Η λήψη στεγαστικού δανείου είναι το μεγαλύτερο οικονομικό δάνειο που συμβαίνει στη ζωή ενός ανθρώπου. Ετοιμότητα για αυτό δεν είναι μόνο η απάντηση στο ερώτημα «αν η τράπεζα θα δώσει δάνειο για να αγοράσει ένα διαμέρισμα». Το απαιτούμενο χρηματικό ποσό και η μεγάλη περίοδος υποθήκης δημιουργούν κινδύνους που επηρεάζουν και τα δύο μέρη: την τράπεζα και τον πιθανό δανειολήπτη. Επομένως, είναι σημαντικό να γνωρίζετε τι κινδύνους έχουν τα στεγαστικά δάνεια και να είστε οικονομικά προετοιμασμένοι για αυτούς.
Νομικοί κίνδυνοι μιας σύμβασης υποθήκης
Το στεγαστικό δάνειο είναι ένα είδος δανείου στο οποίο συμμετέχουν 2 μέρη:
- πιστωτής — τράπεζα?
- ο δανειολήπτης είναι φυσικό ή νομικό πρόσωπο.
Αντικείμενο της σύμβασης είναι το διαμέρισμα που αγοράζει ο δανειολήπτης. Η αγορά καθίσταται δυνατή από το ποσό που δίνεται στον δανειολήπτη από τον δανειστή.
Η τράπεζα κινδυνεύει να χάσει τη φερεγγυότητά του ο δανειολήπτης και να μην μπορέσει να επιστρέψει τα χρήματα. Η πηγή της αποζημίωσης είναι η εξασφάλιση — το αγορασμένο διαμέρισμα ή άλλο ακίνητο, το οποίο είναι ιδιοκτησία του δανειολήπτη. Μπορούν επίσης να δεσμευτούν και άλλα τιμαλφή: αυτοκίνητο, πολύτιμα αντικείμενα, αντικείμενα τέχνης.
Εκτός από τους πιστωτικούς κινδύνους για στεγαστικά δάνεια, η τράπεζα αντιμετωπίζει μια σειρά από άλλες δυσκολίες:
- κίνδυνοι επιτοκίου που σχετίζονται με αλλαγές στο επιτόκιο διακανονισμού σε επίπεδο Κεντρικής Τράπεζας της Ρωσικής Ομοσπονδίας·
- κίνδυνοι αγοράς — προκύπτουν λόγω ξαφνικών και απρόβλεπτων αλλαγών στις τιμές των ακινήτων.
- Κίνδυνοι ιδιοκτησίας — που σχετίζονται με εξασφαλίσεις (κάηκε, έγινε μη κατοικήσιμος και έχασε την αξία του).
- νομοθετικούς κινδύνους που συνδέονται με αλλαγές στους κανόνες για τη διάθεση των εξασφαλίσεων.
Οι κίνδυνοι στεγαστικών δανείων για έναν πελάτη σχετίζονται με την ικανότητά του να προγραμματίζει, τη σταθερότητα του εισοδήματος, την ταχύτητα με την οποία θα μπορέσει να αποκαταστήσει την οικονομική του κατάσταση σε περίπτωση απώλειας εργασίας.
Αμοιβαίοι κίνδυνοι που σχετίζονται με το διαμέρισμα
Η ανάλυση των κύριων κινδύνων στην αγορά στεγαστικών δανείων ξεκινά με την ασφάλιση. Εάν, ως αποτέλεσμα απρόβλεπτων γεγονότων, η εξασφάλιση καταστεί άχρηστη, τότε αυτό είναι τραγικό και για τα δύο μέρη της συναλλαγής. Για τη μείωση των κινδύνων στεγαστικών δανείων, η τράπεζα επιμένει στην ασφάλιση εξασφαλίσεων. Και τα δύο μέρη χρειάζονται ασφάλιση.
