Η αποδοχή ενός διαμερίσματος από τον κατασκευαστή είναι ένα από τα τελευταία στάδια της πολυαναμενόμενης διαδικασίας απόκτησης ενός νέου σπιτιού. Μετά την ολοκλήρωση της κατασκευής, τη συνεδρίαση της επιτροπής εμπειρογνωμόνων και την απόφαση να τεθεί σε λειτουργία το σπίτι, έρχεται η ώρα για την άμεση μεταβίβαση των αγαπημένων τετραγωνικών μέτρων στους μετόχους.
Παρά το γεγονός ότι, όπως φαίνεται, όλες οι ανησυχίες και οι προσδοκίες έχουν τελειώσει, η διαδικασία επιθεώρησης ενός διαμερίσματος μπορεί να φέρει μια σειρά από δυσάρεστες εκπλήξεις. Μερικές φορές η σοβαρότητά τους είναι τέτοια που μόνο μια δικαστική συνεδρίαση μπορεί να επιλύσει τις διαφορές των μερών.
Πώς να αποκτήσετε ένα διαμέρισμα;
Ποιος είναι ο σωστός τρόπος αποδοχής ενός νέου διαμερίσματος από τον κατασκευαστή προκειμένου να αποφευχθούν παρεξηγήσεις, δικαστικές διαφορές, πρόσθετες καθυστερήσεις και προβλήματα με το διαμέρισμα στο μέλλον; Μπορείτε να ξεκαθαρίσετε την κατάσταση απαντώντας στις πιο δημοφιλείς ερωτήσεις που κάνουν οι μελλοντικοί ιδιοκτήτες όταν τελειώνει η κατασκευή ενός αντικειμένου.
Πότε μπορώ να δω το διαμέρισμα;
Η διαδικασία αποδοχής διαμερίσματος σε νέο κτίριο από τον κύριο του έργου ορίζεται στη συμφωνία μετοχικού κεφαλαίου. Δεν υποδεικνύει συγκεκριμένη ημερομηνία, αλλά ορίζεται μια συγκεκριμένη χρονική περίοδος. Όταν ο χρόνος παράδοσης του αντικειμένου αναβάλλεται για οποιονδήποτε λόγο, η κατασκευαστική εταιρεία υποχρεούται να γνωστοποιεί στους μετόχους την αναβολή της αποδοχής της στέγασης.
Μετά την επίσημη θέση σε λειτουργία της κατοικίας, ο κύριος του έργου αποστέλλει στους μετόχους μια ειδοποίηση για την ετοιμότητα της εγκατάστασης και μια πρόσκληση να την επισκεφθούν για να συντάξουν πιστοποιητικό αποδοχής. Μετά από αυτό, εντός μίας έως δύο εβδομάδων, ο κάτοχος των τόκων πρέπει να εγγραφεί για μια συγκεκριμένη ημερομηνία.
Είναι επιτακτική ανάγκη αυτή η ειδοποίηση να αποστέλλεται με επίσημη συστημένη επιστολή και να μην εκφωνείται, για παράδειγμα, μέσω τηλεφώνου. Γεγονός είναι ότι δίνεται στον μέτοχο αυστηρά περιορισμένος χρόνος για να ελέγξει το διαμέρισμα, ο οποίος είναι δύο μήνες. Μετά από αυτό το διάστημα, σε περίπτωση απουσίας του μελλοντικού ιδιοκτήτη, ο προγραμματιστής έχει κάθε δικαίωμα να υπογράψει μονομερώς την πράξη αποδοχής και μεταβίβασης.
Μια τέτοια στροφή μπορεί να έχει πολλές δυσάρεστες συνέπειες. Τυχόν ασυνέπειες και ελλείψεις που δεν διαπιστώθηκαν κατά τον έλεγχο και δεν καταγράφηκαν στην πράξη θεωρούνται αυτοδικαίως περιστάσεις που ικανοποιούν τον μέτοχο. Η αποζημίωση και η διόρθωση ελαττωμάτων με εγγύηση είναι επίσης δυνατή σε αυτήν την περίπτωση, ωστόσο, παρέχεται μια πιο περίπλοκη και χρονοβόρα διαδικασία για αυτά — τις περισσότερες φορές το ζήτημα επιλύεται στο δικαστήριο.
