Η διάρκεια ζωής ενός σπιτιού πάνελ 9 ορόφων

Η αγορά ακινήτων θεωρείται μακροπρόθεσμη επένδυση. Αυτή η δήλωση ισχύει μόνο όταν πρόκειται για ένα σχετικά νέο σπίτι χτισμένο από ισχυρά υλικά σε μια κλιματική και σεισμολογικά ασφαλή περιοχή.

Σήμερα, στη δευτερογενή αγορά, μπορείτε να δείτε περισσότερες προσφορές για πώληση κατοικιών σε κτίρια που χτίστηκαν πριν από πενήντα ή περισσότερα χρόνια. Σύμφωνα με ρυθμιστικά έγγραφα, η ζωή πολλών από αυτούς φτάνει στο τέλος της, αν δεν έχει ήδη τελειώσει. Ωστόσο, ο χώρος διαβίωσης σε τέτοια σπίτια πωλείται για απολύτως νόμιμους λόγους, αφού, σύμφωνα με το πόρισμα της επιτροπής εμπειρογνωμόνων, είναι αρκετά κατάλληλα για διαμονή.

Από αυτό προκύπτει ότι κατά την επιλογή ενός διαμερίσματος, είναι απαραίτητο να ληφθεί υπόψη ο χρόνος κατά τον οποίο η πολυκατοικία θα υπόκειται σε κατεδάφιση. Εξαρτάται από το πόσες γενιές της οικογένειας μπορεί να εξυπηρετήσει αυτός ή εκείνος ο χώρος διαβίωσης.

Διάρκεια ζωής κτιρίων κατοικιών

Οι κύριοι τύποι κτιρίων κατοικιών στην αγορά περιλαμβάνουν ακίνητα τόσο σοβιετικής όσο και σύγχρονης κατασκευής. Για όλους αυτούς τους τύπους υπολογίζονται κατά προσέγγιση περίοδοι λειτουργίας, ανακατασκευής και κατεδάφισης. Σχηματικά, μοιάζει με αυτό:

• Προπολεμικά στάλινκα που κατασκευάστηκαν τις δεκαετίες του 1930 και του ’40: διάρκεια ζωής — 125 χρόνια, χρόνια ανοικοδόμησης — 19990-1005, χρόνια κατεδάφισης — 2050-2070.
• Μεταπολεμικά σταλίνκα που ανεγέρθηκαν το 1945-55: διάρκεια ζωής — 150 χρόνια, χρόνια ανοικοδόμησης — 2020-2030, χρόνια κατεδάφισης — 2095-2105.
• Πάνελ Χρουστσόφ 1955-70: διάρκεια ζωής — 50 χρόνια, δεν παρέχεται ανακατασκευή, χρόνια κατεδάφισης — 2005-2020.
• Πενταώροφα κτίρια από τούβλα που χτίστηκαν τη δεκαετία του 1955-70: διάρκεια ζωής — 100 χρόνια, χρόνια ανακατασκευής — 2015-2030, χρόνια κατεδάφισης — 2055-2070.
• Πάνελ 9-16 ορόφων κτίρια της δεκαετίας 1965-80: διάρκεια ζωής — 100 χρόνια, δεν παρέχεται ανακατασκευή, χρόνια κατεδάφισης — 2055-2080.
• Μοντέρνο μονολιθικό και τούβλο 1980-98: διάρκεια ζωής — 125-150 χρόνια, χρόνια ανακατασκευής — 2050-2070, χρόνια κατεδάφισης — 2105-2150.
• Σύγχρονα κτίρια πάνελ της δεκαετίας 1980-98: διάρκεια ζωής — 100-120 χρόνια, δεν παρέχεται ανακατασκευή, χρόνια κατεδάφισης — 2070-2105.
• Σύγχρονα κτίρια μπλοκ της δεκαετίας 1980-98: διάρκεια ζωής — 100 χρόνια, δεν παρέχεται ανακατασκευή, χρόνια κατεδάφισης — 2080-2095.

Όπως μπορείτε να δείτε, σήμερα, από όλα τα κτίρια του παλιού κτιρίου, σύμφωνα με τα τεχνικά πρότυπα, μόνο τα εννιαόροφα κτίρια με πάνελ μπορούν να αξιοποιηθούν πλήρως, τα οποία, εάν εντοπιστούν και εξαλειφθούν έγκαιρα ελαττώματα, μπορούν να διαρκέσουν έως και το μισό. ένας αιώνας.

Οφέλη από την κατασκευή πάνελ

Τα πρώτα σπίτια πάνελ εμφανίστηκαν στην ΕΣΣΔ στα τέλη της δεκαετίας του 1940. Σχεδιάστηκαν για να λύσουν το πρόβλημα της οξείας έλλειψης κατοικιών και για μεγάλο χρονικό διάστημα δεν διέφεραν στην άνεση και την ευρυχωρία. Ωστόσο, χάρη σε μια σχετικά νέα τεχνολογία, ο κύριος στόχος επετεύχθη — η πολύ γρήγορη εμφάνιση νέων οικιστικών περιοχών.

Λίγες δεκαετίες αργότερα, όταν το ζήτημα των ελλείψεων κατοικιών έγινε λιγότερο πιεστικό, πάρθηκε η απόφαση να βελτιωθεί η κατασκευή πάνελ και να βελτιωθούν τα χαρακτηριστικά διαβίωσης των πολυκατοικιών. Έτσι, ορίστηκαν αυστηρά τα ελάχιστα επιτρεπόμενα μεγέθη κουζινών, προστέθηκαν μπαλκόνια και λότζες, τα δωμάτια από τα περίπατα έγιναν ξεχωριστά. Ταυτόχρονα, έχει διατηρηθεί η κύρια αρχή και το πλεονέκτημα της τεχνολογίας πάνελ — η ταχύτητα κατασκευής, την οποία άλλες τεχνικές κατασκευής δεν μπορούν να ταιριάξουν.

