Η ακίνητη περιουσία είναι αντικείμενο της αγοράς σε σχέση με το οποίο πραγματοποιούνται διάφορα είδη συναλλαγών. Όπως κάθε άλλο εμπόρευμα, η στέγαση έχει την αξία της, αλλά για τη γη, τις ιδιωτικές κατοικίες, τα κτίρια, τις εγκαταστάσεις και τα διαμερίσματα, υπάρχουν δύο τύποι. Εκτός από την αγοραία τιμή, συνηθίζεται να επιμερίζεται και η κτηματολογική αξία του ακινήτου. Αυτές οι δύο έννοιες συνδέονται στενά, αν και δεν αντιπροσωπεύονται πάντα από τους ίδιους αριθμούς.
Ποια είναι η κτηματολογική αξία της κατοικίας;
Το κτηματολόγιο είναι ένα ειδικό κρατικό μητρώο, το οποίο περιέχει πληροφορίες για όλα τα ακίνητα αντικείμενα, συμπεριλαμβανομένων των λεπτομερών τεχνικών χαρακτηριστικών και της ιδιοκτησίας τους. Αυτές οι πληροφορίες περιέχουν επίσης πληροφορίες σχετικά με το κόστος μιας συγκεκριμένης οικιστικής μονάδας.
Με απλά λόγια, η κτηματολογική αξία είναι η αξία ενός συγκεκριμένου ακινήτου από την πλευρά του κράτους. Ιδρύεται από ειδικά γραφεία προϋπολογισμού που βρίσκονται σε κάθε περιοχή της χώρας. Η ανάλυση ακινήτων πραγματοποιείται από ειδικούς — μηχανικούς και εκπροσώπους άλλων συναφών επαγγελμάτων, οι οποίοι κάνουν υπολογισμούς με βάση τα κύρια τεχνικά χαρακτηριστικά του αντικειμένου και την τρέχουσα εγκεκριμένη από το κράτος τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο.
Σε αντίθεση με άλλες προσεγγίσεις για την αποτίμηση της ακίνητης περιουσίας, η κτηματολογική αξία δεν εξαρτάται από μια σειρά πρόσθετων χαρακτηριστικών, όπως οι ακριβές επισκευές ή η θέα από το παράθυρο. Στην πράξη, αυτό εκφράζεται στο γεγονός ότι όλα τα διαμερίσματα του ίδιου συγκροτήματος κατοικιών, πανομοιότυπα σε εμβαδόν, διάταξη και άλλα βασικά χαρακτηριστικά, θα είναι περίπου ίσα σε κόστος.
Η άμεση συμμετοχή στον καθορισμό της κτηματολογικής αξίας παίζει την κατάσταση του ίδιου του κτιρίου. Εάν απαιτείται μεγάλη ανακαίνιση ή ανακατασκευή, η τιμή των διαμερισμάτων που βρίσκονται σε αυτό θα μειωθεί. Μπορεί να αυξηθεί μόνο μετά την εκτέλεση των κατάλληλων εργασιών και επανέλεγχο από ειδικούς.
Παρόμοιο χαρακτηριστικό των ακίνητων αντικειμένων δίνει η απογραφή τους, αλλά δεν αποκαλύπτει πόσο πολύτιμα είναι πραγματικά το διαμέρισμα ή οι χώροι. Το καθήκον ενός τέτοιου καθαρά τεχνικού ελέγχου είναι να αξιολογήσει το βαθμό φθοράς του κτιρίου, την κατάσταση του εσωτερικού και επίσης να καθορίσει το κατά προσέγγιση κόστος τους, λαμβάνοντας υπόψη το κόστος των τρεχουσών και μεγάλων επισκευών.
