Πρόκειται να νοικιάσετε ένα διαμέρισμα. Ίσως κληρονομώντας ακίνητα, μετακομίζοντας σε άλλη πόλη ή αγοράζοντας ένα ολοκαίνουργιο διαμέρισμα για να δημιουργήσετε παθητικό εισόδημα. Ή μήπως απλά σκέφτεστε να επενδύσετε σε ακίνητα; Αυτό το άρθρο θα σας βοηθήσει να αποφασίσετε για τον τύπο της μίσθωσης, να προετοιμάσετε ένα διαμέρισμα προς ενοικίαση, να συντάξετε σωστά μια σύμβαση, να ορίσετε μια τιμή και να προστατευθείτε από τους απατεώνες. Και ειδικοί στον τομέα της ακίνητης περιουσίας, του σχεδιασμού και της νομολογίας θα εξηγήσουν με αρμοδιότητα και ακρίβεια πώς λειτουργεί ο κόσμος των ενοικίων.
Τι είναι το ενοίκιο
Πρώτα πρέπει να επιλέξετε πώς θέλετε να νοικιάσετε ένα διαμέρισμα. Η ενοικίαση είναι ημερήσια και μακροχρόνια. Αν ανοίξετε οποιοδήποτε site με διαμερίσματα, το πρώτο πράγμα που σας τραβάει το μάτι είναι η τιμή. Με απλούς υπολογισμούς, μπορείς να καταλάβεις ότι μερικές φορές μπορείς να κερδίσεις ακόμη περισσότερα σε μια εβδομάδα ενοικίασης διαμερίσματος με ημερήσια μίσθωση από ό,τι σε έναν μήνα μακροπρόθεσμου. Αλλά για οποιοδήποτε όφελος πρέπει να πληρώσετε κάτι άλλο. Ας συγκρίνουμε τη μακροχρόνια και την ημερήσια ενοικίαση για να μάθουμε τι είναι πιο αξιόπιστο και κερδοφόρο για τους αρχάριους ιδιοκτήτες.
Χαρακτηριστικά ημερήσιας και μακροχρόνιας μίσθωσης Χαρακτηριστικά ημερήσιας και μακροχρόνιας μίσθωσης
Έτσι, μπορεί να συναχθεί το συμπέρασμα ότι υπάρχουν διαφορές. Κάθε τύπος μίσθωσης έχει τα δικά του πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα. Η ημερήσια ενοικίαση είναι κατάλληλη για όσους σκέφτονται την ενοικίαση κατοικίας ως επιχείρηση. Αυτό απαιτεί επενδύσεις, διαφήμιση, επικοινωνία με πελάτες, παρακολούθηση των τάσεων του κλάδου. Με επιδέξιο χειρισμό, μια τέτοια μίσθωση μπορεί να αποφέρει μεγάλα κέρδη και με ανεπαρκείς ζημίες. Όπως κάθε επιχείρηση. Έχει πολλές επιμέρους αποχρώσεις που είναι περισσότερο μάρκετινγκ παρά ακίνητα.
Οι μακροχρόνιες ενοικιάσεις είναι πιο κατάλληλες για όσους αναζητούν παθητικό εισόδημα. Το διαμέρισμα, όπως και κάθε ακίνητο, θα πρέπει να παρακολουθείται, αλλά θα υπάρχουν μια τάξη μεγέθους λιγότερα προβλήματα. Σε αυτό το άρθρο, θα μάθετε ακριβώς πώς να οργανώσετε σωστά μια μακροχρόνια μίσθωση του ακινήτου σας για να κατανείμετε σωστά τις προσπάθειες, να λάβετε παθητικό εισόδημα και να εξασφαλίσετε άνεση για εσάς και τον μελλοντικό σας ενοικιαστή.
Πώς να προετοιμάσετε ένα διαμέρισμα προς ενοικίαση
Το αποτέλεσμα μετά το home-standing του διαμερίσματος. Πρωτότυπο: https://www.wnetrznosci.com/ Αποτέλεσμα μετά από σκηνοθεσία διαμερίσματος. Πρωτότυπο: https://www.wnetrznosci.com/
Δεν είναι κάθε διαμέρισμα έτοιμο για ενοικίαση. Όταν επιλέγει μια αγγελία για να απαντήσει, ο ενοικιαστής θα κοιτάξει όχι μόνο την τοποθεσία του διαμερίσματος και το ποσό του ενοικίου. Εξίσου σημαντική είναι η εμφάνιση του διαμερίσματος, η άνεση, η ευκολία και η λειτουργικότητα. Επιπλέον, τα όμορφα διαμερίσματα ενοικιάζονται πολύ πιο ακριβά. Η τοποθέτηση στο σπίτι θα σας βοηθήσει να βελτιώσετε την εμφάνιση του δωματίου χωρίς να χάσετε για ακριβές επισκευές.
Το Home Staging είναι μια δράση που στοχεύει στην προετοιμασία ενός χώρου διαβίωσης για ενοικίαση (ή πώληση). Είναι μια βελτίωση στην εμφάνιση των χώρων για να αυξηθεί η ελκυστικότητα στα μάτια του πελάτη. Οι αρχές του βασίζονται στην τήρηση ψυχολογικών, αισθητικών και πλευρών μάρκετινγκ, καθώς και στην ανάκτηση κόστους.
Πριν τραβήξετε φωτογραφίες για διαφημίσεις και φέρετε τους ενοικιαστές να δουν το ακίνητο, ελέγξτε τα ακόλουθα μέρη του σπιτιού:
1. Ομάδες εισόδου και εισόδου.
Ελέγξτε αν υπάρχουν σκουπίδια στην είσοδο, αν λειτουργούν οι λάμπες, αν το χαλί κάτω από την πόρτα είναι καθαρό. Εάν κάτι δεν σας αρέσει, επικοινωνήστε με τον διευθυντή.
2. Τάξη και καθαριότητα στο διαμέρισμα.