Ευρέως διαδεδομένα σε όλες τις πόλεις, τα σπίτια του Μπρέζνιεφ, που ονομάστηκαν από την ιστορική περίοδο, τα σπίτια με πάνελ, που χτίστηκαν ταυτόχρονα σύμφωνα με βελτιωμένα SNiP, είναι αρκετά άνετα με τα σημερινά πρότυπα. Ειδικά όταν τα συγκρίνεις με ορισμένους τύπους νέων κτιρίων οικονομικής κλάσης, στα οποία κυριαρχούν στούντιο και συμπαγή διαμερίσματα με μικρές κουζίνες και χωρίς μπαλκόνι.

Τα σπίτια Brezhnevka σχεδιάστηκαν ειδικά ως οικογενειακές κατοικίες, οι οποίες είχαν ξεχωριστά δωμάτια, μια διευρυμένη κουζίνα και σε σπίτια της μεταγενέστερης σειράς — ένα εκτεταμένο μπάνιο. Δεδομένου ότι η τιμή της δευτερεύουσας κατοικίας στην αγορά ακινήτων είναι χαμηλότερη από το κόστος ενός διαμερίσματος ίδιου μεγέθους σε ένα νέο κτίριο, δεν προκαλεί έκπληξη το γεγονός ότι η ζήτηση για ακίνητα στα σοβιετικά πολυώροφα κτίρια είναι ακόμα υψηλή.

Για πόσο είναι σχεδιασμένα τα σπίτια εννέα ορόφων με πάνελ;

Σύμφωνα με τους κανονισμούς*, τα κτίρια που κατασκευάστηκαν τη δεκαετία 1965-1980 δεν υπόκεινται σε κατεδάφιση τις επόμενες δεκαετίες. Ωστόσο, σε ορισμένες περιπτώσεις, τέτοια σπίτια εξακολουθούν να παροπλίζονται και να αποσυναρμολογούνται.

Στις περισσότερες περιπτώσεις, αυτό συμβαίνει για δύο λόγους. Το πρώτο είναι η πραγματική φθορά ενός συγκεκριμένου κτιρίου, όταν οποιαδήποτε εργασία επισκευής δεν είναι πρακτική. Το δεύτερο είναι ένας μεγάλος αριθμός κτιρίων Μπρέζνιεφ στις κεντρικές ή αριστοκρατικές περιοχές της πόλης. Σε αυτή την περίπτωση, αφαιρούνται επίσης τα πιο φθαρμένα και ερειπωμένα κτίρια και ελευθερώνεται χώρος για νέες κατασκευές.

Σε κάθε περίπτωση, είναι αδύνατον να κατεδαφιστεί μια ολόκληρη μικροσυνοικία ταυτόχρονα, ακόμα κι αν έχουν λήξει όλες οι προθεσμίες. Πρώτον, από τεχνική άποψη, αυτό θα προκαλέσει μεγάλες δυσκολίες και οικονομικό κόστος. Δεύτερον, η επανεγκατάσταση ενοικιαστών από κατοικίες που υπόκεινται σε κατεδάφιση είναι μια μακρά και δύσκολη διαδικασία τόσο από πρακτική όσο και από νομική άποψη.

Σύμφωνα με την GOST, η μέση διάρκεια ζωής των σπιτιών πάνελ 9 ορόφων είναι 100 χρόνια. Αυτός ο αριθμός μπορεί να αυξηθεί σε 150 εάν, εκτός από τα πάνελ, χρησιμοποιήθηκαν άλλα, πιο ανθεκτικά υλικά κατά την κατασκευή. Ένα τέτοιο παράδειγμα μπορεί να είναι κτίρια στα οποία οι εξωτερικοί τοίχοι ήταν επιπλέον επενδεδυμένοι με τούβλα.

Επίσης, σύμφωνα με τα πρότυπα, υπάρχουν ορισμένοι όροι για την γενική επισκευή. Για κτίρια με πάνελ εννέα ορόφων, αυτή η περίοδος είναι 20-25 χρόνια.

Τι είναι το ντύσιμο του σπιτιού;

Ο κύριος δείκτης της κατοικιμότητας ενός σπιτιού είναι η πραγματική φθορά του. Αυτή η έννοια σημαίνει έναν ορισμένο βαθμό επιδείνωσης των τεχνικών χαρακτηριστικών του σπιτιού, της απόδοσής του, με αποτέλεσμα να χάνουν μέρος της λειτουργικότητάς τους.

Παράλληλα, δεν είναι σωστός ο προσδιορισμός του επιπέδου απόσβεσης του κτιρίου, που είναι ανάλογος με την παλαιότητα του κτιρίου ή κανονιστικές συστάσεις για λειτουργία. Είναι πιο λογικό να αξιολογήσουμε την αναλογία της τρέχουσας αξίας του σπιτιού ή των επιμέρους στοιχείων του με το κόστος μιας πιθανής γενικής επισκευής.

Φυσική επιδείνωση

Η απόσβεση μιας πολυκατοικίας καθορίζεται από πολλούς δείκτες, με αποτέλεσμα να προκύπτει ένας ποσοστιαία φόρμουλα που χαρακτηρίζει την κατάσταση του σπιτιού:

