Σύμφωνα με μεσίτες της Μόσχας, περίπου 6.000 διαμερίσματα πωλούνται ετησίως στην αγορά ακινήτων της πρωτεύουσας. Αυτό είναι το 22% του συνολικού όγκου της πρωτογενούς αγοράς κατοικίας. Ας αναλύσουμε πιο αναλυτικά τι καθεστώς έχουν σήμερα τα διαμερίσματα και τι προτείνουν να αλλάξουν στο νόμο για τα διαμερίσματα.
Τι είναι ένα διαμέρισμα
Ο όρος «διαμερίσματα» στους νόμους υποδηλώνει χώρους, συμπεριλαμβανομένων των διαμερισμάτων που δημιουργούνται σε κτήριο μη κατοικιών. Στη Ρωσία, τέτοιες εγκαταστάσεις ταξινομούνται ως μη οικιστικές. Σημαίνει ότι:
- ένα διαμέρισμα με καθεστώς μη κατοικίας δεν μπορεί να αγοραστεί με προνομιακή οικογενειακή υποθήκη ή σε βάρος του κεφαλαίου μητρότητας.
- δεν μπορεί να καταχωρηθεί.
- Οι λογαριασμοί κοινής ωφέλειας υπολογίζονται σύμφωνα με διαφορετικό σχέδιο από ό,τι σε ένα κανονικό διαμέρισμα.
Σε άλλες χώρες, οι οικιστικοί και μη οικιστικοί χώροι μπορούν να θεωρηθούν διαμερίσματα. Όλα εξαρτώνται από το καθεστώς και τις ευκαιρίες που δίνει ο ισχύων νόμος στις εγκαταστάσεις.
Είναι δυνατόν να ζεις μόνιμα στο διαμέρισμα; Η σύντομη απάντηση είναι ναι. Αλλά δεν μπορείτε να εγγραφείτε σε αυτά, γιατί. κατάσταση είναι μη οικιστικοί χώροι.
Τι είναι ένα πολυλειτουργικό κτίριο
Τα σπίτια μικτής χρήσης έχουν γίνει μια φυσική επέκταση της εποχής των ουρανοξυστών. Έχουν κατασκευαστεί μαζικά στη Ρωσία από τις αρχές της δεκαετίας του 2000. Τα πολυώροφα κτίρια με φέροντα σκελετό από χάλυβα είναι συγκροτήματα σχεδιασμένα για τη ζωή και την εργασία των ανθρώπων. Μέρος των ορόφων σε αυτά προορίζεται για κατοικίες και μέρος για γραφεία, εστιατόρια, καταστρώματα παρατήρησης, αίθουσες συνεδριάσεων. Οι χώροι διαβίωσης σε αυτά ονομάζονται διαμερίσματα, αλλά «de jure» είναι μη οικιστικοί.
Για παράδειγμα, το επιχειρηματικό κέντρο Evolution Tower είναι ένα κτίριο όπου μένουν τα περισσότερα γραφεία. Σε έναν από τους ορόφους βρίσκεται το Παλάτι των Γάμων. Στον 51ο και 52ο όροφο υπάρχουν καταστρώματα παρατήρησης. Υπάρχει ένα ελικοδρόμιο στην οροφή. Όλοι οι χώροι εδώ έχουν την ιδιότητα του μη οικιστικού.
Ο 70όροφος πύργος «Ευρασία» είναι ένα συγκρότημα στο οποίο υπάρχουν εμπορικοί, εμπορικοί και οικιστικοί χώροι. Τα γραφεία βρίσκονται μέχρι τον 45ο όροφο και τα διαμερίσματα βρίσκονται από τον 46ο και πάνω.
Νομικά, τα διαμερίσματα σε τέτοια κτίρια δεν είναι ίσα σε δικαιώματα με τα συνηθισμένα διαμερίσματα σε πολυώροφα κτίρια. Ο αγοραστής αναγκάζεται να πληρώσει υψηλότερο φόρο ακίνητης περιουσίας και θα πληρώσει περισσότερα για τα κοινόχρηστα. Είναι αδύνατη η εγγραφή σε αυτά λόγω μη μόνιμης κατοικίας. Ως εκ τούτου, ο αγοραστής διαμερισμάτων αντιμετωπίζει δυσκολίες πρόσβασης στην κοινωνική υποδομή: υπηρεσία σε πολυκλινική ή προσάρτηση παιδιών σε παιδικό εκπαιδευτικό ίδρυμα. Το νομοσχέδιο για τα διαμερίσματα, που προτάθηκε στην Κρατική Δούμα το 2021, έχει σχεδιαστεί για να λύσει αυτήν την κατάσταση.
Νομικό καθεστώς διαμερισμάτων
Οι συζητήσεις για την εξίσωση των χώρων διαβίωσης μεταξύ τους από νομική άποψη συνεχίζονται εδώ και πολύ καιρό. Τον Απρίλιο του 2021, καταγράφηκε στην Κρατική Δούμα σχέδιο νόμου αριθ. Για ουρανοξύστες και κτίρια στα οποία μέρος των χώρων είναι οικιστικό και το δεύτερο μέρος είναι μη οικιστικό, προτείνεται να εισαχθεί μια τέτοια έννοια ως «πολυλειτουργικό κτίριο». Το δικαίωμα καθορισμού προτύπων κατασκευής για τέτοια κτίρια θα έχει οι περιφέρειες.
