Η αγορά ενός διαμερίσματος είναι μια υπεύθυνη και δαπανηρή επιχείρηση. Για να εξοικονομήσουν χρήματα, οι Ρώσοι αγοράζουν διαμερίσματα σε συγκροτήματα κατοικιών που μόλις άρχισαν να χτίζονται και όπου η προθεσμία για την ολοκλήρωση ενός νέου κτιρίου θα είναι σε ένα ή δύο χρόνια. Τι να κάνετε εάν ο προγραμματιστής έχει καθυστερήσει την παράδοση του σπιτιού; Πώς και τι μπορείτε να πάρετε;
Κοινή συμφωνία κατασκευής: παγίδες
Για την ολοκλήρωση μιας συναλλαγής για την πώληση ενός άκτιστου διαμερίσματος, δημιουργήθηκε ένα έγγραφο όπως μια συμφωνία συμμετοχής στο μετοχικό κεφάλαιο (DDU). Διαφέρει από τη συνήθη σύμβαση για την αγορά αγαθών στο ότι δεν υπάρχει ακόμη φυσικό αντικείμενο, αλλά υπάρχουν «προθέσεις των μερών» που έχουν εκφραστεί γραπτώς. Οι όροι της σύμβασης θα πρέπει να καθορίζουν τι πρέπει να κάνετε εάν ο κύριος του έργου δεν παρέδωσε το διαμέρισμα εγκαίρως, καθώς και τα δικαιώματα των μερών.
Τα συμφέροντα του αγοραστή στο DDU προστατεύονται από τον ομοσπονδιακό νόμο αριθ. 214. Προβλέπει το δικαίωμα του αγοραστή να λάβει πρόστιμο εάν το διαμέρισμα δεν παραδοθεί εγκαίρως. Η συμφωνία έχει καταχωρηθεί στην Rosreestr, επομένως ο προγραμματιστής δεν μπορεί να αλλάξει τους όρους ή να πει ότι δεν υπήρξε συμφωνία. Επιπλέον, εάν κάτι δεν ορίζεται στη σύμβαση (για παράδειγμα, εγγύηση για την εξάλειψη ελαττωμάτων), αλλά προβλέπεται στον ομοσπονδιακό νόμο αριθ. 214, τότε αυτή η προϋπόθεση ισχύει. Και αν ο προγραμματιστής έχει εισαγάγει στοιχεία που είναι δυσμενή για τον κάτοχο του μετοχικού κεφαλαίου, αλλά δεν έρχονται σε αντίθεση με το νόμο, τότε λειτουργούν επίσης. Επομένως, πριν υπογράψετε, αξίζει να διαβάσετε το DDU με έναν δικηγόρο. Χωρίς ειδικές γνώσεις, ένας πιθανός αγοραστής μπορεί όχι μόνο να επιτρέψει στον προγραμματιστή να αναβάλει την ημερομηνία ολοκλήρωσης του σπιτιού, όπως του ταιριάζει, αλλά και πολλές άλλες αποχρώσεις.
Η προθεσμία για την αποπεράτωση του νέου κτιρίου και η παραλαβή των κλειδιών από τον μέτοχο
Το έγγραφο πρέπει να περιέχει 2 προϋποθέσεις:
- μεταβίβαση του διαμερίσματος στον αγοραστή ·
- θέτοντας σε λειτουργία το νέο κτίριο.
Ο μέτοχος συμμετέχει μόνο στη διαδικασία απόκτησης των κλειδιών, επομένως ο ποιητής συχνά δεν προσέχει τη δεύτερη ημερομηνία και την αναφορά της στο συμβόλαιο. Το σπίτι ανατέθηκε από την κατασκευαστική εταιρεία στον δήμο. Εάν αυτή η ημερομηνία δεν είναι στη σύμβαση, τότε το DDU δεν μπορεί να εγγραφεί στο Rosreestr. Που σημαίνει ότι δεν υπάρχει. Αυτό είναι το πρώτο πρόβλημα που θα σας εμποδίσει να απαντήσετε στο ερώτημα τι πρέπει να κάνει ένας μέτοχος εάν ο προγραμματιστής καθυστερήσει την παράδοση του σπιτιού.
