Η απόκτηση ακίνητης περιουσίας σε ένα νέο κτίριο έχει ένα σημαντικό πλεονέκτημα — η ιδιοκτησία των νεότευκτων ιδιοκτητών προστατεύεται αξιόπιστα, επειδή προηγουμένως τέτοια κατοικία δεν είχε ιδιοκτήτες. Η συναλλαγή πραγματοποιείται με νομικό πρόσωπο — κατασκευαστική εταιρεία που ασχολείται με την κατασκευή κατοικιών, αλλά από το νόμο δεν είναι ο ιδιοκτήτης της με τη συνήθη έννοια.
Η μόνη προϋπόθεση για μια θετική έκβαση μιας τέτοιας συναλλαγής είναι ότι όλα τα απαραίτητα έγγραφα από τον κύριο του έργου κατά την αγορά ενός διαμερίσματος πρέπει να είναι σε τέλεια τάξη. Μόνο σε αυτή την περίπτωση, η χαρά της απόκτησης νέας και υψηλής ποιότητας στέγασης δεν θα επισκιαστεί από τίποτα.
Αγορά διαμερίσματος στην πρωτογενή αγορά: βασικά έγγραφα
Σε αντίθεση με την αγορά ακίνητης περιουσίας στη δευτερογενή αγορά, όπου το κύριο μέσο για τη μεταβίβαση της κυριότητας είναι μια συμφωνία πώλησης και αγοράς, οι νέες κατοικίες πωλούνται βάσει συμφωνίας μετοχικού κεφαλαίου.
Μια τέτοια σύμβαση για την απόκτηση ακινήτου σε νέο κτίριο έχει μια αρκετά ενδιαφέρουσα ιστορία. Μέχρι τα μέσα του 2018, το σχέδιό του έμοιαζε έτσι. Οι αγοραστές, οι οποίοι ονομάζονταν κάτοχοι μετοχών, σύμφωνα με το DDU, μετέφεραν κεφάλαια στον κύριο του έργου σε διάφορα στάδια κατασκευής, τα οποία στη συνέχεια χρησιμοποίησε για την περαιτέρω εκτέλεση των εργασιών.
Φυσικά, αυτή η πορεία δράσης είχε πολλά μειονεκτήματα. Για απρόβλεπτους λόγους, όπως η απότομη αύξηση των τιμών των οικοδομικών υλικών κ.λπ., ή λόγω του γεγονότος της παράλογης διανομής κεφαλαίων, οι εργασίες θα μπορούσαν να διακοπούν ή να σταματήσουν τελείως για αόριστο χρονικό διάστημα. Πολυάριθμες περιπτώσεις στις οποίες οι κάτοχοι μετοχών έγιναν θύματα αντιεπαγγελματισμού ή ανεντιμότητας των προγραμματιστών είναι ένα ζωντανό παράδειγμα αυτού.
Για το λόγο αυτό, η ουσία της συμφωνίας μετοχικής συμμετοχής έχει αλλάξει σημαντικά, αν και έχει διατηρηθεί το παλιό της όνομα. Σήμερα, τα χρήματα των αγοραστών πηγαίνουν σε μεσεγγυητικούς λογαριασμούς, πρόσβαση στους οποίους η κατασκευαστική εταιρεία λαμβάνει μόνο αφού, σύμφωνα με όλους τους κανόνες, θέσει το αντικείμενο σε λειτουργία και νοικιάσει τα διαμερίσματα σε νέους ιδιοκτήτες.
Πρέπει να το θυμόμαστε! Μερικές φορές νέα κτίρια μπορούν να πωληθούν με σύμβαση πώλησης. Αυτό συμβαίνει όταν στην αγορά ακινήτων βγαίνουν διαμερίσματα σε νεόδμητη κατοικία, για την οποία μέχρι στιγμής δεν έχουν βρεθεί αγοραστές. Το κτίριο που τίθεται σε λειτουργία λαμβάνει αυτόματα την ιδιότητα του δευτερεύοντος ακινήτου. Όσον αφορά την προστασία των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας, τέτοια διαμερίσματα εξακολουθούν να είναι ασφαλή, αλλά συχνά υπερβαίνουν σημαντικά την τιμή κατοικιών παρόμοιας κύριας κατηγορίας.
