Η αγορά ακίνητης περιουσίας στη Ρωσία από μη κάτοικο συχνά εγείρει πολλές αμφιβολίες και συνοδεύεται επίσης από ορισμένες κοινές παρανοήσεις σχετικά με τέτοιες συναλλαγές στην αγορά. Στην πραγματικότητα, εκείνα τα τμήματα της νομοθεσίας που ρυθμίζουν θέματα στέγασης και συναφείς συναλλαγές πρακτικά δεν κάνουν διάκριση μεταξύ των συμμετεχόντων με βάση την ιθαγένειά τους. Με άλλα λόγια, οι ξένοι μπορεί κάλλιστα να αγοράζουν κατοικίες στη χώρα μας, αλλά τέτοιες συμφωνίες έχουν τα δικά τους χαρακτηριστικά.
Περιορισμοί στην πώληση ακινήτου σε μη κάτοικο
Οι συναλλαγές ακινήτων με μη κατοίκους, ή μάλλον η διαδικασία σύναψής τους, καθώς και διάφοροι περιορισμοί, κατοχυρώνονται νομικά στις σχετικές ρυθμίσεις. Έτσι, η διαδικασία διεξαγωγής πράξεων που αφορούν πολίτες άλλων κρατών ρυθμίζεται από το άρθρο 62, παράγραφος 3 του Συντάγματος της Ρωσικής Ομοσπονδίας.
Σύμφωνα με τους αποδεκτούς κανόνες, οι περισσότεροι από τους περιορισμούς αφορούν την απόκτηση οικοπέδων και, σε μικρότερο βαθμό, διαμερισμάτων, κατοικιών ή άλλων ειδών ακίνητης περιουσίας. Για τους αλλοδαπούς, απαγορεύονται οι επιχειρήσεις με οικόπεδα στις περιοχές που γειτνιάζουν άμεσα με τα κρατικά σύνορα της Ρωσικής Ομοσπονδίας. Παράλληλα, ο περιορισμός ισχύει για όλα ανεξαιρέτως τα οικόπεδα, ανεξαρτήτως του οικονομικού τους σκοπού. Ο κατάλογος των αναφερόμενων περιοχών καθορίζεται στο Διάταγμα του Προέδρου αριθ. 26 της 9ης Ιανουαρίου 2011. Η απαγόρευση πώλησης τέτοιων ακινήτων δεν ισχύει μόνο για ιδιώτες, αλλά και για ξένες εταιρείες και οργανισμούς, καθώς και για απάτριδες.
Οι χωριστές παράγραφοι 261-FZ της 8ης Νοεμβρίου 2007 θεσπίζουν περιορισμό στις εμπορικές δραστηριότητες με γεωργική γη, καθώς και μεμονωμένες ακίνητες μονάδες που βρίσκονται σε κοντινή απόσταση από λιμάνια και άλλα παρόμοια αντικείμενα.
Η απόκτηση ακίνητης περιουσίας στη Ρωσία από αλλοδαπούς πολίτες περιορίζεται επίσης από νόμους που θεσπίζουν τη διαδικασία πώλησης γης στις περιοχές της υφαλοκρηπίδας και από ένα σύνολο κανόνων για την ιδιοκτησία του υπεδάφους.
Σπουδαίος! Από την άνοιξη του 2022, αγοραστές και επενδυτές από χώρες με τις οποίες δεν υποστηρίζονται προσωρινά διπλωματικές ή φιλικές συνθήκες θα έχουν ειδικούς όρους για την αγορά ακινήτων. Άδεια για τέτοιες συναλλαγές μπορούν να λάβουν μόνο μετά από απόφαση χωριστής κρατικής επιτροπής και εις βάθος έλεγχο. Ωστόσο, δεν μιλάμε για πλήρη απαγόρευση συναλλαγών ακινήτων για τέτοιους πολίτες.