Διασφάλιση της εκπλήρωσης των συμβατικών υποχρεώσεων
Εάν το σπίτι δεν τεθεί σε λειτουργία, για παράδειγμα, σε περίπτωση πτώχευσης του κύριου του έργου, τότε κάποιος πρέπει να διασφαλίσει την εκπλήρωση των συμβατικών υποχρεώσεων. Η χρηματοδότηση μπορεί να παρέχεται από:
- τράπεζα;
- Ασφαλιστική εταιρεία.
Εάν δεν υπάρχουν τέτοια δεδομένα στη σύμβαση, τότε είναι δύσκολο να καθοριστεί τι πρέπει να γίνει εάν ο προγραμματιστής καθυστερήσει την παράδοση του σπιτιού για μεγάλο χρονικό διάστημα. Εάν ο προγραμματιστής είναι σε πτώχευση, τότε θα πρέπει να επικοινωνήσετε με την ασφαλιστική εταιρεία που καθορίζεται στο DDU ή με τον διαχειριστή διαιτησίας που χειρίζεται την υπόθεση πτώχευσης.
Ο προγραμματιστής καθυστέρησε την παράδοση του σπιτιού: τι έπρεπε να είχε κάνει
Ο ομοσπονδιακός νόμος για την κοινή κατασκευή υποχρεώνει μια κατασκευαστική εταιρεία να κάνει 2 ενέργειες σε σχέση με έναν μέτοχο:
- ειδοποιήστε για την καθυστέρηση το αργότερο 2 μήνες·
- προτείνει αναδιάταξη.
Στην πράξη, μοιάζει με αυτό. Αποστέλλεται ειδοποίηση στον μέτοχο ή τηλεφωνεί ο δικηγόρος της κατασκευαστικής εταιρείας και ενημερώνει ότι είναι υποχρεωμένος να εμφανιστεί την τάδε ημερομηνία για να συνάψει πρόσθετη συμφωνία. Αξίζει να θυμηθούμε ότι ο αγοραστής δεν έχει τέτοια υποχρέωση και την απαίτηση δικηγόρου. Αυτό δεν είναι μια απάντηση στο ερώτημα τι πρέπει να κάνετε εάν ο προγραμματιστής έχει υπερβεί την ημερομηνία, αλλά απλώς μια «προσφορά» σύμφωνα με το άρθρο. 6 Ομοσπονδιακός νόμος αριθ. 214.
Εάν ο προγραμματιστής δεν παραδώσει το σπίτι εγκαίρως, ο αγοραστής του διαμερίσματος μπορεί να συμφωνήσει ή να μην το κάνει, επειδή. θα χάσει το δικαίωμα σε ποινή που πρέπει να του καταβληθεί σε περίπτωση καθυστέρησης.
Εάν το σπίτι δεν παραδοθεί εγκαίρως, αλλά υπάρχει η συγκατάθεσή σας, τότε η πρόσθετη συμφωνία πρέπει να καταχωρηθεί στο Rosreestr καθώς και στο ίδιο το DDU. Μόλις αποφασίσετε να υπογράψετε, διαβάστε το έγγραφο με τον δικηγόρο σας σε χαλαρή ατμόσφαιρα.
Εάν θα υπογράψετε μια πρόσθετη συμφωνία στη σύμβαση εάν το διαμέρισμα δεν παραδοθεί εγκαίρως
Υπάρχουν δύο επιλογές:
- Υπογράψτε, αν πρέπει να περιμένετε λίγο — ένα μήνα, δύο, τρεις. Εάν το πρόβλημα της καθυστέρησης διορθώνεται εύκολα. Αλλά να θυμάστε ότι η αποζημίωση στον μέτοχο δεν θα οφείλεται.
- Μην υπογράψετε εάν η καθυστέρηση διαρκεί επ’ αόριστον ή υπάρχει κίνδυνος η πρώτη επιπλέον τη συμφωνία θα ακολουθήσει η δεύτερη, τρίτη…
Για να μην πανικοβληθείτε εάν ο κύριος του έργου έχει καθυστερήσει την προθεσμία για την παράδοση του σπιτιού, συνιστάται η παρακολούθηση της κατάστασης στο εργοτάξιο. Οι κατασκευαστικές εταιρείες ενημερώνουν φωτογραφίες από εργοτάξια στις ιστοσελίδες τους, καθώς και σε βάσεις νέων κτιρίων. Οι εικόνες σάς επιτρέπουν να παρακολουθείτε την πρόοδο, να κατανοείτε ότι ο προγραμματιστής δεν θα παραδώσει το σπίτι εγκαίρως και να σκεφτείτε τι να κάνετε σε αυτήν την κατάσταση.
