Είναι γενικά αποδεκτό ότι οι κίνδυνοι του αγοραστή όταν αγοράζει ένα δωρεά διαμερίσματος είναι ελάχιστοι. Γεγονός είναι ότι η σύμβαση δωρεάς θεωρείται ένας από τους πιο αξιόπιστους τρόπους απόκτησης του δικαιώματος στην ακίνητη περιουσία. Η φύση τέτοιων συναλλαγών σπάνια αμφισβητείται στο δικαστήριο, αφού η ελεύθερη βούληση του δωρητή σε αυτή την περίπτωση θεωρείται προτεραιότητα. Ενδέχεται να προκύψουν αμφισβητούμενες καταστάσεις σε περίπτωση παραβίασης δικαιωμάτων τρίτων, σαφούς παραβίασης της ισχύουσας νομοθεσίας και απροκάλυπτων δόλιων ενεργειών τόσο από την πλευρά του δωρητή όσο και από τον δωρεοδόχο.
Διαφορετικά, η συμφωνία δωρεάς προστατεύει τον νέο ιδιοκτήτη σπιτιού. Εάν εκτελεστεί σωστά, ο δικαιούχος έχει το πλήρες δικαίωμα να διαθέσει ακίνητη περιουσία κατά την κρίση του, συμπεριλαμβανομένης της πώλησής της. Η αγορά ενός διαμερίσματος που έλαβε ο πωλητής ως δώρο μπορεί μόνο σε εξαιρετικές περιπτώσεις να γίνει προβληματική συναλλαγή, αλλά παρ ‘όλα αυτά, υπάρχουν ορισμένες αποχρώσεις για τέτοιες συμφωνίες.
Γιατί μια συμφωνία δωρεάς θεωρείται αξιόπιστη;
Εάν η πράξη δώρου εκτελείται χωρίς παραβιάσεις, πολλοί αγοραστές και ορισμένοι ειδικοί συμφωνούν μαζί τους, προτιμούν να αγοράσουν στέγη στη δευτερογενή αγορά από εκείνους τους πωλητές που απέκτησαν την ιδιοκτησία με δωρεά. Η συμφωνία δωρεάς έχει μια σειρά από αναμφισβήτητα πλεονεκτήματα:
- Το δικαίωμα ιδιοκτησίας και ελεύθερης διάθεσης της ακίνητης περιουσίας προέρχεται από τη στιγμή που αυτή μεταβιβάστηκε πράγματι από τον δωρητή στον δωρεοδόχο. Δηλαδή, ο τελευταίος γίνεται ο νόμιμος ιδιοκτήτης του διαμερίσματος όχι μετά την εγγραφή της σύμβασης με τη Rosreestr, όπως συμβαίνει κατά την πώληση, αλλά αμέσως μετά τη μεταβίβασή του.
- Μια δωρεά μπορεί να είναι μια διέξοδος από ορισμένες αμφιλεγόμενες καταστάσεις. Εάν ένας από τους ιδιοκτήτες ενός διαμερίσματος που αποτελεί αντικείμενο κοινής ιδιοκτησίας αρνηθεί κατηγορηματικά να δώσει άδεια για την πώλησή του, άλλοι ιδιοκτήτες μπορούν να δωρίσουν τις μετοχές τους. Τις περισσότερες φορές, αυτό το σενάριο συμβαίνει όταν η στέγαση είναι η αιτία οικιακών ή άλλων συγκρούσεων μεταξύ συγγενών.
- Ένα διαμέρισμα που λαμβάνεται ως δώρο, για παράδειγμα, από γονείς, είναι η παροχή ενός παιδιού με δική του στέγαση στο μέλλον και προστασία από τις αξιώσεις του συζύγου του σε περίπτωση διαζυγίου. Σε ορισμένες περιπτώσεις, μπορεί να γίνει κοινή ιδιοκτησία, αλλά αυτό δεν είναι εύκολο να αποδειχθεί.