Τα αποτελέσματα της κτηματολογικής αποτίμησης εξετάζονται και εγκρίνονται από ειδική επιτροπή που εκπροσωπείται από το εκτελεστικό όργανο της τοπικής ή περιφερειακής διοίκησης, μετά την οποία όλα τα δεδομένα καταχωρούνται στο κρατικό μητρώο. Ο υπολογισμός της κτηματολογικής αξίας των οικιστικών ακινήτων πραγματοποιείται όχι περισσότερο από μία φορά κάθε τρία χρόνια, αλλά όχι λιγότερο από μία φορά κάθε πέντε χρόνια. Για μεγάλες πόλεις όπως η Μόσχα, η Αγία Πετρούπολη, καθώς και οι αντίστοιχες περιφέρειες, η ελάχιστη περίοδος αξιολόγησης μπορεί να μειωθεί στα δύο χρόνια.
Είναι ενδιαφέρον! Από το 2022, η κτηματογράφηση όλων των ακινήτων θα γίνεται σε ομοσπονδιακό επίπεδο. Αυτό είναι απαραίτητο για να τεθούν όλοι οι συμμετέχοντες στην αγορά ακινήτων σε ισότιμη οικονομική βάση, καθώς και να κατανεμηθεί ομοιόμορφα η φορολογική επιβάρυνση. Το 2022, τα οικόπεδα και άλλα παρόμοια αντικείμενα θα υπόκεινται σε τόσο μεγάλης κλίμακας αξιολόγηση, και το 2023 — άλλα είδη ακινήτων: σπίτια, διαμερίσματα, εγκαταστάσεις κ.λπ.
Σε τι χρησιμεύει η κτηματολογική αξία;
Η ανάγκη προσδιορισμού της κτηματολογικής αξίας ενός αντικειμένου προέκυψε όταν κατέστη σαφές ότι η καθαρά τεχνική αξιολόγησή του δεν αντικατοπτρίζει την πραγματική κατάσταση πραγμάτων. Το πρόβλημα είναι ότι το αντικειμενικό κόστος στέγασης επηρεάζεται από πολλούς σχετικούς παράγοντες που καθιστούν τα ακίνητα περισσότερο ή λιγότερο ελκυστικά για αγοραστές και επενδυτές.
Από την άλλη πλευρά, η βάση μόνο στην αγοραία αποτίμηση είναι επίσης ακατάλληλη, καθώς η αγορά ακινήτων υπόκειται σε απρόβλεπτες διακυμάνσεις, συμπεριλαμβανομένων εκείνων που προκαλούνται τεχνητά. Έτσι, μπορεί να υποστηριχθεί ότι ο κύριος στόχος της διαμόρφωσης της κτηματολογικής αξίας γης ή κτιρίων είναι η δυνατότητα του κράτους να ελέγχει την αγορά ακινήτων με συγκεκριμένο τρόπο, να συμμετέχει άμεσα στην τιμολόγηση και να εγγυάται ότι οι συναλλαγές είναι νόμιμες. πεδίο.
Ο δεύτερος, πολύ σημαντικός λόγος για τον οποίο κάθε ακίνητο πρέπει να έχει τη δική του κτηματολογική τιμή είναι η φορολογία. Ο φόρος ακίνητης περιουσίας, που καλείται να πληρώνει ετησίως ο ιδιοκτήτης, κυμαίνεται στο 0,3% του κτηματολογίου και όχι στην εκτιμώμενη αγοραία αξία του διαμερίσματος. Με την πάροδο του χρόνου, το μέγεθός του αυξάνεται ελαφρώς, αλλά εξακολουθεί να παραμένει συνδεδεμένο με την κτηματολογική τιμή που έχει καταχωριστεί στο μητρώο. Έτσι, εάν καταστεί δυνατή η μείωση της κτηματολογικής αξίας των ακινήτων, θα μειωθεί και η φορολογική επιβάρυνση.