Είναι επίσης καλύτερο να υπολογίσετε τον βαθμό κινδύνου και τις ενέργειές σας με έναν δικηγόρο. Κατά προτίμηση με κάποιον που ειδικεύεται σε συμβάσεις DDU. Όχι μόνο γνωρίζει τους νόμους, αλλά μπορεί επίσης να προβλέψει την κατάσταση με βάση την εμπειρία του. Επομένως, ξέρει ακριβώς τι πρέπει να κάνει εάν ο προγραμματιστής έχει αναβάλει την προθεσμία για την ολοκλήρωση του σπιτιού.
Τι πρέπει να κάνει ένας μέτοχος εάν ο προγραμματιστής επαναπρογραμματίσει
Εάν ο αγοραστής παρατηρήσει ότι δεν υπάρχει δραστηριότητα στο εργοτάξιο για μια εβδομάδα ή περισσότερο, τότε αξίζει να υποθέσει ότι ο προγραμματιστής δεν θα παραδώσει το σπίτι εγκαίρως και θα χρεωθείτε με πρόστιμο. Απαιτείται όμως απόδειξη:
- Ελέγξτε τις πληροφορίες που καθορίζονται στο Ενοποιημένο Σύστημα Πληροφοριών στον ιστότοπο Nash.dom.RF. Υπάρχουν πληροφορίες για όλα τα νέα κτίρια στη Ρωσία. Εάν οι φωτογραφίες από το εργοτάξιο δεν έχουν ενημερωθεί για περισσότερο από ένα μήνα, πρέπει να ενημερώσετε τη διοίκηση για το πρόβλημα. Αυτή είναι η βάση δεδομένων του Υπουργείου Κατασκευών, οπότε μετά τον έλεγχο του σήματος, θα σταλεί έλεγχος στον κύριο του έργου για να μάθουμε γιατί ο κύριος του έργου δεν παραδίδει το σπίτι στην ώρα του.
- Επίσης στείλτε στον πελάτη γραπτή αξίωση με απόδειξη παραλαβής. Ένα αντίγραφο αυτού του εγγράφου πρέπει να φυλάσσεται καθώς και η ειδοποίηση. Μπορούν να χρησιμοποιηθούν ως αποδεικτικά στοιχεία στο δικαστήριο.
- Εάν ο πελάτης δεν απαντήσει ή γράψει απαντήσεις, ο κάτοχος του μετοχικού κεφαλαίου έχει το δικαίωμα να του κάνει μήνυση εάν το διαμέρισμα δεν παραδοθεί εγκαίρως.
Πώς να μηνύσετε τον προγραμματιστή εάν η παράδοση του σπιτιού είναι καθυστερημένη
Για αντιδικίες, θα πρέπει να υποβάλετε αγωγή στο δικαστήριο στον τόπο κατοικίας σας ή στον τόπο εγγραφής της κατασκευαστικής εταιρείας. Η αξίωση περιγράφει την ουσία της αξίωσης και τις απαιτήσεις του μετόχου. Η αξίωση πρέπει να συνοδεύεται από:
- DDU και όλες τις πρόσθετες συμφωνίες, εάν υπάρχουν. αυτά τα έγγραφα περιέχουν επιβεβαίωση ότι ο κύριος του έργου νοίκιασε το διαμέρισμα αργότερα από την προθεσμία.
- έγγραφα πληρωμής που επιβεβαιώνουν ότι έχετε εκπληρώσει μέρος των υποχρεώσεών σας·
- άλλα έγγραφα που επιβεβαιώνουν όσα αναφέρονται στην αξίωση: τα έξοδά σας, οι ενέργειές σας και η αντίδραση του κατασκευαστή εάν το σπίτι δεν τεθεί σε λειτουργία.