Έγγραφα αγοραστών
Τα έγγραφα που απαιτούνται για την αγορά ενός διαμερίσματος από έναν κατασκευαστή είναι μια μικρή λίστα εγγράφων, πολύ λιγότερα από ό,τι όταν κάνετε μια συναλλαγή με ένα δευτερεύον ακίνητο. Εάν το διαμέρισμα αγοράζεται για προσωπικά κεφάλαια, πρέπει να προσκομίσετε μόνο:
- το διαβατήριο?
- τη συγκατάθεση του συζύγου ή της συζύγου στη συναλλαγή, εάν η κατοικία αγοράζεται σε γάμο·
- πιστοποιητικό καταβολής του κρατικού τέλους.
Στην περίπτωση που τα δανεισμένα κεφάλαια χρησιμοποιούνται επίσης για την πλήρη αποπληρωμή του κόστους της ακίνητης περιουσίας, ο κατάλογος των εγγράφων κατά την αγορά ενός διαμερίσματος από έναν προγραμματιστή είναι αισθητά μεγαλύτερος. Εκτός από τα παραπάνω έγγραφα, περιλαμβάνει:
- πιστοποιητικό εισοδήματος από τον τόπο εργασίας 2-NDFL.
- SNILS;
- πληροφορίες σχετικά με τις πηγές πρόσθετου εισοδήματος·
- αντίγραφα πιστοποιητικών γέννησης παιδιών ·
- πιστοποιητικό γάμου.
Το ύψος του κρατικού τέλους διαφέρει, ανάλογα με το αν ένα διαμέρισμα αγοράζεται για δικό του ή για πιστωτικά κεφάλαια. Στην πρώτη περίπτωση, το ποσό του για ιδιώτες είναι 350 ρούβλια και όταν υποβάλετε αίτηση για στεγαστικό δάνειο, μπορεί να αυξηθεί σε 1.000 ρούβλια ή περισσότερο, καθώς περιλαμβάνει πρόσθετο κόστος για την κρατική εγγραφή υποθήκης.
Συμβουλή! Ο ευκολότερος τρόπος είναι να λάβετε ένα στεγαστικό δάνειο για την αγορά ενός νέου κτιρίου σε μία από τις τράπεζες στις οποίες είναι διαπιστευμένος ο κύριος του έργου. Εάν υπάρχουν πολλά τέτοια χρηματοπιστωτικά ιδρύματα, αυτό είναι ένα μεγάλο πλεονέκτημα, γιατί ανάμεσα σε όλες τις προσφορές στεγαστικών δανείων μπορείτε να επιλέξετε το πιο κερδοφόρο. Όταν μια κατασκευαστική εταιρεία έχει προβλήματα με την τραπεζική διαπίστευση, αυτό είναι ένα σαφές μήνυμα για να αναζητήσει άλλες επιλογές για αγορά, καθώς οι τράπεζες διαπιστεύουν μόνο αξιόπιστους και αξιόπιστους προγραμματιστές.
Έγγραφα οικοδόμων
Ο προγραμματιστής, με τη σειρά του, πρέπει να παρέχει στον αγοραστή ένα πολύ μεγαλύτερο πακέτο εγγράφων. Ορισμένα από αυτά θα απαιτηθούν απευθείας κατά τη μεταβίβαση του διαμερίσματος και την εγγραφή της ιδιοκτησίας, αλλά άλλα πρέπει να ελεγχθούν ακόμη και πριν από την υπογραφή της συμφωνίας μετοχικού κεφαλαίου.
Το πιο σημαντικό πράγμα που πρέπει να λάβει ένας μέτοχος αφού μελετήσει όλα τα έγγραφα είναι η εμπιστοσύνη στην αξιοπιστία της επιλεγμένης κατασκευαστικής εταιρείας. Παρά την εξαιρετική φήμη ορισμένων προγραμματιστών, εξακολουθούν να συμβαίνουν απρόβλεπτες καταστάσεις στις οποίες δεν μπορούν να εκπληρώσουν πλήρως ή στον απαιτούμενο βαθμό τις υποχρεώσεις τους. Επιπλέον, οι περιπτώσεις ανέντιμης στάσης έναντι των αγοραστών από την πλευρά τους δεν είναι ασυνήθιστες.