Οι πολίτες θα μπορούν να μεταφέρουν τα αγορασμένα διαμερίσματα από μη οικιστικό απόθεμα σε οικιστικό και αντίστροφα, σύμφωνα με τη διαδικασία που ορίζει ο νόμος. Δεν υπάρχει ακόμη η ίδια διαδικασία, αλλά εάν το νομοσχέδιο εγκριθεί το 2022, τότε θα αναπτυχθούν συνοδευτικά κανονιστικά έγγραφα για αυτό.
Τον Νοέμβριο του 2021, το νομοσχέδιο για τα διαμερίσματα εξετάστηκε σε πρώτη ανάγνωση και προτάθηκε για έγκριση. Επί του παρόντος, η έγκριση του εγγράφου έχει αναβληθεί για την επόμενη συνεδρίαση της ολομέλειας.
Τι αλλαγές προτείνει ο νόμος περί διαμερισμάτων;
Οι οικιστικές εγκαταστάσεις σε ένα πολυλειτουργικό κτίριο (MFZ) θα εξισωθούν με τα συνηθισμένα διαμερίσματα της πόλης. Σε αυτά θα υπάρχει η δυνατότητα εγγραφής ενοικιαστή.Οι κανόνες για την πληρωμή των λογαριασμών κοινής ωφέλειας θα είναι οι ίδιοι όπως και για τα διαμερίσματα. Δεν θα υπάρξουν προβλήματα με την προσάρτηση των ενοικιαστών στην κλινική.
Αντίστοιχες αλλαγές επισυνάπτονται στον Κώδικα Κατοικίας και σε άλλους λογαριασμούς που αφορούν ακίνητα κατοικίας. Το MFZ θα διοικείται από μια συνάντηση των ιδιοκτητών που συνάπτουν συμφωνία με την εταιρεία διαχείρισης.
Πώς θα επηρεάσει η αλλαγή στο καθεστώς των διαμερισμάτων την αγορά ακινήτων;
Οι μεσίτες πιστεύουν ότι οι προγραμματιστές θα προχωρήσουν στην αύξηση του όγκου κατασκευής κτιρίων μικτής χρήσης. Εάν — ή όταν — ψηφιστεί νομοσχέδιο για διαμέρισμα, θα πρέπει να αναμένεται αύξηση της αξίας τέτοιων ακινήτων. Κατά μέσο όρο, κατά 10-15% λόγω της αύξησης του αριθμού των ατόμων που επιθυμούν να αγοράσουν ακίνητα σε κτίρια όπου συγκεντρώνονται ταυτόχρονα επιχειρηματικά κέντρα, κατοικίες και χώροι ψυχαγωγίας. Επιπλέον, η ζήτηση θα ωθήσει την ευκαιρία να λάβει έκπτωση φόρου για τον ιδιοκτήτη του διαμερίσματος. Επί του παρόντος, οι ιδιοκτήτες μη οικιστικών ακινήτων δεν έχουν τέτοια ευκαιρία και ισχύουν μόνο για αγοραστές οικιστικών χώρων.
Τα προγράμματα στεγαστικών δανείων θα ισχύουν για τα διαμερίσματα βάσει νόμου;
Ενώ το νομοσχέδιο βρίσκεται υπό ανάπτυξη, είναι δύσκολο να κρίνουμε ποιες επιλογές θα είναι διαθέσιμες στους αγοραστές. Σήμερα, τα προνομιακά στεγαστικά δάνεια ισχύουν μόνο για 2 τύπους κατοικιών. Πρόκειται για οικόπεδα για ατομική κατασκευή κατοικιών (ISZH) και διαμερίσματα. Μπορείτε να πάρετε δάνειο για άλλα είδη ακινήτων, αλλά όχι βάσει προνομιακού προγράμματος. Αυτό ισχύει για ξενοδοχεία διαμερισμάτων, ξενοδοχειακά συγκροτήματα, επιχειρηματικά κέντρα. Πιθανότατα, αυτού του είδους τα ακίνητα δεν θα περιληφθούν στην προνομιακή υποθήκη.
Θα πρέπει επίσης να ληφθεί υπόψη ότι πολλοί παράγοντες επηρεάζουν ποιες διατάξεις θα συμπεριληφθούν στην τελευταία έκδοση του εγγράφου. Αμετάβλητη θα παραμείνει μόνο η επιθυμία των βουλευτών να εξισώσουν το νομικό καθεστώς των οικιστικών χώρων στην αγορά ακινήτων. Είναι σημαντικό ο νόμος να μην δημιουργεί δυσκολίες στους ιδιοκτήτες σπιτιού, αλλά να βοηθά στην επίλυσή τους. Ταυτόχρονα με την εμφάνιση της οικιστικής κατάστασης στα διαμερίσματα, θα υπάρξει απαίτηση από τους κατασκευαστές να προβλέπουν τη διαθεσιμότητα της υποδομής που είναι απαραίτητη για την άνετη διαβίωση των ανθρώπων.
Διαβάστε το άρθρο στο περιοδικό Kylie: https://qayli.com/journal/mnogofunkcionalnye-zdaniya-i-apartamenty-zakonoproekty-ob-changeneniyah-v-pravovom-statuse/