Ακόμη και ένα διαμέρισμα με νέα ακριβή ανακαίνιση μπορεί να χαλάσει το χάος. Ένα καθαρό διαμέρισμα νοικιάζεται πολύ πιο γρήγορα και πιο ακριβά. Αξίζει επίσης να αφαιρέσετε προσωπικά αντικείμενα, παιδικά παιχνίδια, αν είναι δυνατόν, ώστε ο ενοικιαστής να φανταστεί τον εαυτό του να ζει σε νέο σπίτι.
3. Φωτισμός
Ένας από τους βασικούς κανόνες κατά την εμφάνιση ενός διαμερίσματος: το σπίτι πρέπει να έχει όσο το δυνατόν περισσότερο φως. Ανάψτε όλα τα φώτα, αυτό αυξάνει την υποσυνείδητη επιθυμία να επιλέξετε την επιλογή σας.
4. Αρώματα
Κάθε διαμέρισμα έχει τη δική του μυρωδιά. Το καλύτερο είναι το σπίτι να μυρίζει καθαριότητα. Το πιο δημοφιλές κόλπο μεσιτών για να δημιουργήσετε μια ζεστή ατμόσφαιρα είναι να φτιάξετε καφέ πριν δείτε ένα διαμέρισμα. Αυτό δημιουργεί θετικούς συσχετισμούς με την απόλαυση στο σπίτι. Μπορείτε επίσης να βάλετε αρωματικά στικ με διακριτική μυρωδιά και να πασπαλίσετε με ένα αποσμητικό στο κλιμακοστάσιο.
5. Δυνατότητα συντήρησης ηλεκτρολογικού εξοπλισμού
Ελέγξτε εάν οι ηλεκτρικές συσκευές λειτουργούν καλά: βραστήρας, σόμπα, απορροφητήρας, κλιματιστικό, πλυντήριο ρούχων, ψυγείο.
6. Εάν απαιτούνται καλλυντικές επισκευές.
Πρώτα απ ‘όλα, πρέπει να βεβαιωθείτε ότι η καλωδίωση λειτουργεί. Συχνά, μπορείτε να ξεφύγετε με την επισκευή ή ακόμα και τον απλό καθαρισμό πριζών και διακοπτών. Δώστε προσοχή στην κατάσταση των υδραυλικών εγκαταστάσεων: είναι δυνατόν να τα καθαρίσετε από σκουριές, πλάκες, αντικατάσταση σπασμένων εξαρτημάτων. Εάν έχετε αρκετά χρήματα, μπορείτε να γεμίσετε την μπανιέρα με νέο ακρυλικό σε έναν προϋπολογισμό και να αντικαταστήσετε παλιά σπασμένα πράγματα με μεταχειρισμένα. Μπορείτε επίσης να βάψετε παλιά ξύλινα παράθυρα εάν το χρώμα ξεφλουδίζει. Αν η ταπετσαρία έχει ξεκολλήσει κάπου, θα πρέπει να κολληθούν ή να ξανακολληθούν εντελώς, αν το επιτρέπει ο προϋπολογισμός. Η ακριβή εμφάνιση προστίθεται από τεντωμένες οροφές. Επιπλέον, προστατεύουν από τις πλημμύρες.
Εάν το διαμέρισμα είναι καινούργιο και μη επιπλωμένο, προτιμήστε ένα ουδέτερο, μινιμαλιστικό φινίρισμα, χωρίς έντονα χρώματα ή παιχνίδι στυλ. Αυτό θα αυξήσει την πιθανότητα να νοικιάσετε ένα διαμέρισμα. Μεγάλο πλεονέκτημα θα είναι η εγκατάσταση υδραυλικών εγκαταστάσεων στο μπάνιο και η αγορά σετ κουζίνας. Αυτά είναι τα πιο ακριβά μέρη της επισκευής, αλλά σας επιτρέπουν επίσης να αυξήσετε το τίμημα της μίσθωσης. Μπορείτε επίσης να γράψετε στο συμβόλαιο μια ρήτρα που να αναφέρει ότι ο ενοικιαστής μπορεί να κάνει επισκευές με δικά του έξοδα λόγω του ενοικίου.
Πώς να εξοικονομήσετε χρήματα σε καλλυντικές επισκευές.
Σύμφωνα με στατιστικά στοιχεία, η ζήτηση για υλικά, έπιπλα και συσκευές δεν είναι υψηλή όλο το χρόνο. Εξαιτίας αυτού, στην ύφεση της περιόδου επισκευής, το κόστος των υλικών μειώνεται επίσης, μερικές φορές ακόμη και κατά 2 φορές. Είναι πιο κερδοφόρο να κάνετε αγορές στα τέλη του φθινοπώρου — αρχές του χειμώνα.
Πώς να υπολογίσετε το κόστος του ενοικίου
Το διαμέρισμα είναι έτοιμο για ενοικίαση, έχετε αποφασίσει ότι θα το νοικιάσετε για μεγάλο χρονικό διάστημα. Τώρα τίθεται το ερώτημα: πώς να ορίσετε σωστά την τιμή για την ακίνητη περιουσία; Εάν πάρετε πολύ μικρό, τότε το διαμέρισμα θα ληφθεί γρήγορα, αλλά δεν θα ανακτήσετε το κόστος και θα έχετε μικρότερο κέρδος. Αν κάμψεις την τιμή, θα φτάσεις πάνω από την αγορά και θα είναι δύσκολο να βρεις πελάτη. Πρέπει να βρείτε μια μέση λύση και να αξιολογήσετε επαρκώς την περιουσία σας.
Η εκτίμηση του διαμερίσματος μπορεί να γίνει από ειδικούς εκτιμητές σε μεσιτικά γραφεία. Θα λάβουν υπόψη τις παραμέτρους του διαμερίσματος, θα αναλύσουν την υπάρχουσα αγορά προμήθειας και θα ορίσουν τη σωστή τιμή.