Γιατί είναι επικίνδυνο ένα συμβόλαιο δωρεάς κατά την αγορά ενός διαμερίσματος; Λόγοι τερματισμού της
Οι κίνδυνοι από την αγορά ενός δωρεά διαμερίσματος ξεκινούν τη στιγμή που υπάρχει ο κίνδυνος καταγγελίας της ίδιας της συμφωνίας δώρου. Όπως αναφέρθηκε ήδη, αυτό συμβαίνει σε ιδιαίτερα δύσκολες καταστάσεις όταν, ως αποτέλεσμα μιας δωρεάς ή λίγο μετά από αυτήν, τα δικαιώματα του δωρητή παραβιάζονται κατάφωρα ή συμβαίνουν άλλες περιστάσεις που προβλέπονται από το νόμο.
Μια συμφωνία δωρεάς, σύμφωνα με τον Αστικό Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, μπορεί να τερματιστεί για τους ακόλουθους λόγους:
- Μετά την επίσημη καταχώριση του συμβολαίου δωρεάς, ο νέος ιδιοκτήτης προέβη σε παράνομες ενέργειες βίαιης φύσης έναντι του δότη ή των στενών συγγενών του, οι οποίες έθεταν σε κίνδυνο τη ζωή και την υγεία. Όπως είναι φυσικό, στην περίπτωση αυτή όχι μόνο λύεται η προηγουμένως πιστοποιημένη συμφωνία, αλλά προκύπτει και ποινική ευθύνη.
- Τα ακίνητα αντιπροσωπεύουν σημαντική ηθική αξία για τον δωρητή και οι ενέργειες του νέου ιδιοκτήτη του προκαλούν ανεπανόρθωτη βλάβη. Τέτοιες ενέργειες περιλαμβάνουν την περιφρονητική στάση του προικισμένου στη στέγαση, η οποία μπορεί να οδηγήσει σε καταστροφή ή αναπόφευκτη απώλεια για άλλους λόγους.
- Το συμφωνητικό δωρεάς περιείχε ειδικούς όρους. Τις περισσότερες φορές, αυτές οι συνθήκες νοούνται συνήθως ως μια ρήτρα σύμφωνα με την οποία το διαμέρισμα επιστρέφεται στην περιουσία του δωρητή, εάν ζήσει περισσότερο από τον δωρεοδόχο. Ελλείψει τέτοιας ρήτρας, οι κληρονόμοι του τελευταίου ιδιοκτήτη έχουν το δικαίωμα να διεκδικήσουν στέγαση, αλλά ο δωρητής μπορεί επίσης να υποβάλει αξίωση για καταγγελία της σύμβασης.
- Μετά την ολοκλήρωση της συναλλαγής, η υγεία, η οικονομική, οικογενειακή ή περιουσιακή κατάσταση του δωρητή επιδεινώνεται σημαντικά. Στην περίπτωση αυτή, έχοντας αποδείξει το γεγονός μιας τέτοιας επιδείνωσης, μπορεί να ασκήσει αγωγή για την ακύρωση της συμφωνίας δωρεάς και την επιστροφή του ακινήτου στον εαυτό του.
Αυτές οι παγίδες κατά την αγορά ενός διαμερίσματος βάσει συμφωνίας δωρεάς, στην πραγματικότητα, δεν έχουν παραγραφή. Εάν οι νομικές προϋποθέσεις για τη λύση μιας τέτοιας συμφωνίας προκύψουν μετά την πώληση του ακινήτου, ο αγοραστής, ο οποίος έγινε ο νέος ιδιοκτήτης, θα πρέπει να αντιμετωπίσει πολλές δικαστικές ακροάσεις. Το αποτέλεσμα αυτών των συναντήσεων είναι απρόβλεπτο: εάν το δικαστήριο αποφασίσει ότι ο δωρητής έχει πολύ καλούς λόγους να επιστρέψει το ακίνητο, θα λάβει πίσω το διαμέρισμά του.
Πότε μπορεί να ακυρωθεί μια πράξη δώρου;
Οι κίνδυνοι από την αγορά ενός διαμερίσματος ως δώρου περιλαμβάνουν όχι μόνο την επιθυμία του δωρητή να καταγγείλει τη σύμβαση για αντικειμενικούς ή προσωπικούς λόγους, αλλά και άλλους νόμιμους λόγους που προσδιορίζονται σαφώς και διατυπώνονται στα άρθρα 575-576 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας. Περιλαμβάνουν έναν κατάλογο προϋποθέσεων υπό τις οποίες το γεγονός της δωρεάς είναι αδύνατο ή έχει ορισμένους περιορισμούς. Εάν παραβιαστούν αυτοί οι όροι, αυτή η συμφωνία μπορεί να ακυρωθεί.