• 0-20% — καλή κατάσταση. Δεν υπάρχουν σοβαρές ζημιές ή εμφανείς παραμορφώσεις. Ενδέχεται να υπάρχουν μικρά σφάλματα που δεν επηρεάζουν τη συνολική σχεδίαση του κτιρίου, τα οποία εξαλείφονται εύκολα με τις τρέχουσες επισκευές. Οι κεφαλαιουχικές επισκευές είναι απαραίτητες μόνο για ορισμένα σημεία του κτιρίου με αυξημένη φθορά: ξύλινα χωρίσματα, δάπεδα από πλακάκια, μονωτικά υλικά κ.λπ. Το εκτιμώμενο κόστος επισκευής είναι 0-11% του κόστους των ανακαινισμένων αντικειμένων.
• 21-40% — μια ικανοποιητική κατάσταση. Τα κύρια δομικά στοιχεία είναι κατάλληλα για λειτουργία που υπόκεινται σε μερική επισκευή. Το κόστος του υπολογίζεται στο 12-36%.
• 41-60% — μη ικανοποιητική κατάσταση. Η κατασκευή του κτιρίου είναι κατάλληλη για λειτουργία μόνο μετά από ολοκληρωμένη επισκευή, η τιμή της οποίας θα είναι 36-90%.
• 61-80% — ερειπωμένη κατάσταση. Υπάρχει ξεκάθαρη κατάσταση έκτακτης ανάγκης του κτιρίου, συμπεριλαμβανομένων των φερόντων μερών του. Η λειτουργία είναι δυνατή μόνο μετά από μεγάλη επισκευή με μερική αντικατάσταση των δομών στήριξης. Η εκτίμηση επισκευής θα είναι 93-120%.
• 81% και άνω — κατάσταση αχρησιμοποίητη. Στοιχεία των φέρων κατασκευών καταστρέφονται και δεν μπορούν να ανακατασκευαστούν. 100% φθορά σημαίνει την πλήρη καταστροφή του κτιρίου μέχρι το θεμέλιο.

Όπως μπορείτε να δείτε, ο βαθμός απόσβεσης μιας πολυκατοικίας είναι σημαντικός όχι μόνο ως προς την πολυπλοκότητα των εργασιών επισκευής που βρίσκονται σε εξέλιξη, αλλά και από οικονομικής πλευράς. Εάν το κόστος του σπιτιού μετά από μεγάλες επισκευές είναι χαμηλότερο από τα κεφάλαια που δαπανώνται για αυτό, αμφισβητείται η σκοπιμότητα της ανακατασκευής. Στις περισσότερες από αυτές τις περιπτώσεις, το κτίριο κατεδαφίζεται.

Απαρχαίωση

Μερικές φορές, σε αντίθεση με την έννοια της φυσικής απόσβεσης ενός κτιρίου, ξεχωρίζεται ένας όρος όπως η απαξίωση. Σημαίνει τη διαδικασία απόσβεσης ενός συγκεκριμένου τύπου πολυκατοικιών, ως απαρχαιωμένων σε αρχιτεκτονικούς, τεχνολογικούς και τεχνικούς όρους. Όπως και η φυσική, υπολογίζεται ως ποσοστό που καθορίζει τον λόγο της διαφοράς στην αξία παλαιότερης και νεότερης ακίνητης περιουσίας. Σύμφωνα με το τεχνικό και οικονομικό σχήμα, μοιάζει με αυτό:

• 0-15% φθορά. Η διάταξη των διαμερισμάτων σε κάθε κτίριο του συγκροτήματος κατοικιών είναι βολική για οικογενειακή εγκατάσταση, έχει συμπαγή χωρίσματα και οροφές από πυρίμαχα υλικά. Το κτίριο έχει μια μοντέρνα διαμορφωμένη κατοικία.
• 16-25%. Τα κύρια χαρακτηριστικά είναι σχεδόν τα ίδια, εκτός από τα χωρίσματα, που σε αυτή την περίπτωση είναι ξύλινα. Το σπίτι δεν διαθέτει ζεστό νερό, αγωγό απορριμμάτων, ασανσέρ (σε περιπτώσεις που το επίπεδο του ορόφου των άνω διαμερισμάτων βρίσκεται σε ύψος 14 μέτρων από τη γραμμή του πεζοδρομίου).
• 26-35%. Η διαρρύθμιση σε τέτοια σπίτια είναι ακανόνιστη, ακατάλληλη για εκτεταμένη εγκατάσταση από οικογένειες. Λείπουν ορισμένες ανέσεις (ζεστό νερό, αγωγός απορριμμάτων, ασανσέρ, τηλεφωνικές γραμμές). Η συνολική επιφάνεια των διαμερισμάτων είναι πάνω από 65 τετραγωνικά μέτρα. μ. Τα χωρίσματα είναι σχεδόν πάντα ξύλινα, μερικές φορές δεν υπάρχουν μπάνια.
• 36-45%. Η διαρρύθμιση είναι επίσης ακανόνιστη, διαμερίσματα έως 85 τ. m, τα χωρίσματα είναι κατασκευασμένα από ξύλο. Δεν υπάρχει ασανσέρ, αγωγός απορριμμάτων, ζεστό νερό, τηλεφωνική σύνδεση. Τα μπάνια δεν παρέχονται και ορισμένες κουζίνες μπορεί να είναι περπάτημα ή χωρίς παράθυρα.
• 45% ή περισσότερο. Η διάταξη των διαμερισμάτων είναι ετερογενής, δεν αντιστοιχεί στις κάθετες γραμμές της δομής του κτιρίου, σε ορισμένα σημεία έχει μπάνια που βρίσκονται πάνω από τις κουζίνες ή τα σαλόνια. Κυριαρχούν τα διαμερίσματα κοινόχρηστου τύπου. Όλες οι οροφές και τα χωρίσματα από ξύλο. άλλες ανέσεις εκτός από τρεχούμενο νερό δεν υπάρχουν. Διαμερίσματα αυτού του βαθμού φθοράς δεν είναι κατάλληλα για οικογενειακή διαβίωση και τα περισσότερα από αυτά χρήζουν βαθιάς ανακαίνισης.

Φθορά δομικών στοιχείων

Όλα τα δομικά στοιχεία, όπως και το κτίριο στο σύνολό του, υπόκεινται σε φθορά και έχουν τη δική τους διάρκεια ζωής. Η διάρκεια ζωής των πιο κοινών ποικιλιών τους είναι η εξής:

Θεμέλια από οπλισμένο σκυρόδεμα — 200 χρόνια ή περισσότερα.