Οξάνα Βασίλιεβα. Αναπληρώτρια Καθηγήτρια του Τμήματος Νομικής Ρύθμισης Οικονομικών Δραστηριοτήτων του Χρηματοοικονομικού Πανεπιστημίου υπό την κυβέρνηση της Ρωσικής Ομοσπονδίας Oksana Vasilyeva. Αναπληρωτής Καθηγητής του Τμήματος Νομικής Ρύθμισης Οικονομικών Δραστηριοτήτων του Χρηματοοικονομικού Πανεπιστημίου υπό την Κυβέρνηση της Ρωσικής Ομοσπονδίας
«Καταρχήν, μπορείτε να κάνετε αίτηση σε μεσιτικά γραφεία. Ο ίδιος ο ιδιοκτήτης δεν θα χρειαστεί να δείξει το διαμέρισμα πολλές φορές, φέρτε πιθανούς ενοικιαστές σε αυτό για έλεγχο. Και όλη η υποστήριξη της συναλλαγής θα είναι επίσης στην αντιπροσωπεία — θα προετοιμάσει όλα τα απαραίτητα έγγραφα και θα συντάξει μια συμφωνία μίσθωσης.
Το πρακτορείο θα πρέπει να μεταφέρει όλα τα απαραίτητα έγγραφα για το διαμέρισμα (πιστοποιητικό κρατικής εγγραφής ιδιοκτησίας ή απόσπασμα από το USRN) και πληρεξούσιο, αντίγραφο του διαβατηρίου.»
Ωστόσο, δεν είναι απαραίτητο να υποβάλετε αίτηση για πληρωμένη βοήθεια για να προσδιορίσετε την πραγματική αξία του διαμερίσματός σας. Είστε αρκετά ικανοί να υπολογίσετε ανεξάρτητα την τιμή για ενοικίαση.
Ντμίτρι Πετρένκο. Ο διευθυντής Club Rentals Ντμίτρι Πετρένκο. Διευθυντής Ενοικίασης Λέσχης
«Το θέμα της τιμής γίνεται εμπόδιο για πολλούς ιδιοκτήτες: λόγω των υψηλών προσδοκιών του ιδιοκτήτη, ένα διαμέρισμα μπορεί να μείνει αδρανές για μήνες! Για παράδειγμα, κάποιος αγόρασε ένα διαμέρισμα με υποθήκη με 14% ετησίως και για να δικαιολογήσει αυτό το δάνειο, ο ιδιοκτήτης το εκθέτει σε διογκωμένη τιμή. Στο μεταξύ, το γειτονικό διαμέρισμα αγοράστηκε χωρίς υποθήκη και ο ιδιοκτήτης είναι έτοιμος να το νοικιάσει φθηνότερα. Τι πιστεύετε, ποιανού το διαμέρισμα νοικιάζεται;
Οι πιο ρεαλιστικές πληροφορίες σχετικά με τις τιμές ενοικίασης στην πύλη CIAN. Δείτε ποια διαμερίσματα διαγράφονται στην περιοχή σας, με ανάλογη ανακαίνιση σε ανάλογο κτίριο. Συγκρίνετε 3-4 επιλογές και θα καταλάβετε τη σειρά των τιμών. Και λάβετε υπόψη τα χαρακτηριστικά του διαμερίσματός σας — την ποιότητα του σπιτιού, την ανακαίνιση, την εγγύτητα στο μετρό.
Το Avito συχνά αποτυγχάνει, υπάρχει λιγότερος έλεγχος και επομένως πιο αμφίβολες επιλογές.
Δείτε πόσα διαμερίσματα στην ίδια μικροπεριφέρεια, σε παρόμοια σπίτια και με παρόμοιες επισκευές, έπιπλα και οικιακές συσκευές, προσφέρονται. Βρείτε 3-4 επιλογές. Θα καταλάβετε τη σειρά των τιμών — και τώρα κάντε μια προσαρμογή για τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα του διαμερίσματός σας!
Οι πιθανοί ενοικιαστές θα συγκρίνονται με αυτόν τον τρόπο».
Ο εμπειρογνώμονας ακινήτων Dmitry Petrenko συνέταξε τη δική του λίστα με τους κύριους παράγοντες που επηρεάζουν το κόστος ενός διαμερίσματος και εξήγησε τα σημεία:
1. Εγγύτητα στο μετρό, στα μέσα μαζικής μεταφοράς .
«Δεν απέχει πολύ από το μετρό — δεν είναι περισσότερο από 10 λεπτά με τα πόδια. Για τους ενοικιαστές, ο χρόνος είναι χρήμα. Κοντά — δεν είναι περισσότερο από 10 λεπτά με τα πόδια. Οι ενοικιαστές υπολογίζουν εκ νέου το κόστος του χρόνου τους σε χρήμα, το κόστος μεταφοράς είναι απτό.
Ένα διαμέρισμα κοντά στο μετρό, ακόμη και σε ατελής κατάσταση, θα παραδοθεί πολύ πιο γρήγορα από το ίδιο σε άριστη κατάσταση, αλλά 15 λεπτά πιο μακριά από το μετρό. Επιπλέον, ένα διαμέρισμα κοντά στο μετρό μπορεί να έχει σημαντικά ελαττώματα (ένα στενό ντους, όχι αρκετά έπιπλα, μια παλιά κουζίνα), αλλά θα νοικιαστεί πιο γρήγορα!».
2. Η ποιότητα του σπιτιού.
«Ένα διαμέρισμα σε ένα νέο σπίτι είναι μιάμιση έως δύο φορές πιο ακριβό από ένα διαμέρισμα σε ένα παλιό σπίτι. Εκτιμάται η καθαριότητα στην είσοδο, η παρουσία θυρωρού, ήρεμοι και ευκατάστατοι γείτονες, η απουσία δυσάρεστων οσμών από το υπόγειο.»
3. Επισκευή και σχεδιασμός.
«Τα πρότυπα και οι απαιτήσεις αυξάνονται. Οι ένοικοι αναζητούν διαμερίσματα σε νέα κτίρια ανακαινισμένα σε μοντέρνο στυλ και με οικιακές συσκευές υψηλής ποιότητας. Τσέχικα έπιπλα, στόκος και τζακούζι από τη δεκαετία του ’90 θα μειώσουν την τιμή. Αφαιρέστε παλιά έπιπλα και παλιά οικιακά είδη. Οι ενοικιαστές προτιμούν συχνά το δικό τους.