Τέτοιες παραβιάσεις συμβαίνουν σε τέτοιες περιπτώσεις:
- Ο ιδιοκτήτης του διαμερίσματος που δόθηκε είναι ανήλικο ή ανάπηρο άτομο. Ακόμη και στην περίπτωση που ένας επίσημος εκπρόσωπος ή κηδεμόνας ενεργεί για λογαριασμό του και η συμφωνία συνάπτεται με συμβολαιογραφικά πληρεξούσια, μια τέτοια συμφωνία δωρεάς δεν έχει νομική ισχύ και ακυρώνεται εύκολα από το δικαστήριο.
- Κατά το γεγονός της δωρεάς, ο δωρητής εξαρτιόταν από τον δωρεοδόχο ή τον κοινωνικό οργανισμό που εκπροσωπούνταν στο πρόσωπό του. Αυτό σημαίνει ότι εάν ο δωρεοδόχος ήταν επίσημος εκπρόσωπος εκπαιδευτικού, ιατρικού ή άλλου ιδρύματος που παρέχει δωρεάν κοινωνικές υπηρεσίες, δεν μπορεί να δεχθεί ακίνητη περιουσία ως δώρο. Εάν διαπιστωθεί τέτοιο γεγονός, η σύμβαση δωρεάς υπόκειται επίσης σε ακύρωση.
- Στην περίπτωση που ο δωρεοδόχος ήταν μέλος του δήμου ή βρισκόταν σε άλλη δημόσια θέση κατά την παραλαβή του διαμερίσματος ως δώρου, μια τέτοια συμφωνία θεωρείται επίσης άκυρη. Αυτό ισχύει επίσης για περιπτώσεις όπου ο νέος ιδιοκτήτης έλαβε ακίνητη περιουσία ως δώρο ως αποτέλεσμα της εκτέλεσης των άμεσων επίσημων καθηκόντων του.
- Σύμφωνα με το νόμο, μια συμφωνία δώρου δεν μπορεί να συναφθεί μεταξύ νομικών προσώπων ή οργανισμών διαφορετικού είδους. Εάν η μεταβίβαση της ακίνητης περιουσίας ως δωρεά έγινε υπό τέτοιες συνθήκες και στη συνέχεια μεταβιβάστηκε με τη σειρά της σε νέο ιδιοκτήτη-πωλητή, η σύμβαση για την πώληση του δωρεά διαμερίσματος σε αυτή την περίπτωση θα είναι άκυρη.
- Συμφωνία δωρεάς μπορεί να κηρυχθεί άκυρη εάν συνήφθη με πληρεξούσιο, το οποίο θεωρείται άκυρο από το νόμο. Αυτό σημαίνει ότι το πληρεξούσιο είτε εκδόθηκε με ακατάλληλο τρόπο, σε αντίθεση με το νόμο, είτε έχει λήξει η περίοδος ισχύος του κατά τη στιγμή της συμφωνίας.
- Ο ιδιοκτήτης έκανε μια πράξη δωρεάς με βία ή λάθος. Αυτό σημαίνει ότι έπεσε θύμα εκβιασμού, πίεσης, απειλών, χρήσης σωματικής βίας ή εξαπάτησης. Όλες οι ενέργειες αυτού του είδους σε σχέση με τον δότη ταξινομούνται ως σοβαρά αδικήματα ποινικού χαρακτήρα και συνεπάγονται ποινική ευθύνη. Φυσικά δεν μπορεί να τεθεί θέμα νομιμότητας μιας τέτοιας σύμβασης δωρεάς.
- Στην περίπτωση που ο δωρητής δεν είναι ο μόνος ιδιοκτήτης του διαμερίσματος, απαιτείται η συγκατάθεση όλων ανεξαιρέτως των ιδιοκτητών για την κατάρτιση της σύμβασης. Εάν η δωρεά έγινε εν αγνοία ενός ή περισσοτέρων από αυτούς, μια τέτοια συμφωνία θεωρείται άκυρη.
