίας σε ιδιώτες. Ο αντίστοιχος νόμος εγκρίθηκε τον Ιούλιο του 1991 — Αρ. 1541-1. Μέχρι τώρα, δεν έχουν χρησιμοποιήσει όλοι το δικαίωμα ιδιωτικοποίησης του ζωτικού τους χώρου στη Ρωσία. Περίπου το 30% των διαμερισμάτων που εκδόθηκαν στην ΕΣΣΔ παρέμειναν μη ιδιωτικοποιημένα.
Έτσι, η αγορά ακινήτων έχει γίνει ένα από τα αποτελέσματα της διαδικασίας ιδιωτικοποίησης. Ένα άτομο που έχει ολοκληρώσει τη διαδικασία ιδιωτικοποίησης έχει το δικαίωμα να διαθέτει περιουσία — να πουλήσει, να ανταλλάξει, να δωρίσει, να κληροδοτήσει, να μισθώσει ή να διαθέσει με άλλο τρόπο. Σκοπός της αγοράς ακινήτων είναι να βοηθήσει ένα άτομο να ασκήσει τα νόμιμα δικαιώματά του.
Τα κύρια χαρακτηριστικά της αγοράς ακινήτων
Το ακίνητο έχει τρία βασικά χαρακτηριστικά:
- Δεν μπορεί να μετακινηθεί.
- Η τοποθεσία επηρεάζει την αγοραία αξία του. Η τιμή μπορεί να παρουσιάζει διακυμάνσεις, ανάλογα με το τι συμβαίνει στην αγορά: η ζήτηση αυξάνεται με χαμηλή προσφορά ή, αντίθετα, η προσφορά υπερβαίνει σημαντικά τη ζήτηση. Η τιμή επηρεάζεται επίσης από το κλίμα, το περιβάλλον στην περιοχή, την απομακρυσμένη αστική υποδομή και ακόμη και τους θορυβώδεις γείτονες.
- Στο αντικείμενο επισυνάπτονται έγγραφα που επιβεβαιώνουν την ιδιοκτησία του ιδιοκτήτη. Τα ακίνητα υπόκεινται στο δικαίωμα κατοχής, χρήσης και διάθεσης, ελέγχου.
Θέματα της αγοράς ακινήτων: ποια προβλήματα ονομάζουν
Τα στοιχεία της αγοράς ακινήτων περιστρέφονται γύρω από την αλληλεπίδραση δύο οντοτήτων — του πωλητή και του αγοραστή. Η μεταξύ τους σχέση διέπεται από σύμβαση πώλησης.
Αντικείμενα είναι το διαμέρισμα και η αξία του. Όταν ο αγοραστής σκέφτεται την τιμή, του φαίνεται ότι ο πωλητής πήρε τον μέσο αριθμό οροφής. Επομένως, βλέπει το καθήκον του στο πώς να μειώσει την τιμή. Οι άνθρωποι συμφωνούν εύκολα μόνο με το κόστος από τους προγραμματιστές, συνειδητοποιώντας ότι αυτή η τιμή αποτελείται από:
- το κόστος των υλικών που χρησιμοποιούνται στην κατασκευή ·
- μισθοί εργαζομένων?
- μεταφορά φόρων στον προϋπολογισμό·
- αναμενόμενα κέρδη από την εταιρεία.
Ο αγοραστής μπορεί να μην συμφωνεί με το κόστος, αλλά θεωρητικά κατανοεί ότι αυτό δεν θα επηρεάσει την αγορά ακινήτων και τον κατασκευαστή.
Είναι πιο δύσκολο για έναν πωλητή στη δευτερογενή αγορά. Θυμάται πόσο κοστίζουν οι επισκευές και προσπαθεί να πάρει πίσω τουλάχιστον μερικά από τα χρήματα, αλλά αναγκάζεται να διαφωνήσει με έναν πιθανό αγοραστή. Τι να κάνετε για κάθε ένα από τα μέρη και πώς διαμορφώνονται οι τιμές, αξίζει να εξεταστεί λεπτομερέστερα.