Δυστυχώς, ορισμένοι προγραμματιστές εκμεταλλεύονται το χρονικό όριο για να εκδώσουν μια μονομερή πράξη. Οι παραβιάσεις μπορεί να σχετίζονται με τη μορφή αποστολής ειδοποιήσεων ή προσφοράς «δικών» — πιο επωφελών για τον προγραμματιστή — όρων που υπερβαίνουν αυτούς που ορίζει ο νόμος. Για παράδειγμα, όσον αφορά την απασχόληση και την υψηλή προσέλευση, μια εταιρεία μπορεί να προσφέρει σε έναν μέτοχο να έρθει με σειρά προτεραιότητας μετά από τρεις μήνες. Δεν προκαλεί έκπληξη το γεγονός ότι σε αυτή την περίπτωση, σε δύο μήνες, θα λάβει μονομερώς υπογεγραμμένη πράξη αποδοχής και μεταφοράς και οι ενέργειες του προγραμματιστή θα παραμείνουν εντός του νόμου.
Ποια έγγραφα χρειάζονται κατά τη μεταβίβαση κατοικίας;
Κατά την αποδοχή του διαμερίσματος από τον κύριο του έργου , ο δικαιούχος πρέπει να έχει μαζί του διαβατήριο και αντίγραφο της μετοχικής συμφωνίας. Εάν, για ορισμένους λόγους, δεν εμφανιστεί αυτοπροσώπως, ένας εξουσιοδοτημένος αντιπρόσωπος μπορεί να το κάνει για αυτόν βάσει κατάλληλου εγγράφου — συμβολαιογραφικού πληρεξούσιου.
Για να συγκρίνετε με μεγαλύτερη ακρίβεια το έτοιμο διαμέρισμα με την περιγραφή του στη δήλωση του έργου, συνιστάται να έχετε ένα απόσπασμα από το διαβατήριο ΔΔΠ, ένα ακριβές σχέδιο του διαμερίσματος από το DDU.
Ο κύριος του έργου, με τη σειρά του, υποχρεούται να παράσχει το πόρισμα της επιτροπής εμπειρογνωμόνων και την άδειά της για τη θέση σε λειτουργία του κτιρίου κατοικιών, απόσπασμα που αναφέρει ότι το σπίτι έχει εκχωρηθεί ταχυδρομική διεύθυνση. Τα προαιρετικά έγγραφα, αλλά αυτά στα οποία οι δικηγόροι σας συμβουλεύουν να προσέξετε, είναι ένα συμπέρασμα σχετικά με τη συμμόρφωση του αντικειμένου με τις κανονιστικές τεχνικές απαιτήσεις, ένα έγγραφο σχετικά με την απουσία ασυνεπειών στην τεκμηρίωση του έργου.
Οι κατασκευαστικές εταιρείες δεν θεωρούν πάντα απαραίτητο να προετοιμάσουν τέτοια έγγραφα για συνάντηση με κατόχους μετοχών, ωστόσο, αντίγραφά τους μπορούν πάντα να ζητηθούν εκ των προτέρων στο γραφείο της εταιρείας.
Το κύριο έγγραφο στη διαδικασία αποδοχής ενός διαμερίσματος είναι το πιστοποιητικό αποδοχής. Υπογράφεται από τα μέρη μόνο όταν είναι απόλυτα ικανοποιημένα με όλες τις αποχρώσεις. Ως επί το πλείστον, αυτό αφορά τον κάτοχο μετοχών, καθώς είναι καθήκον του να εντοπίσει έγκαιρα τις ελλείψεις και να προσφέρει στον προγραμματιστή να τις εξαλείψει.
Εάν η κατάσταση του διαμερίσματος δεν ταιριάζει στον μελλοντικό ιδιοκτήτη, η πράξη δεν μπορεί να υπογραφεί. Με τον ίδιο τρόπο είναι αδύνατο να συμφωνηθεί η προκαταρκτική υπογραφή του, με κίνητρο την εξοικονόμηση χρόνου. Εάν η εγγραφή αποδοχής και μετάθεσης λόγω ελλείψεων είναι αδύνατη, συντάσσεται πλημμελής πράξη.