Το άρθρο 31 του ομοσπονδιακού νόμου αριθ. 102-FZ της 16ης Ιουλίου 1998 προβλέπει την υποχρεωτική ασφάλιση ενός ενυπόθηκου διαμερίσματος. Αυτό εγγυάται στον δανειστή ότι εάν ο δανειολήπτης δεν επιστρέψει τα κεφάλαια, θα λάβει τα επενδυμένα κεφάλαια ως ασφαλιστική αποζημίωση. Εάν το διαμέρισμα υποφέρει από πυρκαγιά ή πλημμύρα, τότε η ασφάλιση θα προστατεύσει τα συμφέροντα του δανειολήπτη.
Όταν πρόκειται για την αγορά ενός διαμερίσματος που είναι υπό κατασκευή, οι κίνδυνοι αλλάζουν. Δεν υπάρχει ακόμη διαμέρισμα, πράγμα που σημαίνει ότι δεν μπορεί να καεί. Η υποχρέωση ασφάλισής του θα προκύψει από τον αγοραστή αφού το σπίτι τεθεί σε λειτουργία, και το διαμέρισμα γίνει ιδιοκτησία του. Τότε θα προκύψουν οι κίνδυνοι του στεγαστικού δανεισμού για την τράπεζα.
Ένα σημαντικό σημείο της ασφαλιστικής σύμβασης είναι μια ρήτρα που εξηγεί ποιες περιπτώσεις θα θεωρηθούν ασφαλισμένες. Συνήθως αυτό:
- ενέργειες τρίτων·
- φυσικές καταστροφές;
- πυρκαγιά ή έκρηξη οικιακού αερίου.
Όσο περισσότερα είναι τα ασφαλισμένα συμβάντα, τόσο πιο ακριβό είναι το κόστος ασφάλισης. Το κατά προσέγγιση κόστος θα είναι περίπου 0,1% της τιμής της υποθήκης. Το συγκεκριμένο ποσό της κάθε ασφαλιστικής εταιρείας υπολογίζεται με τον δικό της τρόπο. Πριν υπογράψετε ένα ασφαλιστήριο συμβόλαιο, συνιστάται να εξοικειωθείτε με τους όρους ασφάλισης σε όλες τις ασφαλιστικές εταιρείες που προσφέρει η τράπεζα και στη συνέχεια να επιλέξετε τον οργανισμό όπου οι συνθήκες είναι καλύτερες.
Πρόωρη εξόφληση
Μεταξύ των τραπεζικών κινδύνων του στεγαστικού δανείου είναι η πρόωρη αποπληρωμή του στεγαστικού δανείου. Αυτό δεν είναι κακό για έναν δανειολήπτη που έχει τα κεφάλαια για να πληρώσει πλήρως την τράπεζα, αλλά κακό για την ίδια την τράπεζα. Πράγματι, κατά τον υπολογισμό του ποσού της μηνιαίας πληρωμής, συμπεριλήφθηκε το κέρδος που προβλεπόταν να εισπραχθεί από τη συναλλαγή. Οι τράπεζες αντισταθμίζουν το έλλειμμα επιβάλλοντας κυρώσεις για πρόωρη αποπληρωμή.
Οι προϋποθέσεις για την πρόωρη εξόφληση καθορίζονται στη σύμβαση υποθήκης. Είναι σημαντικό να δώσετε προσοχή σε τέτοια σημεία:
- Ο όρος για την προειδοποίηση της τράπεζας για πρόωρη εξόφληση. Συνήθως είναι 30 ημέρες, αλλά υπάρχουν επιλογές.
- Μέθοδος εφαρμογής. Χρειάζεται να το υποβάλω αυτοπροσώπως ή μπορεί να γίνει ηλεκτρονικά μέσω του λογαριασμού του πελάτη στην ιστοσελίδα της τράπεζας.
- Εάν υπάρχει πρόστιμο που θα πρέπει να πληρωθεί, τότε πρέπει να καταλάβετε πώς υπολογίζεται.