Ο κατάλογος των εγγράφων για την αγορά ενός διαμερίσματος από έναν προγραμματιστή περιλαμβάνει:
- το δικαίωμα χρήσης αυτού του οικοπέδου για κατασκευή κατοικιών — μπορεί να είναι είτε πιστοποιητικό ιδιοκτησίας είτε συμφωνία μίσθωσης με τον νόμιμο ιδιοκτήτη.
- δήλωση έργου·
- άδεια για την άσκηση αυτού του είδους δραστηριότητας·
- τεκμηρίωση έργου, η οποία περιλαμβάνει όλες τις απαραίτητες γνώμες εμπειρογνωμόνων·
- οικοδομική άδεια που εκδίδεται από τις τοπικές δημοτικές αρχές.
Σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία, οι πληροφορίες αυτές δεν αποτελούν εμπορικό μυστικό και πρέπει να παρέχονται στους αγοραστές κατόπιν αιτήματος. Μερικές φορές συμβαίνει ότι γίνονται ορισμένες αλλαγές στη δήλωση σχεδιασμού ήδη κατά τη διάρκεια των κατασκευαστικών εργασιών. Οι προγραμματιστές είναι υποχρεωμένοι να ενημερώνουν αμέσως τους μελλοντικούς αγοραστές σχετικά με αυτό, και ιδιαίτερα τους κατόχους μετοχών που έχουν ήδη συνάψει DDU μαζί τους.
Σημείωση! Κάθε κατασκευαστική εταιρεία έχει τη δική της ιστοσελίδα, όπου δημοσιεύει ενημερωμένα δεδομένα. Κατά κανόνα, οι σοβαροί και ευσυνείδητοι προγραμματιστές δημοσιεύουν όλες τις νομικές και τεχνικές πληροφορίες, όπως δηλώσεις έργων, στο δημόσιο τομέα — στην εποχή μας έχει ήδη γίνει παράδοση για εταιρείες που σέβονται τον εαυτό τους. Εάν δεν υπάρχουν τέτοια δεδομένα στον ιστότοπο, αυτός είναι ένας καλός λόγος να σκεφτείτε αν όλα είναι εντάξει με τα έγγραφα ενός συγκεκριμένου προγραμματιστή.
Καταχώρηση εγγράφων για το δικαίωμα ιδιοκτησίας κατά την αγορά νέου κτιρίου
Υπάρχουν τρεις συνήθεις τρόποι εγγραφής ενός αγορασμένου ακινήτου ως ιδιοκτησίας, οι οποίοι είναι εξίσου βολικοί, αλλά έχουν τις δικές τους μικρές αποχρώσεις. Αυτή η διαδικασία μπορεί να πραγματοποιηθεί μέσω του προγραμματιστή, του κτηματομεσιτικού γραφείου ή ανεξάρτητα.
Στην πρώτη περίπτωση, η διαδικασία εγγραφής ιδιοκτησίας μπορεί να προδιαγραφεί στο DDU. Σύμφωνα με αυτή τη ρήτρα, εκπρόσωπος της κατασκευαστικής εταιρείας, αφού τεθεί σε λειτουργία το σπίτι και η συμφωνημένη παράδοση όλων των διαμερισμάτων στους κατοίκους, συλλέγει έγγραφα και τα επεξεργάζεται. Μετά από αυτό, οι αγοραστές μπορούν μόνο να περιμένουν να τους παραδοθεί προσωπικά το πιστοποιητικό.
Αυτή η μέθοδος έχει ένα μειονέκτημα — η ομαδική εγγραφή συνήθως απαιτεί περισσότερο χρόνο. Για το λόγο αυτό, είναι επιθυμητό να προστεθεί μια προϋπόθεση στο DDU, σύμφωνα με την οποία ο αγοραστής μπορεί να υπολογίζει σε ποινή λόγω καθυστέρησης στην εγγραφή.
Η εγγραφή της κατοικίας στο ακίνητο μέσω του πρακτορείου πραγματοποιείται με πληρεξούσιο, εξοικονομεί σημαντικά χρόνο και εγγυάται θετικό αποτέλεσμα χωρίς λάθη και άλλες καθυστερήσεις. Ωστόσο, το μειονέκτημα αυτής της μεθόδου είναι τα πρόσθετα κόστη που κυμαίνονται ανάλογα με τα ποσοστά του οργανισμού.