Επίσης, το κόστος στέγασης που καθορίζεται από το κράτος παίζει ρόλο κατά τον υπολογισμό του φόρου κατά τη σύναψη σύμβασης δωρεάς. Εάν συμβεί μια τέτοια συναλλαγή μεταξύ στενών συγγενών, δεν χρειάζεται να πληρώσετε φόρο για αυτήν — διαφορετικά είναι το 13% του κτηματολογικού. Ταυτόχρονα, η εκτιμώμενη αγοραία αξία είναι συχνά υψηλότερη, επομένως ο υπολογισμός του ποσού του φόρου σύμφωνα με το κρατικό μητρώο είναι πιο επωφελής για τους πληρωτές.
Επίσης, με βάση την κτηματολογική αξία υπολογίζεται ο φόρος εκποίησης ακινήτων. Το τίμημα μιας τέτοιας συναλλαγής που ορίζεται στη συμφωνία δεν μπορεί να είναι μικρότερο από το 70% της κτηματολογικής αποτίμησης, βάσει της οποίας προκύπτει το ποσό του φόρου. Εάν το διαμέρισμα πωληθεί για μεγάλο ποσό, ο φόρος καταβάλλεται ανάλογα με το ποσό των κεφαλαίων που ελήφθησαν.
Απαιτείται κτηματολογική εκτίμηση αντικειμένων ακινήτων όταν:
- αγορά ή πώληση ακινήτου κατοικίας·
- τον καθορισμό του ποσού του φόρου κατά τη λήψη στέγης ως κληρονομιάς.
- εγγραφή στεγαστικού δανείου με εξασφάλιση ακίνητης περιουσίας·
- λήψη επιδοτήσεων ή άλλου είδους επιδομάτων από το κράτος·
- συμβολαιογραφική επικύρωση εγγράφων που σχετίζονται με ακίνητα ·
- δίκη στέγασης.
Ποια είναι η διαφορά μεταξύ κτηματογράφησης και αγοραίας αξίας;
Η έννοια της εκτιμημένης αξίας εφαρμόζεται περισσότερο στον προσδιορισμό της αγοραίας τιμής. Διαφέρει από το κτηματολογικό, καταρχάς, στο ότι λαμβάνει υπόψη πολλά επιμέρους χαρακτηριστικά του ακινήτου που πωλείται ή αγοράζεται, καθιστώντας το περισσότερο ή λιγότερο πολύτιμο αντικείμενο της συναλλαγής.
Εάν η τιμή του κτηματολογίου διαμορφώνεται με βάση μόνο τεχνικές αποχρώσεις, όπως η περιοχή στέγασης και οι μέσες τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο που καθορίζονται από το κράτος, τότε η αγοραία τιμή δίνει προσοχή σε πολλές άλλες λεπτομέρειες. Αυτά περιλαμβάνουν: την κατάσταση της επισκευής και των υλικών, το επίπεδο ανάπτυξης της υποδομής της περιοχής, τη θέση του διαμερίσματος στον όροφο, την υπαγωγή του αντικειμένου σε μια συγκεκριμένη κατηγορία. Έτσι, δύο, εκ πρώτης όψεως, εντελώς πανομοιότυπα διαμερίσματα που βρίσκονται στο ίδιο κτίριο μπορεί να έχουν ριζικά διαφορετική αγοραία αξία.
Τα δεδομένα του κτηματολογίου δεν επηρεάζονται σε καμία περίπτωση από δείκτες όπως η θέα από το παράθυρο, η παρουσία μιας δυσμενούς γειτονιάς — ο μόνος παράγοντας που λαμβάνεται υπόψη μπορεί να είναι μόνο η οικολογική κατάσταση της περιοχής και τότε μόνο εάν αναγνωριστεί ως δυσμενής .
Από αυτό προκύπτει ότι η αγοραία αξία είναι η πιο αντικειμενική εκτίμηση μιας συγκεκριμένης ακίνητης μονάδας, καθώς συνδυάζει προσεγγίσεις για τον καθορισμό της κτηματολογικής αξίας, τους κανόνες για τον καθορισμό της τιμής αποθέματος και, επιπλέον αυτών, λαμβάνει υπόψη ορισμένα μοναδικά εγγενή χαρακτηριστικά στο αντικείμενο της αξιολόγησης.