Εξωτερικά πάνελ τοίχου — 20 χρόνια.

Προκατασκευασμένα δάπεδα από οπλισμένο σκυρόδεμα — 150 χρόνια.

Σκάλες από οπλισμένο σκυρόδεμα — περισσότερα από 125 χρόνια.

Δάπεδα:

— σανίδα και παρκέ — 50 χρόνια.

— λινέλαιο — 10-15 χρόνια.

— τσιμέντο — 40 χρόνια.

— πλακάκι — 20 ετών.

Παράθυρα και πόρτες:

— ανοίγματα παραθύρων και θυρών με κουτιά στους εξωτερικούς τοίχους — 40 χρόνια.

— ανοίγματα στους εσωτερικούς τοίχους — 80 χρόνια.

– εξωτερικές πόρτες – 20 χρόνια.

Κατατμήσεις:

— μη φέρων γύψος — 50 χρόνια.

— οπλισμένο σκυρόδεμα — 125 χρόνια ή περισσότερο.

— ινωδόλιθος — 40 χρόνια.

— φέρον οπλισμένο σκυρόδεμα — 125 έτη ή περισσότερο.

Στέγες και στέγες:

— πλάκες από οπλισμένο σκυρόδεμα — 150 χρόνια.

– ρολό χαλί – 3-12 χρόνια, ανάλογα με τον τύπο εξαερισμού.

— θερμομονωτικό στρώμα — — 12-18 χρόνια.

– γαλβανισμένη επίστρωση – 50 χρόνια.

— Μαύρη επίστρωση λαμαρίνας — 50 ετών.

Εξωτερικό φινίρισμα:

– πέτρινα υλικά – 50-80 χρόνια.

— πολυμερή υλικά — 12-25 χρόνια.

– Βαφές PVC – 6 χρόνια.

Όπως μπορείτε να δείτε, ορισμένα υλικά είναι πολύ βραχύβια, επομένως η έγκαιρη αντικατάσταση και επισκευή τους επηρεάζει άμεσα την κατάσταση ολόκληρου του σπιτιού.

Απόσβεση εξοπλισμού

Σύμφωνα με τους κωδικούς δόμησης του Τμήματος, οποιοσδήποτε μηχανικός εξοπλισμός έχει επίσης περιορισμένη διάρκεια ζωής. Μετά από αυτό το διάστημα, πρέπει να αντικατασταθεί, όπως είναι απαραίτητο, με ένα νεότερο και πιο σύγχρονο. Ο εκτιμώμενος χρόνος σέρβις μπορεί να προσδιοριστεί με το παράδειγμα των ακόλουθων τύπων αυτού του εξοπλισμού:

— πτυσσόμενες βρύσες – 10 χρόνια.

– κεραμικοί νιπτήρες και λεκάνες τουαλέτας – 20 χρόνια.

– μεταλλικές μπανιέρες – 25-40 ετών.

– νεροχύτες και νεροχύτες κουζίνας – 15-30 ετών.

– δίσκοι ντους – 30 ετών.

— καλοριφέρ θέρμανσης — 15-40 χρόνια.

– βαλβίδες και μίξερ – 15 χρόνια.

Παράγοντες που επηρεάζουν τη φθορά ενός κτιρίου κατοικιών

Η διάρκεια ζωής οποιουδήποτε κτιρίου κατοικιών μειώνεται αυτόματα με την πάροδο του χρόνου. Ωστόσο, το πόσο μεγαλύτερο ή μικρότερο από τα έτη που καθορίζονται στα πρότυπα θα εξυπηρετεί εξαρτάται από έναν αριθμό στοιχείων. Υπάρχουν αρκετοί βασικοί παράγοντες που μπορούν τόσο να φέρουν την ώρα της κατεδάφισης του σπιτιού πιο κοντά όσο και να την καθυστερήσουν όσο το δυνατόν περισσότερο.

Περίοδος κατασκευής

Στην αγορά ακινήτων, υπάρχουν τόσο σύγχρονα κτίρια εννέα ορόφων με πάνελ όσο και σοβιετικά που χτίστηκαν την εποχή του Μπρέζνιεφ. Η δηλωμένη διάρκεια ζωής τους είναι περίπου η ίδια — περίπου 100 χρόνια.

Τα σπίτια της σοβιετικής εποχής διακρίνονται από αρκετά ευρύχωρα δωμάτια, ψηλά ταβάνια, τα περισσότερα από αυτά έχουν μια βολική διάταξη με ξεχωριστά δωμάτια, ευρύχωρη κουζίνα και μπάνιο, φαρδιές προσγειώσεις και αγωγό απορριμμάτων και μέχρι σήμερα προσελκύουν αγοραστές. Η διάρκεια ζωής τους λήγει στη δεκαετία του 50-80 του 21ου αιώνα, αλλά, αν κρίνουμε από τις παρατηρήσεις του ποσοστού φθοράς τέτοιων κτιρίων, είναι πολύ πιθανό να υπολογίζουμε στη μέγιστη δυνατή διάρκεια ζωής.

Τα σύγχρονα κτίρια πάνελ, τα οποία εξακολουθούν να είναι πολύ διαδεδομένα, ανήκουν ως επί το πλείστον στην οικονομική θέση. Αυτό υποδηλώνει ότι τα διαμερίσματα σε αυτά δεν είναι τα πιο ευρύχωρα και η διάταξη δεν είναι πάντα βολική. Το μεγάλο μειονέκτημα των οικονομικών κατοικιών, που προκαλεί τη μεγαλύτερη ανησυχία για τη διάρκεια λειτουργίας, είναι η ποιότητα των υλικών. Για τα ακίνητα της κατηγορίας οικονομίας, χρησιμοποιούνται οι πιο φθηνές τεχνολογίες — μόνο ο χρόνος μπορεί να δείξει αν θα διαρκέσουν τα δηλωμένα 100 χρόνια.