Έγγραφα για αγορά διαμερίσματος από αλλοδαπό
Η ΠΡΕΠ με αλλοδαπό πολίτη συντάσσεται και εκτελείται σύμφωνα με την κείμενη νομοθεσία. Ειδικές απαιτήσεις επιβάλλονται μόνο για τα έγγραφα που είναι απαραίτητα για την επιτυχή έναρξη ισχύος της συνθήκης. Για να ολοκληρώσετε τη συναλλαγή, θα χρειαστείτε:
- Διαβατήριο της χώρας υπηκοότητας.
- Μετάφραση διαβατηρίου με συμβολαιογραφική επικύρωση. Εάν ένα τέτοιο έγγραφο συντάχθηκε και επικυρώθηκε στην πατρίδα του συμμετέχοντος στη συναλλαγή, απαιτείται επιστολή — ένα επίσημο, γενικά αποδεκτό σήμα της γνησιότητας των εγγράφων.
- Έγγραφο σύμφωνα με το οποίο ένας μη κάτοικος βρίσκεται στο έδαφος της Ρωσικής Ομοσπονδίας για λόγους που προβλέπονται από το νόμο. Μια τέτοια επιβεβαίωση μπορεί να είναι:
— θεώρηση με ελλιπή περίοδο ισχύος, συμπεριλαμβανομένης τουριστικής·
— κάρτα μετανάστευσης
— επίσημη άδεια για προσωρινή διαμονή στη Ρωσική Ομοσπονδία·
— τόπος κατοικίας.
- Η συγκατάθεση του συζύγου, εάν το μέρος στη συναλλαγή είναι σε συστημένο γάμο, μεταφρασμένο στα ρωσικά και επικυρωμένο, όπως διαβατήριο.
Πολλές αμφιβολίες και εσφαλμένες απόψεις προκύπτουν όταν πρόκειται για τους λόγους για τη νόμιμη διαμονή στη χώρα του αγοραστή ενός διαμερίσματος — ενός αλλοδαπού πολίτη. Στην πραγματικότητα, ούτε ο τύπος του εγγράφου που νομιμοποιεί την παρουσία του στο έδαφος της Ρωσικής Ομοσπονδίας, ούτε η περίοδος ισχύος του επηρεάζουν τη δυνατότητα πραγματοποίησης συναλλαγής ακινήτων. Με άλλα λόγια, εάν ένας μη κάτοικος αγοράσει στέγαση, είναι ελεύθερος να εγκαταλείψει αμέσως τη χώρα — αυτό δεν θα επηρεάσει σε καμία περίπτωση τη νομική ισχύ της σύμβασης.
Μια μικρή εξαίρεση είναι μόνο οι απαιτήσεις για προσωρινή διαμονή. Ο νόμος ορίζει ότι οι πολίτες άλλων κρατών έχουν το δικαίωμα να παραμείνουν στη Ρωσική Ομοσπονδία χωρίς έκδοση βίζας, για συνολικά 90 ημέρες εντός 180 ημερών. Σε περιπτώσεις παραβίασης αυτής της απαίτησης, θα απαγορευτεί η είσοδος στη χώρα αυτού του ατόμου. Ωστόσο, αυτοί οι κανόνες ισχύουν μόνο για τους ίδιους τους μη κατοίκους — η σύμβαση πώλησης δεν θα ακυρωθεί εάν ένα από τα μέρη της παραβιάσει τη νομοθεσία περί μετανάστευσης.
Πώς συντάσσεται η σύμβαση πώλησης για αλλοδαπούς πολίτες;
Η αγορά κατοικιών από αλλοδαπούς στη Ρωσία πραγματοποιείται με την κατάρτιση σύμβασης πώλησης, όλα τα δεδομένα, οι τροποποιήσεις και οι προσθήκες στην οποία γίνονται με αμοιβαία συμφωνία. Κατόπιν αιτήματος, η αρχική συμφωνία μπορεί να συνταχθεί τόσο στα ρωσικά όσο και σε δύο γλώσσες, συμπεριλαμβανομένης της μητρικής γλώσσας του αγοραστή — όλα εξαρτώνται από τις προκαταρκτικές συμφωνίες.