Πρέπει να το θυμόμαστε! Στη συντριπτική πλειονότητα των περιπτώσεων, τα ακίνητα αγοράζονται και πωλούνται στην τιμή της αγοράς. Ορίζεται από πωλητές, μεσίτες ή μεσιτικά γραφεία. Για τον προσδιορισμό της αγοραίας αξίας, η οποία θα είναι όσο το δυνατόν πιο πιστή στην πραγματικότητα και θα έχει νομική βαρύτητα, απαιτείται ανεξάρτητη πραγματογνωμοσύνη επαγγελματία εκτιμητή.
Πώς να αγοράσετε ένα διαμέρισμα στην κτηματολογική αξία;
Η κτηματολογική αξία ενός διαμερίσματος αποτελείται από έναν μικρό αριθμό στοιχείων, αλλά σε ορισμένες περιπτώσεις είναι αρκετά για να πουλήσει το ακίνητο σε σύντομο χρονικό διάστημα και να επωφεληθεί από αυτό. Αξίζει να αναφέρουμε αμέσως ότι η τιμή του κτηματολογίου σχεδόν ποτέ δεν συμμετέχει σε συνήθεις συναλλαγές αγοράς και πώλησης — πραγματοποιούνται μόνο στην αγοραία αξία. Ωστόσο, εάν είναι απαραίτητο, μπορείτε να αγοράσετε κατοικίες σε μειωμένη τιμή — αυτό συμβαίνει κυρίως σε ειδικούς πλειστηριασμούς.
Τόσο νομικά πρόσωπα και οργανισμοί όσο και δημοτικές αρχές μπορούν να ενεργούν ως πωλητές σε τέτοιους πλειστηριασμούς. Στη δεύτερη περίπτωση, τα αντικείμενα πώλησης είναι διαμερίσματα και άλλοι χώροι που παρέμειναν απούλητοι κατά το πρόγραμμα επανεγκατάστασης ή δεν βρήκαν τους ιδιοκτήτες τους κατά τη μεταβίβαση της δημοτικής κατοικίας στην ιδιοκτησία ιδιωτών.
Ένα μεγάλο ποσοστό των κατοικιών που πωλούνται σε πλειστηριασμούς είναι υποθηκευμένα ακίνητα που κατασχέθηκαν από δανειολήπτες μετά την αθέτηση των δανειακών τους υποχρεώσεων. Μετά τη σύλληψη, τέτοια διαμερίσματα γίνονται αντικείμενα δημοπρασίας — στην περίπτωση αυτή, ο πωλητής είναι χρηματοοικονομικός οργανισμός-πιστωτής.
Προκειμένου να ανακτήσουν το κόστος και ταυτόχρονα να αποφύγουν σημαντικά κόστη, οι τράπεζες πωλούν ακίνητα σημαντικά χαμηλότερα από την εκτιμώμενη αγοραία αξία τους — σε ορισμένες περιπτώσεις, η τιμή μπορεί να φτάσει έως και το 60% της πραγματικής. Έτσι, το ποσό που ορίζεται στη δημοπρασία θα αντιστοιχεί ακριβώς στην κτηματολογική αξία του ακινήτου.
Όλες οι συναλλαγές στη δημοπρασία ελέγχονται για νομική καθαρότητα και είναι απολύτως νόμιμες. Οποιεσδήποτε ενέργειες δόλιας φύσης, που συνεπάγονται γρήγορη πώληση ενός διαμερίσματος σε χαμηλή τιμή, αποκλείονται απολύτως — τα άτομα δεν μπορούν να ενεργήσουν ως πωλητές στη δημοπρασία. Επιπλέον, πρέπει να παρουσιαστεί ένας καλός λόγος για την πώληση κατοικιών κάτω από την αγοραία αξία.