Μια ελαττωματική πράξη είναι ένα διμερώς υπογεγραμμένο έγγραφο σχετικά με την ανάγκη αναθεώρησης, επισκευής ή άλλου τρόπου εξάλειψης των ελλείψεων που διαπιστώθηκαν κατά την επιθεώρηση του χώρου διαβίωσης σε ένα νέο κτίριο. Θα πρέπει να αναφέρει με όσο το δυνατόν περισσότερες λεπτομέρειες τη φύση και τη θέση των ελαττωμάτων, υποστηρίζοντάς την με μια λίστα εργασιών. Επίσης, η πράξη αυτή υποδεικνύει τους περιορισμένους όρους διόρθωσης, στους οποίους κατέληξαν τα μέρη με κοινή συμφωνία.
Τι πρέπει να φέρω μαζί μου στην επιθεώρηση;
Η επίσκεψη του διαμερίσματος για την πρώτη επιθεώρηση δεν απαιτεί υπερβολική προετοιμασία, αλλά ορισμένες ενέργειες αξίζουν ακόμα να γίνουν προκειμένου να είναι πλήρως εξοπλισμένο. Αρχικά, μπορείτε να ρωτήσετε άλλους κατόχους μετοχών πώς γίνεται αποδεκτό το διαμέρισμα από τον κύριο του έργου : πόσο ειλικρινά και λεπτομερώς ο εκπρόσωπος της κατασκευαστικής εταιρείας δείχνει τη στέγαση.
Επιπλέον, θα ήταν χρήσιμο να έχετε μαζί σας:
- Διαβατήριο και πρωτότυπο DDU. Αυτά τα έγγραφα πρέπει να έχετε μαζί σας κατά την επιθεώρηση του διαμερίσματος και τη σύνταξη πράξης αποδοχής και μεταφοράς.
- Ένα σημειωματάριο και ένα στυλό για σημειώσεις, έτσι ώστε στο μέλλον εσείς οι ίδιοι να μην ξεχνάτε όλα τα σημαντικά σημεία.
- Κραγιόνια, υδατοδιαλυτός μαρκαδόρος ή ταινία. Με τη βοήθειά τους, θα είναι δυνατό να επισημάνετε ή να κυκλώσετε μέρη όπου εντοπίζονται ελαττώματα.
- Μικρή ηλεκτρική συσκευή. Εάν δεν υπάρχει ειδικός ελεγκτής ηλεκτρικής ενέργειας, θα το κάνει ένας κανονικός φορτιστής τηλεφώνου. Αυτό είναι απαραίτητο για να ελέγξετε πώς λειτουργούν οι πρίζες.
- Αναπτήρας. Χρησιμοποιώντας ανοιχτή φλόγα, ελέγξτε τη λειτουργία του αερισμού και την παρουσία ρευμάτων. Ένα μικρό κομμάτι λεπτό χαρτί είναι επίσης κατάλληλο για αερισμό — θα πρέπει να κολλήσει στη σχάρα εξαερισμού.
- Λάμπα. Εάν το διαμέρισμα νοικιάζεται με τραχύ φινίρισμα ή προ-φινίρισμα, απαιτείται ένας λαμπτήρας για τον έλεγχο της λειτουργίας των κασετών φωτισμού.
- Ρουλέτα και επίπεδο. Με αυτά τα απλά εργαλεία κατασκευής, είναι εύκολο ακόμη και για έναν μη επαγγελματία να μετρήσει το μήκος και το ύψος των τοίχων, συγκρίνοντάς τα με αυτά που δηλώνονται στη δήλωση σχεδιασμού. Το επίπεδο θα δείξει πόσο λείοι είναι οι τοίχοι, το δάπεδο και η οροφή.
Μερικές φορές οι ειδικοί συμβουλεύουν να εφοδιαστείτε με άλλες συσκευές, όπως θερμικές συσκευές απεικόνισης ή δείκτες μαγνητικής ακτινοβολίας. Φυσικά, δεν θα παρεμβαίνουν στην επιθεώρηση του διαμερίσματος, αλλά απαιτούν ορισμένες δεξιότητες και δεν είναι διαθέσιμες σε κάθε σπίτι.
Τι πρέπει να προσέξετε όταν δέχεστε ένα διαμέρισμα;
Κατά την αποδοχή ενός διαμερίσματος σε ένα νέο κτίριο, πρέπει να εξετάσετε τα πάντα. Εάν τα έγγραφα του προγραμματιστή έχουν επαληθευτεί και πληρούν όλες τις απαιτήσεις, θα πρέπει να προχωρήσετε απευθείας στην επιθεώρηση του διαμερίσματος. Πρέπει να το ξεκινήσετε ακόμη και στο στάδιο της εισόδου — από την ποιότητα της εργασίας που εκτελείται σε αυτό, μπορείτε να εκτιμήσετε χονδρικά την ποιότητα ολόκληρου του σπιτιού.