Η καλή θέα από το παράθυρο προσθέτει το 20 τοις εκατό του κόστους στο διαμέρισμα.»
4. Συνοικία της πόλης
«Οι κεντρικές συνοικίες είναι πάντα πιο ακριβές. Εκτίμησε άνετους χώρους ύπνου με νέα σπίτια, πάρκινγκ, παιδικές χαρές. Η τιμή ενοικίασης μειώνεται από τα προβλήματα της περιοχής: όταν υπάρχουν δυσκολίες με τις δημόσιες συγκοινωνίες, δεν υπάρχουν κανονικά παντοπωλεία κοντά, ένα δυσλειτουργικό κοινωνικό περιβάλλον ή η γειτνίαση με τη βιομηχανική ζώνη».
5. Η κατάσταση της εξώπορτας και η θέα από το παράθυρο
«Εκτιμάται η παρουσία θυρωρού, η παρουσία ανελκυστήρα στο παλιό ταμείο. Στα παλιά σπίτια, οι γείτονες συχνά αφήνουν σακούλες σκουπιδιών στην εξώπορτα ή καπνίζουν και πετάνε αποτσίγαρα και χαρτιά.
Τα πρώτα δύο ή τρία χρόνια, έχει πολύ θόρυβο σε νέα σπίτια οποιασδήποτε κατηγορίας, οι κατασκευαστικές εργασίες γίνονται στα διαμερίσματα, όλοι κάνουν επισκευές. Στην κύρια πρόσοψη των νέων κτιρίων οικονομικής θέσης, για μερικά χρόνια μετά την παράδοση του σπιτιού, τα υπολείμματα οικοδομής αποθηκεύονται στην εξώπορτα.»
6. Πληρωμές κοινής ωφέλειας.
«Το KU για ενοικίαση ορίζεται διαφορετικά, ανάλογα με την κατηγορία κατοικίας. Έτσι, για ένα διαμέρισμα οικονομικής θέσης, τα κοινόχρηστα χρεώνονται ξεχωριστά και για ένα διαμέρισμα επαγγελματικής κατηγορίας, τα κοινόχρηστα συχνά περιλαμβάνονται στην τιμή ενοικίασης.
Υπάρχουν κάποιοι άλλοι παράγοντες που μπορούν να επηρεάσουν την ελκυστικότητα ενός διαμερίσματος για τους ενοικιαστές. Για παράδειγμα, στους ανθρώπους δεν αρέσει πολύ το ισόγειο και είναι πάντα λίγο φθηνότερο. Με άλλα πράγματα, οι ενοικιαστές θα επιλέξουν μια θέα στην πόλη από μια θέα σε τοίχο ή παράθυρο δίπλα».
Ντμίτρι Πετρένκο. Ο διευθυντής Club Rentals Ντμίτρι Πετρένκο. Διευθυντής Ενοικίασης Λέσχης
«Αν το κόστος του ενοικίου αντιστοιχεί στην αγορά, τότε θα νοικιάσετε ένα διαμέρισμα ενός δωματίου μέσα σε 3-7 ημέρες και ένα ακριβό διαμέρισμα πολλαπλών δωματίων μέσα σε δύο εβδομάδες. Και αν κανείς δεν σας τηλεφώνησε εντός 2 ημερών από την τοποθέτηση της αγγελίας, τότε μάλλον υπερεκτιμήσατε το κόστος του διαμερίσματος.
Εάν το διαμέρισμα είναι ακριβό, σπίτι business class, ακριβά έπιπλα, μεγάλα πλάνα, υπάρχει βεράντα ή υπόγειος χώρος στάθμευσης, τότε μια λογική περίοδος είναι ενάμιση μήνας. Και είναι ξεκάθαρο ότι υπάρχουν λιγότεροι άνθρωποι που είναι έτοιμοι να νοικιάσουν ένα ακριβό διαμέρισμα από εκείνους που είναι έτοιμοι να νοικιάσουν για 15.000.
Η ζήτηση είναι συχνά απρόβλεπτη. Μπορείτε να δημιουργήσετε ένα διαμέρισμα και πολλά άτομα θα καλέσουν την ημέρα. Και μετά δεν έρχεται κανείς να παρακολουθήσει, και για μια εβδομάδα δεν υπάρχουν καθόλου κλήσεις.
Εάν ορίσετε την τιμή πάνω από την τιμή της αγοράς, η κατοικία θα ενοικιάζεται για μεγάλο χρονικό διάστημα και κάθε μέρα διακοπής θα χάνετε χρήματα και χάνετε χρόνο σε «άδειες» απόψεις.
Και αν εξακολουθείτε να νοικιάσετε ένα διαμέρισμα σε τιμή πάνω από την αγορά; Κατά κανόνα, ο ενοικιαστής τελικά συνειδητοποιεί ότι πληρώνει υπερβολικά και φεύγει μόλις συναντήσει μια καλύτερη επιλογή. Και αυτό είναι πάλι για εσάς ένα απλό διαμέρισμα, ετοιμάζοντας ένα διαμέρισμα προς ενοικίαση και πηγαίνετε σε πολλές προβολές.»
Λαμβάνοντας υπόψη όλα τα σημεία που επηρεάζουν τη διαμόρφωση της γνώμης του πελάτη για το διαμέρισμα, καθώς και τη μέση τιμή της αγοράς μεταξύ παρόμοιων διαμερισμάτων στην περιοχή σας, δεν μπορείτε να κάνετε λάθος. Επιπλέον, με βάση αυτά τα σημεία, μπορείτε να επιστρέψετε στο στάδιο της οικιακής σκηνής για να αυξήσετε την ελκυστικότητα και την αξία της ακίνητης περιουσίας.