Τι να περιμένετε στη δικαστική διαμάχη
Εάν καθυστερήσει η παράδοση του σπιτιού, καταβάλλεται πρόστιμο ; Ο μέτοχος έχει δικαίωμα να το λάβει. Με βάση τον νόμο περί προστασίας των καταναλωτών και τον νόμο περί κοινής κατασκευής. Το ποσό πληρωμής είναι ίσο με το 1/150 του επιτοκίου αναχρηματοδότησης της Κεντρικής Τράπεζας επί το κόστος του διαμερίσματος, σύμφωνα με τη σύμβαση. Για παράδειγμα, ένα διαμέρισμα κοστίζει 4 εκατομμύρια ρούβλια. Εάν ο πελάτης δεν παρέδωσε το σπίτι εγκαίρως και η καθυστέρηση είναι έξι μήνες (180 ημέρες) και το επιτόκιο της Κεντρικής Τράπεζας είναι 7,5%, τότε το ποσό θα είναι 360.000 ρούβλια. (4 εκατομμύρια x 180 x 1/150 x 7,5%)
Ο πελάτης δικαιούται επίσης ηθική αποζημίωση. Αυτό δεν είναι ένα μέσο ανώτατο όριο, αλλά το κόστος των δαπανών που έχουν πραγματοποιηθεί. Έτσι, με την έγκαιρη παράδοση, ο κάτοχος του μετοχικού κεφαλαίου δεν θα έπρεπε να νοικιάσει σπίτι. Αυτό σημαίνει ότι το ποσό που κατέβαλε ως ενοίκιο υπόκειται σε αποζημίωση με τη μορφή ηθικής αποζημίωσης. Αν ο πελάτης νευριάστηκε και κατέληξε στο νοσοκομείο λόγω αστοχίας του σπιτιού, τότε και αυτό θα περιλαμβάνεται στην ηθική αποζημίωση εάν υπάρχει απόδειξη εξόδων.
Δεν είναι όμως όλα απλά. Εάν ο προγραμματιστής δεν παραδώσει το σπίτι εγκαίρως, αλλά συμφωνήσατε σε μια πρόσθετη συμφωνία, τότε συμφωνήσατε και με τα έξοδά σας, τα οποία θα προκύψουν λόγω του γεγονότος ότι οι οικοδόμοι καθυστερούν την παράδοση του σπιτιού. Ο προγραμματιστής μπορεί να έχει οικονομικά προβλήματα (ένας από τους πιθανούς λόγους για την καθυστέρηση). Αυτό σημαίνει ότι μπορεί να μην έχει τα μέσα όχι μόνο για ηθική αποζημίωση, αλλά και για επιστροφή χρημάτων στους κατόχους μετοχών. Ως εκ τούτου, το δικαστήριο θα εκδώσει απόφαση σύμφωνα με την οποία τα χρήματα θα πρέπει να επιστραφούν, αλλά δεν θα επηρεάσει την ίδια την επιστροφή.
Επομένως, σε περίπτωση προβλημάτων και καθυστερήσεων, υπάρχουν 3 επιλογές:
- περιμένετε μέχρι να ολοκληρωθεί.
- να πουλήσει ένα διαμέρισμα σε κτίριο που δεν έχει ενοικιαστεί.
- καταγγείλει τη σύμβαση.
Η αναμονή είναι ευκολότερη, αλλά μεγαλύτερη. Αν μια κατασκευαστική εταιρεία χρεοκοπήσει, θα βρει κάποιον που θα ολοκληρώσει την κατασκευή. Οι όροι και, ενδεχομένως, η τιμή θα αλλάξουν, αλλά τι γίνεται αν ο προγραμματιστής καθυστερήσει την παράδοση του διαμερίσματος. Αυτό το μονοπάτι επιλέγεται από σημαντικό μέρος των Ρώσων.
Μπορείς και να πουλήσεις (θεωρητικά). Το πρόβλημα είναι ότι ο πωλητής δεν θα λάβει οικονομικά οφέλη. Επιπλέον, ο αγοραστής μπορεί να ανακαλύψει ότι ο προγραμματιστής θα παραδώσει το σπίτι αργά ή όχι.
Είναι δυνατός ο τερματισμός του DDU με συμφωνία των μερών εάν ο προγραμματιστής δεν νοικιάσει το διαμέρισμα, αλλά συμφωνήσει να επιστρέψει τα χρήματα. Αλλά αυτό συμβαίνει σπάνια.
Επομένως, η καλύτερη απάντηση στο ερώτημα τι πρέπει να κάνετε εάν ο προγραμματιστής καθυστερήσει την παράδοση του σπιτιού είναι ένας μισθωμένος δικηγόρος που ειδικεύεται στην κοινή κατασκευή. Θα μελετήσει την κατάσταση, θα τεκμηριώσει και θα προτείνει την καλύτερη διέξοδο από την κατάσταση.
Διαβάστε ένα άρθρο στο περιοδικό της Kylie: https://qayli.com/journal/zastroyshchik-prosrochil-sdachu-doma-chto-delat/