Μέσα στο διαμέρισμα τα πιο σημαντικά είναι:
- Είσοδος. Θα πρέπει να τοποθετείται ομοιόμορφα, να εφαρμόζει άνετα, να μην έχει γρατσουνιές ή άλλα ελαττώματα. Θα πρέπει να ελέγξετε πόσο εύκολα γυρίζει το κλειδί στην κλειδαρότρυπα — θα πρέπει να κινείται ομαλά και να μην μπλοκάρει.
- Παράθυρο. Πολλοί δείκτες άνεσης του διαμερίσματος εξαρτώνται από την ποιότητα των παραθύρων. Πρώτα απ ‘όλα, πρέπει να βεβαιωθείτε ότι τα παράθυρα είναι πλήρως σφραγισμένα όταν είναι κλειστά. Αυτό μπορεί να ελεγχθεί χρησιμοποιώντας τον ίδιο αναπτήρα — η φλόγα που φέρεται στο κλειστό παράθυρο δεν πρέπει να παρουσιάζει διακυμάνσεις. Θα πρέπει επίσης να δώσετε προσοχή στην ακεραιότητα των ίδιων των γυαλιών και των ελαστικών σφραγίδων.
- Εξαερισμός. Η ορθότητα της λειτουργίας του ελέγχεται χρησιμοποιώντας ανοιχτή φλόγα ή λεπτό φύλλο χαρτιού. Η φλόγα πρέπει να αποκλίνει προς τη σχάρα και το χαρτί να κολλήσει πάνω της. Ο εξαερισμός είναι σημαντικός όχι μόνο από την άποψη της παρουσίας καθαρού αέρα στο διαμέρισμα. Με κακή εκροή αέρα, η υγρασία αυξάνεται αναπόφευκτα, γεγονός που οδηγεί στο σχηματισμό υγρασίας και, ως αποτέλεσμα, στην εμφάνιση μούχλας και δυσάρεστη οσμή.
- Υδραυλικά και υδραυλικά. Ο κύριος δείκτης ποιοτικής εργασίας στο μπάνιο είναι η ξηρότητα. Δεν πρέπει να υπάρχουν σταγόνες νερού στο πάτωμα και στους τοίχους, και ακόμη περισσότερο μουτζούρες. Υποδηλώνουν παραβιάσεις στην εγκατάσταση υδραυλικού εξοπλισμού ή υδραυλικές εγκαταστάσεις κακής ποιότητας. Όλες οι βρύσες και οι δεξαμενές αποστράγγισης πρέπει να λειτουργούν σωστά, βύσματα και βρύσες πρέπει να υπάρχουν στους σωλήνες.
- Φινίρισμα. Ανάλογα με τον τύπο του αλλάζουν και οι απαιτήσεις. Στην πρόχειρη έκδοση, οι τοίχοι πρέπει να είναι όσο το δυνατόν πιο επίπεδοι, χωρίς ρωγμές, ορατούς οπλισμούς και άλλα δομικά στοιχεία. Εάν το φινίρισμα είναι καλό, θα πρέπει να ελέγξετε πόσο ομοιόμορφα είναι τοποθετημένα τα πλακάκια και το δάπεδο, η ταπετσαρία είναι κολλημένη ή η βαφή.
Είναι δυνατόν να προσκαλέσετε έναν ανεξάρτητο εμπειρογνώμονα;
Πολλοί άπειροι αγοραστές ενδιαφέρονται συχνά για το αν είναι δυνατόν να προσκαλέσουν έναν ανεξάρτητο ειδικό να αποδεχθεί ένα διαμέρισμα. Αυτό δεν απαγορεύεται από κανέναν κανονισμό και οποιοσδήποτε ευσυνείδητος προγραμματιστής δεν θα έχει τίποτα ενάντια στη γνώμη των ειδικών. Αντίθετα, για τον προγραμματιστή, το πόρισμα ενός ειδικού μπορεί να γίνει ένα πρόσθετο ατού σε πιθανές δικαστικές διαφορές, εάν διαπιστωθούν ελαττώματα που δεν είχαν εντοπιστεί προηγουμένως.