Τι είναι σημαντικό να γνωρίζει ο πωλητής και ο αγοραστής
Ένας πιθανός πωλητής συνιστάται να συμπεριλάβει το στοιχείο «ανάλυση τιμών για παρόμοια ακίνητα στην περιοχή» στην έννοια της αγοράς ακινήτων κατοικιών. Μπορείτε να προσδιορίσετε τη μέση τιμή των διαφημιζόμενων πωλήσεων ή να πραγματοποιήσετε ανάλυση εύλογης αξίας. Έτσι θα μάθετε για πόσο στην πραγματικότητα μπορείτε να πουλήσετε ένα διαμέρισμα. Εάν η επισκευή θα σας κοστίσει το 25% αυτού του κόστους ή περισσότερο, τότε οι μεσίτες συνιστούν να την εγκαταλείψετε. Ένα διαμέρισμα που είναι 1,5-2 φορές πιο ακριβό από τον μέσο όρο της αγοράς θα είναι δύσκολο να πουληθεί.
Η αγορά ακινήτων σε μια περιοχή/πόλη/περιοχή της Ρωσίας μπορεί να αποτελείται από εκατοντάδες σπίτια. Αλλά μόνο μερικά από αυτά είναι προς πώληση ανά πάσα στιγμή. Η προσφορά σε σχέση με τη ζήτηση καθορίζει εάν η περιφερειακή αγορά ακινήτων ενδιαφέρεται για πωλητές ή αγοραστές. Όταν υπάρχουν πολλά σπίτια, αλλά λίγοι αγοραστές, οι τιμές πέφτουν. Και το αντίστροφο: όταν υπάρχουν λίγες προσφορές, και υπάρχουν πολλοί που θέλουν να αγοράσουν, τότε οι τιμές ανεβαίνουν.
Η ρωσική αγορά ακινήτων στις αρχές της δεκαετίας του 1990 ήταν ο τομέας των χαμηλών τιμών. Αγοράσαμε και πουλούσαμε ελάχιστα. Κυρίως αυτοί που μετακόμισαν σε άλλη πόλη ή μετανάστευσαν από τη χώρα. Στο δεύτερο μισό της δεκαετίας του ’90, διαμερίσματα σε νέα κτίρια εμφανίστηκαν προς πώληση σε μεγάλες πόλεις. Μέχρι τότε, η σημασία της αγοράς ακινήτων είχε αυξηθεί και εμφανίστηκαν μεσιτικά γραφεία — εταιρείες που βοήθησαν τους πολίτες να λύσουν το στεγαστικό τους πρόβλημα.
Η δυναμική των αλλαγών στις τιμές των ακινήτων στη Ρωσία τη δεκαετία του ’90 του ΧΧ αιώνα:
- Ξεκίνησε το 1992-1993 με τιμή 400-600 $ ανά τετραγωνικό μέτρο.
- 1994-1996 — η τιμή αυξήθηκε 1,5 φορές — έως και 600-900 $:
- Το 1996 θυμόμαστε για τις μέγιστες τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο — αυξήθηκαν κατά 2 φορές σε σύγκριση με τις αρχικές.
Στο μέλλον, οι τιμές γίνονταν χαμηλότερες κάθε χρόνο και στις αρχές της δεκαετίας του 2000 επέστρεψαν στο αρχικό επίπεδο. Αλλά εάν η τιμή σε δολάρια έπεσε, τότε η τιμή σε ρούβλια συνέχισε να αυξάνεται λόγω της αλλαγής της συναλλαγματικής ισοτιμίας του δολαρίου.
Η τιμή του ακινήτου λαμβάνει υπόψη δύο παράγοντες:
- εκτίμηση της κατάστασης του ακινήτου·
- πρόσφατες συγκρίσιμες πωλήσεις.
Πώς διαμορφώνονται οι τιμές των κατοικιών
Υπάρχουν μια σειρά από χαρακτηριστικά που μπορούν να αυξήσουν την αξία ενός διαμερίσματος. Μια οικογένεια μπορεί να βρει περισσότερη αξία στο διαμέρισμά της από μια άλλη, αυξάνοντας έτσι την αξία της προσφοράς. Μεταξύ αυτών των παραγόντων:
- όμορφη θέα από το παράθυρο?