Ένα άλλο επιχείρημα υπέρ των εννιαώροφων κτιρίων του Μπρέζνιεφ είναι ο ποιοτικός έλεγχος. Παρά το γεγονός ότι η σύγχρονη κατασκευή περιλαμβάνει περισσότερα μεμονωμένα σχέδια κτιρίων, τα τυπικά σοβιετικά πολυώροφα κτίρια υπόκεινται σε αυστηρότερο έλεγχο κατά την παράδοση. Επιπλέον, όπως δείχνει η πρακτική, ορισμένοι σύγχρονοι προγραμματιστές πολύ συχνά παραμελούν την ποιότητα υπέρ της ταχύτητας και της ποσότητας.

Τεχνολογία κατασκευής

Δεν είναι μυστικό ότι η τεχνολογία πάνελ, σε σύγκριση με το μονολιθικό ή το τούβλο, είναι η πιο βραχύβια. Για την κατασκευή χρησιμοποιούνται ειδικά έτοιμα μέρη της κατασκευής που ονομάζονται πάνελ σάντουιτς.

Αυτό το όνομα προέκυψε σε σχέση με το σχήμα τους: δύο μέρη ενός σκληρού υλικού με ένα μαλακό μεταξύ τους. Τα εξωτερικά μέρη των πάνελ είναι κατασκευασμένα από σκυρόδεμα και το εσωτερικό μέρος είναι ένα θερμομονωτικό στρώμα. Σε ένα ενιαίο σύνολο, στερεώνονται με θερμή ή κρύα πίεση.

Παρά το γεγονός ότι ένα μονολιθικό σπίτι είναι ένα είδος κατασκευαστή με προ-υπολογισμένο σχήμα και συναρμολογείται γρήγορα, έχει μια σειρά από σημαντικά μειονεκτήματα. Το πιο σημαντικό από αυτά είναι η έλλειψη στεγανότητας. Ακόμη και πολύ σφιχτά συμπιεσμένα πάνελ σάντουιτς εξακολουθούν να μην μπορούν να συγκριθούν με συμπαγείς τοίχους μονολιθικών ή τούβλων κτιρίων. Η υγρασία διεισδύει στις μικρότερες ρωγμές των πάνελ, καθώς και στα σημεία σύνδεσής τους με τσιμεντοκονία. Η καταστροφική του επίδραση είναι όσο πιο αισθητή, τόσο λιγότερο προσεκτικά έγινε η εξωτερική επεξεργασία των τοίχων. Το πρόβλημα αυτό επιδεινώνεται ακόμη περισσότερο από την απουσία σοφιτών στα προκατασκευασμένα σπίτια, που αποτελούν ένα ακόμη εμπόδιο στη διείσδυση της υγρασίας.

Δεδομένου ότι το σπίτι του πάνελ δεν διαθέτει πρόσθετα στοιχεία που ενισχύουν τη δομή στήριξης, όλοι οι παραπάνω λόγοι το καθιστούν λιγότερο ανθεκτικό στη φθορά από όλους τους τύπους κτιρίων κατοικιών.

Κλιματικές συνθήκες

Το κλίμα επηρεάζει άμεσα τη φθορά και τη ζωή οποιουδήποτε κτιρίου. Κατά τον προσδιορισμό του ατόμου και όχι του κανονιστικού εκτιμώμενου χρόνου υπηρεσίας στο σπίτι, θα πρέπει να ληφθεί υπόψη ότι σε περιοχές με ζεστό, εύκρατο ή ψυχρό κλίμα, ο ρυθμός και η φύση της φθοράς μπορεί να διαφέρουν σημαντικά.

Για παράδειγμα, στις βόρειες περιοχές, οι επικοινωνίες μηχανικής υποφέρουν περισσότερο. Οι απότομες πτώσεις και οι πολύ χαμηλές θερμοκρασίες είναι επιζήμιες για τους αγωγούς και άλλες παρόμοιες επικοινωνίες. Δεδομένων των προβλημάτων των προκατασκευασμένων σπιτιών με στεγανοποίηση, οι οικιστικές περιοχές που βρίσκονται σε ψυχρά κλίματα χρειάζονται πρόσθετη θερμομόνωση. Η μόνωση, με τη σειρά της, πρέπει να επισκευάζεται πολύ πιο συχνά από άλλα μέρη της δομής. Ως αποτέλεσμα, μετά από κάποιο χρονικό διάστημα, η συντήρηση πολυώροφων κτιρίων με πάνελ γίνεται ασύμφορη. Ως εκ τούτου, σήμερα υπάρχει μια σταθερή τάση για την κατασκευή μονολιθικών και πλίνθων μονολιθικών σπιτιών στα βόρεια.

Σε μέρη με αυξημένη σεισμολογική δραστηριότητα, γενικά δεν συνιστάται η ανέγερση σπιτιών από πάνελ, αλλά, παρ ‘όλα αυτά, σε τέτοιες περιοχές αυτού του είδους οι κατοικίες βρίσκονται παντού. Κατά τη φθορά των πολυώροφων κτιρίων, εμφανίζονται ρωγμές στην επιφάνεια των τοίχων, οι οποίες, σταδιακά επεκτείνοντας, παραβιάζουν την ακεραιότητα της δομής στήριξης ολόκληρου του κτιρίου. Σε σεισμολογικά δυσμενείς περιοχές, τέτοιες ρωγμές μπορούν να εμφανιστούν σε λίγα μόλις χρόνια. Εναλλακτικά, κατά τη διάρκεια ενός σεισμού, ένα κτίριο μπορεί να υποστεί ζημιά που θα αυξήσει το ποσοστό φθοράς του σε κρίσιμο επίπεδο. Συνήθως σε αυτή την περίπτωση λαμβάνεται απόφαση παροπλισμού του σπιτιού με την επακόλουθη κατεδάφισή του.