- Εάν η ακίνητη περιουσία είναι υπό ενέχυρο, ως εγγύηση για την εκπλήρωση των πιστωτικών υποχρεώσεων, είναι αδύνατο να δοθεί σε νέο ιδιοκτήτη. Σε αυτή την περίπτωση, θα υπάρξει παραβίαση των δικαιωμάτων τρίτων: τράπεζας ή άλλου πιστωτικού ιδρύματος. Συχνά, με αυτόν τον τρόπο, οι άνθρωποι προσπαθούν να κρύψουν περιουσία από τους πιστωτές και πιστεύουν ότι από τη στιγμή που δόθηκε, δεν υπόκειται σε αλλοτρίωση. Στην πραγματικότητα, το δικαστήριο μπορεί εύκολα να ακυρώσει τη συμφωνία δωρεάς και να διαθέσει το ακίνητο, ανάλογα με την κατάσταση.
Οι κύριοι κίνδυνοι απόκτησης ενός διαμερίσματος που ελήφθη βάσει συμφωνίας δωρεάς
Τα μειονεκτήματα ενός διαμερίσματος που έλαβε ο πωλητής βάσει συμφωνίας δωρεάς μπορεί να είναι τα ίδια όπως και με οποιοδήποτε άλλο ακίνητο. Μόνο ορισμένες περιστάσεις είναι επικίνδυνες, σε σχέση με τις οποίες η αγορά μπορεί να οδηγήσει σε σοβαρό άγχος ή απώλεια μεγάλου χρηματικού ποσού.
Αγορά διαμερίσματος με εγγεγραμμένο ενοικιαστή
Πολύ συχνά, συνάπτεται μια συμφωνία δωρεάς με μια σημείωση ότι ο δότης έχει το δικαίωμα να ζήσει σε αυτό το διαμέρισμα εφ’ όρου ζωής. Εάν ο δωρεοδόχος συμφωνεί με αυτούς τους όρους και χρειάζεται μόνο δωρεάν στέγαση στο μέλλον, ο παλιός ιδιοκτήτης μπορεί να μείνει σε αυτό το διαμέρισμα για το υπόλοιπο της ζωής του και κανείς δεν μπορεί να τον εκδιώξει σε καμία περίπτωση.
Δυστυχώς, οι αδίστακτοι πωλητές συχνά πωλούν τέτοια βεβαρημένα ακίνητα χωρίς να ενημερώνουν τους αγοραστές. Δεν υπάρχουν κατηγορηματικές απαγορεύσεις για την πώληση διαμερίσματος στο οποίο ζει ισόβια εγγεγραμμένο άτομο. Όλα τα προβλήματα που σχετίζονται με αυτό ανατίθενται αποκλειστικά στον ιδιοκτήτη.
Αφού ολοκληρωθεί η διαδικασία αγοράς, ένας νέος ιδιοκτήτης σπιτιού μπορεί να βρει μια δυσάρεστη έκπληξη με τη μορφή μιας ανεπιθύμητης γειτονιάς. Ούτε με νόμο ούτε με δικαστική απόφαση μπορεί να απολυθεί ένα τέτοιο άτομο από το διαμέρισμα.
Οι απατεώνες χρησιμοποιούν συχνά αυτή τη μέθοδο εμπλουτισμού, συνάπτοντας προκαταρκτική συμφωνία με τον ιδιοκτήτη. Μετά την πώλησή του σε ανυποψίαστο αγοραστή, δημιουργούνται ειδικά τέτοιες συνθήκες που καθίσταται αδύνατη η διαμονή σε διαμέρισμα. Συχνά υπήρχαν περιπτώσεις που νέοι ιδιοκτήτες αναγκάζονταν να αγοράσουν άλλο χώρο διαβίωσης για τον παλιό ιδιοκτήτη, μόνο για να φύγει από το διαμέρισμα με δική του πρωτοβουλία.
Μπορείτε να αγοράσετε ένα δωρεά διαμέρισμα και να αποφύγετε τους κινδύνους εξετάζοντας προσεκτικά τα έγγραφα για αυτό, ιδιαίτερα προσεκτικά — όλα τα σημεία της συμφωνίας δωρεάς.