Εάν πραγματοποιηθεί συναλλαγή αγοραπωλησίας με τη συμμετοχή ξένου πολίτη που δεν μιλά καλά ρωσικά ή δεν τα μιλάει καθόλου, η παρουσία διερμηνέα θα απαιτείται κατά την έγκρισή του, καθώς και κατά την προετοιμασία της σύμβασης . Δεν μπορεί κάθε άτομο να ενεργήσει όπως αυτό — μόνο ένας πιστοποιημένος ειδικός είναι κατάλληλος, τα δεδομένα του οποίου, υποδεικνύοντας το επάγγελμα και την εργασία που εκτελείται, θα συμπεριληφθούν στη συνέχεια στη συμφωνία.
Η παρουσία του αγοραστή — πολίτη άλλου κράτους — σε όλα τα στάδια της συναλλαγής είναι προαιρετική. Για αυτόν, ισχύουν οι ίδιοι κανόνες όπως και για τους πολίτες της Ρωσίας — ένας διαχειριστής μπορεί να υπογράψει μια συμφωνία, να συντάξει άλλα έγγραφα που σχετίζονται με τη συναλλαγή και να συνάψει προφορικές συμφωνίες. Εάν ένα τέτοιο πρόσωπο εκπροσωπεί αρχικά τον αγοραστή, δεν απαιτείται διερμηνέας κατά την υπογραφή της σύμβασης πώλησης.
Το πληρεξούσιο πρέπει να είναι συμβολαιογραφικό και γραμμένο στα ρωσικά. Εάν συντάχθηκε στην επικράτεια άλλου κράτους, απαιτείται επικυρωμένη μετάφρασή του, καθώς και επιβεβαίωση — επιστολή. Στην περίπτωση που το πληρεξούσιο έχει εκδοθεί ήδη στη Ρωσία, δεν χρειάζονται τέτοια έγγραφα — αρκεί μόνο η υπογραφή και η σφραγίδα συμβολαιογράφου.
Οι αλλοδαποί πολίτες μπορούν να αγοράσουν ακίνητη περιουσία όχι μόνο από ιδιοκτήτες, αλλά και από προγραμματιστές συνάπτοντας συμφωνία συμμετοχής στο μετοχικό κεφάλαιο. Αυτή η διαδικασία δεν διαφέρει από παρόμοιες που διατίθενται στους πολίτες της Ρωσικής Ομοσπονδίας.
Σε ποιους φόρους υπόκεινται οι αλλοδαποί πολίτες κατά την αγορά κατοικίας;
Ο φόρος για την αγορά ακίνητης περιουσίας από μη μόνιμο κάτοικο στη Ρωσία περιλαμβάνει δύο ποικιλίες: στην ιδιοκτησία και στα κέρδη. Το εκτιμώμενο επιτόκιο κατά τον υπολογισμό του φόρου ακίνητης περιουσίας δεν διαφέρει από αυτό με το οποίο οι Ρώσοι πολίτες πραγματοποιούν πληρωμές ετησίως. Ανάλογα με τα χαρακτηριστικά του ακινήτου, θα πρέπει να είναι από 0,2% της κτηματολογικής αξίας του ακινήτου, αλλά να μην υπερβαίνει το 2%. Για τα εμπορικά ακίνητα το ποσό του φόρου είναι μεγαλύτερο, αλλά και όχι ειδικά αυξημένο για αλλοδαπούς.
Όσον αφορά τον φόρο εισοδήματος που καταβάλλεται μετά την πώληση ακινήτων, η κατάσταση είναι λίγο διαφορετική και καθόλου υπέρ των μη κατοίκων. Γεγονός είναι ότι, σύμφωνα με τις ισχύουσες ρυθμίσεις, ο φορολογικός συντελεστής φόρου εισοδήματος για αλλοδαπούς είναι από το 20% του ποσού της συναλλαγής. Αυτό γίνεται για να προστατευθεί η αγορά ακινήτων από σημαντικές εξωτερικές επιρροές και να δοθεί η δυνατότητα στους εγχώριους επενδυτές, καθώς και σε άλλα πρόσωπα που εμπλέκονται στην πώληση κατοικιών, να επωφεληθούν από τις συναλλαγές.