Συνθήκες λειτουργίας

Η συνολική διάρκεια ζωής των κτιρίων με πάνελ εννέα ορόφων δεν προβλέπει στάδιο ανακατασκευής. Αυτό δεν σημαίνει ότι δεν πρέπει να γίνονται επισκευές σε αυτό από καιρό σε καιρό. Αντίθετα, για αυτού του είδους την κατασκευή είναι υποχρεωτική η τακτική αξιολόγηση της κατάστασης του κτιρίου.

Η ποιότητα και η συχνότητα των επισκευών εξαρτάται από το πόσο καιρό ένα κτίριο κατοικιών θα παραμείνει πλήρως κατοικήσιμο. Όπως ήδη αναφέρθηκε, η παρουσία ενός πρόσθετου μονωτικού στρώματος απαιτεί την τακτική αντικατάσταση ορισμένων από τα μέρη του. Δυστυχώς, μερικές φορές συμβαίνει ότι σε σπίτια όπου είχε αρχικά τοποθετηθεί μόνωση υψηλής ποιότητας, αλλά αντικαθίσταται εν μέρει από μια πιο οικονομική επιλογή. Ως αποτέλεσμα, τέτοιες επισκευές όχι μόνο δεν εξαλείφουν τα σημάδια φθοράς της δομής, αλλά μπορούν ακόμη και να επιδεινώσουν την κατάστασή της.

Το ίδιο ισχύει και για τη στεγανότητα των ραφών. Εάν η προγραμματισμένη ή προληπτική θεραπεία τους δεν πραγματοποιήθηκε σωστά και εφαρμόστηκε μια νέα εξωτερική επίστρωση από πάνω, τα ελαττώματα δεν θα είναι ορατά στην αρχή, αλλά θα εμφανιστούν όταν η κατάσταση επιδεινωθεί σημαντικά.

Μεγάλο μέρος της κατάστασης του κτιρίου εξαρτάται από το έργο της εταιρείας διαχείρισης. Η άμεση ευθύνη της είναι να παρατηρεί, να εντοπίζει και να εξαλείφει προβλήματα που έχουν εμφανιστεί, να διατηρεί το σπίτι σε βέλτιστη κατάσταση για την ηλικία και τον τύπο του.

Άλλοι παράγοντες που επηρεάζουν

Πιο έμμεσοι παράγοντες από τους οποίους εξαρτάται η διάρκεια ζωής των πάνελ πολυώροφων κτιρίων περιλαμβάνουν:

• ο χρόνος κατά τον οποίο το σπίτι μετά την έναρξη λειτουργίας παρέμεινε ακατοίκητο.
• ο συνολικός αριθμός των κατοίκων σε ένα μόνο κτίριο·
• την ποιότητα των υπηρεσιών του ίδιου του κτιρίου, των επικοινωνιών μηχανικής και της παρακείμενης περιοχής.
• ποιότητα των χρησιμοποιημένων υλικών κατασκευής και επισκευής ·
• ακριβής παρακολούθηση ή παραβίαση της κατασκευαστικής τεχνολογίας.
• προσεκτικός ποιοτικός έλεγχος.

Είναι δυνατόν να παραταθεί η διάρκεια ζωής του σπιτιού;

Τα κανονιστικά έγγραφα υποδεικνύουν τον μέσο αριθμό όρων λειτουργίας ενός πάνελ 9 ορόφων κτιρίου . Είναι υπό όρους, διότι στην πράξη η απόφαση για κατεδάφιση ή επισκευή κτιρίου λαμβάνεται σε ατομική βάση για κάθε μεμονωμένο κτίριο.

Μερικές φορές κατεδαφίζονται και σπίτια, τα οποία τεχνικά εξακολουθούν να είναι αρκετά κατάλληλα για διαβίωση. Αυτό συμβαίνει σε σπάνιες περιπτώσεις όταν καταλαμβάνουν μια σημαντική περιοχή της πόλης και οι αρχές της πόλης αποφασίζουν να την αποδεσμεύσουν για πιο σύγχρονα οικιστικά, διοικητικά ή δημόσια κτίρια.

Σε άλλες περιπτώσεις, εάν δεν υπάρχουν προφανείς προϋποθέσεις, όπως σοβαρή φθορά ή ζημιά στο σπίτι, θα είναι πολύ πιο εύκολο και φθηνότερο να παρατείνετε τη διάρκεια ζωής του χρησιμοποιώντας τις διαθέσιμες μεθόδους παρά να το κατεδαφίσετε. Αυτές οι μέθοδοι περιλαμβάνουν μεγάλες επισκευές και ολοκληρωμένη ανακαίνιση πολυκατοικιών κατοικιών.

Κεφαλαιουχικές επισκευές πολυκατοικίας

Το άρθρο 168 του Κώδικα Στέγασης συνεπάγεται ένα περιφερειακό πρόγραμμα, σύμφωνα με το οποίο οι πολυκατοικίες κατοικιών πρέπει να βρίσκονται σε ειδική ουρά για μεγάλες επισκευές. Σε ορισμένες περιπτώσεις, σύμφωνα με τη συμφωνημένη απόφαση των κατοίκων, μπορεί να πραγματοποιηθεί και νωρίτερα, εφόσον το επιτρέπουν τα ταμεία του ταμείου γενικής επισκευής. Η δημιουργία αυτού του ταμείου ρυθμίζεται, με τη σειρά του, από το άρθρο 169, το οποίο φέρει την ευθύνη για αυτό στους ιδιοκτήτες διαμερισμάτων.

Οι κεφαλαιουχικές επισκευές μπορούν να πραγματοποιηθούν μόνο σε κτίρια, η φθορά των οποίων, σύμφωνα με την επιτροπή εμπειρογνωμόνων, δεν υπερβαίνει το 70%. Σε αντίθετη περίπτωση, το κτίριο αναγνωρίζεται ως έκτακτο και υπόκειται σε κατεδάφιση.