Γιατί ένας ανασφαλής αγοραστής πρέπει να επικοινωνήσει με έναν ειδικό; Ο πρώτος δείκτης είναι η εμπειρία. Ο ειδικός γνωρίζει ακριβώς σε ποια σημεία εμφανίζονται πιο συχνά ελαττώματα, συμπεριλαμβανομένων των κρυφών. Επιπλέον, μπορεί να συμβουλεύσει τον πελάτη λεπτομερώς για περιπτώσεις εγγύησης και ελαττώματα που υπόκεινται σε χρηματική αποζημίωση.
Στην αγορά ακινήτων υπάρχει μεγάλος αριθμός εταιρειών που παρέχουν υπηρεσίες αυτού του είδους. Οι τιμές ποικίλλουν, ανάλογα με την περιοχή του διαμερίσματος, την περιοχή, το βάθος και τη λεπτομέρεια της αξιολόγησης και μπορεί να κυμαίνονται από 2 έως 20 χιλιάδες ρούβλια.
Τι να κάνετε εάν εντοπιστούν ελαττώματα;
Με τις διαπιστωθείσες ελλείψεις του διαμερίσματος, μπορεί να υπάρχουν δύο σενάρια για την εξέλιξη των γεγονότων. Η πρώτη είναι η σύνταξη δύο αντιγράφων ελαττωματικής πράξης, η οποία υπογράφεται από τα μέρη. Πρέπει να περιλαμβάνει:
- διεύθυνση σπιτιού και αριθμός διαμερίσματος·
- όνομα της εταιρείας ανάπτυξης·
- στοιχεία του προγραμματιστή, τη νομική του διεύθυνση·
- το όνομα του αρχηγού·
- πλήρης κατάλογος όλων των εντοπισμένων ελαττωμάτων.
Οι όροι για τους οποίους ο προγραμματιστής υποχρεούται να εξαλείψει όλες τις ελλείψεις καθορίζονται συνήθως στη συμφωνία μετοχικού κεφαλαίου, ωστόσο, σε ορισμένες περιπτώσεις, τα χρονικά όρια μπορεί να είναι ασαφή. Είναι καλύτερα να τα ορίσετε εκ των προτέρων και, σε ήδη συμφωνημένη μορφή, να συμπεριληφθούν στην ελαττωματική πράξη
Η δεύτερη επιλογή είναι η ταυτόχρονη σύνταξη πράξης αποδοχής και μεταβίβασης και πλημμελούς πράξης. Αυτό είναι δυνατό σε περίπτωση μικρών ελαττωμάτων, η διόρθωση των οποίων μπορεί να διαρκέσει μόνο μερικές ημέρες.
Φυσικά δεν μπορεί να τεθεί θέμα υπογραφής πιστοποιητικού αποδοχής εάν τα ελαττώματα είναι πολύ σοβαρά ή δεν ανταποκρίνονται στη δήλωση μελέτης. Μία από τις πιο δύσκολες καταστάσεις είναι η ασυμφωνία μεταξύ της επιφάνειας του διαμερίσματος που δηλώθηκε. Με μια μικρή διαφορά, είναι δυνατή η επιλογή αμοιβαίας αποζημίωσης μεταξύ του κατόχου του μετοχικού κεφαλαίου και του προγραμματιστή. Εάν η διαφορά είναι πολύ μεγάλη, δεν μπορεί να διορθωθεί και ο μέτοχος έχει το δικαίωμα να καταγγείλει μονομερώς τη σύμβαση.
Μια άλλη αμφιλεγόμενη επιλογή προκύπτει όταν ο ιδιοκτήτης δέχεται ένα διαμέρισμα με ελαττώματα ή λόγω έλλειψης χρόνου ή λόγω απροσεξίας. Εάν στη συνέχεια διορθώσει ανεξάρτητα όλες τις ελλείψεις, τότε έχει το δικαίωμα να απαιτήσει χρηματική αποζημίωση από τον προγραμματιστή, προσκομίζοντας κατάλληλα αποδεικτικά στοιχεία. Εάν ο ιδιοκτήτης δεν σκοπεύει να το κάνει αυτό, πρέπει να θυμάστε ότι το σπίτι είναι υπό εγγύηση για πέντε χρόνια και όλος ο μηχανολογικός εξοπλισμός και τα συστήματα επικοινωνίας για τρία.
Πηγή — https://qayli.com/journal/priemka-kvartiry-v-novostroyke-kak-eto-proishodit/