Μπορεί η τιμή του κτηματολογίου να είναι λάθος;
Μια υπερεκτιμημένη ή υποτιμημένη κτηματολογική αξία της κατοικίας μπορεί να έχει μια σειρά από δυσάρεστες συνέπειες για τον ιδιοκτήτη. Στην πρώτη περίπτωση, αυτό απειλεί με αυξημένο ποσό φόρου ιδιοκτησίας, που χρεώνεται σύμφωνα με τα στοιχεία που περιλαμβάνονται στο μητρώο. Στο δεύτερο — μια σειρά από προβλήματα κατά την πώληση ενός διαμερίσματος. Σε αυτήν την περίπτωση, υπάρχει υπερβολική διαφορά μεταξύ των εκτιμώμενων αγοραίων και κτηματολογικών τιμών των ακινήτων και η αξία που αναφέρεται στη συμφωνία πώλησης και αγοράς μπορεί να θεωρηθεί πολύ υψηλή.
Η εισαγωγή εσφαλμένων δεδομένων στο Ενιαίο Κρατικό Μητρώο Ακινήτων μπορεί να συμβεί για διάφορους λόγους. Το πρώτο είναι ένα λάθος ειδικού. Το κόστος μπορεί να καθοριστεί με βάση λανθασμένες πληροφορίες σχετικά με την περιοχή του διαμερίσματος, τα υλικά από τα οποία είναι κατασκευασμένο το ίδιο το κτίριο και τη γενική κατάσταση του κτιρίου. Σε αυτή την περίπτωση, εάν αποδειχθούν αποκλίσεις, ο επανυπολογισμός θα γίνει αμέσως και τα νέα στοιχεία θα καταχωρηθούν στο μητρώο.
Ο δεύτερος λόγος είναι η τρέχουσα αγοραία τιμή του αντικειμένου τη στιγμή της αξιολόγησης. Αν τελικά αποδειχθεί ότι η κτηματολογική αξία την υπερβαίνει, αυτό αποτελεί και λόγο αναθεώρησης της αξίας προς την κατεύθυνση της μείωσής της.
Μπορείτε να βρείτε πληροφορίες σχετικά με την κτηματολογική αξία της κατοικίας σας σε απόσπασμα από το USRN. Εάν ο ιδιοκτήτης έχει υποψίες για την αντικειμενικότητά του, θα πρέπει να επικοινωνήσει με τη Rosreestr ή με ένα πολυλειτουργικό κέντρο με ειδική εφαρμογή. Αυτό το έγγραφο πρέπει να συνοδεύεται από έγγραφα με τα τεχνικά χαρακτηριστικά του διαμερίσματος, καθώς και από επιχειρήματα γιατί αξίζει να υπολογιστεί εκ νέου η τιμή του κτηματολογίου.
Μετά από αυτό, εάν τα επιχειρήματα είναι πειστικά, θα διοριστεί μια ειδική επιτροπή για να εξετάσει την τιμή του αντικειμένου. Σε περίπτωση που όντως συνέβη κάποιο λάθος, η επιτροπή θα εγκρίνει τα νέα στοιχεία και θα τα στείλει ανεξάρτητα στο Rosreestr. Αν εκείνη αρνηθεί, αλλά ο ιδιοκτήτης είναι σίγουρος ότι έχει δίκιο, μπορεί να προσφύγει στο δικαστήριο με αγωγή, έχοντας προετοιμάσει όσο το δυνατόν περισσότερα στοιχεία για την υπεράσπιση των συμφερόντων του.
Σπουδαίος! Σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία, τα σφάλματα που εντοπίζονται στη διαδικασία καθορισμού της κτηματολογικής αξίας και στη συνέχεια διορθώνονται, θα πρέπει να ερμηνεύονται υπέρ του ιδιοκτήτη του ακινήτου.
Διαβάστε το άρθρο στο περιοδικό μας: https://qayli.com/journal/kadastrovaya-stoimost-imushchestva-mdash-chto-eto-takoe-i-dlya-chego-ona-nujna/