Αλεξάντερ Τσιγκάνοφ. Προϊστάμενος του Τμήματος Στεγαστικής Στεγαστικής Δανεισμού και Χρηματοοικονομικών Μέσων της Αγοράς Ακινήτων του Χρηματοοικονομικού Πανεπιστημίου Alexander Tsyganov. Προϊστάμενος του Τμήματος Στεγαστικού Δανεισμού και Χρηματοοικονομικών Μέσων Αγοράς Ακινήτων του Οικονομικού Πανεπιστημίου
«Με την πρώτη ματιά, μπορείτε πάντα να βρείτε ανάλογα, να αναλύσετε την αγορά και να κατανοήσετε την κατά προσέγγιση αξία του μηνιαίου επιτοκίου. Αλλά αυτό είναι καλό για τις μεγάλες πόλεις και δεν είναι κατάλληλο για μικρές πόλεις, όπου η ζήτηση μπορεί να είναι μόνο μία. Η τιμή επηρεάζεται από την παρουσία ή την απουσία κοινωνικής υποδομής και τα καταστήματα και οι παιδικές χαρές λαμβάνονται υπόψη πολύ πιο πρόθυμα από μια βιβλιοθήκη ή ένα θέατρο. Επηρεάζει το δάπεδο του διαμερίσματος, τη διαθεσιμότητα και την ποιότητα των επισκευών, τις οικιακές συσκευές. Ο αριθμός των δωματίων θα επηρεάσει επίσης την τιμή, αλλά πρέπει να λάβετε υπόψη τη συνολική επιφάνεια — τελικά, συχνά χρειάζεστε ένα διαμέρισμα και όχι έναν ξενώνα με μίνι δωμάτια για ύπνο.
Υπάρχουν παράγοντες που επηρεάζουν ρητά ή σιωπηρά το ύψος του ενοικίου — η δυνατότητα ενοικίασης σε φίλους και γνωστούς, ο αριθμός των ατόμων στην οικογένεια των ενοικιαστών, η εθνικότητα τους, η παρουσία παιδιών ή κατοικίδιων ζώων. Το διαμέρισμα ενοικιάζεται για να δημιουργήσει ένα απροβλημάτιστο παθητικό εισόδημα και όχι για φιλανθρωπικό σκοπό, και ως εκ τούτου λάβετε υπόψη τις συνθήκες που μπορεί να οδηγήσουν σε απώλειες ή προβλήματα. Συνήθως, οι λογαριασμοί κοινής ωφελείας για τους μετρητές πληρώνονται από τους ενοικιαστές και τα υπόλοιπα πληρώνονται από τους ιδιοκτήτες ακινήτων. Αυτό προστατεύει το τελευταίο από τη άσκοπη χρήση νερού ή ηλεκτρισμού.
Η νομική πλευρά της μίσθωσης
Αφού ο μελλοντικός ενοικιαστής έχει επιθεωρήσει το διαμέρισμα και έχει συμφωνήσει με τους όρους κατοικίας, είναι επιτακτική η σύνταξη σύμβασης μίσθωσης.
Βλάντισλαβ Κιμ. Ο δικηγόρος ιδιωτικού δικαίου Vladislav Kim. Δικηγόρος ιδιωτικού δικαίου
«Μόνο ένας εξειδικευμένος ειδικός μπορεί να συντάξει σωστά μια συμφωνία για την επαρκή προστασία των συμφερόντων του ιδιοκτήτη ή/και του ενοικιαστή. Δεν μπορώ να προτείνω τη χρήση προτύπων συμβολαίων από το Διαδίκτυο, καθώς τα περισσότερα από αυτά χάνουν πολλές σημαντικές πτυχές της ενοικίασης ενός σπιτιού.
Εάν, ωστόσο, ένα άτομο προχωρήσει στην ανεξάρτητη σύνταξη σύμβασης, είναι απαραίτητο να ληφθούν υπόψη τέτοια σημεία (να προσδιοριστεί το επαρκώς σαφές περιεχόμενό τους) όπως:
- την κατάσταση του ακινήτου κατά τη στιγμή της παράδοσης και αποδοχής της στέγασης,
- την πλήρη σύνθεση του ακινήτου·
- συγκεκριμένα δικαιώματα και υποχρεώσεις που θα έχουν τα μέρη (ιδίως, αυτό ισχύει για τους ενοικιαστές κατοικιών όσον αφορά τις απαγορεύσεις για: κάπνισμα, κατοικίδια, διοργάνωση πάρτι κ.λπ.)
- προβλέψεις ευθύνης για τα μέρη·
- χαρακτηριστικά μονομερούς καταγγελίας της σύμβασης (εάν, για παράδειγμα, λόγω των ενεργειών του εργοδότη, παραβιάζονται τα δικαιώματα των γειτόνων, οι υπάλληλοι των αρχών φεύγουν κ.λπ.).
Κατά κανόνα, το συγκεκριμένο μέρος της σύμβασης δεν είναι υπεύθυνο για την κατάρτιση της σύμβασης — το περιεχόμενό της εξακολουθεί να συμφωνείται τελικά από τα μέρη. Ωστόσο, στην πράξη, είναι προτιμότερο να συνταχθεί για τον ιδιοκτήτη, τον ιδιοκτήτη της κατοικίας, διότι σε αυτήν την περίπτωση θα μπορεί να λάβει υπόψη όλα τα χαρακτηριστικά της ενοικιαζόμενης κατοικίας, καθώς και να προστατεύσει τα συμφέροντά του στην μελλοντικός.»
Δεν απαιτούνται πρόσθετα έγγραφα για τη σύνταξη σύμβασης μίσθωσης ακινήτου. Ωστόσο, είναι προς το συμφέρον του ενοικιαστή να εξετάσει τα έγγραφα που αποδεικνύουν την ιδιότητά σας ως ιδιοκτήτη του ακινήτου. Εάν η κατοικία ενοικιάζεται από έναν εκπρόσωπο, για παράδειγμα, έναν μεσίτη, τότε οι ενοικιαστές έχουν το δικαίωμα να εξοικειωθούν με συμβολαιογραφικό πληρεξούσιο, με το οποίο δίνεται στον εκπρόσωπο η κατάλληλη εξουσιοδότηση για τη σύναψη σύμβασης μίσθωσης.