Διεκδικήσεις με συγγενείς
Μερικές φορές μια πράξη δώρου θεωρείται ως εναλλακτική λύση σε μια διαθήκη. Η ίδια η φύση αυτής της συμφωνίας, η οποία αμφισβητείται μόνο σε εξαιρετικές περιπτώσεις, συνεπάγεται ότι ο συγγενής του οποίου το όνομα αναγράφεται στην πράξη δώρου θα γίνει ιδιοκτήτης της κατοικίας. Συχνά αυτό γίνεται για να αποκοπούν εκ των προτέρων οι αξιώσεις άλλων πιθανών κληρονόμων στο διαμέρισμα. Αυτό όμως δεν σημαίνει ότι τέτοιοι ισχυρισμοί δεν θα υπάρχουν καθόλου.
Αφού αγοράσετε ένα διαμέρισμα που έλαβε ο πωλητής ως δώρο, για παράδειγμα, από γονείς σε παιδιά, μετά από κάποιο χρονικό διάστημα μπορεί να εμφανιστούν συγγενείς και να διεκδικήσουν τα δικαιώματά τους στο ακίνητο. Σύμφωνα με το νόμο, ο πλήρης ιδιοκτήτης του σπιτιού είναι ο αγοραστής, αλλά συχνά οι κληρονόμοι προσφεύγουν στα δικαστήρια. Το κύριο καθήκον τους είναι να αποδείξουν την ακυρότητα της ίδιας της σύμβασης δωρεάς και όχι της συμφωνίας αγοραπωλησίας.
Ως επιχειρήματα μπορούν να προβληθούν τα ακόλουθα: η ανικανότητα του δωρητή κατά τη στιγμή της υπογραφής της δωρεάς, η παραπλάνηση του σχετικά με τη φύση των υπογεγραμμένων εγγράφων, η απάτη, η ανήμπορη κατάσταση του δωρητή και άλλα γεγονότα αυτού του είδους. Εάν υπάρχουν σχετικά αποδεικτικά στοιχεία για τα προαναφερθέντα επιχειρήματα και το δικαστήριο τα κρίνει βαριά, υπάρχει κίνδυνος ακύρωσης της σύμβασης. Ως αποτέλεσμα, η συναλλαγή αγοραπωλησίας θα ακυρωθεί επίσης ως μη νομική βάση.
Απόκτηση διαμερίσματος που αποκτήθηκε παράνομα
Σε αυτή την περίπτωση, μιλάμε για εκείνες τις καταστάσεις στις οποίες η πράξη δώρου αποκτήθηκε από τον πωλητή με παράνομο ή εγκληματικό τρόπο. Όντας υπό την απειλή εκβιασμού, σωματικής βίας εναντίον του εαυτού του ή της οικογένειάς του ή εξαπατηθεί, ο δότης μπορεί να υπογράψει συμφωνία και, στη συνέχεια, για κάποιο λόγο, τις περισσότερες φορές από φόβο, να μην αναφέρει έγκαιρα εγκληματικές πράξεις στην αστυνομία. Σύντομα ένα τέτοιο διαμέρισμα θα πωληθεί και ο νέος ιδιοκτήτης θα πρέπει να αντιμετωπίσει όλες τις συνέπειες.
Όταν τέτοια γεγονότα προκύψουν στο δικαστήριο, η συμφωνία δωρεάς θα κηρυχθεί αμέσως άκυρη. Μετά από αυτό, ο αγοραστής θα χάσει αυτόματα όλα τα δικαιώματα του ακινήτου. Στη συνέχεια, μπορεί να υποβάλει ανταγωγή στον πωλητή για την επιστροφή των καταβληθέντων κεφαλαίων, αλλά οι πιθανότητες να το κάνει στην πράξη είναι πρακτικά μηδενικές. Ως αποτέλεσμα, ο αγοραστής μένει χωρίς διαμέρισμα και χωρίς χρήματα ταυτόχρονα.
Ευαισθητοποίηση του αγοραστή για την παρανομία του δώρου
Μια εξαιρετικά επικίνδυνη κατάσταση είναι όταν ο αγοραστής πραγματοποιεί εν γνώσει του μια συναλλαγή, γνωρίζοντας εκ των προτέρων ότι η σύμβαση δωρεάς συντάχθηκε με παραβιάσεις και μπορεί να κηρυχθεί άκυρη. Σε αυτή την περίπτωση, όταν αποκαλυφθεί η αλήθεια, θα πρέπει να επιστρέψει το ακίνητο στον νόμιμο ιδιοκτήτη και να μην διεκδικήσει αποζημίωση.