Μπορείτε να εγγράψετε ανεξάρτητα ένα διαμέρισμα ως ιδιοκτησία μέσω των γραφείων του MFC, των κρατικών υπηρεσιών ή απευθείας μέσω της Rosreestr. Με την τελευταία επιλογή, η εγγραφή θα πραγματοποιηθεί ,,,,, όσο το δυνατόν γρηγορότερα, αλλά η ουρά για την παραλαβή των εγγράφων θα πρέπει να ληφθεί πολύ εκ των προτέρων.
Κατά την αγορά ενός νέου κτιρίου και την επακόλουθη εγγραφή του, πρέπει να υπάρχουν τα ακόλουθα έγγραφα:
- Ταυτοποίηση. Μπορούν να χρησιμεύσουν ως διαβατήριο, πιστοποιητικό γέννησης, εάν οι ιδιοκτήτες ή ένας από αυτούς είναι ανήλικος, άλλο επίσημο έγγραφο ισοδύναμο με διαβατήριο.
- Συμφωνία αγοράς. Όσον αφορά τα νέα κτίρια, μπορεί να αντιπροσωπεύεται από συμφωνίες τόσο συμμετοχής στο μετοχικό κεφάλαιο όσο και αγοραπωλησίας. Η σύμβαση παρέχεται σε τρία αντίγραφα: το πρωτότυπο και δύο αντίγραφα, ένα από τα οποία παραμένει στο Rosreestr.
- Η πράξη αποδοχής και μεταβίβασης του χώρου διαβίωσης, αμοιβαία υπογεγραμμένη από τον αγοραστή και εκπρόσωπο της κατασκευαστικής εταιρείας.
- Κτηματογραφική τεκμηρίωση για ένα διαμέρισμα με το λεπτομερές σχήμα και την περιγραφή κειμένου.
- Έντυπη απόδειξη πληρωμής κρατικού δασμού.
- Σύμβαση δανείου, εάν η αγορά γίνεται για δανειακά κεφάλαια.
- Πληρεξούσιο επικυρωμένο από συμβολαιογράφο όταν ο ιδιοκτήτης εκπροσωπείται από άλλο πρόσωπο.
Ορισμένα από τα παραπάνω έγγραφα απαιτούν διευκρίνιση. Πρώτον, τα έγγραφα που λαμβάνονται στο ΔΔΠ πρέπει να είναι ενημερωμένα. Αυτό σημαίνει ότι εάν, από τη στιγμή της παραλαβής των κλειδιών του διαμερίσματος, ο αγοραστής έχει κάνει ανακατασκευή, πρέπει να συμφωνηθεί και να νομιμοποιηθεί πριν από την εγγραφή του ακινήτου.
Δεύτερον, είναι καλύτερο να εκδοθεί ένα διαμέρισμα σε πλήρη ιδιοκτησία αφού έχουν εξαλειφθεί όλα τα αμφιλεγόμενα σημεία σχετικά με τα τεχνικά και ποιοτικά χαρακτηριστικά της κατοικίας. Το γεγονός είναι ότι τα ελαττώματα, εάν προέκυψαν από υπαιτιότητα του προγραμματιστή, πρέπει να διορθωθούν με δικά του έξοδα. Μέχρι αυτή τη στιγμή, δεν συνιστάται η υπογραφή του πιστοποιητικού αποδοχής. Εάν οι ελλείψεις αποκαλυφθούν αργότερα, ειδικά μετά την απόκτηση πιστοποιητικού ιδιοκτησίας, όλο το φυσικό και οικονομικό βάρος της επισκευής θα πέσει στους ώμους των ιδιοκτητών.
Μην ξεχάσεις! Εάν υπάρχουν πολλοί ιδιοκτήτες ακινήτων, τότε πρέπει να είναι όλοι παρόντες κατά την αίτηση εγγραφής. Το ίδιο ισχύει και για τον εκπρόσωπο της κατασκευαστικής εταιρείας, καθώς και για την τράπεζα, αν υπήρχε υποθήκη.