- καθαρός αέρας λόγω της έλλειψης βιομηχανικών επιχειρήσεων στην περιοχή.
- την απουσία κουνουπιών και μυγών, επειδή τα παράθυρα έχουν διπλά τζάμια ή επειδή «δεν φτάνουν στον 9ο όροφο», στον οποίο βρίσκεται το διαμέρισμα.
Ως εκ τούτου, εκτός από τους μεσίτες, οι εκτιμητές εργάζονται στη Ρωσία. Βοηθούν στην αντικειμενική αξιολόγηση των πλεονεκτημάτων και των μειονεκτημάτων του διαμερίσματος που σας αρέσει.
Η επιμέτρηση της εύλογης αξίας και τα χαρακτηριστικά της
Οι εκτιμήσεις ακινήτων γίνονται από εκτιμητές. Αυτοί είναι ειδικοί των οποίων οι υπηρεσίες χρειάζονται εάν η κατοικία αγοράζεται με υποθήκη. Ο εκτιμητής ενεργεί βάσει του ομοσπονδιακού νόμου «Περί Δραστηριοτήτων Εκτίμησης» Αρ. 135-FZ της 29ης Ιουλίου 1998. Πρέπει:
- αναλύει έγγραφα·
- επιλέξτε μια μέθοδο αξιολόγησης·
- ετοιμάσει επίσημη έκθεση.
Για παράδειγμα, η μέθοδος κόστους περιλαμβάνει τον υπολογισμό του κόστους που θα έπρεπε να προκύψει εάν σήμερα ήταν απαραίτητο να αναπαραχθεί ένα αντίγραφο του αντικειμένου που αποτιμάται, με βάση τις τιμές των υλικών. Τότε αφαιρείται η φθορά, δηλ. μείωση του κόστους στέγασης, λαμβάνοντας υπόψη τον αριθμό των ετών λειτουργίας. Έτσι μπορείτε να αξιολογήσετε ένα σπίτι ή ένα διαμέρισμα. Για τα επαγγελματικά κτίρια χρησιμοποιείται η μέθοδος του εισοδήματος, λαμβάνοντας υπόψη πιθανά έσοδα από εκμετάλλευση ακινήτων, φόρους και συντελεστή κεφαλαιοποίησης ομοειδών αντικειμένων.
Η ανάλυση συγκρίσιμων πωλήσεων περιλαμβάνει τη σύγκριση αυτού του ακινήτου με παρόμοια ακίνητα που πωλήθηκαν πρόσφατα στην ίδια περιοχή. Αυτό βοηθά τον ειδικό να καταλάβει εάν η τιμή είναι δίκαιη και συγκρίσιμη με την τρέχουσα αγορά. Το διαμέρισμα συγκρίνεται με άλλα, στα οποία ο ίδιος αριθμός δωματίων, περιοχή, αριθμός ορόφων, ηλικία, κατάσταση.
Εάν σχεδιάζετε να βάλετε ένα διαμέρισμα προς πώληση, τότε μπορείτε να κάνετε μια παρόμοια ανάλυση μόνοι σας για να βεβαιωθείτε ότι οι τιμές στην περιοχή σας είναι σχεδόν δίκαιες. Για να γίνει αυτό, θα πρέπει να υπολογίσετε την κατά προσέγγιση εκτίμηση για την κατασκευή του διαμερίσματος που παρουσιάζεται για ανάλυση.
Πρέπει να περιμένουμε πτώση των τιμών στην αγορά ακινήτων το 2022;
Η σωστή απάντηση είναι όχι. Σε μια κρίση, η αγορά ακινήτων παγώνει. Οι πελάτες εξαφανίζονται πρώτοι. Υπάρχουν μόνο εκείνοι που πρέπει να επιλύσουν επειγόντως το ζήτημα. Για παράδειγμα, όσοι ταξιδεύουν στο εξωτερικό. Και πίσω τους αφαιρούνται προσφορές από όσους τα διαμερίσματα δεν έχουν ζήτηση.