Το δικαστήριο μπορεί να αναγνωρίσει τον αγοραστή ως ανέντιμο όχι μόνο ως προς το γεγονός της επίγνωσης, αλλά και σε ορισμένες άλλες καταστάσεις. Εάν κάποτε εξέτασε απρόσεκτα τη συμφωνία δώρου και δεν παρατήρησε σε αυτήν αναφορά τρίτων, το δικαστήριο θα θεωρήσει ότι γνώριζε την παραβίαση των δικαιωμάτων τους. Επίσης, το γεγονός της επαναλαμβανόμενης μεταπώλησης ενός διαμερίσματος σε σχετικά σύντομο χρονικό διάστημα μπορεί να εμπίπτει στον ορισμό της κακής πίστης, ειδικά αν πουλήθηκε σε τιμές σημαντικά χαμηλότερες από τις τιμές της αγοράς.
Κοινή περιουσία των συζύγων
Διαμέρισμα που δωρίζεται σε έναν από τους συζύγους δεν θεωρείται περιουσία από κοινού και δεν διαιρείται σε περίπτωση διαζυγίου. Ωστόσο, εάν ζουν σε αυτό για μεγάλο χρονικό διάστημα, μπορεί να αλλάξει το καθεστώς του και να θεωρηθεί κοινό.
Αυτό συμβαίνει όταν επενδύονται κοινά κεφάλαια σε ένα διαμέρισμα, με αποτέλεσμα τη βελτίωσή του και την αύξηση της αγοραίας αξίας. Ανακατασκευή, επισκευή, αγορά μεγάλων οικιακών συσκευών, επίπλων, που έγιναν ταυτόχρονα σε βάρος και των δύο συζύγων, μετατρέπουν σταδιακά την ακίνητη περιουσία σε από κοινού αποκτηθείσα περιουσία. Φυσικά, αυτό δεν απαιτεί έναν ή δύο μήνες, αλλά τουλάχιστον αρκετά χρόνια γενικής καθαριότητας. Ταυτόχρονα, πρέπει να αποδειχθεί ότι και οι δύο σύζυγοι είχαν πηγή εισοδήματος και έκαναν ισότιμη επένδυση στη βελτίωση των συνθηκών στέγασης.
Η αγορά ενός διαμερίσματος που ελήφθη ως δώρο, αλλά στη συνέχεια έγινε κοινή ιδιοκτησία, απαιτεί απαραιτήτως τη συγκατάθεση του δεύτερου ιδιοκτήτη προς πώληση.
Ο πωλητής δεν πληρώνει φόρο
Όταν συνάπτεται σύμβαση δώρου μεταξύ προσώπων που δεν είναι στενοί συγγενείς, ο δωρεοδόχος υποχρεούται να καταβάλει φόρο, το ποσό του οποίου ανέρχεται στο 13% της εκτιμώμενης αξίας της ακίνητης περιουσίας. Πριν αγοράσετε ένα διαμέρισμα, εάν υπάρχει γεγονός δωρεάς μεταξύ αγνώστων, είναι χρήσιμο να ζητήσετε από τον πωλητή να προσκομίσει βεβαίωση από την εφορία για την καταβολή αυτού του τέλους.
Σε αντίθετη περίπτωση, όταν προκύψει το γεγονός της μη καταβολής του φόρου κατά την κατάρτιση της σύμβασης πώλησης, η διαδικασία συναλλαγής ενδέχεται να ανασταλεί. Η μεταφορά της υποχρέωσης πληρωμής φόρου από τον πωλητή στον αγοραστή είναι αδύνατη, αυτό πρέπει να γίνει μόνο από τον δικαιούχο.
Απατηλή ή εικονική συμφωνία
Ως φανταστική συναλλαγή νοείται μια τέτοια συμφωνία που δεν φέρει τη λειτουργία πραγματικής συναλλαγής και δεν προβλέπει την έναρξη έννομων συνεπειών. Μαζί με τις φανταστικές συναλλαγές ακινήτων, υπάρχουν και οι λεγόμενες εικονικές συναλλαγές — όταν ένας τύπος σύμβασης χρησιμεύει ως κάλυψη για μια συμφωνία διαφορετικής φύσης.