Οξάνα Βασίλιεβα. Αναπληρώτρια Καθηγήτρια του Τμήματος Νομικής Ρύθμισης Οικονομικών Δραστηριοτήτων του Χρηματοοικονομικού Πανεπιστημίου υπό την κυβέρνηση της Ρωσικής Ομοσπονδίας Oksana Vasilyeva. Αναπληρωτής Καθηγητής του Τμήματος Νομικής Ρύθμισης Οικονομικών Δραστηριοτήτων του Χρηματοοικονομικού Πανεπιστημίου υπό την Κυβέρνηση της Ρωσικής Ομοσπονδίας
«Θα απαιτηθούν τα ακόλουθα έγγραφα:
1. διαβατήρια των μερών.
2. Απόσπασμα από το USRN ή πιστοποιητικό εγγραφής ιδιοκτησίας.
3. στοιχεία των μερών.
Δεν θα ήταν περιττό να αντικατοπτρίζεται στη σύμβαση το ποσό της εγγύησης (σε περίπτωση ζημιάς ή ζημιάς σε περιουσία, καταστροφής) και η διαδικασία αποζημίωσης για ζημιά, αποζημίωση, κυρώσεις, λόγοι πρόωρης καταγγελίας.
Το επόμενο σημαντικό ερώτημα είναι εάν είστε επιχειρηματίας εάν νοικιάσετε το διαμέρισμά σας; Αξίζει να κατανοήσουμε πώς ρυθμίζεται η νομοθεσία στον τομέα της φορολογίας των ιδιοκτητών.
Βλάντισλαβ Κιμ. Ο δικηγόρος ιδιωτικού δικαίου Vladislav Kim. Δικηγόρος ιδιωτικού δικαίου
«Η ενοικίαση ενός διαμερίσματος δεν είναι επιχειρηματική δραστηριότητα, ωστόσο, η λήψη πληρωμής για μια τέτοια επιχείρηση δημιουργεί αναμφίβολα υποχρέωση πληρωμής φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων . Έτσι, το άρθρο 208 του φορολογικού κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας ορίζει ότι το φορολογητέο εισόδημα από το προσωπικό εισόδημα είναι το εισόδημα που λαμβάνεται από μίσθωση ή άλλη χρήση περιουσίας που βρίσκεται στη Ρωσική Ομοσπονδία.
Οξάνα Βασίλιεβα. Αναπληρώτρια Καθηγήτρια του Τμήματος Νομικής Ρύθμισης Οικονομικών Δραστηριοτήτων του Χρηματοοικονομικού Πανεπιστημίου υπό την κυβέρνηση της Ρωσικής Ομοσπονδίας Oksana Vasilyeva. Αναπληρωτής Καθηγητής του Τμήματος Νομικής Ρύθμισης Οικονομικών Δραστηριοτήτων του Χρηματοοικονομικού Πανεπιστημίου υπό την Κυβέρνηση της Ρωσικής Ομοσπονδίας
«Θεωρητικά, ναι, πρέπει να πληρώσεις φόρους από την ενοικίαση ενός διαμερίσματος. Μπορεί να είναι ένας τυπικός φόρος 13 τοις εκατό. Ή, εάν ο μεμονωμένος επιχειρηματίας είναι στο απλουστευμένο φορολογικό σύστημα, τότε ο φορολογικός συντελεστής θα μειωθεί.
Έτσι, μπορείτε να επιλέξετε ποια νομική οντότητα θα ενεργείτε. Ανάλογα με αυτό, θα υπόκεινται είτε σε φόρο εισοδήματος φυσικών προσώπων 13% , είτε σε IP στο απλουστευμένο φορολογικό σύστημα 6% .
Παγίδες και δυσκολίες στην ενοικίαση ακινήτων
Δυστυχώς, δεν είναι πάντα δυνατό να αναγνωρίσουμε με την πρώτη ματιά αδίστακτους ενοικιαστές και απατεώνες. Ωστόσο, μπορείτε να προστατεύσετε τον εαυτό σας γνωρίζοντας τα πιο κοινά συστήματα απάτης, τη νομοθεσία και τους τρόπους πρόληψης της απάτης.
Βλάντισλαβ Κιμ. Ο δικηγόρος ιδιωτικού δικαίου Vladislav Kim. Δικηγόρος ιδιωτικού δικαίου
«Στο ιατρείο μου, υπήρξε περίπτωση που αδίστακτοι ενοικιαστές συνάντησαν , ζητώντας από τον ιδιοκτήτη να τους καταχωρήσει στη διεύθυνση του ενοικιαζόμενου διαμερίσματος. Μαζί με τους ενοίκους, ο ιδιοκτήτης συμφώνησε να εγγράψει το παιδί (ανήλικο άτομο). Στη συνέχεια, οι ένοικοι παραβίασαν συστηματικά τις υποχρεώσεις πληρωμής τους, αλλά κατέστη προβληματική η έξωση και η απαλλαγή τους (συμπεριλαμβανομένου του παιδιού) από το διαμέρισμα , καθώς μια τέτοια διαδικασία είχε αποκλειστικά δικαστικό χαρακτήρα.. Σε αυτήν την κατάσταση, ο ιδιοκτήτης χρειαζόταν νομική βοήθεια, αρκετούς μήνες δικαστικής διαμάχης, κατά τη διάρκεια των οποίων οι αδίστακτοι ενοικιαστές διατηρούσαν ακόμα το δικαίωμα να μείνουν στο διαμέρισμα. Ως αποτέλεσμα, οι αξιώσεις του ιδιοκτήτη για ανάκτηση ενοικίων και έξωση ικανοποιήθηκαν στο δικαστήριο, ωστόσο, ο ιδιοκτήτης έχασε το χρόνο διακοπής του διαμερίσματος, για το οποίο δεν μπορούσε να το διαθέσει ελεύθερα λόγω των πολιτών που ήταν εγγεγραμμένοι σε αυτό. Με τη σειρά τους, οι αδίστακτοι ένοικοι «κέρδισαν» χρόνο για να μείνουν ελεύθερα στο διαμέρισμα και να το χρησιμοποιήσουν».