Απαραίτητη προϋπόθεση για τη μείωση των τιμών στην αγορά ακινήτων είναι η μείωση του κόστους των υλικών ή η μείωση του κόστους εργασίας. Χωρίς αυτό, οι τιμές δεν θα πέσουν.
Εποχές και μέσες τιμές ακινήτων: Πώς να προσδιορίσετε τις τάσεις
Εάν ένας δυνητικός αγοραστής πάρει την τιμή πώλησης 10 διαμερισμάτων που πωλήθηκαν στην περιοχή ενδιαφέροντος για αυτόν και υπολογίσει τον αριθμητικό μέσο όρο από αυτούς, τότε αποδεικνύεται ότι οι μισές προσφορές κοστίζουν περισσότερο από το ληφθέν ποσό και το δεύτερο μισό — πιο λιγο. Οι μεσίτες προσφέρουν να συγκρίνουν τη μέση τιμή για αρκετούς μήνες για να κατανοήσουν την τάση της αγοράς.
Αλλά πρέπει να θυμόμαστε ότι η αγορά κατοικίας εξαρτάται από την εποχικότητα. Για διαμερίσματα σε παραθαλάσσιες πόλεις, η κορύφωση των τιμών είναι το καλοκαίρι. Η ελάχιστη τιμή τους θα έρθει τον χειμώνα. Οι ίδιες τάσεις, αλλά λιγότερο εμφανείς, λειτουργούν και σε άλλες πόλεις. Επομένως, πάρτε για σύγκριση όχι τρεις διαδοχικούς μήνες ενός έτους, αλλά τρεις ίδιους μήνες σε τρία διαφορετικά έτη: 2022, 2021, 2020.
Γενικές τάσεις:
- Οι τιμές είναι υψηλότερες την άνοιξη. Οι συναλλαγές είναι 2 φορές περισσότερες από το καλοκαίρι. Οι άνθρωποι σε όλες τις χώρες είναι πιο ενεργοί στην αγορά διαμερισμάτων την άνοιξη. Οι ψυχολόγοι το αποδίδουν στην κούραση του χειμώνα και στην επιθυμία για αλλαγή.
- Το καλοκαίρι επιβραδύνεται η αγορά ακινήτων. Έχει να κάνει με την περίοδο των εορτών. Τα παιδιά τελειώνουν το σχολείο, προετοιμάζονται για εισαγωγή ή καλοκαιρινές διακοπές και οι γονείς δεν είναι έτοιμοι να αγοράσουν και να πουλήσουν ακίνητα.
- Το φθινόπωρο, ο αριθμός των συναλλαγών ακινήτων αυξάνεται ξανά, αλλά δεν φτάνει τα ανοιξιάτικα νούμερα.
- Το χειμώνα, ο αριθμός των πωλήσεων μειώνεται ξανά.
Εάν είστε αγοραστής, τότε θα πρέπει να προσέξετε τις εποχές με χαμηλότερες τιμές στην περιοχή σας. Για παράδειγμα, καλοκαίρι και χειμώνα. Εάν ο πωλητής, φροντίστε να χρησιμοποιήσετε τα οφέλη της άνοιξης.
Ανεξάρτητα από το τι τάσεις υπάρχουν στην αγορά ακινήτων, τελικά, το χρηματικό ποσό που θα εισπραχθεί για ένα διαμέρισμα θα καθοριστεί με συμφωνία μεταξύ πωλητή και αγοραστή. Κάθε πλευρά μπορεί να υποστηρίξει τη θέση της, αλλά η συμφωνία είναι συνήθως το αποτέλεσμα κάποιου συμβιβασμού σε κάθε πλευρά. Και ο πωλητής και ο αγοραστής πρέπει να το θυμούνται αυτό.
Αρχικό άρθρο: https://qayli.com/journal/chto-takoe-rynok-nedvijimosti-v-rossii/