Μια φανταστική ή εικονική συναλλαγή στην περίπτωση κατοικίας που έλαβε ο πωλητής στο πλαίσιο μιας συμφωνίας δωρεάς συμβαίνει συχνά όταν ένα από τα μέρη της συμφωνίας προσπαθεί να κρύψει περιουσία από τους πιστωτές σε περίπτωση χρεοκοπίας ή είσπραξης περιουσίας για χρέη. Για να γίνει αυτό, δωρίζει ακίνητη περιουσία, η οποία, έχοντας νέο ιδιοκτήτη, προστατεύεται από κατάσχεση. Μια τέτοια συναλλαγή θεωρείται φανταστική επειδή ο δωρητής δεν χάνει ουσιαστικά τον έλεγχο του διαμερίσματος — ο δωρεοδόχος το απορρίπτει μόνο στα χαρτιά. Για μεγαλύτερη βεβαιότητα, ο δωρεοδόχος μπορεί να πουλήσει κατοικία σε έναν απρόσεκτο και άπειρο αγοραστή προκειμένου να εγγυηθεί την προστασία των συμφερόντων του δωρητή.
Εάν τέτοιες απάτες αποκαλυφθούν στο δικαστήριο, το διαμέρισμα θα επιστραφεί στον δωρητή στο καθεστώς της περιουσίας του με όλες τις επακόλουθες συνέπειες που σχετίζονται με τα χρέη. Για τον αγοραστή, δυστυχώς, αυτή η εξέλιξη των γεγονότων δεν φέρνει τίποτα καλό: χάνει το διαμέρισμά του και υπάρχουν πολύ λίγες πιθανότητες να επιστρέψει τα χρήματα, ακόμη και μετά από μια μακρά δοκιμή.
Για να προστατευτείτε από την αγορά ενός διαμερίσματος που έχει γίνει αντικείμενο φανταστικής συναλλαγής, πρέπει να δώσετε προσοχή στο χρόνο που έχει περάσει από τη στιγμή της δωρεάς έως την πώληση. Εάν είναι λιγότερο από ένα έτος, αυτό είναι ένας λόγος να είστε επιφυλακτικοί και να ελέγξετε επιπλέον εάν έχουν κινηθεί νομικές διαδικασίες κατά του δωρητή, εάν έχει κηρυχθεί σε πτώχευση.
Είναι δυνατόν να αγοράσετε ένα διαμέρισμα δώρου χωρίς κίνδυνο;
Μπορείτε να αγοράσετε ένα διαμέρισμα που δωρίστηκε στον πωλητή άφοβα, εάν γνωρίζετε με βεβαιότητα ότι η διαδικασία δωρεάς πραγματοποιήθηκε χωρίς παραβιάσεις και παραβίαση των δικαιωμάτων άλλων ανθρώπων. Είναι πολύ σημαντικό η πράξη δώρου να είναι συμβολαιογραφική. Μεταξύ άλλων, ο συμβολαιογράφος κατά τη διαδικασία διεκπεραίωσης των συναλλαγών πιστοποιεί τη δικαιοπρακτική ικανότητα των συμμετεχόντων τους, άρα στο μέλλον εξαφανίζεται αυτομάτως ο κίνδυνος αναγνώρισης του δωρητή ως μη ενήμερου.
Γενικά, η διαδικασία για την ασφαλή απόκτηση τέτοιων κατοικιών θα πρέπει να περιλαμβάνει τα ακόλουθα βήματα:
- Όταν αγοράζετε ένα διαμέρισμα, ακόμα κι αν δεν είναι δωρεά, και ο ιδιοκτήτης του έχει αρκετά νόμιμα δικαιώματα να διαθέτει ακίνητη περιουσία, πρέπει να μάθετε ολόκληρη την ιστορία αυτής της ακίνητης περιουσίας. Ο ευκολότερος τρόπος για να το κάνετε αυτό είναι να ζητήσετε από τη Rosreestr ένα κατάλληλο απόσπασμα στην επιθυμητή διεύθυνση, το οποίο θα υποδεικνύει όλους τους ιδιοκτήτες και τη φύση της μεταφοράς του διαμερίσματος από χέρι σε χέρι.