Η επισκευή περιλαμβάνει διάφορα στάδια. Στο πρώτο στάδιο, πραγματοποιείται αξιολόγηση της κατάστασης του σπιτιού, καταρτίζεται σχέδιο για τις απαραίτητες εργασίες και εκτίμηση για την υλοποίησή τους. Το δεύτερο περιλαμβάνει απευθείας εργασίες επισκευής: αντικατάσταση φθαρμένων επικοινωνιών, επισκευή της δομής και της πρόσοψης του κτιρίου, εξευγενισμός της παρακείμενης περιοχής. Το τρίτο είναι η υπογραφή της πράξης παράδοσης του έργου από εργολάβους και ιδιοκτήτες ή εταιρεία διαχείρισης.

Η τακτική και έγκαιρη επισκευή της δομής μπορεί να παρατείνει σημαντικά τη διάρκεια ζωής της, να μειώσει το ποσοστό φθοράς.

Ολοκληρωμένη αποκατάσταση

Το πρόβλημα ενός μεγάλου αριθμού απαρχαιωμένων κτιρίων, η κατάσταση των οποίων αρχίζει να προκαλεί ανησυχία, επιλύθηκε για πρώτη φορά από τη Γερμανία στις αρχές της δεκαετίας του ’90 μετά την ενοποίηση του ανατολικού και του δυτικού τμήματος του κράτους. Ως σοσιαλιστική κληρονομιά, η χώρα έλαβε ολόκληρες γειτονιές με σπίτια με πάνελ που δεν είναι στην καλύτερη κατάσταση. Στη συνέχεια ξεκίνησε ένα μεγάλο πρόγραμμα ανασυγκρότησης και εκσυγχρονισμού, το οποίο αργότερα έλαβε το όνομα μιας συνολικής αποκατάστασης.

Αυτό το πρόγραμμα περιλαμβάνει μια ολοκληρωμένη ανακατασκευή όλων των τεχνικών επικοινωνιών, ηλεκτρικών καλωδιώσεων, στέγης, μπαλκονιών, βεράντες, προσόψεις και τον περιβάλλοντα χώρο. Ταυτόχρονα, δίνεται μεγάλη σημασία στην εξοικονόμηση ενέργειας, που είναι ακριβώς ο αδύναμος κρίκος στην τεχνολογία των πάνελ.

Κατά κανόνα, η σύνθετη αποκατάσταση κτιρίων περιλαμβάνει:

• μόνωση προσόψεων, στεγών, σοφίτας:
• αντικατάσταση παραθύρων και θυρών μπαλκονιών με μοντέρνα παράθυρα με διπλά τζάμια.
• πλήρης αντικατάσταση σωλήνων θέρμανσης και ζεστού νερού.
• μόνωση όλων των υπογείων.
• εγκατάσταση νέου συστήματος εξαερισμού τροφοδοσίας και εξαγωγής.

Αυτή η λίστα υποδεικνύει μόνο τους βασικούς, υποχρεωτικούς τύπους εργασιών που εκτελούνται κατά τη διάρκεια της αποκατάστασης. Επιπλέον, μπορεί να σχεδιαστεί ένα σύνολο μέτρων για την αντικατάσταση υδραυλικών εγκαταστάσεων, την εγκατάσταση στεγανοποίησης, την αντικατάσταση της ηλεκτρικής καλωδίωσης, τη βελτίωση της εμφάνισης της πρόσοψης και της παρακείμενης περιοχής του κτιρίου. Σύμφωνα με εκτιμήσεις εμπειρογνωμόνων, μετά από έναν πλήρη, σωστά εκσυγχρονισμό των παλαιών σπιτιών πάνελ, η εξοικονόμηση κόστους θέρμανσης κυμαίνεται από 30 έως 70%.

Αν συγκρίνουμε μεγάλες επισκευές και συνολική ανακαίνιση, μπορούμε να πούμε ότι η ανακαίνιση είναι μια διασταύρωση μεταξύ επισκευής και ανακατασκευής και είναι επίσης πολύ πιο οικονομικό μέτρο από την κατεδάφιση παλαιών κτιρίων και την κατασκευή νέων.

Τι να κάνετε εάν η διάρκεια ζωής ενός σπιτιού πάνελ 9 ορόφων πλησιάζει στο τέλος του;

Μεταξύ των συχνών ερωτήσεων σχετικά με τη διάρκεια ζωής των κτιρίων, εμφανίζεται το εξής: τι πρέπει να κάνουν οι ιδιοκτήτες εάν αυτή η περίοδος πλησιάσει το οριακό σήμα; Δεν μπορεί να υπάρξει καμία σωστή απάντηση εδώ — όλα εξαρτώνται αποκλειστικά από την κατάσταση του ίδιου του κτιρίου. Ωστόσο, η νομοθεσία προβλέπει διαδικασία ανάλυσης ακινήτων, τα οποία, σύμφωνα με τα πρότυπα, πρέπει να παροπλιστούν. Περιλαμβάνει τα ακόλουθα βήματα:

1. Δημιουργία ειδικής επιτροπής εμπειρογνωμόνων, τα καθήκοντα της οποίας περιλαμβάνουν ενδελεχή επιθεώρηση του σπιτιού, την κατάσταση όλων των επικοινωνιών μηχανικής, αξιολόγηση του βαθμού φθοράς των δαπέδων, των υπογείων και άλλων τμημάτων της δομής του σπιτιού.
2. Σύνταξη πράξης που να βεβαιώνει το ποσοστό απόσβεσης του κτιρίου και να περιέχει συστάσεις για επισκευή, ανακατασκευή ή κατεδάφισή του.
3. Λήψη της τελικής απόφασης από τα αυτοδιοικητικά όργανα του οίκου, λαμβάνοντας υπόψη τις εισηγήσεις της επιτροπής.