Ανάλυση κινδύνου στεγαστικών δανείων για τον δανειολήπτη
Πριν πάρει μια υποθήκη, ο δανειολήπτης πρέπει να αξιολογήσει τους δικούς του κινδύνους στον ενυπόθηκο δανεισμό. Ξεκινούν μελετώντας το δικό τους εισόδημα, τον τρόπο ζωής και τα έξοδα που σχετίζονται με αυτό.
Το βασικό ερώτημα είναι πόσα χρήματα μπορεί να δανειστεί ένας άνθρωπος, λαμβάνοντας υπόψη τους τόκους, ώστε να μην χρειάζεται να κάνει οικονομία σε όλα. Το «σωστό» μέγεθος στεγαστικού δανείου δεν υπερβαίνει το 2,5 φορές το ακαθάριστο εισόδημα της οικογένειας. Οι οικονομολόγοι το πιστεύουν. Εκείνοι. για ένα άτομο με εισόδημα 1 εκατομμυρίου ρούβλια, μια άνετη υποθήκη θα ισούται με 2-2,5 εκατομμύρια ρούβλια.
Εάν αυτό το ποσό δεν είναι αρκετό, τότε οι Ρώσοι κανονίζουν υποθήκη με συνοφειλέτες. Μπορεί να είναι γονείς ή σύζυγοι. Από κοινού αποπληρώνουν το χρέος και έχουν ίσα δικαιώματα. Το εισόδημα του συνοφειλέτη σας επιτρέπει να υπολογίζετε σε μεγαλύτερη υποθήκη. Η τράπεζα λαμβάνει περισσότερες εγγυήσεις, γεγονός που μπορεί να οδηγήσει ακόμη και στην προσφορά χαμηλότερου επιτοκίου.
Η δεύτερη ερώτηση είναι το ποσό της μηνιαίας πληρωμής. Περιλαμβάνει αποπληρωμή:
- μέρη του δανείου·
- ενδιαφέρον για τη χρήση του·
- ασφάλιστρο.
Ένα άνετο ποσό για τον δανειολήπτη δεν πρέπει να υπερβαίνει το 20-30%. Στη Ρωσική Ομοσπονδία, μπορούν να υποβάλουν αίτηση για υποθήκη, στην οποία θα πρέπει να δώσουν το 40% του εισοδήματός τους στην τράπεζα για την εξόφληση της υποθήκης. Αλλά σε περίπτωση καθυστέρησης μισθού, εμφάνισης απρόβλεπτων δαπανών, ένα άτομο θα βρεθεί σε δύσκολη οικονομικά κατάσταση. Επομένως, δεν συνιστάται η σύναψη τέτοιων επικίνδυνων συμβάσεων.
Οι κίνδυνοι στεγαστικών δανείων για τον δανειολήπτη περιλαμβάνουν επίσης:
- απώλεια της ικανότητας για εργασία ή εργασία·
- μείωση του εισοδήματος·
- μείωση της αξίας του ακινήτου.
Οι δύο πρώτοι κίνδυνοι καλύπτονται από προσωπική ασφάλιση. Ο νόμος δεν απαιτεί υποχρεωτική ασφάλιση υγείας του δανειολήπτη. Επομένως, όσοι επιθυμούν να ασφαλιστούν σε περίπτωση αναπηρίας συνάπτουν πρόσθετο συμβόλαιο βάσει του οποίου η ασφαλιστική εταιρεία θα καταβάλει αποζημίωση σε περίπτωση που συμβεί κάποιο ασφαλιστικό συμβάν.
Μερικοί άνθρωποι συνάπτουν σύμβαση υποθήκης σε ξένο νόμισμα για να προστατεύσουν τα χρήματα από τον πληθωρισμό. Ωστόσο, ένα τέτοιο σύστημα είναι βολικό μόνο όταν η σύμβαση συνάπτεται στο ίδιο νόμισμα με τον λαμβανόμενο μισθό. Ένας πολίτης δεν θα χάσει τη διαφορά στις συναλλαγματικές ισοτιμίες όταν μετατρέπει ρούβλια σε δολάρια.