Πρέπει να το θυμόμαστε! Η έκπτωση ιδιοκτησίας, η οποία καθιστά δυνατή την επιστροφή μέρους των φόρων που είχαν καταβληθεί προηγουμένως στον προϋπολογισμό κατά την αγορά κατοικίας, μπορούν να ληφθούν μόνο από πολίτες της Ρωσικής Ομοσπονδίας. Για αλλοδαπούς, η έκπτωση φόρου δεν είναι διαθέσιμη.
Τα ακίνητα δίνουν πλεονεκτήματα στους ξένους;
Η εγγραφή ακίνητης περιουσίας από αλλοδαπούς πολίτες στο ακίνητο δεν τους παρέχει κανένα πλεονέκτημα έναντι των ατόμων που δεν κατέχουν ακίνητη περιουσία στη Ρωσική Ομοσπονδία. Αυτό σημαίνει ότι το γεγονός μιας τέτοιας απόκτησης δεν επηρεάζει σε καμία περίπτωση τη διάρκεια της νόμιμης διαμονής ή τη λήψη άδειας διαμονής. Παρά το γεγονός ότι ορισμένοι πιστεύουν λανθασμένα ότι με τη δική τους στέγαση διευκολύνεται η νόμιμη παραμονή των αλλοδαπών στη χώρα, αυτό δεν είναι αλήθεια.
Η εκτέλεση της σύμβασης και οι σχετικές ενέργειες δεν διαφέρουν επίσης σε προνομιακούς όρους για τους κατοίκους — το κατά προσέγγιση κόστος ολόκληρης της διαδικασίας πώλησης και αγοράς θα τους κοστίσει το ίδιο ποσό όπως για τους Ρώσους πολίτες. Η μόνη διαφορά είναι η ανάγκη χρήσης των υπηρεσιών διερμηνέα, η οποία συνεπάγεται επίσης ορισμένες δαπάνες.
Οι αλλοδαποί πολίτες δεν απαλλάσσονται από την καταβολή του φόρου ακίνητης περιουσίας, το ποσό του οποίου παραμένει σαφώς καθορισμένο, τόσο για τους κατοίκους της Ρωσικής Ομοσπονδίας όσο και για τους μη κατοίκους. Σημαντικά εισοδήματα δεν θα αποφέρουν και οι συνήθεις συναλλαγές ακινήτων λόγω αυξημένου φόρου εισοδήματος.
Η εσφαλμένη άποψη ότι η παρουσία της δικής του ακίνητης περιουσίας προκαλεί μια ορισμένη ειδική κατάσταση για τους αλλοδαπούς προέρχεται από το γεγονός ότι ορισμένα κράτη παρέχουν ορισμένες χαλαρώσεις στον περιορισμό της διαμονής μη κατοίκων στη χώρα. Στη Ρωσική Ομοσπονδία, τέτοιοι κανόνες δεν λειτουργούν — θα είναι δυνατή η απόκτηση υπηκοότητας ή άδειας διαμονής μόνο σύμφωνα με το πρότυπο και όχι με την απλοποιημένη διαδικασία.
Ορισμένες αποχρώσεις των συναλλαγών ακινήτων, αντίθετα, μπορεί να είναι πολύ δυσμενείς για τους ξένους πολίτες, για παράδειγμα, εκείνους που θέλουν να αγοράσουν στέγαση με στεγαστικό δάνειο. Η κύρια προϋπόθεση για τη χορήγηση δανείου στις περισσότερες τράπεζες είναι η υπηκοότητα της Ρωσικής Ομοσπονδίας και μόνο λίγες από αυτές είναι έτοιμες να δανείσουν σε αλλοδαπούς. Επιπλέον, εάν οι χρηματοπιστωτικές εταιρείες εγκρίνουν τέτοια δάνεια, δεν πρέπει να υπολογίζετε σε χαμηλό επιτόκιο και άλλους ευνοϊκούς όρους.