Παγίδες από την αγορά πρωτογενούς κατοικίας
Παρά την ελκυστικότητά της, η απόκτηση ενός διαμερίσματος σε ένα νέο κτίριο χαρακτηρίζεται από μια σειρά κινδύνων που μπορεί να περιμένουν κάθε αγοραστή χωρίς εξαίρεση.
Ο βαθμός ετοιμότητας του αντικειμένου
Στην πράξη, όσο νωρίτερα αγοράσετε ένα διαμέρισμα σε ένα σπίτι υπό κατασκευή, τόσο φθηνότερο θα κοστίσει. Για το λόγο αυτό, το μεγαλύτερο μέρος της κατοικίας έχει εξαντληθεί στο στάδιο της εκσκαφής. Ωστόσο, υπάρχει και η άλλη όψη του νομίσματος εδώ — μεγαλύτερη περίοδος αναμονής και υψηλός κίνδυνος διακοπής της κατασκευής.
Σε μια τέτοια κατάσταση, οι αγοραστές πρέπει πάντα να επιλέξουν μεταξύ κινδύνου και υπερπληρωμής. Είναι ασφαλέστερο να πάρετε ένα διαμέρισμα σε ένα κτίριο που είναι ήδη έτοιμο, έχει τεθεί σε λειτουργία, αλλά μόνο υπό την προϋπόθεση ότι θα ανατεθεί και θα γίνει αποδεκτό από την επιτροπή σύμφωνα με όλους τους κανόνες.
Θυμήσου! Συνιστάται να ζητήσετε από τον εκπρόσωπο του προγραμματιστή το πόρισμα της επιτροπής εμπειρογνωμόνων σχετικά με την πλήρη ετοιμότητα του σπιτιού και τη συμμόρφωση με τα υγειονομικά και τεχνικά πρότυπα των κτιρίων κατοικιών αμέσως πριν από την πρώτη επιθεώρηση του διαμερίσματος.
Είδος σύμβασης
Όπως ήδη αναφέρθηκε, για συναλλαγές που αφορούν νέες κατοικίες, εφαρμόζονται συμφωνίες συμμετοχής και πώλησης σε μετοχές. Ωστόσο, οι ειδικοί υποστηρίζουν ομόφωνα ότι η πρώτη επιλογή εξακολουθεί να είναι προτιμότερη, και όχι μόνο λόγω του χαμηλότερου κόστους.
Το DCT ενός διαμερίσματος σε νέα πολυκατοικία ενέχει τον κίνδυνο διπλής πώλησης. Εκφράζεται στο γεγονός ότι ο ίδιος χώρος διαβίωσης μπορεί να πωληθεί επανειλημμένα σε διαφορετικούς αγοραστές. Ταυτόχρονα, κανένας από αυτούς δεν παραβιάζει το νόμο, αλλά ο πρώτος που θα κάνει αίτηση στο Rosreestr θα γίνει ο ιδιοκτήτης. Οι υπόλοιποι θα έχουν μόνο δικαστικές ακροάσεις με την ελπίδα να λάβουν αποζημίωση.
Φυσικά, δεν αμαρτάνουν όλοι οι προγραμματιστές με διπλές πωλήσεις, αλλά αυτό δεν αποκλείει αυτόν τον κίνδυνο από τη λίστα των πιθανών κινδύνων.
Κατάσταση του διαμερίσματος
Πολλές αμφιλεγόμενες καταστάσεις προκύπτουν όταν οι παράμετροι του διαμερίσματος αποδεικνύονται διαφορετικές από αυτές που δηλώνονται στο DDU. Σε ορισμένες περιπτώσεις, πρέπει να κριθούν στο δικαστήριο.
Εάν μια μικρή διαφορά στην περιοχή κατοικίας μπορεί να διευθετηθεί με επιπλέον πληρωμή σε περίπτωση υπέρβασης του πλάνα ή με έκπτωση εάν μειωθεί, τότε οι σημαντικές διακυμάνσεις αποτελούν ήδη λόγο για καταγγελία της σύμβασης.
Πηγή: https://qayli.com/journal/kakie-dokumenty-oformlyayutsya-pri-pokupke-kvartiry-v-novostroyke/