Όσο για τη μείωση της αξίας των ακινήτων, αυτή είναι αναπόφευκτη συνέπεια των μακροπρόθεσμων δανείων, που δεν αποτελεί κίνδυνο για μια στεγαστική τράπεζα, αλλά στενοχωρεί τον αγοραστή. Σήμερα αγοράζετε ένα διαμέρισμα για να ζήσετε σε αυτό. Με τα χρόνια λειτουργίας, τα συστήματα επικοινωνίας φθείρονται — και το διαμέρισμα γίνεται φθηνότερο. Μέχρι την αγορά του ακινήτου, η αξία του θα είναι χαμηλότερη από το ποσό που πληρώνετε. Ως εκ τούτου, συνιστάται να πάρετε ένα διαμέρισμα σε υποθήκη για την ελάχιστη αποδεκτή περίοδο — 3 χρόνια ή 5 χρόνια.
Πώς να μειώσετε τους κινδύνους
Οι τράπεζες και οι πελάτες χρησιμοποιούν διαφορετικές στρατηγικές για τον μετριασμό των κινδύνων. Η Τράπεζα διενεργεί ενδελεχή ανάλυση χρησιμοποιώντας διάφορες μεθόδους για την αξιολόγηση των κινδύνων του στεγαστικού δανεισμού. Προστατεύεται από την απαίτηση σύναψης ασφαλιστικής σύμβασης στον ομοσπονδιακό νόμο «Περί υποθήκης» και άλλους νόμους. Ο πελάτης επιλέγει από όλες τις προσφορές πιο επικερδείς και, φυσικά, έχει το δικαίωμα να μην συνάπτει συμβάσεις που θεωρεί ασύμφορες.
Τι να κάνετε εάν δεν μπορείτε να πληρώσετε το στεγαστικό σας
Η αδυναμία εξόφλησης της υποθήκης στο ακέραιο είναι ένας από τους κύριους κινδύνους της στεγαστικής δραστηριότητας. Μπορεί να προκαλέσει κυρώσεις ή απώλεια εξασφαλίσεων, η οποία θα περιέλθει στην ιδιοκτησία της τράπεζας.
Επομένως, έχοντας χάσει τη δυνατότητα πληρωμής του δανείου, επωφεληθείτε από τις πιστωτικές διακοπές. Προβλέπονται από τον ομοσπονδιακό νόμο αριθ. 76 της 1ης Μαΐου 2019. Οι διακοπές μπορούν να εφαρμοστούν 1 φορά για 1 ιδιοκτησία. Για να το κάνετε αυτό, πρέπει να ενημερώσετε την τράπεζα εγγράφως. Εντός 10 ημερών θα εξεταστεί και θα ετοιμαστεί απάντηση. Η έλλειψη απάντησης ισοδυναμεί με τη συγκατάθεση της τράπεζας. Μια αρνητική απάντηση πρέπει να αιτιολογείται.
Η περίοδος και η ημερομηνία διακοπών επιλέγονται από τον δανειολήπτη, αλλά δεν μπορείτε να τις παρατείνετε. Σε καταστάσεις όπως η απώλεια εργασίας και η αναζήτηση νέας, είναι προτιμότερο να κάνετε διακοπές για όσο το δυνατόν περισσότερο.
Προσοχή στις αμφίβολες συμφωνίες. Μερικές φορές η πρόταση ακούγεται «τόσο καλή που θέλεις να συμφωνήσεις». Τότε αξίζει να μελετήσετε τη σύμβαση δανείου με δικηγόρο ακινήτων. Θα εξηγήσει τις αποχρώσεις του συμβολαίου που συνοδεύει την «καλύτερη υποθήκη» και θα προστατεύσει από την αυθόρμητη συναίνεση.
Πρωτότυπο από το περιοδικό Kylie: https://qayli.com/journal/riski-ipotechnogo-kreditovaniya-v-rossii/