Εάν οι ενοικιαστές ζητήσουν άδεια διαμονής, είναι καλύτερο να τους χορηγήσετε προσωρινή άδεια διαμονής για το συντομότερο δυνατό χρονικό διάστημα. Τώρα αυτή η περίοδος είναι 3 μήνες. Επιπλέον, εάν η σχέση με τους ενοικιαστές εξελιχθεί καλά, τότε η άδεια προσωρινής διαμονής μπορεί να παρατείνεται περαιτέρω κάθε 3 μήνες.
Είναι σημαντικό να γράψετε στο συμβόλαιο όσο το δυνατόν λεπτομερέστερα όλες τις λεπτομέρειες της μίσθωσης που είναι σημαντικές για εσάς. Σε αυτή την περίπτωση, οι εργοδότες θα γνωρίζουν ξεκάθαρα τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις τους.
Βλάντισλαβ Κιμ. Ο δικηγόρος ιδιωτικού δικαίου Vladislav Kim. Δικηγόρος ιδιωτικού δικαίου
«Στο ερώτημα τι πρέπει να γίνει εάν οι εργοδότες παραβιάσουν τη σύμβαση, θα πρέπει να ξεκινήσουμε από συγκεκριμένες παραβάσεις. Παράλληλα, εάν η σύμβαση δεν προβλέπει καμία πρόβλεψη για παραβάσεις, το κενό ρύθμισης που έχει προκύψει μπορεί να καλυφθεί από τον νόμο. Για παράδειγμα, εάν ο ενοικιαστής δεν πληρώσει ενοίκιο για περισσότερο από 6 μήνες σε σχέση μακροχρόνιας μίσθωσης, τότε ο ιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα να καταγγείλει τη σύμβαση μονομερώς στο δικαστήριο — ρήτρα 2 του άρθρου. 687 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας. Εάν η σχέση μίσθωσης είναι βραχυπρόθεσμη, τότε το δικαίωμα καταγγελίας της σύμβασης προκύπτει εάν υπάρχει καθυστέρηση στην πληρωμή της αμοιβής πάνω από δύο φορές — η ίδια παράγραφος 2 του άρθρου. 687 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας.
Ωστόσο, οι ενοικιαστές μπορούν να κάνουν περισσότερα από το να κάνουν απλώς θόρυβο ή να μην πληρώσουν εγκαίρως το ενοίκιο. Οι αδίστακτοι ενοικιαστές μπορούν να προκαλέσουν σημαντική ζημιά στο διαμέρισμα, στον προϋπολογισμό σας ή στη φήμη του διαμερίσματος. Υπάρχουν δύο πιο συνηθισμένοι τρόποι εξαπάτησης των ιδιοκτητών διαμερισμάτων.
Οξάνα Βασίλιεβα. Αναπληρώτρια Καθηγήτρια του Τμήματος Νομικής Ρύθμισης Οικονομικών Δραστηριοτήτων του Χρηματοοικονομικού Πανεπιστημίου υπό την κυβέρνηση της Ρωσικής Ομοσπονδίας Oksana Vasilyeva. Αναπληρωτής Καθηγητής του Τμήματος Νομικής Ρύθμισης Οικονομικών Δραστηριοτήτων του Χρηματοοικονομικού Πανεπιστημίου υπό την Κυβέρνηση της Ρωσικής Ομοσπονδίας
«Το πρώτο είναι τα πλαστά μεσιτικά γραφεία . Εάν μια αγγελία αναρτηθεί κάπου στον ιστότοπο, τότε ο ιδιοκτήτης του διαμερίσματος μπορεί να κληθεί από άγνωστο αριθμό και να του προσφέρει πολύ ευνοϊκούς όρους (για παράδειγμα, ότι θα νοικιάσει ένα διαμέρισμα με διπλάσια τιμή). Είναι αλήθεια ότι στο τέλος μιας τηλεφωνικής συνομιλίας, μπορεί να τους ζητηθεί να κάνουν αμέσως προκαταβολή και να στείλουν δεδομένα διαβατηρίου. Έτσι, απλά θα πάρουν τα χρήματα για τον εαυτό τους και θα μπορούν να πουλήσουν προσωπικές πληροφορίες στο «σκοτεινό δίκτυο». Επομένως , αξίζει να μεταφέρετε κεφάλαια μόνο μετά τη σύναψη συμφωνίας με μια υπηρεσία αορατότητας και είναι καλύτερο να το κάνετε αυτό σε μια προσωπική συνάντηση με έναν υπάλληλο.
Το δεύτερο είναι η υπομίσθωση . Ένας πολίτης μπορεί να νοικιάζει ένα διαμέρισμα κάθε μήνα και στη συνέχεια να το νοικιάζει μέρα με τη μέρα. Δεν θα είναι όλοι οι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων ευχαριστημένοι με αυτό: νέοι άνθρωποι θα μετακομίζουν κάθε μέρα και θα αφήνουν πίσω τους ένα χάος. Για να αποφευχθεί αυτό, η σύμβαση πρέπει να αναφέρει μια απαγόρευση στον ενοικιαστή να υπομισθώσει το διαμέρισμα .
Δεν είναι πάντα δυνατό να αναγνωρίσετε τους απατεώνες με την πρώτη ματιά, ακόμα κι αν είστε προσεκτικοί. Σε αυτή την περίπτωση, υπάρχουν διάφοροι κανόνες: τι πρέπει να κάνετε σε περίπτωση απάτης και πώς να προστατευτείτε όσο το δυνατόν περισσότερο ακόμη και πριν νοικιάσετε ένα διαμέρισμα.