Κίνδυνοι για μη κατοίκους κατά την αγορά κατοικίας
Παρά την απλότητα της διαδικασίας, είναι σημαντικό να γνωρίζουμε ποιους κινδύνους μπορεί να αντιμετωπίσει ένας αλλοδαπός όταν αγοράζει ένα διαμέρισμα στη διαδικασία απόκτησης ενός σπιτιού. Κατά κανόνα, οι συναλλαγές διακανονισμού αποτελούν ιδιαίτερα χαρακτηριστικά προβλήματα σε αυτή την περίπτωση, ειδικά εάν πραγματοποιούνται με μεταφορά μεταξύ τραπεζών, μία εκ των οποίων είναι ξένη. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι διαφορετικές πολιτείες έχουν διαφορετικές διαδικασίες πληρωμής και μερικές φορές χρειάζεται λίγος χρόνος για να βρεθεί ένας συμβιβασμός.
Διαφορετικά, οι κίνδυνοι που περιμένουν πολίτες άλλων χωρών στην αγορά ακινήτων παραμένουν οι ίδιοι με τους συμπατριώτες. Το πρώτο από αυτά είναι τα ζητήματα ιδιοκτησίας. Αυτός ο κίνδυνος μπορεί να εξαλειφθεί πλήρως μόνο με την αγορά κατοικίας από κατασκευαστική εταιρεία βάσει συμφωνίας μετοχικού κεφαλαίου.
Εάν το ακίνητο αγοράζεται στη δευτερογενή αγορά, είναι πολύ επιθυμητό να πραγματοποιηθούν όλα τα σημαντικά στάδια της συναλλαγής με τη συμμετοχή συμβολαιογράφου. Φυσικά, αυτό θα συνεπάγεται πρόσθετο κόστος, αλλά στο μέλλον θα εγγυάται την απουσία αξιώσεων από τρίτους.
Ο δεύτερος κίνδυνος για τους μη κατοίκους, παρά την ασφάλεια της διαδικασίας αγοράς πρωτοβάθμιας κατοικίας, συνδέεται με αυτόν. Μπορεί να είναι δύσκολο για ένα άτομο που δεν γνωρίζει καλά τις ιδιαιτερότητες της αγοράς ακινήτων μιας συγκεκριμένης χώρας να επιλέξει τον κατάλληλο προγραμματιστή. Δεν γνωρίζει κάθε αλλοδαπός ποιες πληροφορίες πρέπει να ελεγχθούν και ποια έγγραφα να ζητήσει από μια κατασκευαστική εταιρεία για να πραγματοποιήσει μια επιτυχημένη αγορά.
Οι περιπτώσεις που οι κάτοχοι μετοχών δεν περιμένουν τα διαμερίσματά τους δεν είναι σπάνιες για τους συμπολίτες μας σήμερα. Συνδέονται κυρίως με τη χρεοκοπία προγραμματιστών, καθώς και με άλλους παρόμοιους λόγους. Με υψηλό βαθμό πιθανότητας, ένας τέτοιος κίνδυνος μπορεί να αποφευχθεί εάν προσεγγίσετε την επιλογή μιας κατασκευαστικής εταιρείας με ισορροπημένο και σχολαστικό τρόπο.
Η αγορά οικιστικών ή εμπορικών ακινήτων, καθώς και κατάλληλου οικοπέδου για ξένο άτομο δεν παρουσιάζει δυσκολίες — ένας μη κάτοικος είναι ο ίδιος συμμετέχων στην αγορά ακινήτων με τον Ρώσο πολίτη. Επιπλέον, η διαδικασία απόκτησης κατοικίας από τέτοιους αγοραστές δεν επιβαρύνεται από ορισμένους περιορισμούς, αυξημένους φόρους και πληρωμή διογκωμένων προμηθειών. Παράλληλα, η παρουσία της δικής τους ακίνητης περιουσίας δεν δίνει στους αλλοδαπούς πρόσθετα δικαιώματα και προνόμια.
Διαβάστε ένα άρθρο στο περιοδικό της Kylie: https://qayli.com/journal/mojet-li-inostranec-kupit-kvartiru-v-rossii/