Θα πρέπει να θυμόμαστε ότι ένα κτίριο με φθορά 70% και άνω υπόκειται αυτόματα σε κατεδάφιση, καθώς η επισκευή του συνεπάγεται μεγάλο οικονομικό κόστος και δεν ενδείκνυται από άποψη ασφάλειας.

Ταυτόχρονα, η διαδικασία για την κατεδάφιση ενός κτιρίου ιστορικής αξίας είναι πολύ πιο δύσκολη και η απόφαση κατεδάφισής του μπορεί να ληφθεί μόνο μετά από ενδείξεις σοβαρής φθοράς που δεν μπορούν να ανακατασκευαστούν.

Οι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων σε κτήριο προς κατεδάφιση θα πρέπει να ενημερωθούν εκ των προτέρων για τη διαδικασία επανεγκατάστασης και να υποβάλουν αίτηση για νέα στέγαση.

Πώς να προσδιορίσετε μόνοι σας την κατάσταση του σπιτιού;

Για να μάθετε σε τι κατάσταση βρίσκεται η πολυκατοικία, καλό είναι να απευθυνθείτε στον κατάλληλο ειδικό. Ορισμένα δεδομένα μπορεί επίσης να περιέχονται στην τεχνική τεκμηρίωση του κτιρίου, αλλά μπορεί να είναι αρκετά δύσκολο για έναν μη ειδικό να κατανοήσει την πολυπλοκότητα των όρων και των ονομασιών. Παρόλα αυτά, υπάρχουν ορισμένα έμμεσα σημάδια που μπορούν να πουν πολλά για τον βαθμό φθοράς ή την πιθανή διάρκεια ζωής της δομής.

Όταν εξετάζετε προσεκτικά τις επιλογές, αξίζει να δώσετε προσοχή σε τέτοια σημεία:

1. Δάπεδα. Ένας συγκεκριμένος αριθμός ορόφων, χαρακτηριστικός μιας συγκεκριμένης κατηγορίας, αλλάζει επίσης τη ζωή του κτιρίου. Για παράδειγμα, σε ένα σπίτι με υψηλότερο πάνελ, θα είναι λίγο πιο κοντά, επειδή το φορτίο στους κάτω ορόφους είναι μεγαλύτερο.
2. Τόπος κατασκευής. Στις μεγάλες πόλεις, ειδικά στις κεντρικές περιοχές, η ποιότητα των κτιρίων, ειδικά των παλαιών, μπορεί να είναι υψηλότερη. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι τέτοια σπίτια υποβλήθηκαν σε πιο ενδελεχή ποιοτικό έλεγχο για να διατηρηθεί το κύρος.
3. Θεμέλιο και χώμα. Από το 1954, τα SNiP έχουν θεσπίσει σαφείς κανόνες σχετικά με το υλικό των θεμελίων και των εδαφών στα οποία μπορούν να κατασκευαστούν κτίρια κατοικιών. Δεν υπάρχουν παράπονα για τα σοβιετικά πάνελ με αυτή την έννοια, αλλά ορισμένα νέα κτίρια στον αγώνα για γη μπορεί να αγνοήσουν έναν τέτοιο δείκτη όπως το ασταθές έδαφος.
4. Η παρουσία αερίου. Οι Σοβιετικοί σχεδιαστές εγκατέλειψαν την αεριοποίηση πολυκατοικιών ήδη από το 1985. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι κατά τη δημιουργία ενός πλαισίου κτιρίου είναι πολύ δύσκολο να υπολογιστεί το δυνητικό φορτίο από μια έκρηξη, επιπλέον, τα δίκτυα αερίου φθείρονται πολύ γρήγορα. Δυστυχώς, η ιστορία γνωρίζει περισσότερες από δώδεκα περιπτώσεις όπου μια έκρηξη αερίου οδήγησε στην κατάρρευση ενός ολόκληρου σπιτιού.
5. Παράνομη ανάπλαση. Ο κύριος κίνδυνος αυτού του φαινομένου είναι μια πιθανή παραβίαση της ακεραιότητας του κτιρίου λόγω του εκ νέου εξοπλισμού των επικοινωνιών και των χειρισμών με υποστηρικτικές κατασκευές.
6. Εκμετάλλευση. Εάν, μετά από διευκρίνιση, αποδειχθεί ότι το κτίριο ανακαινίστηκε πριν από αρκετές δεκαετίες, η πιθανότητα ο βαθμός φθοράς του να είναι κρίσιμος είναι πολύ μεγάλη. Ωστόσο, σε αυτή την περίπτωση, ακόμη και μια πρόχειρη οπτική επιθεώρηση μπορεί να υποδηλώνει άδικη λειτουργία.

Κατά την επιλογή κατοικίας, ειδικά με την προοπτική μακροχρόνιας διαμονής, θα πρέπει να θυμόμαστε ότι τα ακίνητα είναι επίσης ένα εμπόρευμα που έχει ημερομηνία λήξης.

Προκατασκευασμένα σπίτια, με εμφανή μειονεκτήματα, όπως υψηλή φθορά και κάποια προβλήματα με τη μόνωση, μπορούν να είναι μια καλή επενδυτική επιλογή. Η πυκνότητά του μιλά επίσης υπέρ των μικροπεριοχών της σοβιετικής ανάπτυξης — σε σύγκριση με τις σύγχρονες κατοικημένες περιοχές, είναι πιο ευρύχωρο, με καλά συντηρημένο παρακείμενο έδαφος και υπάρχουσες υποδομές.

Δεν πρέπει επίσης να ξεχνάμε ότι ένα από τα κύρια πλεονεκτήματα αυτού του τύπου κτιρίου είναι το πολύ προσιτό κόστος, το οποίο μπορεί να είναι προσιτό στους περισσότερους αγοραστές.

Μια πηγή