- Αν και φαίνεται περίεργο με την πρώτη ματιά, δεν θα είναι άτοπο να ρωτήσετε τον πωλητή για τους λόγους πώλησης της κατοικίας. Δεν υπάρχει τίποτα κακό σε αυτή την ερώτηση και ένα άτομο που δεν έχει τίποτα να κρύψει θα πει πρόθυμα τι τον ώθησε να βάλει το διαμέρισμα προς πώληση.
- Εάν το ακίνητο παραλήφθηκε με δώρο, θα πρέπει να μάθετε ακριβώς για όλα τα πρόσωπα που εμπλέκονται με τον ένα ή τον άλλο τρόπο στο αντικείμενο της πώλησης: εγγεγραμμένοι κάτοικοι, ανήλικοι, άλλοι κληρονόμοι, ακόμη και αν δεν έχουν ζήσει στην καθορισμένη διεύθυνση για μεγάλο χρονικό διάστημα. χρόνο και μην κρατάτε επαφή με τον δότη. Η ηλικία του δωρητή είναι επίσης σημαντική σε αυτό το θέμα — εάν είναι νεότερος από τον πωλητή και η συμφωνία δωρεάς περιέχει όρους για την επιστροφή της κατοικίας μετά το θάνατο του δωρεοδόχου, δεν πρέπει να αγοραστεί ένα τέτοιο διαμέρισμα.
- Εάν ο δότης είναι ζωντανός και είναι δυνατή η επικοινωνία μαζί του, είναι καλύτερα να το κάνετε αυτοπροσώπως και όχι μέσω επιστολής ή τηλεφωνικής συνομιλίας. Πρώτον, με αυτόν τον τρόπο μπορείτε να είστε βέβαιοι ότι αυτός είναι ο δότης, και όχι μια φιγούρα. Δεύτερον, σε μια προσωπική συνομιλία θα φανεί αν ο δωρητής είναι ικανός. Φυσικά, ένα άτομο μπορεί να χάσει δικαιοπρακτική ικανότητα μετά τη δωρεά, αλλά σε μια τέτοια κατάσταση είναι καλύτερο να ελέγξετε σε βάθος, κατά προτίμηση με τη βοήθεια μαρτύρων, εάν γνώριζε τις ενέργειές του κατά τη στιγμή της υπογραφής της σύμβασης.
- Κατά την κατάρτιση μιας σύμβασης, οι ειδικοί συμβουλεύουν να συμπεριλάβουν ρήτρες σε αυτό, σύμφωνα με τις οποίες ο πωλητής αναλαμβάνει να αποζημιώσει τον αγοραστή για χρηματικές ζημίες σε περίπτωση που η δωρεά αναγνωριστεί ως άκυρη. Εάν ο πωλητής είναι σίγουρος για τη διαφάνεια της συμφωνίας δωρεάς και δεν ανησυχεί για τη νομιμότητά της, αυτοί οι όροι της συμφωνίας δεν τον υποχρεώνουν σε τίποτα. Δεδομένου ότι αυτά είναι μάλλον αχαρακτήριστα στοιχεία για έγγραφα πώλησης και αγοράς, είναι καλύτερο να αναθέσετε τη σύνταξη μιας τέτοιας συμφωνίας σε έναν καλό δικηγόρο. Θα είναι σε θέση να λάβει υπόψη όλες τις αποχρώσεις της αγοράς ενός διαμερίσματος στο πλαίσιο μιας συμφωνίας δωρεάς και να εξασφαλίσει τα οικονομικά του αγοραστή όσο το δυνατόν περισσότερο.
Θα πρέπει να θυμόμαστε ότι η παραγραφή για την αμφισβήτηση της νομιμότητας μιας δωρεάς είναι από 1 έως 3 έτη, ανάλογα με τη φύση της παραβίασης που διαπιστώθηκε. Εάν το διαμέρισμα πωληθεί πολύ πέραν αυτής της περιόδου, είναι πολύ πιθανό η συναλλαγή να εξελιχθεί ομαλά και δεν θα έχει αρνητικές συνέπειες ούτε για τον πωλητή ούτε για τον αγοραστή.
Διαβάστε το άρθρο στο περιοδικό της Kylie: https://qayli.com/journal/riski-pri-pokupke-kvartiry-po-dogovoru-dareniya/