Οξάνα Βασίλιεβα. Αναπληρώτρια Καθηγήτρια του Τμήματος Νομικής Ρύθμισης Οικονομικών Δραστηριοτήτων του Χρηματοοικονομικού Πανεπιστημίου υπό την κυβέρνηση της Ρωσικής Ομοσπονδίας Oksana Vasilyeva. Αναπληρωτής Καθηγητής του Τμήματος Νομικής Ρύθμισης Οικονομικών Δραστηριοτήτων του Χρηματοοικονομικού Πανεπιστημίου υπό την Κυβέρνηση της Ρωσικής Ομοσπονδίας
«Εάν ο ιδιοκτήτης εξακολουθεί να έπεσε στους απατεώνες, τότε πρέπει να παραπονεθείτε στην αστυνομία και σε άλλες υπηρεσίες επιβολής του νόμου, να πάτε στο δικαστήριο με δήλωση. Κάθε περίπτωση μπορεί να ρυθμιστεί από διαφορετικό νόμο, αλλά, κατά κανόνα, ο αντίστοιχος κανόνας μπορεί σχεδόν πάντα να βρεθεί στον Αστικό Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας.
Η σύμβαση μίσθωσης θα πρέπει να προσδιορίζει λεπτομερώς και περιεκτικά τους λόγους έξωσης των ενοικιαστών. Εάν παραβιάσουν αυτές τις απαγορεύσεις, μπορούν απλώς να εκδιωχθούν.
Εάν οι ένοικοι έχουν προκαλέσει ζημιά, τότε είναι καλύτερο να επιλυθούν τα πάντα ειρηνικά. Απλώς ζητήστε τους να αγοράσουν ένα νέο πράγμα ή να πληρώσουν αποζημίωση. Επίσης , στη σύμβαση, ακόμη και στη σύναψη, μπορείτε να αναφέρετε το ποσό της κατάθεσης — σε περίπτωση βλάβης και ζημιάς σε πράγματα από τους ενοικιαστές.
Μπορείτε να υποβάλετε καταγγελία στο δικαστήριο . Θα χρειαστεί να αποδειχθεί το γεγονός της ζημιάς ή της καταστροφής περιουσίας. Το δικαστήριο θα εξετάσει τα επιχειρήματα όλων των μερών στην υπόθεση. Και αν το δικαστήριο πάρει το μέρος του ιδιοκτήτη, τότε οι ενοικιαστές θα πρέπει να πληρώσουν αποζημίωση. Κατά την ενοικίαση διαμερίσματος, συντάσσεται πράξη αποδοχής και μεταβίβασης . Αναφέρει λεπτομερώς την κατάσταση ολόκληρης της ιδιοκτησίας. Εάν ο ενοικιαστής αρνηθεί την ανάλυση, τότε αργότερα θα είναι δυνατή η αναφορά σε αυτό το έγγραφο.
Η σύνταξη πράξης αποδοχής και μεταβίβασης είναι επωφελής και για τα δύο μέρη της συναλλαγής. Για τον ενοικιαστή, εγγυάται ότι δεν θα απαιτήσετε επισκευή πραγμάτων που είχαν σπάσει πριν από τη σύναψη της σύμβασης. Και η πράξη θα σας βοηθήσει αν ο ενοικιαστής σπάσει κάτι και αρνηθεί να πληρώσει αποζημίωση.
Βλάντισλαβ Κιμ. Ο δικηγόρος ιδιωτικού δικαίου Vladislav Kim. Δικηγόρος ιδιωτικού δικαίου
«Σε περιπτώσεις όπου συμβαίνει ζημιά ή/και καταστροφή περιουσίας, ο νομοθέτης σας επιτρέπει επίσης να καταγγείλετε τη σύμβαση — ρήτρα 2 του άρθρου. 687 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας. Ωστόσο, αυτή η διάταξη είναι πολύ αξιολογική και καμία υλική ζημία δεν μπορεί να αποτελεί ουσιώδη παραβίαση της σύμβασης. Ως εκ τούτου, σε αυτήν την περίπτωση, είναι απαραίτητο να διευκρινιστεί λεπτομερέστερα στη σύμβαση η καταστροφή / ζημία ποιας περιουσίας και σε ποιο βαθμό μπορεί να είναι σημαντική για τον ιδιοκτήτη και αργότερα θα επιτρέψει τη λύση της συμβατικής σχέσης.
Σε κάθε περίπτωση, όταν η κατοικία ενοικιάζεται με το ακίνητο που βρίσκεται, πριν τη χρήση της, είναι απαραίτητο να γίνει προσεκτικά μια απογραφή όλων των ακινήτων και να αντικατοπτρίζεται η κατάστασή της. Συνήθως , συντάσσεται ένα πιστοποιητικό αποδοχής , το οποίο στη συνέχεια υπογράφεται από τα μέρη — ένα τέτοιο έγγραφο θα επιβεβαιώνει άνευ όρων ότι το σχετικό ακίνητο ήταν διαθέσιμο κατά την περίοδο της ενοικίασης και θα αντικατοπτρίζει επίσης την πραγματική του κατάσταση. Ελλείψει τέτοιου εγγράφου, είναι πολύ πιο δύσκολο να αποδειχθεί η ζημιά».
Γνωρίζοντας αυτούς τους κανόνες, θα μπορείτε να αποτρέψετε τις πιο συνηθισμένες απόπειρες απάτης. Επιλέξτε τους δικούς σας ιδιοκτήτες και μην φοβάστε να αρνηθείτε το ενοίκιο σε όσους σας φαίνονται ύποπτοι. Αφήνετε τους επισκέπτες στο διαμέρισμά σας και πρέπει να είστε σίγουροι ότι θα σέβονται τους κανόνες του σπιτιού. Τότε το ενοίκιο θα είναι ευχαρίστηση τόσο για τους ενοικιαστές όσο και για εσάς, θα λάβουν ένα άνετο σπίτι και θα έχετε ένα αξιοπρεπές παθητικό εισόδημα και ηρεμία για ένα ενοικιαζόμενο διαμέρισμα.
Αναστασία Ντουγκάνοβα. Η συγγραφέας του άρθρου είναι η Anastasia Duganova. Συντάκτης άρθρου
Αρχικό άρθρο: https://qayli.com/journal/pamyatka-arendodatelya-sovety-ekspertov-po-dolgosrochnoy-arende/